CC BY
61
ЛИТЕРАТУРА
1. Бинатов Ю.Г. Формирование рыночных структур в региональном АПК // Бинатов Ю.Г. Проблемы совершенствования экономического механизма хозяйствования в АПК. Ставрополь: Ставроп. ГСХА, 1992.
2. Галеев М. Кооперация и интеграция - путь оптимизации межотраслевых связей // Экономика сельского хозяйства России. 2001. № 10.
ПРЯДКО И.А.
МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПЛАНИРОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ КАК ОСНОВЫ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ
Экономическая эффективность градостроительной ценности городских территорий определяется таким видом деятельности, которая наилучшим образом отвечает ее свойствам и возможностям. Местоположение участка, его положение, использование и размеры, определяется при рассмотрении системы городской среды 1. Выгодность месторасположения участка на территории города характеризуется рентным фактором, определяющим градостроительную ценность городских территорий, связанным с эффективным использованием свойств территории города в хозяйственной деятельности человека и состоящим из следующих элементов: 1) состояния рынка недвижимости города; 2) достоверности полученных данных: сведений о цене в сделках купли-продажи на земельном рынке, ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости; 3) использования новейших информационных технологий при получении сведений о городской территории; 4) площади рассматриваемой территории города.
При этом важное значение имеет учет экологических факторов, которые оказывают прямое влияние на формирование градостроительной ценности и к ним можно отнести 2 : состояние атмосферного воздуха; санитарно-гигиеническое состояние водных объектов; шум и вибрация; озеленённость городского ландшафта; загрязнённость почвенного покрова твердыми бытовыми и промышленными отходами; электромагнитные поля; радиоактивное загрязнение и пр. Основным природным ресурсом, оказывающим существенное влияние на развитие города является земельный фонд города, т.е. его пространственно-территориальная база, в связи с чем повышение экономической эффективности использования городских земель является не только одним из основных приоритетов в деятельности местного самоуправления, по и основной прерогативой Администрации города в рамках ее полномочий предусмотренных Федеральным законодательством и Уставом города 3 .
Экономическими методами достигается повышение эффективности использования земельных ресурсов при дифференцировании ставок земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности, которые определяются в соответствии с эколого-экономической оценкой территории и генеральными планами развития городских территорий.
Методика оценки градостроительной ценности земель основывается главным образом на положениях методики государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337), и включает проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих и рентообразующих элементов 4 : оценка хозяйственного потенциала районов города, выявление центров деловой активности; доступность различных центров тяготения (объектов); уровень развития транспортной инфраструктуры; уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры; уровень развития социально-бытового обслуживания населения; состояние окружающей среды; историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории; инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 2
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 2
Под влиянием характеристик местоположения формируются градостроительные функции в форме общественных центров, наиболее осуществимые на участке городской территории (торговля, жилье, производство, бизнес и т. п.), а также их взаимодействия с окружающей средой и со всеми другими функциональными элементами города. От содержания характеристик этих взаимодействий зависит рентабельность конкретной градостроительной функции на конкретном участке.
Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы 5 : 1) факторы локального местоположения; 2) факторы общегородского местоположения.
К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсми-ка, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Факторы первой группы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной градостроительной функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном квартале.
Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т. д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия, пересеченность рельефа и т.п.). Эти факторы определяют условия функционирования данной деятельности в городской среде с учётом трудовых и культурно-бытовых связей населения, формирования потоков населения на городских улицах, в транспортных узлах, в зонах концентрации объектов бизнеса и сферы услуг. В зависимости от местоположения по отношению к этим функционально значимым элементам планировочной структуры города предопределяют меру рентабельности того или иного бизнеса (общественной функции) в данном месте.
Так, размещение предприятия торговли или общепита в непосредственной близости от места сгущения потоков или фокуса концентрации населения является важнейшей предпосылкой высокого оборота и высоких доходов предприятия, а для инвестиций в многоквартирное жилье существенно расположение квартала по отношению к остановкам транспорта, обеспечивающее хорошую доступность ко всем местам приложения труда и объектам соцкультбыта в городе и тем самым привлекающее потенциальных покупателей и арендаторов квартир. Из сказанного вытекают два следствия: 1) для характеристики любого земельного участка, как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности; 2) любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного участка тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.
Известно, что городская территория характеризуется неравномерностью по условиям транспортной доступности до различных ее участков. Центр города - это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города минимальны. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и других линий коммуникаций существенно меняют условия доступности и непосредственно отражаются на стоимости конкретного участка.
Кроме того, на стоимость конкретного участка оказывают свое влияние такие факторы, как экология (плохие инженерно-геологические условия или плохая экологическая ситуация - в направлении понижения) и престижные характеристики (высокий престиж района - в направлении повышения).
К числу наиболее существенных для оценки факторов относят и вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемого участка. Здесь возни-
кают серьезные проблемы и противоречия. Во-первых, прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке из-за необходимости их переноса. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети потребуются застройщику далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те из них, которые будут ему необходимы для обеспечения его деятельности. В тоже время, отсутствие коммуникаций также требует от застройщика значительных инвестиций на подключение участка. И если эти вложения сводят рентабельность строительства объекта к нулю, то это напрямую отражается на стоимости земельного участка и делает его инвестиционно непривлекательным.
Разумный и адекватный подход к учету вложений в инженерную и транспортную инфраструктуры состоит в том, что они должны рассматриваться как системы жизнеобеспечения, являющиеся общим достоянием всех субъектов жизнедеятельности города. Исходя из этого видится целесообразным участие бюджета города на инвестиционных условиях в развитии инженерной инфраструктуры перспективных территорий с целью их скорейшего развития. В результате сократятся сроки поступлений средств в городской бюджет за счет более быстрого развития городских территорий и включения их в общую базу налогообложения.
Для решения задачи распределения территории между различными видами землепользования используется модель раздела городских территорий, которое предполагает возможность расчленения территории на достаточно мелкие фрагменты, допускающие монофункциональное использование и наличие исчерпывающей информации, обеспечивающей возможность детерминированного выбора способов использования для этих фрагментов. Значительная часть видов деятельности в городах использует части зданий или отдельные помещения, в результате чего даже для небольших участков территории характерна «многофункциональность». Для учета этого обстоятельства разработан рандомизированный вариант модели разделения территории, в котором для каждого из видов деятельности рассматривается вероятность его размещения на том или ином участке территории, причем эта вероятность (которую можно трактовать как занимаемую долю территории участка) тем выше, чем выгоднее участок и выше экономическая эффективность соответствующего вида землепользования.
На содержательном уровне решение такой задачи можно интерпретировать как построение наиболее вероятного распределения видов землепользования на городской территории, учитывающего, с одной стороны, балансовые ограничения на общий объем территории для каждой функции и на размер каждой территориальной единицы, а с другой стороны, априорные представления о потенциальной полезности территории для различных видов деятельности.
При таком механизме раздела территории города на каждом участке образуется «набор» видов деятельности, в котором ведущее место занимают те из них, для которых данная территория наиболее пригодна. Такая структура задачи позволяет достаточно легко вводить дополнительные условия, влияющие на характер распределения, либо путем расширения множества ограничений, либо усложнением структуры априорного предпочтения.
В частности, при формировании априорного предпочтения могут быть учтены дополнительные требования со стороны различных видов землепользования к размерам занимаемых ими участков территории (например, ограничение на минимальный размер занимаемой территории).
Полученное распределение территорий участков под различные виды деятельности позволяет вычислить суммарный для всего землепользования доход. Величины оценок, сложившиеся в этой ситуации, можно рассматривать как основу для формирования оценки участка, и как следствие - других экономических величин, таких как кадастровая оценка, арендная плата за землю, земельный налог, величина выкупной цены и пр.
Под «видом потенциальной полезности» территории для данной градостроительной функции подразумевается совокупность значений оценки выгодности местоположения. Формирование «вида потенциальной полезности» территории для каждой градостроительной функции происходит следующим образом:
- на основании имеющейся рыночной информации о сделках купли-продажи и аренды недвижимости на различных участках территории, что возможно при устойчивом рынке и большом количестве информации о сделках, осуществляется построение матрицы весовых множителей, учитывающей существующий на вторичном рынке недвижимости
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 2
Экономический вестник Ростовского государственного университета Ф 2008 Том 6 №1 Часть 2
реальный уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города, при этом веса вклада факторов местоположения в величину ренты могут быть определены методом регрессионного анализа;
- для тех видов землепользования, рыночных данных по которым мало или они вообще отсутствуют, вычисляются “рентные коэффициенты", которые отражают степень относительной выгодности территории для каждого из видов землепользования. Основой для этих вычислений служит матрица весовых множителей (заданных экспертно), характеризующих степень значимости каждого из ценообразующих (рентных) факторов для каждого вида землепользования. Фактически рентный коэффициент вычисляется как скалярное произведение вектора преобразованных значений рентных факторов на соответствующую виду землепользования строку матрицы весовых множителей.
При достаточном количестве рыночных данных производится также калибровка экспер-тно назначенных весовых коэффициентов, отражающих вклад рентных факторов в итоговую оценку местоположения, на основании имеющейся информации о распределении по территории рыночных цен продажи или аренды недвижимости. Основное назначение указанного блока - построение достаточно надежных закономерностей, связывающих свойства участка территории с величиной возможного рентного дохода для различных землепользователей и, тем самым, его возможной рыночной цены. В механизме модели деления территории предлагается три способа учета информации о фактическом землепользовании. Первый, наиболее жесткий, способ состоит в том, что территории, имеющие практически фиксированные виды землепользования, выводятся за рамки раздела, а объемы спроса этих видов землепользования уменьшаются на соответствующую величину.
Второй способ предусматривает включение дополнительных ограничений на объемы конкретных видов землепользования для конкретных территориальных единиц как в виде равенств так и в виде неравенств, в зависимости от содержательного смысла информации о фактическом состоянии землепользовании. Третий, наиболее мягкий, способ учета основан на специфике “энтропийного" подхода, используемого при построении расчетного размещения видов деятельности. При этом подходе расчетное размещение, удовлетворяющее всем поставленным ограничениям, можно интерпретировать как ближайшее в смысле специальной “энтропийной" метрики к некоторому априорному размещению, учитывающему дополнительные индивидуальные стремления участников раздела территории.
Все три описанных выше способа могут использоваться одновременно в зависимости от имеющейся информации и от специфики видов землепользования.
лмтература
1. Ведерникова С.В., трифонов В.В. Проблемы независимой оценки земельных участков // Налоги. Инвестиции. Капитал. 2003. № 1-2.
2. Власова Н.Ю. Факторы, влияющие на структуру землепользования в городах // Региональная экономика и региональная политика. 1997. Вып. 3.
3. Волкова т.В. Правовые основы управления земельными ресурсами Российской Федерации. Саратов, 2003.
4. ЕвановЮ.Г., Шевелева т.Н. Муниципальное земельное право. М.: ИГРАН, 1998.
5. Крассов О.Н.Земельное право. М.: Юристъ, 2000.
РОМАНОВА О.М., ЧУБАРОВ К.А.
СОВРЕМЕННЫЙ ПОДХОД К СОДЕРЖАНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Вопросы развития ориентации управления хозяйственной деятельностью в направлении получения наиболее высокого уровня ее результативности, как было показано ранее, являются объектом усиленного внимания экономистов многих стран в течение ряда десятилетий
