CC BY
224
Вопросы экономики
Удк 332.2
механизмы и закономерности формирования цены земли
а. н. Сухарев,
доктор экономических наук, профессор кафедры конституционного, административного и таможенного права Е-mail: su500005@yandex.ru Тверской государственный университет
В статье раскрыты механизмы и закономерности формирования рыночной цены земли. Представлены примеры и уравнения расчета цены земельных участков.
Ключевые слова: земля, рента, кадастровая стоимость.
Земля является одним из наиболее интересных и привлекательных инструментов инвестирования капитала. В отличие от золота или драгоценных камней реальная (меновая) стоимость земли имеет тенденцию к росту. Это связано, с одной стороны, с ее ограниченностью, а с другой - с ростом спроса на нее в силу освоения все новых и новых территорий, увеличения численности населения планеты и его реальных среднедушевых доходов [6, 7].
В целом темпы роста реальной стоимости земли должны быть равны темпам роста мирового реального валового продукта, который составляет 3-4 % в год. Однако в силу того, что еще остается резерв земель, которые общество может включить в экономический оборот и которые постепенно в него включаются, увеличение реальной стоимости земли несколько отстает от темпов роста мирового реального продукта. В рамках долгосрочного периода (20-30 лет) можно принять, что в среднем в мире реальная стоимость земель может расти темпами 2-3 % в год. С учетом рентного дохода среднегодовая реальная доходность от вложения капитала в землю в среднем составляет 5-10 % годовых, что
превышает долгосрочное темпы роста цен на золото, драгоценные камни, картины и антиквариат. Однако инвестиции в землю выступают вторым по доходности средством вложения капитала после акций, но в сравнении с ними они имеют наименьший риск.
Как известно, классики политической экономии при расчете цены земли исходили из принципа «равновеликая прибыль - на равновеликий капитал» [5]. Капиталисту как бы безразлично (абстрагируясь от существования различных рисков и трансакцион-ных издержек) куда вложить капитал - в банк (и получать процент) или в земельный участок (и получать ренту). Если доходность банковского депозита составляет 5 %, то капитал, вложенный в землю, также должен обеспечивать доходность из расчета 5 % годовых. Следовательно, если земельный участок приносит ренту в 1 000 фунтов стерлингов в год, то его справедливая цена должна быть равна 20 000 фунтов стерлингов (1 000/0,05).
В свое время английский экономист, «отец статистики» У. Петти (1623-1687) предложил рассчитывать цену земли исходя из суммы земельных рент за 21 год, т. е. из доходности капитала в 4,76 %. Петти считал, что 21 году соответствует время одновременной жизни трех поколений: деда, отца и сына.
В условиях существования инфляции величину получаемой ренты следует делить не на номинальную, а реальную ставку процента, иначе произойдет
занижение рассчитываемой цены земли. В условиях инфляции происходит рост процентной ставки, но одновременно и цена земельного участка имеет тенденцию к росту (в среднем она увеличивается темпами роста уровня цен).
Это можно показать на следующем примере. Допустим, что при годовой инфляции 2 % процентная ставка по банковским депозитам составляет 7 %. Тогда реальная ставка процента составит 5 % годовых (7 - 2). При годовой ренте 1 000 фунтов стерлингов цена земли будет равна 20 000 фунтов стерлингов. Если бы рента делилась на номинальную ставку процента, цена земельного участка составила бы 14 286 фунтов стерлингов (1 000/0,07) и произошло бы занижение его стоимости. За год собственник земли получит 1 000 фунтов стерлингов ренты и прирост цены земли 400 фунтов стерлингов (20 000 • 0,02), что и будет эквивалентно 7 % на вложенный капитал.
Заметим, что не все земельные участка способны обеспечивать формирование ренты. Некоторые могут характеризоваться превышением экономических издержек производства над величиной валового дохода, приносимого от обработки земли («отрицательная» рента). Следовательно, и стоимость такой земли как бы должна принять отрицательное значение. Однако на практике даже такие участки будут продаваться и иметь положительную стоимость.
Проблема «отрицательной» стоимости земли была решена К. Марксом, который открыл существование абсолютной ренты [1]. Суть ее состоит в том, что земля даже в том случае, когда не приносит ее собственнику дифференциальной ренты, должна приносить доход, адекватный инвестированному в нее капиталу. Логика К. Маркса состояла в том, что земли, не приносящие дифференциальной ренты, могут продаваться (а не бесплатно раздаваться) и давать доход. Этот специфический доход он и назвал абсолютной рентой.
Принцип абсолютной земельной ренты был использован в России для расчета кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В первоначальной редакции соответствующих методических рекомендаций Министерство экономического развития и торговли РФ установило величину абсолютной ренты равной 1 % стоимости валовой продукции, которую обеспечивают земли сельскохозяйственного назначения. В новой редакции тех же методических рекомендаций величина абсолютной ренты была установлена в размере 12 руб. за 1 га [2].
Почему земли, имеющие отрицательную ренту, могут иметь положительную стоимость? Это связано с ожиданием владельцами таких земель времени, когда и такие земли смогут приносить положительную ренту, а их стоимость превысит ту, за которую они в настоящем продаются и покупаются. То есть здесь имеет место ожидание будущего положительного дохода и спекуляции. Расчет на это основан на процессе освоения обществом все новых и новых территорий, застройки земель, образовании новых городов, расширении границ прежних городских поселений и пр. Вложения капитала в такие земельные участки в будущем обеспечат больший доход на вложенный капитал в рамках долгосрочного периода времени. Но одновременно это связано с более длительным сроком инвестирования. Иными словами, цена таких земельных участков есть их ожидаемая текущая стоимость, т. е. сумма ожидаемых дисконтированных денежных потоков в будущем, которую принесет земельный участок его владельцу.
Когда существует альтернатива использования земли в целях жилищного строительства, возведения промышленного предприятия или сельскохозяйственного производства, то рыночная стоимость участка должна определяться на основе наиболее доходного способа. Для жилищного строительства рыночная стоимость земли определяется на основе разницы между рыночной стоимостью построенного жилья и экономическими издержками (которые включают в себя обычную прибыль, получаемую застройщиками) при его возведении. Для строительства промышленного предприятия рыночная стоимость земли определяется капитализацией разности между валовой продукцией предприятия и экономическими издержеками, которые обычно возникают у аналогичных предприятий, производящих в таких же количествах подобную продукцию. Для сельскохозяйственного производства рыночная стоимость земли определяется капитализацией ренты, которую она может приносить. В свою очередь рента представляет собой превышение валовой стоимости сельскохозяйственной продукции, произведенной на участке, за вычетом экономических издержек на ее производство и доставку до места реализации (принимается к расчету та продукция, которая обеспечивает формирование максимума данной разницы).
Рассмотрим формирование рыночной стоимости земельного участка под жилищное строительство
на основе примера. В табл. 1 представлен расчет формирования рыночной стоимости земельного участка для жилищного строительства в центре условного города (первый участок) и на его окраине (второй участок). Вне зависимости от месторасположения участка стоимость строительства и отделки дома принимается одинаковой (30 тыс. руб. за 1 м2). Застройщику оказывается в целом безразлично, где строить дом. Затраты по его возведению и отделке будут одинаковы - 15 млн руб. Кроме того, застройщик должен обеспечить получение себе прибыли в объеме 3 млн руб. Таким образом, застройщик готов реализовать дом по цене 18 млн руб. На рыночную цену дома будет оказывать фактор его местонахождения. Если здание расположено на периферии, то его продадут за 20 млн руб., если в центре - за 30,0 млн руб. Собственник земельного участка на периферии излишек между 20 и 18 млн руб. присвоит себе. Это и будет рыночной ценой его земельного участка. Рыночная цена участка, находящегося в центре, составит разницу между 30 и 18 млн руб. Ее присвоит себе его владелец. В итоге, несмотря на то, что рыночная стоимость дома в центре города в полтора раза больше, чем на периферии, соотношение цен между двумя земельными участками составит 1 к 6.
Теперь рассмотрим случай роста цен на дома на 20 % (табл. 2). В итоге рыночная стоимость первого земельного участка, хотя и увеличивается на
Таблица 1
Формирование рыночной стоимости земельного участка под жилищное строительство (вариант 1)
Таблица 2
Формирование рыночной стоимости земельного участка под жилищное строительство (вариант 2)
Первый Второй
Показатель участок участок
(«в центре») («на окраине»)
Площадь дома, м2 500 500
Стоимость строительства 30 000 30 000
и отделки, руб./м2
Стоимость строительства 15,0 15,0
и отделки дома в целом,
млн руб.
Необходимая прибыль 3,0 3,0
застройщика, млн руб.
Рыночная стоимость 1 м2 72 000 48 000
в доме, руб.
Рыночная стоимость 36,0 24,0
дома, млн руб.
Экономический выигрыш 18,0 6,0
(равен рыночной стои-
мости земельного участ-
ка), млн руб.
большую (в абсолютном выражении) величину, но в относительном выражении рост составляет 1,5 раза (с 12 до 18 млн руб.), в то время как у второго участка рыночная стоимость увеличивается в 3 раза. При снижении рыночной цены квадратного метра жилья падение рыночной стоимости второго земельного участка будет более значительным, чем первого, в результате соотношение цен между земельными участками сокращается до 1 к 3.
При росте цен на жилье через определенный период времени будет увеличиваться спрос со стороны застройщиков не только на земельные участки, но и на строительные материалы, рабочую силу, в результате чего их цена будет расти, вызывая рост стоимости строительства и отделки домов. Одновременно будет расти и прибыль застройщиков. Иными словами, все экономические субъекты, связанные с увеличением первичного предложения жилья на рынке, будут получать более высокие доходы. Однако темпы изменения их доходов в целом будут отставать от темпов изменения цен на жилье. В условном примере в табл. 3 это представлено в виде роста стоимости строительства и отделки 1 м2 жилья в среднем с 30 до 33 тыс. руб. и увеличения прибыли застройщиков с 3 до 3,3 млн руб.
В условном примере (см. табл. 3) видим, что рост издержек строительства и прибыли застройщиков приводит к снижению стоимости земельных участков. В абсолютном выражении такое снижение
Первый Второй
Показатель участок участок
(«в центре») («на окраине»)
Площадь дома, м2 500 500
Стоимость строительства 30 000 30 000
и отделки, руб./м2
Стоимость строительства 15,0 15,0
и отделки дома в целом,
млн руб.
Необходимая прибыль 3,0 3,0
застройщика, млн руб.
Рыночная стоимость 1 м2 60 000 40 000
в доме, руб.
Рыночная стоимость 30,0 20,0
дома, млн руб.
Экономический выигрыш 12,0 2,0
(равен рыночной стои-
мости земельного участ-
ка), млн руб.
Таблица 3 Формирование рыночной стоимости земельного участка под жилищное строительство (вариант 3)
первый второй
показатель участок участок
(«в центре») («на окраине»)
Площадь дома, м2 500 500
Стоимость строительства 33 000 33 000
и отделки, руб./м2
Стоимость строительства 16,5 16,5
и отделки дома в целом,
млн руб.
Необходимая прибыль 3,3 3,3
застройщика, млн руб.
Рыночная стоимость 1 м2 72 000 48 000
в доме, руб.
Рыночная стоимость 36,0 24,0
дома, млн руб.
Экономический выигрыш 16,2 4,2
(равен рыночной стои-
мости земельного участ-
ка), млн руб.
является одинаковым и составляет 1,8 млн руб., но в абсолютном выражении у второго участка оно является более значительным в силу того, что его цена и так была меньше. Таким образом, рост издержек строительства и отделки домов и прибыли застройщиков приводит к большей дифференциации рыночных цен на различные земельные участки. В данном примере такое соотношение цен увеличивается от 1 к 3 до 1 к 3,9.
Итак, рассмотренные варианты формирования рыночной стоимости земельных участков позволяют сформулировать действие следующих фундаментальных экономических закономерностей:
Первая закономерность - при изменении рыночных цен на жилье рыночные цены на землю под жилые дома будут изменяться более значительно.
Вторая закономерность - амплитуда изменения цен на землю под жилые дома, расположенную на окраине города, будет более значительна, чем на землю, расположенную в центре города.
Третья закономерность - рост рыночных цен на жилую недвижимость будет приводить и к росту вознаграждения за производство жилья, что в некоторой степени снизит темпы роста цен на землю.
В приведенных примерах рыночная цена «периферийного» земельного участка имеет более высокую амплитуду колебаний при изменении цен на жилье, чем рыночная цена земельного участка, находящегося в центре. С позиции теории и практики
инвестирования это означает, что инвестирование в «периферийный» земельный участок имеет больший риск. Это должно найти отражение в механизме формирования цен и выразиться в том, что цена «периферийного» участка окажется несколько ниже полученной расчетной величины. В связи с этим для оценки стоимости земли Цзем автор предлагает
использовать следующее уравнение: Ц = (Ц - Ц ) у,
'зем у 'ж.н 'с.ж.н7 ''
где Цжн - цена жилой недвижимости;
Цсжн - стоимость строительства объектов жилой недвижимости;
у - понижающий коэффициент, характеризующий финансовый риск вложения средств в землю и связанный с изменением ее цены. Значение коэффициента у должно зависеть от дисперсии изменения цен на землю в рамках долгосрочного периода времени (20-30 лет). Тогда соотношение коэффициента у для «периферийного» земельного участка и земельного участка, расположенного в центре, будет определяться соотношением дисперсий цен между этими участками. Кроме того, значение у можно определять эмпирически и относить для всех земельных участков с разным местом их расположения.
Государство производит учет стоимости земель, которая отражается в государственном земельном кадастре, а сама такая стоимость получила название кадастровой. В основе кадастровой стоимости лежит оценка рыночной стоимости земли. В России государственная кадастровая оценка земель производится в зависимости от их назначения и вида использования. Кадастровая стоимость земель поселений (городских и сельских) и земель садово-огородных и дачных участков производится на основе учета их рыночных цен. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, находящихся за пределами поселений, а также земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации приносимой ими ренты (так называемого расчетного рентного дохода). Кроме того, для иных категорий земель, находящихся вне поселений, кадастровая стоимость может определяться на основе затрат, которые необходимо произвести для сохранения их природного потенциала. Результаты расчета кадастровой стоимости вносятся в государственный земельный кадастр [3].
Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения рассчитывается исходя из
33-летней капитализации приносимой ими ренты. Рента (точнее - расчетный рентный доход) определяется в зависимости от плодородия земель (по баллам бонитета), их технологических свойств и места расположения (удаленности от мест реализации сельскохозяйственной продукции и снабжения материально-техническими ресурсами) [2]. Технологические свойства сельскохозяйственных угодий -это такие их характеристики, как степень изрезан-ности (что препятствует их механической обработке), каменистость, труднодоступность основной дороги и т. д. Расчетный рентный доход представляет собой сумму дифференциального рентного дохода и абсолютного рентного дохода. Дифференциальный рентный доход отражает дополнительную доходность земель, которая образуется на землях с лучшей плодородностью и лучшим месторасположением, а абсолютный рентный доход принимается равным для всех земель и зависит только от их площади (12 руб./га в год). В том случае, если дифференциальный рентный доход окажется отрицательным, его значение принимается равным нулю, а кадастровая стоимость земельного участка будет рассчитываться исходя из абсолютной ренты [3]. Это значит, что минимальная кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения не может быть меньше 396 руб./га (12 руб./га • 33 года).
При расчете дифференциального рентного дохода учитываются объем валовой продукции, который обеспечивает земельный участок, и затраты на его получение и транспортировку, которые увеличиваются на коэффициент 1,07 для получения прибыли от капитала, вложенного в средства производства, и необходимого для обеспечения нормального воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве [3].
В соответствии с информацией, представленной в Публичной кадастровой карте России, кадастровая стоимость земельного участка, занимаемого Торговым домом ГУМ в Москве, составляет 11,7 млрд руб. (146 тыс. руб. за 1 м2), а занимаемого Сенатским дворцом в Московском Кремле, являющимся резиденцией Президента РФ, составляет 64,2 млн руб. (55 тыс. руб. за 1 м2). Одновременно кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель, расположенных на отдаленных территориях Тверской области, составляет всего 27 коп. за 1 м2 (27 руб. за сотку, или 2,7 тыс. руб. за 1 га) [4]. Общая стоимость всех земель в России, находящихся в частной собственности на начало 2013 г., составляла
около 190 трлн руб. (1,3 млн руб. на одного жителя страны), что примерно в 1,5 раза больше совокупной величины основных фондов, незавершенного строительства, материальных оборотных средств и накопленного имущества домашних хозяйств [5].
В настоящее время на стоимость земель сельскохозяйственного назначения оказывает влияние вероятность их будущего перевода в земли иных категорий (промышленного назначения, земель поселений). Поэтому цену земли сельскохозяйственного назначения Цсх можно представить следующим образом:
Цс.х = Ц0с.х + [(Цдр - Ц0с.х) к/т], где Ц0с х - цена земли сельскохозяйственного назначения, определяемая как капитализированная стоимость ренты;
Цдр - цена земли другой категории пользования; к - вероятность перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (коэффициент);
т - надбавка за риск (коэффициент). Экономический смысл величин:
1) величина (Цдр - Ц0сх) к является математическим ожиданием получения доходности от перевода земель сельскохозяйственного назначения в землю другой категории пользования;
2) величина (Цдр - Ц0с х) к/т является надбавкой к цене земли сельскохозяйственного назначения за получение дохода от перевода этой земли в другую категорию пользования с учетом надбавки за риск, обусловленный существованием вероятности ее неперевода в эту категорию (такая вероятность в коэффициентной форме равна 1 - к).
С учетом ожидаемого времени, через которое земли сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в земли другого назначения (^ лет), уравнение цены земли сельскохозяйственного назначения примет вид:
Цс.х = Ц0с.х + [(Цдр. - Ц0с.х) кт / (1 + ТП где т - ставка дисконтированная (коэффициент).
Рассмотрим условный пример. Пусть цена земельного участка, используемого для сельскохозяйственных целей составляет 200 тыс. руб., а при его использовании для жилищного строительства -5 млн руб., вероятность его перевода в эту категорию земель - 80 %. Надбавка за риск составляет 30 % (носит единовременный характер). Тогда цена земельного участка будет составлять 0,2 млн руб. + (5 млн руб. - 0,2 млн руб.) 0,80/1,30 = = 3,15 млн руб .
Перевод земель из сельскохозяйственного назначения в другие категории пользования приводит к значительному обогащению их владельцев и часто является коррупционным. Получаемый от этого экономический выигрыш может быть очень существенным. Поэтому следует предусмотреть механизм его налогообложения. Учитывая кратность роста цены земли при ее переводе в другие категории земель, целесообразно установить налоговую ставку в 80-90 %, рассчитываемую из разности между кадастровыми стоимостями земель (из приращения кадастровой стоимости земли, полученной в результате ее перевода в другую категорию земель).
В России на единые объекты недвижимости уплачиваются два налога: земельный налог и налог на имущество. Отдельно уплачиваются налог в отношении земельного участка (его базой является кадастровая стоимость земельного участка) и налог в отношении строения, находящегося на земельном участке (налог на имущество).
В зарубежной практике земельный участок и дом, находящийся на нем, как правило, принято рассматривать как единый цельный объект, подлежащий налоговому обложению. В противном случае возникает противоречие: стоимость дома, расположенного в центре города, оказывается больше стоимости такого же дома в пригороде. Одновременно стоимость земельного участка в центре будет больше стоимости аналогично участка на окраине города. Месторасположение земельного участка увеличивает стоимость дома, хотя на самом деле происходит процесс увеличения стоимости не дома, а самого земельного участка. Таким образом, трудно отделить стоимость дома от стоимости земельного участка. На практике такое разделение приводит к искусственному росту как кадастровой стоимости земельного участка, так и стоимости дома. Кроме того, затрудняется отделение в расчетных целях
стоимости строения от стоимости земельного участка, в то время как этого и не следует производить, рассматривая земельный участок и строения на нем как единое целое в целях налогообложения.
Можно сделать вывод, что земля является достаточно специфическим инструментом инвестирования капитала, которая в немалой степени определяется особенностями механизмов формирования ее стоимости. Знание экономических закономерностей в этой области позволяет реализовывать наиболее эффективные стратегии инвестирования капитала в земельные участки, обеспечивая максимизацию прибыли.
Список литературы
1. Маркс К. Капитал. М.: Издательство политической литературы. 1978.
2. Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения: приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 04.07.2005 № 145.
3. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316.
4. Публичная кадастровая карта. URL: http:// maps. rosreestr. ru/PortalOnline/.
5 . Рикардо Д. Начала политиче ской экономии и налогового обложения. М.: Государственное издательство политической литературы. 1955.
6. Сухарев А. Н. Меновая стоимость золота: парадоксы исторических закономерностей// Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2010. № 4.
7. Сухарев А. Н. Механизм формирования стоимости золота// Вестник Тверского государственного университета. Серия «Экономика». 2005. № 10.
