96УДК 332.834.13
Механизм проектного финансирования жилищного строительства с применением счетов эскроу
Калачева Е.А., Раздорская В.Е., Институт экономики и управления Кемеровского государственного университета, Кемерово, Россия
Ключевые слова: жилищное строительство, проектное финансирование, счетаэскроу, кредитование жилищного строительства.
В статье рассмотрены формы финансирования жилищного строительства, реализуемые в России, и основана необходимость перехода на новую модель проектного финансирования. Далее дано определение счета эскроу, рассмотрены механизм защиты средств граждан с помощью применения эскроу-счетов и механизм проектного финансирования с применением эскроу счетов, раскрыты особенности проектного финансирования в части формирования процентной ставки по кредиту в зависимости от наполнения счетов эскроу, а также произведен анализ механизма взаимодействия экономических субъектов при проектном финансировании жилищного строительства.
Housing project finance facility with escrow accounts
Kalacheva E.A., Razdorskaia V.E., Institute of Economics and Management, Kemerovo State University, Kemerovo, Russia
Keywords: housing construction, project finance, escrow accounts, housing loans.
The article discusses the forms of financing housing construction, implemented in Russia, and the need for a transition to a new model of project financing is based. Further, the definition of an escrow account is given, the mechanism for protecting citizens' funds through the use of escrow accounts and the mecha-nism of project financing using escrow accounts are considered, the features of project financing are disclosed in terms of the formation of the interest rate on a loan, depending on the content of escrow accounts, and an analysis is made. mechanism of interaction of economic entities in project financing of housing construction.
Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными. В странах с развитой рыночной экономикой чаще всего происходит комбинация собственных, заемных и привлеченных средств. При этом механизмом повышения платежеспособного спроса на жилье чаще всего являются ипотечное кредитование и государственная поддержка населения.
С 2019 года основным источником финансирования строительства в России становится банковское кредитование, а именно проектное кредитование - выдача целевых кредитов на реализацию проекта строительства под залог его стоимости. Это связано с отказом от модели долевого и переходом к проектному финансированию [1].
На данный момент в России реализуются три формы финансирования строительства и планируется внедрение четвертой (рис. 1):
1. С использованием счетов эскроу;
2. С уплатой взносов в компенсационный фонд;
3. Без привлечения средств граждан;
4. С использованием инфраструктурных облигаций.
Рис.1. Формы финансирования жилищного строительства в РФ
В случае финансирования без привлечения средств граждан все просто - средства от дольщиков для строительств не привлекаются. В отношение других двух моделей дадим некоторые пояснения. Застройщик при привлечении денежных средств от дольщиков всегда осуществляет обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд за исключением случаев применения застройщиком финансирования с использованием счетов эскроу, так как специфика применения эскроу-счетов защищает денежные средства дольщика от их расходования застройщиком [2].
Поясним, что счет эскроу - это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета в целях их
передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Реализовать данную конструкцию позволяет такой экономический механизмом как условное депонирование.
Напомним, что на протяжении долгого времени в России использовался механизм долевого финансирования, при котором средства дольщиков сразу после заключения ДДУ поступали в распоряжение застройщика. К сожалению, данный механизм оказался неоптимальным [3] в связи недостаточной защищенностью средств граждан, частыми срывами сроков сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и большим количеством проблемных объектов.
Так в 2019 году на смену неоптимальному долевому финансированию пришло проектное финансирование, призванное обеспечить защиту средств дольщиков благодаря применению механизма эскроу-счетов (рис. 2). Участие банка в новой форме финансирования предотвращает потерю средств граждан даже в случае банкротства застройщика.
Долевое финансирование: ДДУ без применения счетов эскроу
Проектное финансирование: ДДУ с применением счетов эскроу
Банк
перечисление ДС целевой кредит ня строительство
Дольщик заключение ^V Застройщик
Успешное строительство за счет средств допыцнков
' Дом не построен -
Дольщик получает квартиру
Банк возвращает далыцнку ДС
Рис.2. Механизм защиты средств дольщиков с применением счетов эскроу
По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским (проектным) кредитованием [4]. Новые проекты строительства могут привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета. Застройщик финансирует проект за счет собственных средств и банковских кредитов, а деньги дольщиков за проданные квартиры получает после сдачи проекта в эксплуатацию [5]. Механизм проектного финансирования в крупном приближении выглядит следующим образом (рис. 3).
Рис.3. Механизм проектного финансирования жилищного строительства с применением
счетов эскроу
Осуществлять проектное финансирование жилищного строительства, в т.ч. в части кредитования застройщиков, имеют право не все банки, а только уполномоченные на это Банком России. Одним из критериев к уполномоченным банкам является наличие у банка кредитного рейтинга не ниже уровня «BBB- ^Ц» и (или) «ruBBB-», присвоенного кредитным рейтинговым агентством «АКРА» или «Эксперт РА». При этом эскроу-агент вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств в течение более чем 3 месяцев со дня заключения договора. А работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с опытом и стажем работы на рынке не менее 3 лет, имеющие от 10 тыс. м2 сданного жилья, а их административные расходы не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.
До 2019 года проектное финансирование строительства как банковский продукт не пользовалось большой популярностью. Застройщиков останавливали высокие ставки по проектным кредитам, повышенные требования к финансируемым проектам, а также риск приостановления финансирования в случае возникновения сложностей у банка, т.к. средства на строительство перечислялись траншами. Однако реформирование законодательства и внедрение защитного механизма с применением счетов-эскроу адаптировали
проектное финансирование под строительную отрасль и сделали его более привлекательным для застройщиков.
Теперь застройщики имеют доступ к бесперебойному источнику финансирования, а от объема продаж зависит только стоимость кредитных средств, но не реализация самого проекта. Так застройщики получили возможность организовывать свою деятельность без привязки к продажам, что позволяет им своевременно производить расчеты с поставщиками и подрядчиками и соблюдать финансовые договоренности с партнерами проекта.
Кроме того, в зависимости от суммы средств на счетах эскроу стоимость проектного финансирования может значительно снизится. Особенностью финансирования с использованием счетов эскроу является возможность минимизировать ставку по проектному кредиту при значительном размере поступлений денежных средств участников долевого строительства на счета эскроу [6]. В таком случае применяется специальная пониженная ставка. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01% (рис. 4).
Это становится возможным благодаря использовании при проектном финансировании жилищного строительства средневзвешенной процентной ставки, которая определяется по формуле:
Доля кредита*Специальная ставка + Доля кредита *Базовая ставка (1) в пределах эскроу (пониженная) сверх эскроу (рыночная)
Рис.4. Пример расчета средневзвешенной ставки
В развернутом виде формула выглядит следующим образом:
% = Э/СЗ * % +(1-Э/СЗ) * %б , (2)
средневзвеш спец 4 ' баз 1 х '
где %средневзвеш - средневзвешенная процентная ставка по кредиту,Э - сумма на счетах эскроу, СЗ - ссудная задолженность по кредиту, %спец - специальная процентная ставка, %баз - базовая процентная ставка.
Так средневзвешенная ставка начинает снижаться на инвестиционной фазе при росте продаж, после чего может произойти дополнительное снижение при превышении суммы на счетах эскроу над суммой финансирования строительства. При этом банки ежемесячно осуществляют пересчет ставки в зависимости от объема задолженности застройщика и наполнения эскроу-счетов, в результате чего средневзвешенная ставка регулярно претерпевает изменения и позволяет девелоперу экономить на обслуживании долга.
Напомним, что помимо привлечения кредита в рамках новой модели проектного финансирования строительства, застройщик может осуществлять строительство в т.ч. за свой счет. Однако в данном случае ему все равно будет необходимо выбрать уполномоченный банк для открытия эскроу-счетов.
Так нами была сформирована схема взаимодействия экономических субъектов в процессе проектного финансирования жилищного строительства с применением счетов эскроу с учетом ряда допущений (рис. 5). К примеру, застройщик может осуществлять строительство за счет собственных средств, не привлекая кредитные средства, а дольщик при заключении ДДУ может воспользоваться услугами банка и приобрести строящее жилья в ипотеку.
Дольщик после заключения ДДУ пополняет эскроу-счет за счет собственных средств или за счет ипотечного кредита. При этом банк, выдающий ипотечный кредит дольщику [7], взаимодействует только со своим клиентом и лишь единожды с банком эскроу-агентом, перечисляя перво-на-чальный взнос и сумму кредита на эскроу-счет.
Взаимодействие уполномоченного банка и застройщика более плотное, особенно в случае привлечения последним целевого кредита на строительства. Если застройщик осуществляется строительство за счет собствен-ных средств, эскроу-агент просто хранит средства дольщиков на эскроу-счетах до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Если же застройщик привлекает банковские средства в рамках проектного финансирования, то банк «участвует» в процессе строительства посредством контроля целевого использования кредитных средств, а также осуществляет мониторинг суммы средств на счетах эскроу для изменения процентной ставки по кредиту [8].
3. Размещение средств дольщика на счете эскроу на ерш установленного депонирования денежных средств, при этом: — срак размещения < 6 месяцев ввода в эксплуатацию объекта недвижимости _— % не начисляются, плата за хранение не взимается_
Уполномоченный банк
1. Заключение договора о финансировании 2 Заключение заговора долевого объекта строительства участия (ДНУ)
Застройщик
Дошли нх
4' Финансирование уполномоченным банком объекта строительства, т.е. предоставление застройщику кредита пол строительство объекта недвижимости
.■ Предоставление застройщиком уполномоченному банк;1: — разрешения на ввод в эксплуягапшо объекта недвижимости — или езедений о размещении в ЕИСЖС этой информации
б. Не позднее 10 дней после предоставления уполномоченному башу разрешения на ввил в эксплуатацию объекта недвижимости средства со счетов эскроу — перечисляются уполномоченным банком застройщику — ¡ш перечисляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору
Уполномоченный или пюоой _другой банк_
Государство
уполномоченный федеральный орган испопнительной власти РФ
_(Шнстрой России)_
Государственное регулирование в области долевого строительства |
уполвомоченный федеральный орган исполни тельной власти
субъекта РФ
Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства
Рис.5. Механизм взаимодействие экономических субъектов при проектном фи-нансировании жилищного строительства с применением счетов эскроу
Государство при этом выступает в роли регулятора [9] и создает комфортные условия для взаимодействия участников на строительном рынке, в частности, обеспечивая дополнительную поддержку.
К примеру, с целью дополнительной поддержки в переходный период для эффективного взаимодействия банков и застройщиков была создана платформа, работающая по принципу одного окна - Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Оператором данной системы выступает Единый институт развития в жилищной сфере («ДОМ.РФ). Данная платформа позволяет оптимизировать процесс поиска эскроу-агентов для застройщиков (рис. 6).
Помимо создания канала для коммуникации банков и застройщиков государство обеспечило платежеспособный спрос граждан для приобретения жилья на первичном рынке, в частности, благодаря программе льготной ипотеки под 6,5% «Господдержка 2020» на приобретение жилья в новостройках. Программа «Субсидирование низкомаржинальных проектов» также стала подушкой безопасности для застройщиков в переходный период, оказав поддержку региональным строительным компаниям.
1. Застройщик направляет заявку во все ошш, подключившиеся I сервису ЕИСЖС Экономия времени: одновременна! полача заявок в иескплько банков
2. Банки проводят оценку проекта строительства в
соответствия с внутренними методиками
3. Банки связываются с Застройщикам для уточнения детален проекта Удобство: оанк сам связывается с застройщиком
4. Застройщик выбирает лтапее предложение по предоставлению финансирования Много предложений: снижение
затрат на строительство обвекта
5. Заключение договсра о предоставлении Соединение графиков
финансирования объекта строительства строительства
б. Открытие счетов зсгроу по финансируемому проект;1 Соблкдение требований законодательства
Рис.6. Схема проектного финансирования через ЕИСЖС для застройщика и ее
преимущества
Так в результате работы отлаженного механизма взаимодействия между застройщиками, дольщиками и банками и благодаря государственной поддержке фактический уровень ввода жилья в эксплуатацию по итогам 2020 года не пострадал [10] и сохранился на уровне 2019 года (рис. 7).
82( 79224 / >42 823 185
70485
65742^
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
»Фактический объем ввода жилья
Рис.7. Фактический объем ввода жилья в эксплуатацию, тыс. м2
Таким образом, проектное финансирование с применением счетов эскроу сегодня является одной из наиболее перспективных форм финансирования жилищного строительства в России. На сегодняшний день сформирован эффективный механизм для взаимодействия экономических субъектов при проектном ФЖС, а новая модель финансирования жилищного строительства доказала эффективность ее применения еще на стадии переходного периода.
Библиография
1. Литвин, Е. А. Переход от долевого строительства финансиро-вания жилищного строительства к проектно-
му [Электронный ресурс] / Е. А. Литвин // Проблемы экономики у правления строительства в условиях экологически ориентированного развития: материалы XVII Международ-ной науч.-практ. конф. - 2021. -С. 268-274. - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=44772238 (дата обращения 31.05.2021).
2. Ситянов, С. А. Сущность и принципы проектного финансиро-вания заемщиков-застройщиков с использованием счетов-эскроу [Элек-тронный ресурс] / С. А. Ситянов // Вопросы устойчивого развития общества. - 2021. - № 3. - С. 10-15. - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=45333232 (дата обращения 31.05.2021).
3. Сысуева, Д. И. Механизмы защиты прав граждан-участников долевого строительства [Электронный ресурс] / Д. И. Сысуева // Актуаль-ные вопросы права, экономки и управления: материалы XXVIII Международной науч.-практ. конф. - 2021. - С. 94-97. - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=45679072 (дата обращения 31.05.2021).
4. Воробьев, И. П. Особенности финансового регулирования бан-ковского кредитования в сфере жилищного
строительства [Электронный ресурс] / И. П. Воробьев // StudNet. - 2021. - № 4. - С. 23-35. - Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-finansovogo-regulirovaniya-bankovskogo-kreditovaniya-v-sfere-zhilischnogo-stroitelstva (дата обращения: 31.05.2021).
5. Раздорская, В. Е. Реализация проектного финансирования жи-лищного строительства в РФ [Электронный
ресурс] / В. Е. Раздорская, Е. А. Калачева // Материалы симпозиума в рамках XVI (XLVШ) Международной науч.-практ. конф. студентов и молодых ученых, приуроченной к 300-летию Кузбасс - 2021. - №22
- С.78-80 - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=45790857 (дата обращения 31.05.2021).
6. Пухова, В. В. Особенности финансового регулирования бан-ковского кредитования в сфере жилищного строительства [Электронный ресурс] / В. В. Пухова // Известия БГУ. - 2021. - № 1. - С. 90-97. - Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/sistema-razvitiya-pervichnogo-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-usloviyah-proektnogo-finansirovaniya (дата обраще-ния: 31.05.2021).
7. Зубов, С. А. Ипотечное кредитование в 2020 г. [Электронный ресурс] / С. А. Зубов // Экономическое развитие России. - 2021. - № 2. - С. 51-54. - Режим доступа: https://e.lanbook.com/reader/joumalArticle/590299 (дата обращения: 31.05.2021).
8. Фалькова, А. В. О влиянии использования счетов эскроу на де-ятельность банка [Электронный ресурс] / А.
В. Фалькова // Финансовый вестник. - 2020. - № 4. - С. 69-74. - Режим доступа: https://e.lanbook.com/reader/ joumalArticle/597030 (дата обращения: 31.05.2021).
9. Магильнов, Г. Н. Жилищное строительство-2020: огосударств-ление сектора или поворот колеса рыночного цикла? [Электронный ре-сурс] / Г. Н. Магильнов, С. Г. Стерник // Экономическое развитие России. -2021. - № 4. - С. 46-59. - Режим доступа: https://e.lanbook.com/reader/joumalArticle/597605 (дата обращения: 31.05.2021).
10. Глотова, Н. И. Проектное финансирование жилищного строи-тельства в России: результаты и перспективы [Электронный ресурс] / Н. И. Глотова // Экономика Профессия Бизнес. - 2021. - № 1. - С. 30-38.
- Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/sistema-razvitiya-pervichnogo-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-usloviyah-proektnogo-finansirovaniya (дата обраще-ния: 31.05.2021).
References
1. Litvin, E. A. Transition from shared construction of housing construction fi-nancing to design financing [Electronic
resource] / E. A. Litvin // Problems of economics at the construction board in conditions of environmentally oriented development: materials of the XVII International scientific- practical conf. - 2021 .-- S. 268-274. - Access mode: https://elibrary.ru/item.asp?id=44772238 (date of access: 05/31/2021).
2. Sityanov, SA The essence and principles of project financing of bor-rowers-developers using escrow accounts [Electronic resource] / SA Sityanov // Issues of sustainable development of society. - 2021. - No. 3. - S. 10-15. -Ac-cess mode: https://elibrary.ru/item.asp?id=45333232 (date of access: 05/31/2021).
3. Sysueva, DI Mechanisms for protecting the rights of citizens partici-pating in shared construction [Electronic resource] / DI Sysueva // Actual ques-tions of law, economics and management: materials of XXVIII International scientific-practical. conf. - 2021 .-- S. 94-97. - Access mode: https://elibrary.ru/item.asp?id=45679072 (date of access: 05/31/2021).
4. Vorobiev, IP Features of financial regulation of bank lending in the field of housing construction [Electronic resource] / IP Vorobiev // StudNet. - 2021. - No. 4. - P. 23-35. - Access mode: https://cyberleninka.ru/article/n7 osobennosti-finansovogo-regulirovaniya-bankovskogo-kreditovaniya-v-sfere-zhilischnogo-stroitelstva (date of access: 05/31/2021).
5. Razdorskaia, V. E. Implementation of project financing of housing construction in the Russian Federation [Electronic resource] / V. E. Razdorskaia, E. A. Kalacheva // Materials of the symposium within the framework of the XVI (XLVIII) International scientific-practical conf. students and young scientists, timed to coincide with the 300th anniversary of Kuzbass - 2021. - No. 22 - P.78-80 - Access mode: https://elibrary.ru/item.asp?id=45790857 (date of access: 05/31/2021).
6. Pukhova, V. V. Features of financial regulation of bank lending in the field of housing construction [Electronic resource] / V. V. Pukhova // Izvestiya BSU. - 2021. - No. 1. - P. 90-97. - Access mode: https://cyberleninka. ru/article/n/sistema-razvitiya-pervichnogo-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-usloviyah-proektnogo-finansirovaniya (date of access: 05/31/2021).
7. Zubov, S. A. Mortgage lending in 2020 [Electronic resource] / S. A. Zubov // Economic development of Russia.
- 2021. - No. 2. - S. 51-54. - Access mode: https://e.lanbook.com/reader/journalArticle/590299 (date of access: 05/31/2021).
8. Falkova, A. V. On the influence of using escrow accounts on the bank's activities [Electronic resource] / A. V. Falkova // Financial Bulletin. - 2020. - No. 4. - P. 69-74. - Access mode: https://e.lanbook.com/reader/ journalArticle/597030 (date of access: 05/31/2021).
9. Magilnov, G. N. Housing Construction-2020: State Sectorization or Turning the Wheel of the Market Cycle? [Electronic resource] / GN Magilnov, SG Sternik // Economic development of Russia. - 2021. - No. 4. - P. 46-59.
- Access mode: https://e.lanbook.com/reader/journalArticle/597605 (date of ac-cess: 05/31/2021).
10. Glotova, NI Project financing of housing construction in Russia: re-sults and prospects [Electronic resource] / NI Glotova // Economy Profession Business. - 2021. - No. 1. - S. 30-38. - Access mode: https://cyberleninka. ru/article/n/sistema-razvitiya-pervichnogo-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-usloviyah-proektnogo-finansirovaniya (date of access: 05/31/2021).
Авторы
Калачева Елена Алексеевна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры финансы и кредит, ФГБОУ ВО «Кемеровский государственный университет», институт эко-номики и управления (б-р Строителей, 47, г. Кемерово, 650056, Россия), тел. +7(906)976-61-35; e-mail: [email protected];
Раздорская Виталия Евгеньевна, бакалавр по направлению «Экономика», ФГБОУ ВО «Кемеровский госу-дарственный университет», институт экономики и управления (б-р Строи-телей, 47, г Кемерово, 650056, Россия), тел. +7(923)626-46-15; e-mail: [email protected].
