Лизинг как одно из направлений обеспечения доступности жилья в Новосибирской области Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЛИЗИНГ КАК ОДНО ИЗ НАПРАВЛЕНИЙ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

© Тропникова Т.А.

Новосибирский государственный университет экономики и управления - «НИНХ», г. Новосибирск

Решение проблемы повышения доступности жилья возможно с помощью альтернативного способа - жилищного лизинга. Расчет количественного жилищного индикатора - индекса доступности жилья для лизингового платежа обосновывает необходимость развития программ жилищного лизинга.

Система ипотечного жилищного кредитования позволяет повысить доступность жилья для определенных групп населения Новосибирской области. Так, только 10,6% населения могут приобрести жилье на собственные средства, 29,8% - за счет долгосрочных кредитов. Для основной части населения жилье, даже с использованием различных схем ипотечного кредитования, остается недоступным. Решение этой проблемы следует искать в альтернативных способах, одним из которых может стать жилищный лизинг, в основе которого лежат арендные отношения.

Жилищный лизинг можно рассматривать как альтернативную, специфическую форму финансирования жилищного строительства, осуществляемого лизинговыми компаниями (лизингодателями), которые, приобретая у строительных организаций жилье и передавая его в аренду, кредитуют лизингополучателя.

Жилищный лизинг или лизинг недвижимости - это востребованный, уникальный продукт, перспективное направление лизингового бизнеса [2]. При работе с недвижимостью используются два вида лизинга - финансовый и возвратный. Финансовый - это операция по специальному приобретению имущества в собственность с последующей сдачей его во временное владение и пользование на срок, приближающийся по продолжительности к сроку эксплуатации и амортизации всей стоимости имущества. В случае возвратного лизинга лизингополучатель является одновременно и поставщиком лизингуемого имущества, собственник которого продает его лизинговой компании и одновременно заключает с ней договор на эту же недвижимость в качестве лизингополучателя. В конечном итоге недвижимость остается в собственности лизингополучателя. Именно возвратный лизинг - наиболее перспективный, по причине решения

вопроса о соответствии цены сделки и рыночной стоимости недвижимости.

Развитие лизинга недвижимости обусловлено двумя важными причинами. Первая - наличие спроса со стороны предприятий - лизингополучателей, т.е. его востребованность и экономическая выгодность. Часто размер лизингового платежа удается сделать даже меньше, чем арендная плата за пользование аналогичным помещением. Вторая объективная причина - отсутствие серьезных законодательных препятствий, причем с точки зрения налогообложения лизинг является более эффективным механизмом финансирования, чем простое кредитование: лизингополучатель имеет право уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму превышения лизинговых платежей за конкретный период над суммой амортизации по объекту, на сумму расходов на приобретение переданного в лизинг имущества и т.д.

В Новосибирской области существует 15 лизинговых компаний, которые предлагают услуги лизинга, в том числе в сфере недвижимости [7]. По оценкам экспертов, используя при покупке жилья лизинговую схему, в среднем можно сэкономить от 10 до 15% от стоимости недвижимости [1].

Рассмотрим схему лизинга недвижимости как альтернативу ипотеки. Используя по методику О.Ю. Ульяновой [3], произведем расчет лизингового платежа для объектов недвижимости - 1, 2 и 3-х комнатных квартир. Период действия лизингового договора (Т) - 10 лет. Норма амортизации объекта жилой недвижимости, равна 1% (На). Расчет лизингового платежа (с правом выкупа жилья) предполагает выплаты по кредиту, представленному в виде стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, ежемесячный лизинговый платеж составляет, например, по 1-комнатной квартире 13,9 тыс. руб. Сравнение размеров выплат по ипотечному кредиту Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) по Новосибирской области со сроком кредитования 10 лет и лизингу недвижимости (см. табл. 2) для данного объекта равнозначны.

Решение проблемы обеспечения населения жильём во многом зависит от платёжеспособности потребителей на рынке жилья, которая в свою очередь, определяется отношением и динамикой уровня доходов населения и цен на жильё. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения определяет его возможности в приобретении жилья, характеризует доступность жилья и может быть определено с помощью количественного жилищного индикатора - индекса доступности жилья.

Рассматривая жилищный лизинг как механизм повышения доступности жилья, произведем расчет индекс доступности жилья.

Расчет лизингового платежа для объектов недвижимости

Показатель Расчетные формулы Объект недвижимости Сумма выплат, тыс. руб.

Стоимость объекта жилой недвижимости Сж 1-комнатная 1026,9

2-комнатная 1358,4

3-комнатная 1798,3

Остаточная стоимость объекта жилой недвижимости Со = Сж х\\ - — X Т I 1 \00 ) 1-комнатная 924,3

2-комнатная 1222,6

3-комнатная 1618,5

Сумма амортизационных отчислений, начисленных за время договора !А = Сж - Со 1-комнатная 1026,7

2-комнатная 1358,4

3-комнатная 1798,3

Ежемесячные амортизационные отчисления за период действия договора ^мес _ УА \2 X Т 1-комнатная 0,8

2-комнатная 1,1

3-комнатная 1,3

Ежемесячные эксплуатационные расходы за период действия договора -р-^мес _ Сж х т Пэкспл \2 X\00 1-комнатная 1,7

2-комнатная 2,3

3-комнатная 2,9

Ежемесячная сумма альтернативных издержек Пк =Уп“с хГ\+—1 -УПмес Л- Ааи Л- Аэкспл 1 | 00 \ Л- Аэвспл 1-комнатная 0,1

2-комнатная 0,2

3-комнатная 0,3

Сумма капитальных затрат „мес Сж X СТк П =——- Пкз Т X\00 1-комнатная 11,2

2-комнатная 14,8

3-комнатная 19,6

Лизинговый платеж, подлежащий уплате арендодателю ттмес дме^ 1 тгмес | утмес | тгмес Л п А + П экспл. + П кз + П аи 1-комнатная 13,9

2-комнатная 18,4

3-комнатная 24,4

Таблица 2

Расчет выплат по ипотечному кредиту по программам АИЖК

Показатель Ипотека в рублях

Стоимость однокомнатной квартиры 1026960

Процентная ставка, % 13

Заработная плата, рассчитанная по калькулятору ипотеки > 50 000

Выплаты по кредиту (по формуле аннуитетного платежа) 13800

Дополнительные расходы заемщика при оформлении договора > 50 000

Для данной коммерческой схемы приобретения жилья индекс доступности определяется из: 1) возможностей по погашению (обслуживанию) кредита в течение определенного срока; 2) возможностей по оплате первоначального взноса.

Используя методику Хачатряна С.Р. [6] , алгоритм расчета имеет вид:

1. Определение индекса доступности граждан по погашению (обслуживанию) кредита.

п _Т/

ЛКР = (У • Л)л-100 % (1),

к=м - - --\

где п - количество доходных групп населения,

i - номер доходной группы с интервалом доходов ; ^), в ко-

торую попал минимальный доход заёмщика - Ут1пКР, k - номера доходных групп с доходом большим, чем v1, d1 - процент населения в доходной группе 1, dk - процент населения в доходной группе к

Полученный индекс доступности показывает, скольким процентам населения доступно обслуживание кредита при данной схеме кредитования.

Учитывая то, что население НСО значительно дифференцировано по уровню доходов, используя статистические данные по распределению населения НСО по доходным группам в 2005 году, определяется, какой доходной группе с интервалом (У^; V1) соответствует минимальный доход, необходимый для получения кредита. Данная группа обозначена как пт1п. Шаг интервала взят произвольно. Первая доходная группа имеет интервал ^^0; последняя доходная группа закрыта интервалом (у29-^0). При расчетах номер доходной группы в искомом интервале обозначим как Пт1п, тогда < УтпКР < V,/.

Сумма ежемесячного платёжа заёмщика определяется по формуле:

\ К /л Т +1 /л\

Р()МЕС = ^2 У’ (1 + Г 2 ^ ( ^

где РОО мес - сумма ежемесячного платежа заёмщика по кредиту,

К - величина кредита;

Т - срок кредитования; г - процентная ставка.

Ежемесячный минимальный доход заёмщика, который, исходя из стандартных условий - 30-ти процентной доли платежей, определяется по формуле:

V = )МЕС (3),

шт 0,3

где Кшп - минимальный доход заёмщика, Р(1) мес - сумма ежемесячного платёжа заёмщика по кредиту.

Ежемесячный минимально необходимый доход заёмщика с учетом коэффициента семейности, который для НСО равен: К сем = 2,8, определим по формуле:

V . = (4),

у Ш1П ЕВ -А,

ЕЙА1

В качестве постоянных для схемы лизинга недвижимости принято, что срок накопления семьей суммы, равной первоначальному взносу за приобретаемое жилье, условно 7 лет.

Учтем специфику лизинговых платежей, тогда ежемесячный доход заемщика исходя из 30%-ной доли платежей:

ттмес

V ■ = Лп Ш1П 0,3 '

Минимально необходимый доход заемщика по лизингу недвижимости с учетом коэффициента семейности 2,8:

V ■

■у _ Ш1П .

ШІпЛ т-г

КСЕМ

Ежемесячный минимальный платеж Р(1) равен ежемесячным платежам по лизингу Лмес, а Утт кр при лизинге равен УтшЛ:

р(Х)- Лп ; утт кр- УттЛ; ^р - dл.

Рассчитаем показатель dЛ по формуле (1), которая теперь примет вид:

У1 ~ Уш

к=1+1 V — V -

й л= у ¿к +-^—•а1

Индекс доступности накопления первоначального взноса dвН при данной схеме берется за 1 (или 100%), так как первоначальный взнос при лизинге не требуется.

2. Определение индекса доступности жилья по оплате первоначального взноса ^ВН).

Расчет производится аналогично по формулам 1-4, но в формуле 1 (вместо Утшкр будет Утшвн ), рассчитаем dвн:

V — V

¿вн =( У йк + --------й ) х 100%

к=г+1 - — -—1

Объединим полученные показатели индекса доступности жилья по оплате первоначального взноса и по погашению (обслуживанию) кредита для населения НСО при использовании лизингового платежа в таблицу 3.

Таблица 3

Расчет индекса доступности лизингового платежа при годовой процентной ставке 10,9% (по программе МДМ-банка) по погашению (обслуживанию) кредита и доступности по накоплению первоначального взноса

Квартира ттмес Лп ру(5. Ут1п? ру<5. УттЛ; руб. птт dл, % УтшВН ру<5. птт ВН %

1 - комн. 13907 46357 16556 30 14,0 0 0 100

2 - комн. 18395 61318 21899 30 12,6 0 0 100

3 - комн. 24352 81174 28991 30 10,7 0 0 100

Полученные данные свидетельствуют о том, что данная схема приобретения квартиры доступна всем желающим, но если приобретена, например, однокомнатная квартира, то обслуживать кредит в течение 10 лет и оплачивать ставку банка 10,9% могут только 14,0% населения, с ежемесячным доходом не менее 16,556 тыс. руб.

Для сравнения произведем расчет индекса доступности лизингового платежа, используя ставку банковского процента и сроки, аналогичные федеральной программе АИЖК НСО по погашению (обслуживанию) кре-

дита и доступности по накоплению первоначального взноса (с годовой ставкой 13% и периодом действия лизингового договора - 27 лет).

Полученные данные свидетельствуют о большей доступности лизинговой схемы при использовании параметров программы АИЖК по всем типам квартир.

Таблица 4

Расчет индекса доступности лизингового платежа при годовой ставке 13% (по программе АИЖК) НСО по погашению (обслуживанию) кредита и доступности по накоплению первоначального взноса

Квартира ттмес п руб. V у Ш1П? руб. VшmЛ, руб. Пш1п ¿Л; % 'Уш1пВН РУб. Пш1п ВН ¿ВН; %

1 - комн. 7666 25554 9127 29 19,1 0 0 100

2 - комн. 10141 33802 12072 30 15,2 0 0 100

3 - комн. 13424 44748 15981 30 14,2 0 0 100

В связи с тем, что лизинг является перспективной формой обеспечения доступности жилья, следует рассмотреть лизинговую схему по аналогии лизинга оборудования при используемой лизингодателями существующей банковской ставке 5%.

Таблица 5

Расчет индекса доступности лизингового платежа при годовой ставке 5% по погашению (обслуживанию) кредита и доступности по накоплению первоначального взноса

Квартира гг мес Л п руб. V у Ш1П? руб. VminЛ, руб. Пш1п % 'УШпВН руб. Пш1п ВН ¿ВШ %

1 - комн. 4623 15412 5504 25 43,9 0 0 100

2 - комн. 6116 20386 7281 27 29,1 0 0 100

3 - комн. 8096 26987 9638 30 17,1 0 0 100

Полученные данные свидетельствуют о значительных потенциальных возможностях лизинговой схемы по аналогии лизинга оборудования, которая могла бы быть доступна населению НСО, использующему съемное арендное жилье. Например, однокомнатную квартиру могли бы приобрести более 43% населения.

Таким образом, расчеты индекса доступности жилья позволили обосновать необходимость увеличения доступности жилья с помощью такого механизма, как жилищный лизинг, который можно рассматривать как альтернативную, специфическую форму финансирования жилищного строительства по причине: отсутствия требования о первоначальном взносе, которое обязательно при всех остальных формах финансирования

жилищного строительства; не требуется оформления залога на приобретаемое жилье, что делает его доступным большему количеству потенциальных покупателей. Лизинговая компания более защищена от рисков, потому что предоставленное жилье до момента его выкупа остается в собственности лизинговой компании. Лизинг позволяет договариваться о взаимоприемлемых формах платежей: помесячно, поквартально, сезонные и т.д. К тому же, при наличии у лизингополучателя накопленных сбережений, часть суммы приобретения жилья может быть погашена единовременно, что значительно снизит размер текущих платежей. Актуальность и необходимость развития жилищного лизинга в Российской Федерации и в НСО, в частности, обусловлены следующими причинами: лизинговые операции в определенной мере обеспечивают финансовыми ресурсами потенциально неплатежеспособных потребителей на рынке жилья; дают возможность получить и использовать жилье задолго до момента его полной оплаты; лизинг способствует притоку дополнительных инвестиций в жилищную сферу, оживляет инвестиционную деятельность и способствует росту жилищного строительства.

Список литературы:

1. Венедиктов И., Тимонина Ю., Самолетова Ю. Лизинг недвижимости: налоговые аспекты // Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 9 (10). -С. 13.

2. Квартальнов Ю. Лизинг или ипотека: Вот в чем вопрос // Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 8(09). - С. 52.

3. Ульянова О.Ю. Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере (на примере Волгоградской области): Авто-реф. дис. ...канд. экон. наук. - Санкт-Петербург, 2003. - С.23.

4. Уровень жизни населения Новосибирской области за 2001-2005: стат. сб. / ФСГС. Территориальный орган ФСГС по Новосибирской области.- Новосибирск. обл. ком. гос. стат. - Новосибирск, 2006.- С.24, 33.

5. Хачатрян С.Р. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы)/ С.Р. Хачатрян, Е.Ю Фаерман, Р.Л Фёдорова, А. Н. Кирилло-ва//Аудит и финансовый анализ. - 2000. - № 4 - с. 112-135.

6. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения./ С.Р. Хачатрян// Аудит и финансовый анализ. - 2001. - № 3 - с.95-105.

7. Шушаков О.А. Развитие лизинга в Новосибирской области // Сибирская финансовая школа. - 1998. - № 5.