CC BY
2
УДК 332.8:697"2018-2022" (470.51)(045) А. С. Ивонин, Н.Г. Соколова
МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ В РАЗРЕЗЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ СИСТЕМ ОТОПЛЕНИЯ, 2018-2022 гг.
Строительная отрасль является одной из ключевых отраслей в структуре ВВП Российской Федерации. Темпы развития строительной отрасли отражают уровень социально-экономического развития как государства в целом, так и отдельных регионов. Одной из важнейших составляющих строительной отрасли является строительство многоквартирных жилых домов. Современный многоквартирный жилой дом - это сложная система, в которой взаимодействуют и взаимосвязаны между собой различные инженерные системы и коммуникации. Система отопления многоквартирного жилого дома является критически важной инженерной системой, которая может быть реализована в нескольких вариантах. От того, в каком виде спроектирована и применена система отопления, в определенной степени зависят удобство и комфорт проживающих людей в многоквартирных жилых домах. В данной статье приводятся результаты анализа состояния и основных тенденций развития рынка недвижимости Российской Федерации в целом и Удмуртской Республики в частности, в разрезе его сегментов по применяемым системам отопления. Выводы построены на основе маркетингового анализа рынка, применения методов анализа и синтеза. Результатом выполненного анализа является прогноз будущей структуры спроса на рынке инженерного оборудования и материалов для систем отопления в многоквартирных жилых домах Удмуртской Республики. Полученные результаты могут быть использованы производителями инженерного оборудования и материалов для систем отопления, в рамках внутрифирменного и стратегического планирования, с целью формирования товарного предложения на рынке, для построения моделей и методов взаимодействия с потребителями.
Ключевые слова: маркетинговый анализ рынка, рынок жилой недвижимости, объем ввода жилой недвижимости, рынок инженерного оборудования и материалов, многоквартирный жилой дом, строительная отрасль, система отопления.
DOI: 10.35634/2412-9593-2024-34-3-474-480 Введение
Собственное жилье удовлетворяет сложный комплекс как базовых, так и вторичных потребностей человека. Граждане должны иметь возможность приобретать комфортное жилье по разумным, оправданным рыночной конъюнктурой, ценам. В настоящее время спрос и предложение на рынке жилой недвижимости Российской Федерации находится на исторически высоких уровнях [1] благодаря поддержке строительной отрасли со стороны государства.
Темпы развития строительной отрасли отражают состояние экономики государства, она является квинтесенцией множества смежных отраслей экономики, и дает им стимулы и векторы развития: машиностроение и приборостроение; производство и дистрибуция строительных материалов и инженерного оборудования; инфраструктурное строительство; инженерная школа архитектуры и проектирования; банковский сектор. Приобретение жилой недвижимости генерирует спрос на товары и услуги на потребительском рынке.
За 2022 год удельный вес строительной отрасли в структуре ВВП РФ составил 4,7 %, а по прогнозам Минэкономразвития составит 4,8 %, 4,9 % и 4,9 % в 2023, 2024 и 2025 годах соответственно [2]. Строительная отрасль - важная составляющая в структуре ВВП РФ, по этой причине для отрасли создается благоприятный экономический, социальный и административный климат. Строительная отрасль участвует в формировании рынков коммерческой недвижимости, жилой недвижимости в многоквартирных домах (МКД) и индивидуальной застройки. Отрасль важна для регионального развития [3].
Состояние строительной отрасли в отдельных субъектах РФ характеризует уровень социально-экономического развития и состояние потребительского спроса внутри субъекта РФ.
Цель исследования. Целью исследования является анализ динамики и структуры рынка жилой недвижимости Удмуртской Республики для определения тенденций и векторов развития рынка инженерного оборудования и материалов в МКД в разрезе применяемых систем отопления.
Предмет и методы исследования
Предметом исследования является динамика показателей предложения жилой недвижимости строящихся МКД в Удмуртской Республике, исходя из характеристик инженерных систем (систем отопления), 2018-2022 гг.
Статья сформирована на результатах анализа следующих источников: стратегия развития жилищной сферы РФ; национальный проект «Жилье и городская среда»; федеральный проект «Формирование комфортной городской среды; федеральный проект «Жилье»; данные Федеральной службы государственной статистики www.rosstat.gov.ru; данные Министерства строительства www.minstroyrf.gov.ru; портал «Домклик» www.domclick.ru; портал «Единая информационная система жилищного строительства» наш.дом.рф; портал «Единый Ресурс Застройщиков» www.erzrf.ru. Также источником информации послужила внутренняя вторичная информация ООО «Отопление Качество», относительно 176-ти проектов систем отопления МКД, строительство которых велось в период с 2018 по 2022 год на территории Удмуртской Республики.
Выводы построены на основе маркетингового анализа рынка, применения методов анализа и синтеза.
Общие тенденции развития рынка жилой недвижимости Удмуртской Республики
Динамика развития строительной отрасли Удмуртской Республики соответствует существующей стратегии развития жилищной среды Российской Федерации [4-7].
Динамика объемов ввода жилой недвижимости в Удмуртской Республике за 10 лет представлена в табл. 1 и на рис. 1 [8].
Таблица 1
Фактический объем ввода жилой недвижимости, тыс. м2, в Удмуртской Республике
Объем ввода 2 в тыс. м Год
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Общий по УР, в т. ч.: 516 533 633 649 650 659 717 760 803 841 1176
% изм. +2,2 +3,3 +18,8 +2,5 +0,2 +1,4 +8,8 +6,0 +5,7 +4,7 +39,8
МКД 252 293 385 341 363 371 399 332 385 405 400
% изм. +20 +16,3 +31,4 -11,4 +6,45 +2,2 +7,5 -16,8 +16,0 +5,2 -1,2
Инд-я застройка 264 240 248 308 287 288 318 428 418 436 776
% изм. -10,5 -9,1 +3,3 +24,2 -6,8 +0,3 +10,4 +34,6 -2,3 +4,3 +78,0
Источник: составлено автором на основе [8].
В рассматриваемом периоде резкий рост объемов ввода жилой недвижимости наблюдался в 2014г. (+18,8 %) и в 2022г. (+39,8 %). В остальные периоды показатель имел положительную динамику в диапазоне 0,2-8,8 %.
Рост объема ввода жилой недвижимости в 2014 г. был обеспечен показателями МКД (+31,4%), а в 2022г. рост объема ввода жилой недвижимости был обеспечен за счет роста показателей индивидуальной застройки (+78,0 %). Чтобы оценить потенциал сохранения темпов роста объема ввода жилой недвижимости, сопоставим данные за январь-июль 2022 г. и 2023 г.
Общий объем ввода жилой недвижимости в период январь-июль 2022г. составил 907 тыс. м2., а за аналогичный период 2023г. составил 944 тыс. м2 [8], рост показателя составил 4,2 % - такой темп роста соответствует показателям предыдущих периодов. Объем ввода жилой недвижимости в МКД в июле 2023г. составил 395 тыс. м2 и практически достиг объемов годового ввода за 2022г. (400 тыс. м2), если сопоставить показатели 2022 и 2023 года за январь-июль - рост составил 8,8 %. Объем ввода индивидуальной застройки в период январь-июль 2022 составил 544 тыс. м2, а за аналогичный период 2023г. составил 550 тыс. м2, рост показателя составил 1,1 %.
Многоквартирные жилые дома ■ Индивидуальная застройка
900 800 700 600 3 500
О
3 400 н
100 0
I
293
300 25264 240 248
200
776
2012г. 2013г. 2014г. 2015г. 2016г. 2017г. 2018г. 2019г. 2020г. 2021г. 2022г.
Рис. 1. Динамика фактического объем ввода жилой недвижимости, тыс. м2, в Удмуртской Республике, по виду недвижимости Источник: составлено автором на основе [8]
1000
900
800
700
600
500
сч
§
о 400
ты
300
200
100
0
Индивидуальная застройка Многоквартирные жилые дома
на конец июля 2022 544 363
на конец июля 2023 550 395
Рис. 2. Фактический объем ввода жилой недвижимости, тыс. м2, в Удмуртской Республике, по виду недвижимости июль 2022 г., июль 2023 г. Источник: составлено автором на основе [8]
Территориальное распределение ввода жилой недвижимости в МКД Удмуртской Республики приведено в табл. 2 [9].
Таблица 2
Территориальное распределение объемов жилой недвижимости в Удмуртской Республике,
тыс. м2, апрель 2023г.
Район / Населенный пункт Совокупная площадь жилой недвижимости в МКД, %
1 Ижевск 84,5
2 Завьяловский, в т. ч.: 11,0
2.1 Первомайский 8,2
2.2 Хохряки 1,7
2.3 Октябрьский 0,7
2.4 Завьялово 0,4
3 Первомайское 3,5
4 Воткинск 0,7
5 Сарапул 0,3
Источник: составлено автором на основе [9].
Общий объем ввода жилой недвижимости в МКД Удмуртской Республики по населенным пунктам распределен не равномерно - в г. Ижевск и прилегающих районах, относящиеся к Завьялов-скому району, показатель составляет 95,5 %.
Целью исследования является определение тенденций развития рынка инженерной инфраструктуры в МКД, в разрезе применяемых систем отопления. Учитывая приведенные пропорции распределения площади жилой недвижимости МКД в Удмуртской Республике, для достижения цели исследования будут рассматриваться МКД г. Ижевска и Завьяловского района.
Тенденции развития инженерной инфраструктуры (систем отопления) в строительстве многоквартирных жилых домов в Удмуртской Республике
Для анализа существующих тенденций инженерных систем отопления, необходимо понимать, что существует два вида системы отопления МКД - вертикальная и горизонтальная:
Вертикальная («стояковая») система отопления представляет собой систему, в которой подключение приборов отопления (радиаторов) осуществляется непосредственно к вертикальному стояку отопления. Данная система применялась в 20-м веке в СССР, применяется и в настоящее время. Недостатком является регулировка температуры в помещениях «открытым окном». В периметре многоквартирного дома прогрев может быть осуществлен не равномерно, одни квартиры открывают окно, даже в самый сильный мороз, т. к. в помещении жарко, а другие берегут тепло всеми доступными способами. Еще одно отличие и недостаток - проход стояков отопления в жилых помещениях. Достоинством такой системы является гидравлическая устойчивость, т. к. такая система может функционировать относительно стабильно без балансировочной арматуры. Вертикальная система отопления имеет более низкую себестоимость по сравнению с горизонтальной.
Горизонтальная система отопления представляет собой систему, в которой подключение приборов отопления (радиаторов) осуществляется к горизонтально расположенному трубопроводу, подключаемому к стоякам системы отопления, расположенным в местах общего пользования (вне жилых и коммерческих помещений). В Удмуртской Республике горизонтальные системы отопления стали внедряться еще в 90-е годы прошлого века, например, в конце 90-х годов выполнялась реконструкция Национального Банка Удмуртской Республики по адресу г. Ижевск, ул. Красноармейская 159, где была применена горизонтальная система отопления. Широкое распространение в практике монтажа и проектирования таких систем началось после 2010г. Горизонтальная система отопления МКД - это сложная инженерная система. Для достижения гидравлической устойчивости необходимо применение специальной балансировочной и регулирующей арматуры и оборудования. Для проектирования требуется более высокая квалификация инженеров-проектировщиков. В настоящее время в расчетах и подборе оборудования помогает специальное программное обеспечение. Сложность этой системы
дает существенные преимущества: удобство эксплуатации, эстетичность, экономичность потребления тепловой энергии, точность настройки параметров системы отопления. Все помещения в МКД будут получать столько тепловой энергии, сколько необходимо для обогрева каждого помещения. Горизонтальная система отопления имеет более высокую себестоимость в сравнении с вертикальной. Разница может составлять 100%, исходя из опыта реализации различных систем отопления компанией ООО «Отопление Качество».
Практика показывает, что в МКД со стоимостью м2 ниже среднего по рынку для застройщика
оправдано применение вертикальной системы отопления, а в МКД с средней и выше стоимостью за
2
м для застройщика оправдано применение горизонтальной системы отопления.
Подвергнув анализу проектную документацию систем отопления 176-ти МКД, система отопления которых монтировались в период с 2018 по 2022 год, выявили долю каждого вида системы отопления от общего количество строящихся объектов:
90
80
70
. 60 и и
и 50 «
я 40 л
I 30 ^
20 10
0
2018г. 2019г. 2020г. 2021г. 2022г.
Рис. 3. Динамика структуры систем отопления в МКД, 2018-2022 гг. Источник: составлено автором на основе проектной документации систем отопления 176-ти МКД 2018-2022 гг.
вертикальная система,
удельный вес, %
горизонтальн ая система,
удельный вес, %
Для верной интерпретации данных, необходимо учесть:
1. Расчет показателей осуществлялся относительно периода монтажа системы отопления МКД, а не по сроку сдачи объекта. Если указан 2018г. - монтаж системы отопления был начат в 2018г.
2. Средний срок строительства МКД в РФ 2 года 9 месяцев [10]. По данным ООО «Отопление Качество», монтаж системы отопления осуществляется за 10-14 месяцев до завершения строительства.
По динамике строительства с применением того или иного вида системы отопления можно сделать вывод о структуре рыночных ожиданий застройщика относительно стоимости квадратного метра.
Но бывают исключения. Например, в 2018 году выполнялся монтаж системы отопления в ЖК «Триумф» в г. Ижевск. Данный объект строительства имеет хорошее расположение и инфраструктуру, отличную транспортную доступность, актуальный для 2018 года фасад и отделку внутренних помещений. Стоимость м2 была средней по рынку г. Ижевска. На данном объекте строительства применена вертикальная система отопления.
По состоянию на 2023 год, понимание корреляции вида системы отопления с ценовой категорией объекта сложилось у подавляющего большинства застройщиков. Они подстраивают предложение под существующую структуру спроса.
В рассмотренной выше структуре систем отопления показано, как изменилось предложение вертикальных и горизонтальных систем отопления. До 2019г. включительно удельный вес горизонтальных систем отопления уверенно рос. В 2020г. под влиянием негативных тенденций в экономике, вызванных пандемией СОУГО-19, ожидания от рынка жилой недвижимости изменились, в техниче-
ских заданиях на проектирование стал увеличиваться удельный вес вертикальных систем отопления, как следствие, с 2021г. удельный вес вертикальных систем в монтаже систем отопления МКД пропорционально возрос. Был взят курс на увеличение предложения жилой недвижимости с более до" 2 ступной стоимостью м .
В данный момент, жилая недвижимость с доступной стоимостью за м2, соответственно с вертикальной системой отопления, сосредоточена в конкретных районах застройки. К таким районам относится:
- застройка МКД по улице Архитектора П. П. Берша (застройщик АСПЭК-Домстрой). Подавляющее большинство домов имеют вертикальную систему отопления;
- застройка МКД по улице Строителя Николая Шишкина (ЖК «Город оружейников», застройщик «КОМОССТРОЙ»);
- застройка МКД по улице Васнецова и 40 лет Победы (ЖК «Васнецово» и ЖК «FOREST» застройщик АСПЭК-Домстрой);
КОМОССТРОЙ и АСПЭК-Домстрой входят в первую пятерку крупнейших застройщиков Удмуртской Республики [9]. Им удалось диверсифицировать своё предложение, чтобы удовлетворить потребности рынка.
Выводы
Объемы строительства жилой недвижимости в Удмуртской Республике имеют положительную динамику и имеют перспективы роста по результатам 2023 года.
После экономического кризиса, вызванного пандемией COVID-19 и по настоящее время, предложение жилой недвижимости в МКД с вертикальной системой отопления увеличилось, т. к. спрос на более доступное жилье вырос.
Выполненный анализ позволяет сделать вывод, что примерно 40 % будущего объема строительства жилой недвижимости в МКД будут ориентированы на вертикальную систему отопления и 60 % - на горизонтальную систему отопления, что необходимо учитывать организациям, формирующим товарное предложение на рынке инженерного оборудования и материалов.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральная служба государственной статистики: официальный сайт. Москва. URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/jil_prav_2020-2022.xls (дата обращения 08.08.2023)
2. Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов (разработан Минэкономразвития России), утвержден Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации (постановление от 04.10.2022 № 437-СФ). URL: https://www.economy.gov.ru /material/file/ea2fd3ce38f2e28d51c312acf2be0917/prognoz_socialno_ekonom_razvitiya_rf_2023-2025.pdf (дата обращения 08.08.2023).
3. Тарануха Н.Л., Якушев Н.М., Панков С.Н. Обзор строительного рынка жилой недвижимости Удмуртской Республики. DOI 10.25806/uu7-32022575-587 // Управленческий учет. 2022. №7 С. 575-587. URL: https://uprav-uchet.ru/index.php/journal/article/view/2330 (дата обращение 09.08.2023).
4. Паспорт федерального проекта «Жилье», утвержден проектным комитетом по национальному проекту «Жилье и городская среда» (протокол от 21.12.2018 № 3). URL: https://rulaws.ru/acts/Pasport-federalnogo-proekta-Zhile/ (дата обращения 11.08.2023).
5. Паспорт федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», утвержден проектным комитетом по национальному проекту «Жилье и городская среда» (протокол от 21.12.2018 № 3). URL: https://minstroyrf.gov.ru/upload/iblock/218/di53z39askciyaub3y1aaxdaf1mxz77g/FP_Formirovanie_komfortnoj_go rodskoj_sredy-11.09.2023.pdf (дата обращения 11.08.2023).
6. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда», утвержден Президиумом совета при президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам (протокол от 24.12.2018 г. № 16). URL: https://minstroyrf.gov.ru/upload/iblock/339/j9mmq1w9ecjk4t2dlqstddylfb6647wy/NP_ZHil_e_i_ gorodskaya_sreda-11.09.2023.pdf (дата обращения 10.08.2023).
7. Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года, разработанная Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, с участием Центра стратегических разработок, Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, результатов опросов общественного мнения, проведенных ВЦИОМ. URL: https://minstroyrf.gov.ru/ upload/iblock/ec7/Strategiya-zhilishchnoi_-sfery.pdf (дата обращения 10.08.2023).
8. Единая информационная система жилищного строительства: официальный сайт. Москва. URL: httpsy/наш.дом.рф/ (дата обращения 09.08.2023).
9. Единый ресурс застройщиков: официальный сайт. Москва. URL: www.erzrf.ru (дата обращения 09.08.2023).
10. Рейтинг крупнейших городов России по срокам строительства многоквартирных домов // Домклик. URL: https://blog.domclick.ru/novosti/post^analitiki-domklik-sostavili-rejting-krupnejshih-gorodov-rossii-po-srokam-stroitelstva-mnogokvartirnyh-domov (дата обращения 10.08.2023).
Поступила в редакцию 21.09.2023
Соколова Надежда Геннадьевна, доктор экономических наук, доцент, профессор кафедры «Экономика и управление организацией»
ФГБОУ ВО «Ижевский государственный технический университет имени М. Т. Калашникова» 426069, Россия, г. Ижевск, ул. Студенческая, 42 E-mail: [email protected]
Ивонин Александр Сергеевич, аспирант кафедры «Экономика» ФГБОУ ВО «Удмуртский государственный университет» 426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 E-mail: [email protected]
A.S. Ivonin, N.G. Sokolova
MARKETING ANALYSIS OF THE MARKET OF MULTI-APARTMENT BUILDINGS IN THE UDMURT REPUBLIC IN TERMS OF HEATING SYSTEMS APPLIED, 2018-2022
DOI: 10.35634/2412-9593-2024-34-3-474-480
The construction industry is one of the key sectors in the structure of the Russian Federation's GDP. The pace of development of the construction industry reflects the level of socio-economic development of both the state as a whole and individual regions. One of the most important components of the construction industry is the construction of multiapartment residential buildings. A modern apartment building is a complex system in which various engineering systems and communications interact and are interconnected. The heating system of an apartment building is a critical engineering system that can be implemented in several options. The convenience and comfort of people living in multiapartment residential buildings depends to a certain extent on the form in which the heating system is designed and applied. This article presents the results of an analysis of the state and main trends in the development of the real estate market of the Russian Federation in general and the Udmurt Republic in particular, in terms of its segments according to the heating systems used. The conclusions are based on marketing analysis of the market, application of analysis and synthesis methods. The result of the analysis is a forecast of the future structure of demand in the market of engineering equipment and materials for heating systems in multi-apartment residential buildings in the Udmurt Republic. The results obtained can be used by manufacturers of engineering equipment and materials for heating systems, as part of internal and strategic planning, in order to formulate a product offering on the market, to build models and methods of interaction with consumers.
Keywords: marketing analysis, residential real estate market, engineering equipment and materials market, multiapartment residential building, apartment building, construction industry, heating system.
Received 21.09.2023
Sokolova N.G., Doctor of Economics, Associate Professor, Department of Economics and Organizational Management Izhevsk State Technical University named after M.T. Kalashnikov" st. Studencheskaya st., 42, Izhevsk, Russia, 426069 E-mail: [email protected]
Ivonin A.S., postgraduate student of the Department of Economics
Udmurt State University
Universitetskaya st., 1, Izhevsk, Russia, 426034
E-mail: [email protected]
