CC BY
41
УДК 332.2:63
Я.И. Никонова, А.Г. Ивасенко СГГ А, Новосибирск
МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО СОЗДАНИЮ БЛАГОПРИЯТНЫХ ОРГАНИЗАЦИОННЫХ И ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ
Ya.I. Nikonova, A.G. Ivasenko
Siberian State Academy of Geodesy (SSGA),
10 Plakhotnogo U1., Novosibirsk, 630108, Russian Federation
METHODICAL STATEMENTS FOR ESTABLISHMENT OF FAVOURABLE ORGANIZATIONAL AND FINANCIAL-AND-ECONOMIC CONDITIONS FOR NORMAL OPERATION OF AGRICULTURAL LAND MORTGAGE SYSTEM
Establishment and successful development of agricultural lands mortgage system is closely connected with the development of credit-institutions chains (primary operators at the market of mortgage products and services) and systematic reduction in cost for borrowers of long-term financial resources by attracting them from the capital market in quite large volumes. The article presents main problems of scientific support in the field of agricultural land mortgage, analyses features of land relations in Orlov region and offers a model of mortgage credits and credits against securities.
Формирование и развитие земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве напрямую зависит от полноценной методологической базы, охватывающей всю многогранность аспектов функционирования данной системы в целом. В этой связи становление и развитие института земельно-ипотечного кредитования требует принятия продуманных, взвешенных, основанных на серьезных научных проработках решений как со стороны органов государственного регулирования экономических процессов в стране, так и кредитных организаций.
Первой, наиболее важной и сложной проблемой земельно-ипотечного кредитования является правовое и экономическое обеспечение ликвидности земельных участков и их улучшений. Особенно это важно для земель сельскохозяйственного назначения, поскольку ипотечный кредит представляет основную форму финансового обеспечения их хозяйственного использования. Правовая и экономическая составляющие ликвидности недвижимости на сегодняшний день включают нерешенные вопросы, требующие серьезного научного анализа, обобщения, проектирования и прогнозирования. Данную научную проблему следует обозначить следующим образом: «Разработка концептуальных и методологических основ и механизмов правового и экономического обеспечения ликвидности земельных участков и объектов их улучшения, для устойчивого развития системы земельно-ипотечного кредитования». В рамках данного направления исследований потребуется осуществить анализ современного состояния и
провести сравнительную оценку ликвидности различных объектов недвижимости с учетом их территориально-отраслевой принадлежности, разработать соответствующие сценарии, включающие механизмы правового и экономического обеспечения устойчивого развития земельно-ипотечного кредитования на региональном и местном уровнях.
Второй базовой проблемой научного обеспечения земельно-ипотечного кредитования выступает разработка методологических основ и методики моделирования цены земельных участков и их улучшений в условиях дефицита многолетнего опыта и соответствующе статистической информации по конъюнктуре земельного рынка. Данная проблематика должна также включать разработку методических основ расчета залоговой цены и кредитной ставки для конкретных земельных участков, на основе исследований макро-условий формирования указанных показателей. Эту научную проблему можно сформулировать следующим образом: «Исследование методологического аппарата моделирования цены земельных участков и их улучшений, разработка методических основ и информационнонормативной базы расчета цены земельных участков и их улучшений, а также методических процедур расчета кредитных ставок с учетом конъюнктуры финансового и ипотечного рынка, риска ликвидности залогового имущества и его производственно-технологических обременений в рамках функционирующей производственной системы».
Третья научная проблема обеспечения земельно-ипотечного кредитования касается вопросов прогнозирования рисков в системе ипотечного кредитования и разработки механизмов их минимизации.
Важно также рассмотреть и вопрос рациональной организации самого процесса научно-аналитического обеспечения земельно-ипотечного кредитования, так как данная проблема имеет многоуровневый характер и включает общетеоретические, фундаментальные, а также конкретные исследования, имеющие прикладной, в основном внедренческий характер. Данные целевые исследовательские разработки возможно обеспечить только на основе консолидации усилий банковских структур и в кооперации с существующими научными учреждениями экономического, землеустроительного и правового профиля независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности.
Как свидетельствует опыт стран с развитой земельной ипотекой, без активной позиции государства запуск системы и начальные стадии ее функционирования практически невозможны. Бизнесу по экономическим соображениям невыгодно самостоятельно формировать соответствующую инфраструктуру по рефинансированию земельно-ипотечных кредитов при отсутствии достаточно больших объемов кредитования. Но без инфраструктуры земельная ипотека не заработает. Ее на начальном этапе должно создать и поддерживать государство.
Создание и успешное развитие системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве тесным образом связано с развитием сети кредитных организаций - первичных операторов на рынке ипотечных
продуктов и услуг и планомерным удешевлением для заемщиков долгосрочных финансовых ресурсов путем их привлечения с рынка капитала в достаточно крупных объемах.
Решение этих задач на уровне кредитных организаций в рыночных условиях возможно лишь при наличии у кредиторов достаточного объема финансовых средств, определенных экономических интересов и
потенциально сопряжено с ростом предложения ипотечных продуктов и услуг на основе взаимной конкуренции участников ипотечного рынка.
Однако объективное положение дел в отрасли сельского хозяйства по известным причинам все еще не способствует активному притоку в нее долгосрочного капитала на условиях, сравнимых с инвестициями в другие, более доходные отрасли народного хозяйства. По этой причине незначительным является количество кредитных организаций, имеющих намерение осуществлять значительные капиталовложения в эту отрасль вообще, и на основе земельной ипотеки в частности, при слабом уровне собственной капитализации. Показательным в данном случае является отсутствие у большинства потенциальных кредиторов собственных земельно-ипотечных программ и небольшой пока еще выбор программных продуктов у кредитных организаций, которые к земельно-ипотечному кредитованию уже приступили.
В тоже время специфика кредитного продукта, его залогового обеспечения и долгосрочный характер земельно-ипотечного кредитования потенциально позволяют довольно широкому кругу российских кредитных организаций оказывать кредитно-финансовые услуги товаропроизводителям в сфере производства, переработки, хранения и реализации сельскохозяйственной продукции. Таковыми на этапе создания и развития системы могли быть стать в равной степени как специализированные, так и универсальные кредитные организации с хорошо развитой или развивающейся региональной филиальной сетью, а также региональные банки, заинтересованные в расширении спектра предоставляемых ими программных продуктов и услуг.
Так, особенностью развития земельных отношений в Орловской области является наличие земельной инвестиционной компании ОАО «Орловская инвестиционно-земельная компания» выступает в качестве оператора на рынке земли в области и оказывает экономико-правовые услуги в сфере земельных отношений, в том числе в сельском хозяйстве. ОАО «Орловская инвестиционно-земельная компания» принимает участие в организации взаимоотношений местной и федеральной власти, инвесторов и собственников, соблюдая их взаимные интересы. Эта организация является преимущественно консалтинговой (консультативной), но она обязана консолидировать усилия служб и ведомств всех уровней власти, имеющих отношение к реальной земельной политике в стране.
При помощи вышеуказанной структуры Орловская область первой приступила к разработке конкретных механизмов реализации Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», носящего рамочный
характер. Задача компании - разработка методических рекомендаций по всем сделкам на рынке земли, их информационно-правовое обеспечение, а также создание благоприятной правовой и экономической среды для рационального функционирования земельного рынка, защита прав собственников, арендаторов земли, правовое регулирование их взаимоотношений с инвесторами, вкладывающими капиталы в АПК области. Поэтому, по нашему мнению, возможно предоставление ОАО «Орловская инвестиционноземельная компания» права проведения ипотечных и залоговых операций. Для этого, по нашему мнению, целесообразно привлекать на заемной основе средства федерального и регионального бюджетов, а также коммерческих банков.
Общая схема предлагаемой модели ипотечного и залогового кредитования представлена на рис. 1.
Федеральное
Коммерческие Страховые Индивидуальные
банки компании кредиторы
Администрация Орловской области Ґ N
ОРЛОВСКАЯ ИНВЕСТИЦИОННО-ЗЕМЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ
\ / У
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ПРОИЗВОДИТЕЛИ
Рис. 1. Система земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве
Таким образом, резюмируя вышесказанное, следует подчеркнуть, что основным на сегодняшний день для большинства кредитных организаций фактором, сдерживающим развитие системы земельно-ипотечного кредитования, является невозможность мобилизовать на приемлемых процентных условиях достаточный объем долгосрочных финансовых ресурсов и отсутствие экономической заинтересованности сепарировать часть этих ресурсов для реализации инвестиционных проектов в
агропромышленном секторе. При этом возникает сомнение, что в среднесрочной перспективе описанная ситуация может каким-либо образом существенно измениться.
Не трудно спрогнозировать, что без организующей роли государства в ускорении создания системы земельно-ипотечного кредитования процесс ее формирования будет протекать примерно по следующему сценарию:
1. Количество первичных операторов, выдающих земельно-ипотечные кредиты, будет прирастать крайне медленно; их возможности самостоятельно рефинансировать выданные кредиты на рынке ценных бумаг на приемлемых для выдачи новых кредитов условиях будут существенно ограничены объемами эмиссии этих бумаг и довольно высокими трансакционными издержками на организацию и обслуживание выпусков;
2. Динамика земельно-ипотечного кредитования агропромышленного комплекса не будет демонстрировать значительного прироста его объемов, даже при условии предоставлении государственных субсидий на компенсацию части затрат на уплату процентов по кредитам;
3. Процесс создания эффективного интегрирующего института рефинансирования земельно-ипотечных кредитов по инициативе банковского сообщества может затянуться на неопределенное время.
Кроме того, дополнительных усилий и затрат времени потребует апробация, доработка и унификация на базе единого эмиссионного центра разработанных кредитными организациями условий и требований к выдаче, сопровождению и рефинансированию земельно-ипотечных кредитов до уровня стандартов, добровольно признаваемых всеми первичными кредиторами - участниками системы.
© Я.И. Никонова, А.Г. Ивасенко, 2008
