CC BY
106
©Рыбина А.Д., 2010
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
УДК 347.214.2 ББК 67.404.212.4
МЕХАНИЗМЫ ПОНУЖДЕНИЯ К ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
А.Д. Рыбина
В условиях рыночных отношений субъектами гражданского права часто используется договор аренды недвижимости в силу того, что нуждающийся в ней не всегда может приобрести ее в собственность, а собственник, не использующий данное имущество, имеет возможность получать дополнительный доход. Таким образом, арендные отношения являются выгодными для этих двух категорий субъектов гражданского права и достаточно распространенными в гражданско-правовом обороте. Так как речь идет об объектах недвижимости, то в соответствии с ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации, а в отношении аренды недвижимого имущества есть отступления, которые порождают споры и неоднозначное толкование положений закона.
В ст. 651 ГК РФ 1 установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного года, что получило развитие в Информационном письме ВАС РФ.
В процессе регистрации договора аренды достигаются следующие результаты: регистрация договора аренды; регистрация обременения объекта недвижимого имущества 2.
При всей популярности и исследован-ности этого вида отношений все же есть нерешенные вопросы, касающиеся следующих аспектов:
- форма договора аренды;
- форма соглашения о внесении изменений;
- вопросы пролонгации договора аренды недвижимости;
- принуждение к заключению договора в судебном порядке.
Итак, приступим к рассмотрению имеющихся в научных кругах позиций по заявленным вопросам. Существует предложение заменить государственную регистрацию договора аренды на нотариально удостоверенную форму сделки. Авторы приводят аргументы «за» и «против» такой инициативы. Так, например, Е.М. Тужилова-Орданская высказывается против подобного нововведения, так как, по ее мнению, сегодня нет объективных условий для внесения изменений в действующее гражданское законодательство относительно исключения государственной регистрации сделок 3. Некоторые авторы идут дальше 4. Они предлагают отменить государственную регистрацию и сохранить эту процедуру только для узкого круга вопросов (например, для тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, таких как сделки с
отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены).
Думается, что нотариальное удостоверение этой сделки не поменяет в корне ситуации и не решит всех проблем. В данной ситуации следует руководствоваться ст. 130 ГК РФ и ФЗ № 122, то есть считать сделку заключенной с момента государственной регистрации (исключить изъятие, предложенное ст. 651 ГК РФ).
ВАС РФ 5 высказал позицию, согласно которой при изменении условий договора соглашение о внесении этих изменений, так же как и сам договор, подлежит государственной регистрации 6. При отсутствии такой регистрации это соглашение считается незаключенным, что в силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ получило поддержку как в научных кругах 7, так и на практике.
Так, при рассмотрении дела апелляционный суд установил, что стороны заключили договор аренды, затем 28.11 2006 г. подписали дополнительное соглашение, которое продляло действие договора на срок до 31.12 2007 года.
Апелляционный суд принял во внимание, что дополнительное соглашение было подписано на срок более одного года, в силу чего спорный договор в редакции данного дополнительного соглашения подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение от 28.11 2006 г. в части его условия о сроке действия договора аренды является незаключенным и не влекущим юридических последствий для договорных отношений сторон8.
Проанализировав судебную практику и позиции ученых, возникает вопрос, следует ли регистрировать дополнительное соглашение, если договор заключен на неопределенный срок. Представляется, что в подобной ситуации следует взять за основу положение, предложенное С.П. Гришаевым 9 и К.В. Прониче-вым 10: в случае, если действие договора фактически превышает один год, то необходимо регистрировать как сам договор, так и актуальные дополнительные соглашения, уточняющие и изменяющие его в какой-либо части. В случае, если дополнительное соглашение действует, например, 1 месяц, а договор заключен на срок свыше года, то такое соглашение так же подлежит государственной регис-
трации. В ситуации, когда договор заключен на неопределенный срок, а соглашение на год и более, тогда государственной регистрации подлежат и договор и соглашение, так как подобная ситуация свидетельствует о том, что у сторон существует намерение продолжать договорные отношения на срок, который требует регистрации.
ВАС РФ 11 высказал свою позицию относительно положения п. 2 ст. 651 ГК РФ, которая заключается в том, что «фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора». Так же суд высказал свою точку зрения и по поводу пролонгации договора аренды на неопределенный срок. В этом случае, по мнению суда, государственной регистрации не требуется, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Ученые, занимающиеся этой проблемой, в большинстве своем не согласны с подобной трактовкой данного положения ГК. Так, К.В. Про-ничев 12 и С.П. Гришаев 13, рассматривая действие договора аренды во времени, указывает, что следует отличать договорные права и обязанности, которые действуют в течение какого-то срока от срока действия самого договора. В свете этого положения при буквальном толковании точки зрения, высказанной ВАС РФ 14, при заключении нескольких договоров подряд на срок менее одного года субъекты этих правоотношений не только могут не регистрировать свои отношения, но и в течение неопределенного времени рассчитываться по договору наличными деньгами, несмотря на установленный Банком РФ предельный размер наличных расчетов между юридическими лицами.
Таким образом, К.В. Проничев предлагает после того, как суммарный срок продления договора аренды достигает одного года, подвергать данный договор государственной регистрации. То же самое использовать и для договоров, заключенных на неопределенный срок, когда срок действия договора уже превысил один год. Следует согласиться с точкой зрения К.В. Проничева и С.П. Гришаева, так как предложенное ими положение будет спо-
собствовать более правильному отражению ситуации на рынке недвижимости. Таким образом, исчезнет возможность скрывать сделки, подлежащие учету со стороны государства и производить расчеты наличными средствами между юридическими лицами в размерах, превышающих допустимую законом норму.
Так же в судебной практике встречаются ситуации, когда сторона в договоре аренды обращается в суд с требованием о принуждении контрагента к государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. По мнению С.П. Гришаева, подобный иск можно расценивать как понуждение к заключению договора, так как при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости (если он заключен на срок не менее одного года) данный договор считается незаключенным. То есть при заключении незарегистрированного договора не возникает никаких прав и обязанностей.
Практика по делам этой категории неоднозначна и решение суда зависит от формулирования исковых требований и предоставленных доказательств.
Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении последнего из помещения, переданного по договору аренды недвижимого имущества, в связи с допущенным обществом неисполнением обязательств по договору и на основании ст. 301 ГК РФ. Суд иск удовлетворил, кроме того придя к выводу, что договор аренды считается незаключенным в силу п. 2 ст. 651 того же Кодекса. Ответчик обжаловал решение, сославшись на то, что обязанность по государственной регистрации договора аренды на ответчика не возлагалась, в связи с чем суд необоснованно посчитал владение спорными помещениями незаконным. Апелляционный суд счел доводы заявителя несостоятельными, так как спорный договор заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ и мог считаться заключенным только при условии такой регистрации.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе требовать возврата его имущества из чужого незаконного владения. Поскольку сведений о наличии иных правовых оснований для занятия спорных помещений ответчиком не
было представлено, решение суда об удовлетворении иска признано правомерным 15.
В свете рассмотренной ситуации следует рекомендовать сторонам в договоре аренды закреплять механизм государственной регистрации сделок. Так же следует предложить возложить эту обязанность на нанимателя, так как в основной массе случаев он более заинтересован в исполнении договора.
В другом случае апелляционный суд при рассмотрении дела о признании договора незаключенным отказал, а встречный иск о государственной регистрации договора удовлетворил.
Суд при вынесении решения руководствовался тем, что по первоначальному иску о признании договора незаключенным должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие отсутствие государственной регистрации спорного договора и отсутствие факта уклонения самого истца от проведения государственной регистрации договора. Однако истец не представил всех необходимых доказательств в подтверждение указанных обстоятельств.
Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок). В силу требований п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждалось, что договор аренды от 30.03 2005 г. не прошел государственную регистрацию. Однако ответчик принял все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора аренды, в том числе неоднократно запрашивал у истца (арендодателя) технические паспорта на объект аренды. Арендодатель же со своей стороны не предоставил арендатору технический паспорт, обязательность представления которого для государственной регистрации следует из ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ответ на повторное требование о предоставлении технического паспорта обратился с настоящим иском в суд,
кроме того, в исковом заявлении истец просил применить меру по обеспечению иска в виде запрета государственной регистрации договора аренды. В судебном заседании суда обеих инстанций истец (арендодатель) подтвердил свой отказ предоставить ответчику документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств суд установил, что истец уклонялся от государственной регистрации договора аренды, а именно: не совершил никаких зависящих от него действий для осуществления государственной регистрации данного договора. Также истец не доказал, что действия арендатора сделали невозможным осуществление данных действий. При этом условиями договора обязанность по проведению государственной регистрации договора не была возложена именно на арендатора.
В сложившейся ситуации в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Срок действия договора аренды на момент рассмотрения дела не истек, необходимость осуществления его государственной регистрации не отпала 16.
Таким образом, следует сделать вывод, что при отсутствии в договоре четкого регламентирования вопросов, касающихся проведения государственной регистрации, это может привести к нежелательным последствиям. Следовательно, для того, чтобы избежать подобных проблем в договоре, необходимо указать, кто и в какие сроки какие конкретно действия обязан совершить по регистрации договора аренды. Так же возможно указание каких-либо санкций для стороны, просрочившей исполнение обязанности.
А. Терновцов 17 отмечает, что при регистрации договора аренды по решению суда нередко возникают некоторые вопросы, в связи с которыми он выработал ряд рекомендаций. Так, для понуждения к регистрации договора аренды истцу рекомендуется заявлять требования о регистрации договора аренды и установлении обязанности ответчика совершить действия по регистрации договора. Требование об установлении обязанности ответчика позволяет облегчить исполнение решения
суда. Ответчиком является та сторона по договору аренды, чьи действия оцениваются как уклонение от регистрации договора аренды. Третьим лицом должен привлекаться регистрирующий орган. Уклонение стороны от регистрации договора аренды подлежит доказыванию в судебном порядке. В судебном процессе факт уклонения стороны должен подтверждаться невозможностью регистрации договора аренды по причине несовершения (или совершения) действий, которые не позволяют осуществить такую регистрацию.
Так же существует вопрос, должна ли сторона до подачи искового заявления в суд получить официальный отказ от регистрирующего органа о невозможности регистрации договора без документов, которые отсутствуют у добросовестной стороны. На данный момент не существует законодательного закрепления досудебного порядка, однако следует сказать, что согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается. Таким образом, следует рекомендовать истцу до подачи искового заявления предпринять все необходимые меры, так как если эти действия не приведут к регистрации, то по крайней мере будет собран необходимый пакет документов, подтверждающий его позицию в суде.
В данной статье было указано несколько проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды недвижимости. В связи с этим контрагентам по договору аренды недвижимости следует быть предельно внимательными и осмотрительными при заключении договора аренды, включать условия, которые побудят зарегистрировать договор и не потребуется обращаться в суд для урегулирования данного вопроса. Такими условиями могут быть:
- предоставление пакета необходимых для регистрации документов как условие заключения сделки (в случае, когда сделка заключается на срок свыше 1 года);
- срок предоставления необходимого для регистрации пакета документов (в случае заключения сделки на неопределенный срок), санкции за непредоставление документов в указанный в договоре срок;
- условие о регистрации продленного договора (в случае, если оба договора зак-
лючены на срок менее года, в совокупности отношения по этим договорам длятся более года, при условии, что существенные условия договора остаются теми же, то есть не изменяется ни цена, ни объект договора).
Однако причина трудностей заключается в коллизии норм общей части ГК РФ, ст. 26 ФЗ № 122 18 и ст. 651 ГК РФ, Информационного письма № 59, инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества 19. Для решения данного вопроса необходимо исключить ч. 2 ст. 651 ГК РФ, так как именно содержание этой нормы выбивается из всего комплекса норм, регулирующих отношения аренды. При такой ситуации не возникало бы вопросов ни относительно сроков, ни относительно пролонгации или формы дополнительного соглашения по изменению тех или иных условий.
На наш взгляд, п. 10 и 11 Информационного письма № 59 20 и положения Инструкции «О порядке государственной регистрации... » противоречат Общей части ГК РФ, ч. 2 ст. 651. Следовательно, необходимо внести соответствующие изменения в ГК РФ, так как основную роль в регулировании гражданско-правовых отношений играет ФЗ, то при исключении ч. 2 ст. 651 ГК РФ автоматически потеряют свою силу и Информационное письмо и инструкция. Внедрение этой новеллы позволит снять острые вопросы и приведет к большей устойчивости отношений в данной сфере, а также будет препятствовать росту мошенничества в этой области.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. - URL: СПС «КонсультантПлюс».
2 Информационное письмо ВАС РФ № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”». -URL: СПС «КонсультантПлюс».
3 Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. - 2006. - № 2. - С. 19-22.
4 Гришаев С. П. Регистрация сделок с недвижимым имуществом // Гражданин и право. -2006.- № 12. - С. 29-32.
5 Информационное письмо ВАС РФ N° 59 ...
6 «О размере и порядке уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды». - См.: Письмо Минфина РФ от 28.04.07 № 03-05-06-03/20, Письмо Минфина РФ от 25.01.07 № 03-05-06-03/05.
7 Инструкция «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» : утв. приказом Минюста от 12.08 2004 г.
8 Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008. По материалам дела № А82-4168/2007-35, решение от 10.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 30.10.2007. - URL: http:// www. arbitr. m/as/pract/ac_prac/?id_rubric=4.
9 Гришаев С. П. Указ. соч.
10 Проничев К. В. О сроках государственной регистрации договора аренды недвижимости // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 16-19.
11 Информационное письмо ВАС РФ № 59 ...
12 Проничев К. В. Указ. соч.
13 Гришаев С. П. Указ. соч.
14 Информационное письмо ВАС РФ № 59 ...
15 Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008. По материалам дела № А82-3727/2006-45, решение от 12.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 15.01.2007. - URL: http://www.arbitr.ru/ as/pract/ac_prac/?id_rubric=4.
16 Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008. По материалам дела № А17-414/2-2006, решение от 26.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 24.10.2006. - URL: http:// www. arbitr. ru/as/pract/ac_prac/?id_rubric=4.
17 Терновцов А. Уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта недвижимости, пути и способы правового противостояния // Правовые вопросы недвижимости. - М. : Юрист, 2007. -№ 2. - С. 8-10.
18 ФЗ № 122 от 21.07 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - URL: СПС «КонсультантПлюс».
19 Инструкция «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества».
20 Однако Гришаев С. П. также отмечает и положительную роль Письма ВАС, которая заключается в выработке единообразного подхода к вопросам государственной регистрации договора аренды.
