CC BY
20
УДК 332.62
МАТЕМАТИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ОБОСНОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В УЛУЧШЕНИЕ КАЧЕСТВА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
Виктория Александровна Юрлова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, ассистент кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: yurlova_vika@mail.ru
Представлены результаты разработки математической модели на основе двух методов эколого-экономической оценки сельскохозяйственных угодий: метода капитализации земельной ренты и метода оценки по доходности на единицу почвенно-экологического индекса. Приведено обоснование включения методов в модель. Рассмотрена задача обоснования инвестиций в улучшение качества угодий, которая может решаться с применением разработанной модели.
Ключевые слова: сельскохозяйственные угодья, почвенно-экологический индекс, земельная рента, капитализация, регулирование землепользования, математическая модель.
MATHEMATICAL MODEL FOR PLANNING OF INVESTMENTS IN IMPROVEMENT OF AGRICULTURAL LAND QUALITY
Victoriya A. Yurlova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., P. G., assistant lecturer, department of business process management, tel. (383)210-95-87, e-mail: yurlova_vika@mail.ru
Results of development of a mathematical model based on two methods of environmental and economic assessment of agricultural lands are presented. The underlying methods are: ground rent capitalization method, evaluation by profitability per unit of soil-environmental index. Interconnection of the methods in the frame of the model is explained. Application of the model for decision-making support regarding investments in improvement of land quality using the developed model is considered.
Key words: agricultural lands, soil-environmental index, ground rent, capitalization, land use regulation, mathematical model.
Общеизвестно, что в основе государственного управления земельными ресурсами работают механизмы, основанные на принципе платности землепользования. Цена земли, арендная плата, земельный налог должны представлять денежный эквивалент, зависимый от ценности земли. Их величина должна быть определена таким образом, чтобы стимулировать рациональное землепользование и создание благоприятных условий для инвестирования в земельно-имущественный комплекс (в т. ч. в природоохранные мероприятия по защите земель), а также формирование доходных статей бюджетов всех уровней. В основе реализации принципа платности лежит денежная оценка земли. Однако как показывает практика, не всегда расчетная величина ценности земли адек-
ватна решению задачи рационального землепользования. В числе причин -конфликт интересов субъектов земельных отношений по поводу справедливой базы для расчета налога и штрафных санкций, необходимости и эффективности инвестиций в сохранение и/или улучшение качественных характеристик земельных участков.
Цель работы - предложить инструмент обоснования инвестиций в улучшение качественных характеристик сельскохозяйственных угодий, что приведет к повышению их стоимости. Для этого была построена математическая модель, основанная на двух методах эколого-экономической оценки.
Первый - это метод капитализации земельной ренты. Сельскохозяйственные угодья генерируют доход путем производства и продажи на рынке сельскохозяйственной продукции, поэтому данный метод является ключевым в денежной оценке стоимости земли [1, 5], в т. ч. в методических указаниях по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных земель [3]. Тем не менее, метод не отражает взаимосвязи между рыночной стоимостью земельного участка и его качеством, а также экологическими условиями его местоположения. Безусловно, косвенно эти характеристики влияют на величину земельной ренты, однако для принятия управленческих решений в части сохранения, восстановления, поддержания плодородия почв применения данного метода недостаточно. Также рекомендуется учитывать экологический риск при кумулятивном построении ставки капитализации, но нет четких указаний по его определению. Формула расчета рыночной стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты:
Срз = 7Р"
Ск (1),
где Срз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
Р - земельная рента, руб.;
Ск - ставка капитализации.
Второй - это метод оценки по доходности на единицу почвенно-экологического индекса (ПЭИ). Расчет рассматриваемым методом предполагает применение методики оценки плодородия почв (комплексной агрономической оценки) и их стоимости, разработанной в Почвенном институте им. В. В. Докучаева. Почвенные, агрохимические и климатические характеристики местоположения земельного участка являются основными параметрами в методике оценки отдельно взятого земельного участка по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв (по доходности на единицу ПЭИ), разработанной в 1991 году специалистами Почвенного института им. В. В. Докучаева. Оценка уровня плодородия почв, полученная на основе данной методики, позволяет наиболее полно определять ресурсный потенциал сельскохозяйственного производства, а также служит основой для денежной оценки почв, определения рентных платежей и степени перераспределения доходов для их выравнивания
в условиях различного почвенно-климатического потенциала [4]. Привязка с местным условиям сделана по методике ООО «Институт оценки природных ресурсов» [2]. Формула расчета рыночной стоимости земельного участка методом оценки по доходности на единицу ПЭИ:
Формула рыночной стоимости по доходности на единицу почвенно-экологического индекса с учетом привязки к рыночным условиям [2]:
1 2
= Ох 1УЕ х Е16 х 8х Ei х Е? х^=хЕба х Е1б х Еёбё хЕё1б х Ешб ' (2)
где Срз - рыночная стоимость земельного участка;
Т - тариф за 1 балл бонитета почвы;
ПЭИ - почвенно-экологический индекс оцениваемого участка (балл бонитета);
Б - площадь участка, га;
Км - поправочный коэффициент на местоположение участка;
Кз - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от нахождения;
1,2 - поправка к стоимости земельного участка на технологические свой-
л/О7
ства;
Тк - технологический коэффициент;
Куг - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от использования угодья;
Кот - поправочный (или понижающий) коэффициент к стоимости земельного участка в зависимости от цели отвода;
Ккул - коэффициент к стоимости земли в зависимости от культур-технического состояния участков кормовых угодий;
Иинф - инфляционный индекс к определенному году;
Испр - индекс спроса и предложения.
На основании формул (1), (2) легко установить связь между параметрами, характеризующими качество участка, и рентным доходом:
В= Йё хОхГУЕ хЕ16 х8хEi хх-Ц,хЕ6а хЕ16 хЕёбё хЕёй хЕйй • (4)
Таким образом, рентный доход представляется в виде произведения п множителей. Обозначим их например = Ск, для удобства записи, представим уравнения (1), (3) в форме:
п
% = п ч, (4)
I=2
п
в =П ч
I=1
Формулы (4), (5) представляют математическую модель, являющуюся основой системы эколого-экономического анализа.
Использование рассмотренной модели возможно при обосновании инвестиций в улучшение качественных характеристик земельного участка, которое приведёт к увеличению его рыночной стоимости. Эффект (Эф) от инвестиций (И) можно оценить следующим образом:
¥б = Л% - Е . (6)
В числе параметров модели можно выделить те, на которые землепользователь способен влиять: ПЭИ, Тк, Куг, Ккул и др. Размер эффекта от инвестиций, направленных, на увеличение /-ого множителя в формуле (4) в линейном приближении можно вычислить следующим образом:
V х^ X Е, - Е,, (7)
0 г дг 1 ЛЕ { ' г
дКбс
где —22. - частная производная по /-ому параметру, которая находится путём
дг I
дифференцирования уравнения (4);
Лг' - стоимость планируемых работ по улучшению /-ого параметра
ЛЕ г
участка;
И, - размер предполагаемой инвестиции в улучшение /-ого параметра.
Например, инвестиции могут быть направлены на создание системы ирригации, что изменит коэффициент, учитывающий влияние полива, соответственно, увеличит поправку к стоимости земельного участка на
технологические свойства 1,2Д/0^ и, в конечном итоге, увеличит стоимость
участка.
Соотношение эффекта Эф, и инвестиций И позволяет оценить целесообразность предлагаемых мер по улучшению участка.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Методические подходы к оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения и средств производства субъектов АПК и организаций аграрной науки / Т. Г. Бондаренко, Н. А. Борхунов, В. П. Арашуков, Э. А. Сагайдак и др. - М.: ГНУ ВНИИЭСХ, 2008. - 80 с.
2. Оценка земельных ресурсов: учебное пособие / под общей редакцией В. П. Антонова, П. Ф. Лойко и др. - М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999. - 364 с.
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г. № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_105109/. - Загл. с экрана.
4. Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв / Л. Л. Шишов, Д. Н. Дурманов, И. И. Карманов, В. В. Ефремов. - М.: Агропромиздат, 1991. - 304 с.
5. Ушаков Е. П., Охрименко С.Е., Охрименко Е. В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов: методические рекомендации. - М.: РОО, 1999. - 72 с.
© В. А. Юрлова, 2016
