Научная статья на тему 'Методические основы оценки объектов незавершенного строительства'

Методические основы оценки объектов незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
422
64
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / МЕТОДЫ ОЦЕНКИ / EVALUATION OF UNFINISHED CONSTRUCTION OBJECTS / EVALUATION METHODS

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Айхель Марина Викторовна, Охотникова Татьяна Васильевна

В статье рассматриваются методические основы оценки объектов незавершенного строительства, а также анализируются методы, применяемые в оценке объектов незавершенного строительства.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Айхель Марина Викторовна, Охотникова Татьяна Васильевна

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

METHODICAL BASES OF AN ESTIMATION OF OBJECTS OF INCOMPLETE CONSTRUCTION

In the article methodical bases of an estimation of objects of incomplete construction are considered, and also the methods applied in an estimation of objects of incomplete construction are analyzed.

Текст научной работы на тему «Методические основы оценки объектов незавершенного строительства»

УДК 330.47

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Марина Викторовна Айхель

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (923)122-12-53, e-mail: MarinaAykhel@mail.ru

Татьяна Васильевна Охотникова

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail:otv1@bk.ru

В статье рассматриваются методические основы оценки объектов незавершенного строительства, а также анализируются методы, применяемые в оценке объектов незавершенного строительства.

Ключевые слова: оценка объектов незавершенного строительства, методы оценки.

METHODICAL BASES OF AN ESTIMATION OF OBJECTS OF INCOMPLETE CONSTRUCTION

Marina V. Aykhel

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., undergraduate of the Department of Cadastre and Spatial Planning, tel. (923)122-12-53, e-mail: marinaaykhel@mail.com

Tatiana V. Okhotnikova

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., associate Professor of the Department of Business Process Management, tel. (383)210-95-87, e-mail: otv1@bk.ru

In the article methodical bases of an estimation of objects of incomplete construction are considered, and also the methods applied in an estimation of objects of incomplete construction are analyzed.

Key words: evaluation of unfinished construction objects, evaluation methods.

Оценка объектов незавершенного строительства - в настоящее время проблема весьма актуальная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью до стадии завершения строительства. На сегодняшний день в Новосибирске и пригородах строится около 420 многоэтажных, жилых домов, часть из них с магазинами, офисами и подземными парковками. Около 37 % объектов заморожено.

Согласно методическим рекомендациям оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно ФСО 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования какого-либо подхода. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства

относятся:

- финансовые трудности инвестора;

- общее падение спроса на рынке недвижимости;

- внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера;

- ошибки или значительные технические недочеты проекта.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта: физические размеры объекта, степень завершенности каждой конструктивной системы (стены, полы, крыша, фундамент, проемы, кровля), износ каждой конструктивной. К таким параметрам относятся:

- физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов;

- степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование);

- износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости - расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов:

- завершение строительства согласно первоначальному проекту;

- изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте;

- снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Теперь более подробно разберем методы, которые применяются при разных подходах к оценке объектов незавершенного строительства.

Затратный подход. Для объектов незавершенного строительства с низкой степенью строительной готовности определение цены рекомендуется осуществлять по упрощенному способу, который включает в себя определение сметной стоимости строительно-монтажных и других работ и определение стоимости прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. При определении сметной стоимости строительства используются методы единичных расценок, учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, сравнительных единиц.

Для крупных и сложных объектов определение стоимости объекта рекомендуется осуществлять в соответствии со следующей последовательностью: расчет стоимости земельного участка методом предполагаемого использования, расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости, определение объема невыполненных работ, уменьшение стоимости на величину накопленного износа.

Сравнительный подход. Для оценки этим подходом стоимости объектов незавершенного строительства в будущем как объектов доходной недвижимости необходимо ввести дополнительные элементы исследования, отражающие специфику объектов незавершенного строительства, такие как:

- коэффициент готовности объекта, выраженный в долях единицы- соотношение выполняемого объема работ к общему объему работ по объекту;

- показатель незавершенности объекта - объем инвестиций, необходимый для доведения объекта незавершенного строительства до использования в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования;

- наличие выкупленных мощностей на тепловую и электрическую энергию для ввода объекта в эксплуатацию.

Доходный подход. Оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства также зависит от того, какие доходы в будущем предприятие или доходная недвижимость сможет приносить собственнику. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к ком-

промиссу обе стороны - покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Архипов О. В. Методические подходы к оценке объектов незавершенного строительства // Научно-практический вестник. - Воронеж, 2008. - Вып. 3-4. - С. 34-39.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 29.07.1998 №135-Ф3 (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2016). - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

3. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20 июля 2007 г. № 256.

© М. В. Айхель, Т. В. Охотникова, 2017

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.