CC BY
35
М. А. ЛЕМЛЕХ
Марина Александровна Лемлех — аспирантка кафедры коммерции и логистики СПбГУЭФ.
В 2006 г. закончила СПбГУЭФ.
Автор 4 публикаций общим объемом 1,5 п. л.
Область научной специализации — логистика (управление цепями поставок товаров для нужд многофункциональных объектов
недвижимости).
^ ^ ^
ЛОГИСТИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРИ ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ*
Одной из современных тенденций развития отечественного рынка недвижимости является глобальный сдвиг в идеологии строительства, который характеризуется переходом от простого наращивания числа объектов недвижимости к реализации идей по возведению многофункциональных объектов недвижимости. Справедливости ради следует отметить, что эта идея, хотя и получила только сегодня широкое признание, не совсем нова.
В частности, в отечественной теории строительства многофункциональные объекты недвижимости традиционно рассматриваются сквозь призму экономичности проектных решений кооперированных зданий, которая определяется эффективностью объединения отдельных зданий, помещений (учреждений).
Известно, что при кооперировании сокращается общая площадь из-за объединения, например вестибюлей, фойе, служебно-хозяйственных помещений и т. п. В общественных зданиях уменьшаются площади коридоров, тамбуров, технических помещений. Такое кооперирование может быть реализовано в виде объединения:
1) однородных по составу услуг учреждений в специализированные комплексы (многозальные спортивные корпуса и т. п.);
2) различных по составу услуг (например, культурно-просветительные, зрелищные, общественного питания и т. п.);
3) объектов жилой и коммерческой недвижимости и т. п. [1].
Первый вид объединения представляет собой комплекс с единой социальной и финансово-экономической программой, второй — с различным сочетанием как архитектурно-строительных решений (одно или несколько зданий, расположенных вблизи друг от друга, встроенно-пристроенные, встроенные), так и финансово-эксплуатационной деятельности (коммерческие, бесплатные услуги, самоокупаемые или с частичной окупаемостью затрат). Третий вид объединения — представляет многофункциональный комплекс недвижимости с элементами предыдущих вариантов.
Соизмерение результатов различных вариантов проектных решений (или сравнение с набором аналогичных отдельно стоящих зданий) позволяет определить эффективность кооперирования, которая выше в том варианте, в котором полученный результат больше. Социально-экономический эффект многофункционального комплекса достигается путем:
— увеличения пропускной способности отдельных учреждений, входящих в состав комплекса, по сравнению с отдельными учреждениями аналогичного назначения, не объединенными в комплекс;
— рационального использования времени населения при соответствующем режиме работы учреждений, входящих в состав комплекса;
— снижения количества обслуживаемого персонала, главным образом управленческого.
Следует отметить, что категория «пропускная способность» по своей природе является логистической, вследствие чего проектирование многофункциональных объектов недвижимости по умолчанию должно включать логистическую компоненту. Предел такой способности должен определяться исходя из физических ограничений, устанавливаемых зданиями и помещениями, которые задают, по сути, границы русла для внутриобъектных потоков посетителей и персонала, а также стратегии управления очередями посетителей и сотрудников. Отдельно в последнем контексте учитываются требования к эвакуации сотрудников и посетителей, которые
устанавливаются правилами обеспечения пожарной безопасности.
Существует еще одно обстоятельство, которое заслуживает внимание с точки зрения логистики управления многофункциональными объектами недвижимости, — это возможность экономии средств при их строительстве за счет рациональной организации материально-технического обеспечения строящегося
ГРНТИ 81.88.51 © М. А. Лемлех, 2009 Статья публикуется по рекомендации кандидата технических наук, доцента В. В. Ткача.
объекта. Здесь уместно отметить, что удельные оценки распределения бюджета девелоперской компании характеризуются специалистами следующими показателями:
— на управление девелоперскими проектами собственными силами — 5 % (из них не менее 2 % на управление снабжением материально-техническими ресурсами и производственно-технологической комплектацией строек, включая сбытовую деятельность, т. е. на логистику материально-технического обеспечения в капитальном строительстве);
— на инжиниринг — 4 %;
— на выполнение работ силами подрядчика — 71 %;
— резерв (фонд риска) — 10 %;
— иное — 10 % [2; 3].
Применение методов логистики материально-технического обеспечения в капитальном строительстве открывает совершенно новые перспективы в отношении сокращения сроков ввода объектов в эксплуатацию и минимизации затрат. Императивами использования логистического подхода в сфере развития недвижимости, по мнению специалистов, выступают следующие требования:
— закупка материально-технических ресурсов должна осуществляться в соответствии с потребностями строительного производства, что предполагает соответствующую организацию и управление материальными, информационными и финансовыми потоками;
— стройки должны быть оснащены системой производственно-технологической комплектации, обеспечивающей поступление материально-технических ресурсов на строящиеся объекты в максимально подготовленном к производственному потреблению виде по графикам, сопряженным с технологией строительства;
— снабжение строительного производства материально-вещественными элементами должно быть подчинено главной цели — своевременному и качественному выполнению заказов потребителей;
— строительная фирма должна стремиться к минимизации расходов по закупкам материальных ресурсов и логистических издержек при заданном уровне надежности и эффективности системы МТО строительства [4].
Следует отметить, что логика стадии проектирования объектов недвижимости характеризуется следующей схемой: разработка финансовой схемы, организация финансирования ^ формирование архитектурно-инженерной группы ^ привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади ^ руководство проектированием ^ проведение тендера на строительные работы. Последний процесс традиционно является прерогативой логистики и управления цепями поставок, поскольку он предполагает выбор поставщиков, размещение заказов на поставки материальных ресурсов и другие логистические операции.
Оценка потенциальных поставщиков производится путем: сравнения коммерческих предложений (котировочных цен); размещения пробного (пилотного) заказа; обращения к услугам специализированных агентств и государственных служб (в частности, в МИД РФ, предоставляющего справки о зарубежных поставщиках); неформальной (личностной) оценки; регламентированной дистанционной оценки; логистического аудита [5].
Выбор потенциальных поставщиков на основе котировочных цен практикуется при закупке стандартных материалов и готовности положиться на их репутацию. Успешный пробный заказ не обеспечивает достоверности положительного прогноза в части надежности потенциального поставщика в долгосрочной перспективе, поэтому рекомендуется обращать внимание: 1) на его способность удовлетворительно обеспечить потребности в закупках, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе; 2) на его мотивацию, способствующую обеспечению потребностей в закупках в соответствии с краткосрочными и долгосрочными ожиданиями покупателя.
Объектами оценки потенциальных поставщиков выступают их технические возможности, производственный или дистрибьюторский потенциал и финансовое состояние. Учитывается размер и географическое положение потенциального поставщика.
Технический и производственный потенциал определяют возможности поставщика выполнить требуемые условия поставки, которые в агрегированном виде включают цену, количество и качество товара, сервисные услуги. Оценке, помимо документальных подтверждений пределов таких возможностей, подлежат опыт осуществления им аналогичных поставок, объем его производственных мощностей, наличие у него необходимых машин и оборудования, а также квалифицированных кадров.
Формирование архитектурно-инженерной группы предполагает:
— проведение тендера среди проектировщиков (главного архитектора проекта; архитектора по инженерным системам; архитектора-конструктора);
— проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т. д.;
— разработка пакета тендерной документации для строительства;
— предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров и т. п.
Необходимо отметить, что размещение заказа путем тендера (конкурсных торгов покупателя) базируется на принципах прокьюремента, т. е. совокупности практических методов и приемов, позволяющих наилучшим образом удовлетворить потребность покупателя при проведении закупочной компании на базе конкурсных торгов.
В процессе строительства объекта недвижимости особое значение приобретает логистическая координация действий поставщиков и подрядчиков. Применительно к строительству объектов недвижимости такая координация должна гармонизировать элементы функционального цикла логистики материально-технического обеспечения, который задает структурную основу организации закупок и характеризуется следующей схемой: определение потребности в материальных ресурсах ^ расчет потребности в материальных ресурсах ^ выбор источников поставок (поставщиков) ^ размещение заказа (организация закупок) ^ доставка заказа ^ прием товара ^ формирование запаса ^ контроль запасов [там же].
Перспективы рационализации такого цикла во многом связаны с разработкой спецификации процесса закупок, которая предусматривает следующие действия:
1) описание действующего процесса размещения заказов;
2) составление блок-схемы процесса, описывающей действующий процесс размещения заказов;
3) описание каждого частного логистического процесса;
4) составление перечня показателей, используемых для оценки эффективности процесса закупок;
5) определение влияния на поставщика эффективности существующего процесса закупок;
6) описание условий поставок товаров и услуг;
7) обоснование уровня запасов;
8) обоснование целесообразности исполнения частных логистических процессов на принципах аутсорсинга;
9) формирование предложений по рационализации длительности логистического цикла;
10) разработка рекомендаций по повышению эффективности логистического цикла [6].
После сдачи многофункционального объекта недвижимости возникает новый вид ответственности логистики, который связан со спецификой эксплуатации подобного объекта. Последняя традиционно характеризуется таблицей, которая наглядно показывает, что практически во всех зонах эксплуатации недвижимости имеет место потребность в совершении логистических операций, обусловленных необходимостью закупок, прежде всего, материальных ресурсов. Однако она не учитывает того, что, в частности, замена мебели в многофункциональных объектах недвижимости вследствие ее износа или необходимости обновления в целях повышения привлекательности их офисных и иных помещений для потенциальных арендаторов представляет собой самостоятельный вид логистический деятельности, непосредственно связанной с эксплуатацией недвижимости.
Таблица
Функциональные зоны эксплуатации недвижимости [7]
Эксплуатация недвижимости
Техническая эксплуатация недвижимости Обеспечение
Техническое обслуживание и ремонт Санитарное содержание коммунальными ресурсами
Осмотры и техническое обслуживание Текущий ремонт Капитальный ремонт и содержание территории
Таким образом, принимая во внимание масштабность потребности в закупках, обусловленной особенностями многофункциональных объектов, площадь которых зачастую исчисляется десятками тыс. кв. метров, выделение в рамках управления их эксплуатацией логистической составляющей является не только оправданным, но и целесообразным шагом.
ЛИТЕРАТУРА
1. Ресин В. И., Артеменко Т. В., Владимирова И. Л. и др. Экономика недвижимости: учебное пособие. М.: Дело, 2000. 328 с.
2. Кущенко В. В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005. 368 с.
3. Мазур И. И., Шапиро В. Д., ОльдероггеН. Г. Девелопмент: учебное пособие / под общ. ред. проф. И. И. Мазура. М.: ЗАО «Издательство „Экономика"», 2004. 521 с.
4. Долгов А. П., Рыбнов Е. И. Логистика снабжения и запасов в строительстве: стратегии, методы, модели. М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2003. 232 с.
5. Оценка эффективности снабженческой деятельности // Логистика: Основы. Стратегия. Практика / Практическая энциклопедия «Для всех кто руководит» / под научн. ред. В. И. Сергеева. М.: Изд-во ЗАО «МЦФЭР», 2007. 1440 с.
6. Кристофер М. Логистика и управление цепочками поставок / под общ. ред. В. С. Лукинского. СПб.: Питер, 2004. 316 с.
