CC BY
55
Вестник Института экономики Российской академии наук
1/2014
Д. НЕСТЕРОВА доктор экономических наук, профессор НИУ «Высшая школа экономики»
М. КРАСС
доктор физико-математических наук, главный научный сотрудник Института макроэкономических исследований Министерства экономического развития Российской Федерации
МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАННОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОДНОГО КВАДРАТНОГО МЕТРА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ))1
Дается критический анализ применяемой государством методики определения предельной стоимости строительства и средней рыночной стоимости 1 м2 жилья -регулируемых цен для реализации жилищной политики в регионах. На примере Республики Саха (Якутия) проводится анализ региональных факторов, существенно влияющих на удорожание строительства жилья. Предложены методические подходы к определению экономически обоснованной стоимости строительства 1 м2 жилья.
Ключевые слова: жилищная политика государства, предельная стоимость строительства квадратного метра жилья, средняя рыночная стоимость жилья, факторы, влияющие на стоимость строительства жилья.
^-классификация: С130, Б020, Н110.
В настоящее время поиск новых полюсов экономического роста сконцентрирован на решении очень важных вопросов: каким образом происходит рост экономики и что может служить локомотивом, обеспечивающим динамику экономического развития страны. В качестве такого локомотива социально-экономического развития нашей страны называют строительство жилья2. Строительство жилья, как условие снижения одного из главных дефицитов в российской экономике - дефицита доступного и комфортного жилья, обладает силь-
1 Статья выполнена при поддержке гранта РГНФ 12-02-00378.
2 Аганбегян А. Строительство жилья - локомотив социально-экономического развития страны // Вопросы экономики. 2012. № 5. С. 61.
ными мультиплицирующими эффектами, поскольку позволяет не только решать серьезные социально-демографические проблемы, но и снимать барьеры для эффективного распределения ресурсов, как материальных, так и трудовых, обеспечивая их мобильность, преодолевать замкнутость экономического пространства.
В 2006-2007 гг. в целом ряде стран были созданы специальные правительственные комиссии для исследования ситуации на рынке недвижимости. В фокусе внимания оказались такие вопросы, как: количество и доступность земельных участков под строительство; уровень и динамика себестоимости строительства; спекуляции на строительном рынке и возможности его регулирования. Выводы, полученные этими комиссиями, реализовались в синхронных стартах мощных государственных программ по реализации жилищной политики. Общим для всех принятых программ является: (1) активизация государства в области строительства социального жилья, развитие рынка социальной аренды; (2) увеличение присутствия государства в секторе жилищного строительства, увеличение прямых инвестиций из бюджета всех уровней в сферу социального жилья; (3) определение основных направлений активной жилищной политики государства: подготовка земельных участков к застройке; субсидии на покупку жилья или его наем, определение приоритетных групп населения для государственной поддержки в сфере жилья, развитие ипотеки.
Проблема ликвидации дефицита доступного и комфортного жилья актуальна для всей российской экономики, но особенно она актуальна для Республики Саха (Якутия). Этот регион, обладая богатейшими и уникальными природно-минеральными ресурсами3, в последние годы теряет население: усиливается миграционный отток, растут отрицательные значения коэффициента миграционного прироста на 10 тыс. населения: -66, -71, -102, соответственно, в 2009, 2010 и 2011 гг.4, сокращение населения региона ускоряется.
При средней по России обеспеченности жильем в размере 23,4 м2 на одного жителя (2012 г.), в Республике Саха (Якутия) этот показатель составляет 20,4 м2, или 87,2% от среднего по России уровня. Темп жилищного строительства в среднем по России составляет 0,44 м2 на человека в год, в Республике Саха (Якутия) - 0,335.
3 По данным РА Эксперт ресурсный потенциал оценивается как очень высокий и составляет 8,736 по десятибалльной шкале, при том что производственный и трудовой потенциалы оцениваются, соответственно, 0,624 и 0,597 (Рейтинговое агентство «Эксперт - РА». raexpert.ru/database/regions/sakha).
4 Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012. Стат. сб. / Росстат. М., 2012. С. 11.
5 Там же. С. 225, 628.
Здесь же отмечаются самые низкие показатели благоустроенности жилищного фонда в Дальневосточном федеральном округе.
Проведение активной жилищной политики государства на уровне субъектов Российской Федерации и муниципалитетов упирается в серьезные ресурсные ограничения, которые, в свою очередь, тесно связаны с практикой применения регулятивных институтов в сфере жилищной политики. В настоящее время взаимодействия между федеральными и региональными органами власти и организациями-застройщиками регламентируются такими регулятивными институтами, как «предельная стоимость строительства» и «средняя рыночная стоимость строительства» 1 м2 общей площади жилого помещения.
Величина предельной стоимости строительства 1 м2 жилья используется для определения размера финансовой поддержки, оказываемой субъектам Федерации при приобретении или строительстве ими жилья для переселения граждан из аварийного/ветхого жилого фонда, предоставления жилья в социальный наем. Финансовая поддержка предоставляется Государственной корпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» (действие Фонда продлено до 01 января 2016 г.) - институтом развития, созданным в соответствии с Федеральным Законом (№ 185-ФЗ) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (июль 2007 г.).
Предельная стоимость строительства 1 м2 жилья регулирует уровень своеобразной дотации, целевым назначением которой является стимулирование активности региональных и муниципальных органов власти в строительстве или приобретении жилья. Ее величина определяет размер финансовой поддержки, оказываемой субъектам Федерации из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Размер финансовой поддержки первоначально не должен был превышать 30 тыс. руб./м2 (установлен 8 сентября 2009 г.). Если же субъект Федерации принимает решение о приобретении или строительстве жилья по цене, превышающей установленную предельную стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения, то соответствующая разница доплачивается из средств бюджета субъекта Федерации. На 2011 г. предельная стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения при приобретении федеральными органами исполнительной власти жилых помещений для федеральных государственных нужд была установлена в размере 30 тыс. руб.; на 2012 г. и последующие годы определение предельной стоимости осуществляется исходя из ее размера, установленного в предшествующем году, с учетом индекса-дефлятора на соответствующий год по виду экономической деятельности «строительство», устанавливаемого Министерством экономического развития РФ.
В настоящее время в Республике Саха (Якутия), по данным Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»,
насчитывается 1432 аварийных дома, площадь которых составляет 448579 м2 и в которых проживает 29951 жителей. Не обеспечен финансированием по переселению из аварийного жилья 1361 дом, или 95% от общего числа аварийных домов площадью 408975 м2 (91%), где проживает 27745 жителей (92,6%). В заявку на переселение из аварийного жилья включено 140 домов (10%), в которых ждут переселения 3065 жителей (10%). Финансовое обеспечение заявки по переселению 140 аварийных домов покрывается ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ» на 60% (из 1,5 млрд руб.), остальные 40% финансируются из бюджетов субъекта Федерации, муниципалитетов и других источников6. Не трудно определить, что при таких темпах программа переселения из аварийного жилья потребует не менее 10 лет. Однако в соответствии с Федеральным Законом от 21 июля 2007 г. № 185 - ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» (пункт 9.10. части 1 статьи 14) требуется наличие обязательств субъекта РФ по переводу жителей из всего аварийного жилого фонда, расположенного на территории субъекта, до 31 декабря 2015 г., что означает реализацию программ по переселению в течение 3-х лет.
Величина средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения (как регулятивный институт) используется для других целей. Во-первых, при оценке степени обеспеченности граждан, претендующих на бесплатное получение муниципального жилья, то есть при оценке доступности жилья. Граждане, у которых текущий доход не позволяет в течение 15 лет накопить сумму, достаточную для покупки жилого помещения нормативной площади исходя из зафиксированной на текущий момент средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья, вправе претендовать на получение статуса малоимущих для постановки в очередь на предоставление муниципального жилья по договору социального найма. Во-вторых, норматив средней рыночной стоимости 1 м2 жилья используется для определения размера субсидий гражданам - участникам (в соответствии с федеральным законодательством) различных социальных жилищных программ для приобретения ими жилья. Субсидии на покупку жилья предоставляются из средств федерального бюджета.
Оба показателя - предельной стоимости строительства и средней рыночной стоимости 1 м2 жилья - устанавливает Министерство регионального развития, однако в основе определения их величины - разные базы. Величина средней рыночной стоимости 1 м2 жилья рассчитывается на основе Методики определения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской
6 Реформа ЖКХ. www.refomagkh/myhouse.
Федерации и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, разработанной и утвержденной Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (2013 г., № 66/ГС).
Согласно «Методике», расчетный показатель средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилого помещения по каждому субъекту Российской Федерации определяется по нормативной формуле:
РПС = ((Цп.р. + Цв.р. + СМ) Х 0,92 х 0,85 + Сстр)/ п 4 X Кдефл/
где РПС - расчетный показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на планируемый квартал по каждому субъекту Российской Федерации;
Цп.р. - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке в соответствующем субъекте Российской Федерации;
Цв.р. - средняя цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения на вторичном рынке в соответствующем субъекте Российской Федерации;
СМ - сведения мониторинга рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на дату отчетного периода по каждому субъекту Российской Федерации;
Сстр - средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилого помещения на планируемый квартал в соответствующем субъекте Российской Федерации;
п4 - количество показателей, использованных при расчете (Цпр,
Цв.р/ СМ Ссшр); ''
Кдефл. - прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от отчетного до определяемого квартала;
0,92 - коэффициент, учитывающий долю затрат, направленную на оплату услуг риэлторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
0,85 - коэффициент, определяемый как соотношение рыночных цен на жилье в районных городах, поселках и сельской местности к рыночным ценам на жилье в областных центрах.
Согласно п. 2.3 «Методики», размер средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на планируемый квартал по каждому субъекту Российской Федерации (РС-) определяется на основании следующих данных:
- расчетного показателя стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации;
- предложений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по прогнозной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на очередной квартал;
- данных, содержащихся в отчетной информации Росстата;
- результатов анализа информации Росстата по соответствующему субъекту Российской Федерации.
Рост средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по каждому субъекту Российской Федерации (РС-) не должен превышать квартальный показатель индекса-дефлятора на соответствующий квартал по виду экономической деятельности «строительство».
Согласно п. 2.4. «Методики», норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации определяется как средняя арифметическая величина прогнозных показателей размера средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по каждому Субъекту Российской Федерации по формуле:
НРФ = сумма (РПС1 + ...+ РПСп) х Кдефл/п,
где: РПС1 - размер средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на планируемый квартал по субъекту Российской Федерации;
РПСп - размер средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на планируемый квартал по п-му Субъекту Российской Федерации;
Кдефл - прогнозируемый коэффициент-дефлятор на период времени от планируемого квартала до середины определяемого полугодия.
Как видим, используемые в «Методике» подходы предлагают определять среднюю рыночную стоимость как среднюю арифметическую величину прогнозных показателей размера рыночной стоимости (на первичном и вторичном рынках) одного квадратного метра общей площади жилого помещения по каждому субъекту Российской Федерации. Нормативная стоимость определяется на основе простого усреднения средних рыночных стоимостей одного квадратного метра общей площади жилого помещения на планируемый квартал по всем субъектам Российской Федерации, причем без учета их географических, демографических и социально-экономических особенностей. Вряд ли можно признать такое усреднение экономически оправданным, учитывая сильные различия в природно-климатических условиях и значительную дифференциацию в уровне социально-экономического развития регионов. Регламентирование величины нормативной стоимости 1 м2 жилья на основе простого усреднения дает
преимущества территориям с благоприятным климатом, развитой транспортной доступностью и производственной инфраструктурой и, наоборот, ставит в невыгодное положение регионы с суровыми природно-климатическими условиями и исторически унаследованной слабой системой коммуникаций.
К примеру, в Республике Саха (Якутия) до сих пор отсутствует круглогодичная транспортная доступность: в настоящее время только 8,2% территории имеют круглогодичную транспортную доступность7. К настоящему времени г. Якутск все еще не связан с общероссийской железнодорожной сетью (Транссибом), почти отсутствуют круглогодичные автомобильные дороги с твердым покрытием, основным видом транспорта является водный, что и обусловливает сезонность в транспортной обеспеченности. Неразвитость транспортной инфраструктуры, ярко выраженная сезонность в ее функционировании дополняются слабым развитием энергетической инфраструктуры. Об этом свидетельствует наличие трех энергоизолированных районов на территории республики, которые не смыкаются с Единой энергетической системой страны. Наличие единственного поставщика электроэнергии (вертикально интегрированного холдинга «Якутскэнерго»), особенности образования тарифов на электроэнергию (перекрестное субсидирование) приводят к перекосам в ценообразовании на энергообеспечение. Средний тариф по республике составляет 3,95 руб./ кВт-ч, а себестоимость электроэнергии в северных районах - 28,45 руб./ кВт-ч; объем перекрестного субсидирования значителен и превышает 4 млрд руб. в год, которые обременительны для бюджета республики8. При нормативной стоимости 1 м2 жилья, определенной Минрегио-ном на 1 квартал 2013 г. в размере 33 тыс. руб., средняя рыночная стоимость, установленная также Минрегионом, составляет 41700 руб.
Рассмотрим, в какой мере устанавливаемые государством нормативы предельной стоимости строительства 1 м2 жилья и средней рыночной стоимости выполняют свою регулятивную функцию в аспекте долгосрочного взаимодействия экономических агентов по активизации участия региональных и муниципальных органов власти в строительстве или выкупе жилья.
В настоящее время в Российской Федерации эксплуатируется жилищный фонд в размере 3,345 млрд м2 (2012 г.). Общая площадь
7 В интервью с В. Максимовым, министром по федеративным отношениям и внешним связям Республики Саха (Якутия), сказано, что только к 2030 г. планируется довести круглогодичную транспортную доступность до 73% территории (Эксперт. 24-30 июня 2013. № 25 (856). С. 88- 89).
8 Из интервью с П. Маринычевым, заместителем председателя правительства Республики Саха (Якутия) (Эксперт. 24-30 июня 2013. № 25 (856). С.86- 87).
жилых помещений, размещенных в аварийных и ветхих строениях, примерно в 1,5 раза превышает годовой объем введенного жилья (65,7 млн м2 в 2012 г.)9. В 2011 г. общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда составляла 98,9 млн м2, что на 33,3 млн м2 больше, чем в 2000 г.
Республика Саха (Якутия), как уже отмечалось, имеет самую высокую долю ветхого и аварийного жилищного фонда по сравнению со всеми другими субъектами Российской Федерации. За период с 2000 по 2011 гг. размер жилых помещений, размещенных в аварийных и ветхих строениях, вырос почти в 3 раза. Если в 2000 г. его величина в 3,7 раза превышала годовой объем введенного жилья, то в 2011 г. разрыв составлял уже 8,3 раза.
Приказом Министерства регионального развития от 27 декабря 2012 г. № 554 на 2013 г. для каждого субъекта Федерации установлены предельные цены строительства 1 м2 жилья. Для республики Саха (Якутия) предельная цена строительства определена на уровне 34600 руб./ м2. Между тем, по данным официальной статистики, стоимость строительства 1 м2 общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Республике Саха (Якутия) составляет 47466 руб. (2012 г.), что на 37,2 % выше предельной стоимости 1 м2 жилья. При этом уровень цен на первичном рынке жилья составляет 49721 руб./м2, а на вторичном - 55469 руб./м2 10. Расхождение регулируемой государством цены, которая ниже фактической более чем на 37% и ниже цен рынка жилья, соответственно, на 43,7% и 60,3%, свидетельствует о конфликте интересов экономических агентов, когда на рынке торгуемого блага формируется так называемая «укороченная кривая предложения». Следовательно, чтобы сделки осуществлялись, необходима либо коррекция регулируемой цены в сторону рыночной, учитывающей полные затраты, причем на уровне каждого отдельного региона, либо требуется поиск путей для снижения издержек строительства жилья.
Рассмотрим основные факторы, влияющие на стоимость строительства 1 м2 жилья, в том числе с учетом региональных особенностей. Структура фактической себестоимости работ по виду экономической деятельности «строительство» показывает (см. табл. 1), что, во-первых, в целом по России доля материальных затрат (57%), амортизации (2,5%), единого социального налога (5%) относительно стабильна; наблюдается некоторое снижение удельного веса затрат на заработную плату: с 21,1% до 19,2% в 2005-2011 гг.; во-вторых, структура фактической себестоимости работ по виду экономической деятельности
9 Россия' 2013: Стат. сб. / Росстат. М., 2013.
10 Ассоциация строителей России. www.a-s-r.ru/tabid/258/Default.aspx.
Таблица 1
Структура затрат на производство работ по виду деятельности «строительство» по элементам (по фактической себестоимости, %)
Материальные затраты Затраты на оплату труда Единый социальный налог Амо ос с ртизация новных редств
2005 2010 2011 2005 2010 2011 2005 2010 2011 2005 2010 2011
Российская Федерация 57,4 56,3 57,1 21,1 20,2 19,2 5,0 4,2 5,0 2,4 2,9 2,6
Дальневосточный федеральный округ 57,0 54,1 56,2 25,0 23,1 21,7 5,5 4,8 5,6 2,1 2,9 2,9
Республика Саха (Якутия) 56,8 55,5 58,2 22,8 24,3 19,5 5,1 4,9 5,0 2,1 4,8 3,5
Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012. С. 623. gks.ru.
«строительство» в Республике Саха (Якутия) практически, совпадает по удельному весу элементов с общероссийской структурой, однако демонстрирует другие тенденции: возрастание удельного веса материальных затрат, а также доли затрат на амортизацию основных средств.
В структуре материальных затрат больше половины приходится на стройматериалы (57%). Это одна из главных составляющих себестоимости, на величину которой влияют, в свою очередь, цены на металлопрокат и металлоконструкции, щебень, песок, гравий, цемент, кирпич и другие компоненты. Данные статистики показывают, что цены на приобретаемые строительными организациями материалы, детали и конструкции неуклонно растут, причем по некоторым основным строительным компонентам весьма сильно.
Данные, приведенные в табл. 2, показывают, что после 2007 г. снижение уровня цен отмечалось во всех рассматриваемых секторах кроме потребительского и производства стройматериалов. В основе этого роста лежат разные причины. Одна из них - рост цен (тарифов) на услуги естественных монополий и ухудшение экономических показателей работы отечественных производителей строительных материалов.
Фактором, удорожающим стоимость строительства жилья, являются издержки на оплату труда, доля которых составляет 20% в структуре затрат по виду экономической деятельности «строительство». В номинальном выражении уровень заработной платы в Республике Саха (Якутия) выше, чем в среднем по России. Однако этот разрыв проявляет тенденцию к снижению: в 2007 г. разрыв был в 2,2 раза, в 2011 г. - в 1,9 раза. Номинальная начисленная заработная плата работников в секторе строительства выше, чем среднемесячная заработная плата работников организаций (Республика
Таблица 2
Индексы цен в некоторых секторах экономики (декабрь к декабрю предыдущего года; %)*
2000 2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012**
Индекс потребительских цен 120,2 110,9 111,9 113,3 108,8 108,8 106,1 106,6
Индекс цен производителей промышленных товаров 131,9 113,4 125,1 93,0 113,9 116,7 112,0 105,1
Индекс цен производителей сельхозпродукции 122,2 103,0 130,2 102,5 98,2 123,6 94,9 110,8
Индекс потребительских цен на строительные материалы 126,4 109,1 116,2 111,3 102,1 104,6 107,9
Сводный индекс цен строительной продукции 140,5 115,8 121,2 118,6 97,6 109,6 109,3
Индекс тарифов на грузовые перевозки 151,5 116,6 106,8 132,3 97,5 133,1 108,4 107,5
*Источник: Россия в цифрах. 2012: Стат. сб. / Росстат. М., 2013. С. 505.
**Источник: Статистический справочник Россия. 2013. Стат. сб. / Росстат. М., 2013. С. 48.
Саха): по данным за 2011 г. среднемесячная заработная плата работников организаций составляла 34051,5 руб., что на 33,8% меньше, чем в строительстве. Если сравнить уровень среднемесячной номинальной начисленной заработной платы по России - 23369,2 руб. (2011 г.), то она практически не отличается от заработной платы в строительстве (23682 руб.).
Стоимость строительства жилья определяется стоимостью обеспечения здания всеми необходимыми инженерными коммуникациями. Доступность и цену инженерной инфраструктуры застройщики называют одним из основных препятствий для снижения стоимости строительства 1 м2 и наращивания предложения доступного жилья. Издержки на обеспечение необходимыми инженерными коммуникациями имеют существенную региональную дифференциацию, однако общим является их высокий удельный вес в стоимости строительства. Так, например, в Приморском крае себестоимость подведения и подключения к инженерным сетям составляет 15-18 тыс. руб. в расчете на 1 м2, что составляет 43-52% от предельной стоимости строительства по региону, равной 34600 руб.
Данные официальной статистики о том, как менялась стоимость строительства 1 м2 жилья в период с 2007 по 2012 гг. по ряду регионов, представлены в табл. 3.
Таблица 3
Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений (руб.) Отдельно стоящие здания жилого назначения квартирного типа в городах и поселках городского типа
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра 29261 32595 34466 36916 35043 39394
Ямало-Ненецкий автономный округ 35073 50911 56673 64156 47768 56629
Сибирский федеральный округ 22036 28718 29672 31022 31441 33122
Республика Алтай 23000 27667 26949 35265 50681
Забайкальский край 17466 21489 25545 28548 28441 34533
Красноярский край 21907 32735 30930 34797 36166 36793
Иркутская область 21465 31006 31622 31656 31731 33103
Дальневосточный федеральный округ 28734 32334 37664 39217 42299 44218
Республика Саха (Якутия) 28199 36043 39353 43862 43199 47466
Камчатский край 40077 48046 55610 46222 56210 53602
Приморский край 19223 22313 33883 30645 32470 37482
Хабаровский край 29154 32335 36970 42441 44189 46323
Амурская область 22787 25496 31653 32308 32863 37794
Магаданская область 37715 39900 45605 43255 69480 49344
Сахалинская область 45284 39119 39923 52567 55485 59570
Еврейская автономная область 11559 17528 16129 22367 30459 29723
Чукотский автономный округ 89326 124050 92346 191698 192056
Источник: www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi?pl=1502039.
Несмотря на неоднозначную динамику стоимости строительства 1 м2 жилья в отдельные годы, в целом за период с 2007 по 2012 гг. стоимость строительства выросла повсеместно и в значительных масштабах. Лидерами роста являются такие субъекты, как Забайкальский и Приморский края, в которых стоимость строительства 1 м2 жилья, практически удвоилась (97,7% и 95% соответственно).
Закономерен и другой вывод о том, что рост стоимости строительства 1 м2 жилья намного опережал темпы инфляции, а потому приведенные данные свидетельствуют о необходимости серьезной коррекции предельной стоимости строительства 1 м2 жилья, устанавливаемой Минрегионом. Такая коррекция обусловлена необходимостью учета региональных особенностей. Применительно к
Республике Саха (Якутия) должен быть принят во внимание дополнительный аргумент, связанный с удорожанием строительства в силу природно-климатических условий, а также в силу пространственной удаленности и низкой транспортной доступности региона. Для Республики Саха (Якутия) особое влияние на величину стоимости строительства 1 м2 жилья оказывают такие региональные факторы, как:
- технологические особенности строительства объектов в самых сложных климатических условиях на территории России (мно-голетнемерзлые породы с низкой температурой мерзлоты), что объективно предопределяет рост затрат на проектно-конструк-торские работы по снижению рисков аварийности жилья, подготовку участков к строительству;
- высокая доля в стоимости строительства жилья затрат на подготовку земельных участков к строительству, обеспечение строительных участков всеми необходимыми инженерными коммуникациями;
- дополнительные издержки, связанные с пространственной удаленностью региона (транспортные издержки) и неразвитостью собственной базы строительных технологий, производства строительных материалов (опережающий рост цен на строительные материалы, фактически снижающаяся производительность устаревших технологий в строительстве и повышение их ресурсной и финансовой затратности, малая длительность среднегодового строительного периода вследствие особо суровых природно-климатических условий региона (от 3 до 5 месяцев в году), ограниченные возможности и малая длительность периода транспортировки грузов и строительных материалов в течение года).
Следовательно, для экономически обоснованной коррекции требуется мониторинг полных затрат, учитывающих в каждом отдельном регионе значимость факторов, влияющих на стоимость строительства 1 м2 жилья.
По приведенным по Республике Саха (Якутия) данным о динамике цен на основные ресурсы, используемые в строительстве жилья, предельная стоимость 1 м2 жилья должна быть скорректирована на удорожающие строительство коэффициенты, которые отражают: а) затраты на подготовку участков к строительству и их инфраструктурное обеспечение всеми необходимыми инженерными коммуникациями; б) рост цен на строительные материалы, детали и конструкции; в) более высокий уровень заработной платы работников в секторе строительства и темп его роста. С учетом приведенных факторов, стоимость строительства может быть рассчитана по формуле:
СТ 1 м2 = 34600 х (0,3 х 1,4) + 34600 х (0,5 х 1,56) + 34600 х (0,2 х 1,30),
где 0,3 - доля работ на подготовку участков к строительству и их инфраструктурное обеспечение в общем объеме работ по виду деятельности «строительство», Республика Саха (Якутия)11; 0,5 - доля затрат на строительные материалы, детали и конструкции; 0,2 - доля затрат на оплату труда; 1,4; 1,56; 1,3 - удорожающие коэффициенты/ инфляторы соответствующих видов затрат (энергообеспечения, строительных материалов, заработной платы); они отражают рост цен на соответствующие работы и виды затрат за период с 2009 по 2012 гг. на 44, 56 и 30% соответственно.
Рассчитанная по данной формуле стоимость строительства 1 м2 жилья для Республики Саха составляет 50516 руб./м2.
Приведенные расчеты показывают, что при определении средней рыночной стоимости 1 м2 жилья, должны быть использованы коэффициенты понижающие, либо повышающие этот регулируемый показатель. Если за основу взять формулу из Методики Госстроя России (1), то применительно к Республике Саха (Якутия) предлагается ввести вместо понижающего коэффициента-дефлятора (Кдефл) коэффициент, характеризующий природно-климатические и социально-экономические особенности региона (подобно районным коэффициентам, дифференцирующим заработную плату на уровне регионов).
Применительно к Республике Саха (Якутия) используемая в Методике формула примет следующий вид:
РПС = ((Цп.р. + Цв.р. + СМ) х 0,92 х 0,85 + Сстр)/ п4 х Крег/
где Цпр, Цвр, СМ, Сстр, п4, а также коэффициенты 0,92 и 0,85 имеют то же значение, что и в Методике Госстроя России (формула 1). Однако вместо общего для всех субъектов Российской Федерации понижательного коэффициента (Кдефл) с мало понятной методикой его прогнозирования предлагается ввести поправочный региональный коэффициент Крег, устанавливаемый директивными органами для строительства жилья в субъектах Российской Федерации. Как показывают количественные оценки и данные, приведенные выше, таким должен быть поправочный региональный коэффициент для Республики Саха (Якутия) на второе полугодие 2013 г.
11 По данным статистической отчетности, предоставляемой крупными и средними строительными организациями (Строительство Республики Саха (Якутия) за 2000, 2005-2011 гг. Стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики по Республике Саха (Якутия). 2012. www.sakha.gks.ru).
Подобная коррекция регулируемых цен в строну учета региональной дифференциации будет способствовать повышению эффективности региональной политики государства, в частности, в области реализации программ по жилью, поскольку любое централизованно принятое решение (в данном случае по предельной цене строительства или по средней рыночной стоимости) приводит к снижению эффективности.
Таким образом, анализ показывает, что:
1) установленная Правительством Российской Федерации, Министерством регионального развития предельная стоимость строительства 1 м2 жилья и средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья для Республики Саха (Якутия) в 34600 и 41700 руб. соответственно, не учитывает местные экономико-географические условия и не соответствует стратегическим интересам страны в развитии Севера и Дальнего Востока;
2) оценка Министерством регионального развития централизованно регулируемых параметров требует серьезного уточнения в направлении более полного учета региональных особенностей строительства жилья, связанных как с природно-климатическими, так и с социально-экономическими условиями. Установление унифицированных пределов цены покупки/строительства 1 м2 жилья приводит к неравным условиям /возможностям решения жилищной проблемы в регионах;
3) для того чтобы устанавливаемые регулятором нормативы выполняли свою регулятивную функцию, они должны определяться на основе следующих методических подходов:
3.1. Учет удорожающих/удешевляющих строительство коэффициентов, которые отражают: а) затраты на подготовку участков к строительству и их инфраструктурное обеспечение всеми необходимыми инженерными коммуникациями; б) динамику цен на строительные материалы, детали и конструкции; в) уровень заработной платы работников в секторе строительства и темп его роста;
3.2. Мониторинг межрегиональных и внутрирегиональных различий в стоимости строительства жилья;
3.3. Оценка значимости факторов, влияющих на стоимость строительства 1 м2 жилья;
4) необходима разработка методики для оценки влияния региональных факторов на стоимость строительства 1 м2 жилья и определение их значимости с точки зрения «вклада» фактора в прирост стоимости строительства 1 м2 жилья;
5) эффекты от реализации предельных цен на строительство 1 м2 жилья как регулятивного института в сфере реализации жилищной политики государства должны оцениваться по таким основным кри-
териям, как: а) активизация государства на рынке жилья на стороне спроса (приобретение/выкуп жилья); б) активизация государства на рынке жилья на стороне предложения (строительство жилья); в) стимулирование/принуждение к снижению стоимости строительства.
Мировой опыт показывает, что снижение стоимости 1 м2 жилья наблюдается при увеличении объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса, при облегчении условий долгосрочного кредитования всех участников строительного рынка, при создании условий для формирования рынка муниципального арендного жилья.
Литература
1. Аганбегян А. Строительство жилья - локомотив социально-экономического развития страны // Вопросы экономики. 2012. № 5.
2. Жук В.А. Тенденции на зарубежном рынке жилья и прогноз его развития в российских регионах // Проблемы современной экономики. 2011. N4 (40). суЬег1ешпка.ш/агйс1е/пДе^еП^п-па-2ашЬе2Ьпот-rynke-zhilya-i-prognoz-ego-razvitiya-v-rossiyskih-regionah.
3. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012. Стат. сб. / Росстат. М., 2012.
4. Россия в цифрах. 2012: Стат. сб. / Росстат. М. 2013.
5. Россия' 2013: Стат. сб. / Росстат. М., 2013.
6. Строительство в России. 2012: Стат. сб. / Росстат. М., 2012.
7. Строительство Республики Саха (Якутия) за 2000, 2005-2011 гг. Стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики по Республике Саха (Якутия). 2012.
8. Федеральная целевая программа «Жилище» www.fcpdom.ru.
9. Эксперт. 24-30 июня 2013. № 25 (856).
