CC BY
109
Оригинальная статья / Original article УДК 711.142.
http://dx.doi.org/10.21285/2227-2917-2017-4-108-125 КВАЛИМЕТРИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
© В.М. Макаров3, Н.М. Семейкинаь, А.А. Филимоненкос
аРУП «Витебский институт недвижимости и оценки», Республика Беларусь, 210016, г. Витебск, ул. Свидинского, 4. ь'°Иркутский национальный исследовательский технический университет, Российская Федерация, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Резюме. Цель. Рассмотреть применение аппарата квалиметрии в оценке стоимости земельных участков в целях установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости, позволяющее учесть влияние на стоимость совокупности качественных характеристик земельных участков. Изучить взаимосвязь характеристик, разработать метод сведения воедино оценок отдельных характеристик для получения комплексного показателя качества земельных участков с использованием квалиметрических шкал. Методы. В исследовании применялись смешанные методы для определения числовых значений оценок качественных характеристик земельных участков - за показатель качества принято местоположение объектов, использован расчетный метод для определения эмпирической зависимости стоимости от значений комплексного показателя качества земельных участков. Результаты и их обсуждение. Рассматривается опыт использования квалиметрических моделей при оценке земельных участков в условиях неразвитого рынка. Предлагаются квалиметрические шкалы с выбором единичных показателей и баллами для оценки их качества, а также технология использования квалиметрии при оценке стоимости земельных участков. Анализируется надежность полученных результатов. Выводы. Предлагаемый метод обработки информации, имеющейся в открытом доступе, может использоваться оценщиками для повышения точности оценки стоимости земельных участков, для подтверждения результатов, полученных с использованием иных подходов и методов при определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Кроме того, данный метод обеспечивает необходимую достоверность отчетов об оценке и выносимых суждений о величине стоимости, может использоваться также при оценке рыночной стоимости не только земельных участков, но и иной недвижимости в неразвитых сегментах рынка.
Ключевые слова: квалиметрия, квалиметрическая шкала, качественный анализ, единичный показатель, комплексный показатель качества земельных участков, коэффициент важности.
Формат цитирования: Макаров В.М., Семейкина Н.М., Филимоненко А.А. Квалиметрическое моделирование в оценке земельных участков // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7, № 4. С. 108-125. DOI: 10.21285/2227-2917-2017-4-108-125
QUALIMETRIC MODELLING IN THE ASSESSMENT OF LAND SITES
© V.M. Makarov, N.M. Semeikina, A.A. Filimonenko
RUE "Vitebsk Institute of Real Estate and Appraisal", 4 Svidinskogo St., Vitebsk 210016, Republic of Belarus (Bielorussia) Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk 664074, Russian Federation
Abstract. Purpose. To consider the use of the equipment of qualimetry in the assessment of price of land sites to state cadastral price in the amount their market price what allows to take into account influ-
аМакаров Владимир Михайлович, начальник отдела оценки, e-mail: vit.in@tut.by Vladimir M. Makarov, Head of Evaluation Department, e-mail: vit.in@tut.by
ьСемейкина Нина Михайловна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, e-mail: sembiz2012@yandex.ru
Nina M. Semeikina, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, е-mail: sembiz2012@yandex.ru
сФилимоненко Анна Александровна, аспирант кафедры экспертизы и управления недвижимостью, е-mail: afocenka@mail.ru
Anna A. Filimonenko, postgraduate student, Department of Real Estate Expertise and Management, е-mail: afocenka@mail.ru_
ence on the price of the number of qualitative characteristics of land sites. To investigate connection of characteristics, develop method to combine assessments of different characteristics to get a complex quality index of the quality of land sites with the use of qualimetric scales. Methods. In this research we used combined methods to define numeric values of assessments of qualitative characteristics of land sites - the location of objects we took as the quality index, used calculated method to define empiric dependence of price on the meanings of a complex quality index of land sites. Results and their discussions. We consider experience of use of qualimetric models to estimate land sites in the conditios of a not developed market. We offer qualimetric scales in the choice of singular indexes and balls to estimate their quality, and also technology to use qualimetry in the assessment of price of land sites. We analyse reliability of the received results. Conclusions. The offered method of information processing that is in the open access, can be used by assessors to increase evaluation precision of land site price, to prove the results received with the help of other approaches and methods to estimate cadastral price of land sites in the amount of their market price. What is more, this method provides with the necessary authenticity of reports about evaluation and decisions about the amount of price not only of land sites, it can be used also during the evaluation of market price of not only land sites, nut other real estate in the not developed segments of the market.
Keywords: qualimetry, qualimetric scale, qualitative analysis, single indicator, complex quality index of land plots, importance factor
For citation: Makarov V.M., Semeikina N.M., Filimonenko A.A. Qualimetric modelling in the assessment of land sites. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate], 2017, vol. 7, no. 4, pp. 108-125. (In Russian) DOI: 10.21285/22272917-2017-4-108-125
Введение
Итоги кадастровой оценки земельных участков, приведшие к чрезмерному увеличению платы за землепользование, не устраивают ни собственников, ни арендаторов земельных участков. Об этом свидетельствует большое количество судебных дел, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, рассматриваемых Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, в Иркутском областном суде, в Арбитражном суде Иркутской области. Аналогичная ситуация наблюдается в Республике Бурятии, в Красноярском крае, в Забайкальском крае.
Анализ отчетов об оценке, выполненных оценочными компаниями в целях установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков, показывает, что многие оценщики:
- не могут или не умеют исследовать рынок, к которому относится объект оценки, включая информацию о количественных и качественных факторах, влияющих на цены земельных участков;
- применяют только один метод - сравнения продаж в рамках
сравнительного подхода к оценке с использованием 3 аналогов: без обоснования их выбора, с приведением по аналогам только тех характеристик, которые указаны в объявлениях, без рассмотрения градостроительных планов населенных пунктов (муниципальных образований), без сравнения качественных характеристик объекта оценки и выбранных аналогов;
- вносят минимальное количество поправок в цены аналогов, как правило, ориентируясь на различия: в составе передаваемых прав, местоположении, площади участков;
- используют экспертные оценки величин поправок, полученные из данных общероссийского рынка, или из «Справочника оценщика недвижимости» [1], или с сайтов аналитических агентств;
- игнорируют взаимное влияние качественных характеристик (ценообразующих факторов).
В России оценщики работают с тем рынком, который существует, и используют только те данные, которые они могут доказать и подтвердить достоверными источниками информации. Использование минимального количества аналогов и незначительного числа поправок оценщики обосновывают не-
достаточностью информации, указываемой в объявлениях на продажу. При этом в открытом доступе имеются обширные данные, не используемые оценщиками в практической работе из-за отсутствия общей методологии их обработки. Очевидно, что российским оценщикам необходимо приобретать собственный опыт использования современных математических методов обработки информации о качественных характеристиках объектов недвижимости. Для обеспечения большей достоверности и убедительности выносимых суждений о величине стоимости недвижимости, возможно, следует использовать качественный анализ с использованием инструментария сравнительно новой научной дисциплины «Квалиметрия».
Результаты исследования и их обсуждение
Инициатор создания научной дисциплины «Квалиметрия» - отечественный ученый Гарри Гайкович Аз-гальдов (Центральный экономико-математический институт РАН), который разработал несколько подходов к количественной оценке качества. Над практическим применением квалимет-рии в оценке недвижимости работают российские оценщики, такие как: В.С. Тананушко (Алтайское РО РОО, г. Барнаул), ведущие оценщики группы компаний «ЛАИР» (г. Санкт-Петербург) и др. Использование инструментария квалиметрии при оценке недвижимости посредством сравнительного подхода описано С.В. Грибовским [2]. В настоящем исследовании задачи количественного оценивания качества адаптированы авторами к задаче оценки стоимости земельного участка с помощью сравнительного подхода.
Постановка задачи. Земельный участок можно описать большим количеством характеристик, которые в той или иной степени влияют на его качество и, соответственно, стоимость. Задача оценщика при использовании сравнительного подхода состоит в том, чтобы найти объекты, сопоставимые с
оцениваемым земельным участком, определить по элементам сравнения, чем они отличаются с точки зрения формирования цены, и рассчитать стоимость объекта оценки путем корректировки цен сопоставимых объектов (аналогов) с учетом отличий в характеристиках объекта оценки и аналогов. Структура собранной оценщиком информации часто не позволяет сделать количественные корректировки для всех элементов сравнения и учесть их взаимное влияние. Для таких случаев рекомендуется использование качественного анализа [2]. Применение инструментария квалиметрии для данного вида анализа при оценке земельных участков может обеспечить большую достоверность и убедительность выносимых оценщиком суждений о величине стоимости объекта оценки.
Методика оценки стоимости земельных участков с использованием квалиметрического моделирования состоит из следующих этапов:
1 этап. Разработка методики оценивания качества (далее - МОК).
2 этап. Использование МОК для непосредственного оценивания качества объекта оценки и аналогов (расчет квалиметрических оценок).
3 этап. Расчет стоимости объекта оценки.
Далее приведено подробное описание каждого этапа с иллюстрацией разработки и использования квали-метрического моделирования для земельных участков с целевым назначением «под АЗС и объекты придорожного сервиса».
Этап 1. Разработка методики оценивания качества. Алгоритм разработки МОК для оценки стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода приведен на рис. 1. Квалиметрическая информация - количественная информация о качестве объекта, позволяющая сделать заключение о том, выше или ниже качество данного объекта по сравнению с другим объектом.
Анализ сегмента рынка:
- выявление ценообразующих факторов( единичных и комплексных}, необходимых и достаточных для оценки объекта;
- исключение единичных показателей - маловажных для комплексных показателей качества.
Дерево ценообразующих факторов объектов :
комплексные и единичные показатели (факторы)
Анализ ценообразующих факторов:
- выбор и разработка квалиметрических шкал;
- анализ и установление важности единичных показателей(факторов);
- выбор метода сведения воедино оценок единичных показателей для
получения комплексного показателя качества.
Квалиметрические шкалы
шкалы и баллы для оценки единичных показателей (факторов)
Значение коэффициентов важности для единичных показателей
шкапы кодов важности единичных показателей {факторов)
Рис. 1. Укрупненная блок-схема алгоритма разработки МОК Fig. 1. Enlarged block-scheme of the algorithm of IOC development
Количественное оценивание качества или интегрального качества -процесс, на выходе которого получается в комплексной, количественной форме квалиметрическая информация о качестве объекта с одновременным учетом всех его свойств [3, 4]. Количественное оценивание уровня качества объекта производится путем приписывания его качественным характеристикам числовых значений по качественным шкалам измерения факторов (квалиметрическим шкалам) следующих видов1:
• шкала уровней качества: «значительно хуже», «хуже», «равное», «лучше», «значительно лучше»;
• шкала отношений. Пример ее использования для единичного показателя (характеристики) «состояние объекта недвижимости»: «аварийное», «плохое», «удовлетворительное», «хорошее», «новое»;
• шкала интервалов. Пример ее использования для единичного показателя (характеристики) «удаленность объекта недвижимости от транспортной магистрали»: «от 0 до 500 м», «от 501 до 1 000 м», «более 1 000 м» и т.п.
Характеристики земельного участка, влияющие на его стоимость, можно выразить количественно и качественно. Качественную характеристику объекта, в отличие от количественной, нельзя выразить числом (в процентах, квадратных метрах, кубических метрах, рублях). К качественным характеристикам земельных участков относятся: местоположение, форма участка, его освоение (разработанность), обеспеченность инженерными сетями и др.
Качественная характеристика «местоположение» является комплексным показателем качества земельного участка, характеризующим
1
ГОСТ 15467-79. Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения [Электронный ресурс]. URL: http://docs.cntd.ru/document/1200001719 (10.05.2017) / GOST 15467-79. Management of production quality. Main terms. Terms and definitions. Available at: http://docs.cntd.ru/document/1200001719 (accessed 10.05.2017)_
несколько его свойств (факторов) [5]. В общем случае к единичным показателям качества местоположения земельного участка относят:
• престижность местоположения;
• расположение относительно центра города;
• расположение участка относительно 1 линии;
• транспортную доступность -близость аэропорта, наличие ж/д ветки, приближенность к дорогам общего пользования;
• категорию автомобильной дороги;
• интенсивность движения на автодороге;
• приближенность к населенным пунктам;
• уровень цен на недвижимость в ближайшем населенном пункте;
• численность населения в ближайшем населенном пункте;
• удобство подъездов;
• приближенность к водным объектам;
• интенсивность ближайших человеко-потоков («бойкость места»);
• окружение объекта.
Состав единичных показателей, включаемых в комплексный показатель качества «местоположение», для кон-
кретного земельного участка определяется исключением маловажных показателей на основе проведенного анализа сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный участок с учетом его целевого назначения и развитости рынка продаж недвижимости.
Анализ рынка продаж земельных участков с целевым назначением «под АЗС и объекты придорожного сервиса» на территории Иркутской области, проведенный авторами за 20102012 гг., выявил, что количество предложений на продажу земельных участков весьма ограничено: выявлено 21 предложение, в том числе 10 предложений о продаже земельных участков под строительство АЗС. Более половины предлагаемых к продаже земельных участков расположены вне населенных пунктов и характеризуются отсутствием рынка недвижимости в местах расположения объектов оценки. Состав предложений в разрезе районов и населенных пунктов области приведен на рис. 2.
Диапазон удельных цен предложений значителен: от 177 до 2 000 руб. за 1 кв. м земельного участка (табл. 1, рис. 3).
Рис. 2. Предложения о продаже земельных участков под АЗС и объекты придорожного
сервиса
Fig. 2. Suggestions to sell land sites for Fuel station and objects of road-side service
Таблица 1
Цены предложений о продаже земельных участков под строительство АЗС, объектов
придорожного сервиса
Table 1
Prices of suggestions about selling land site for fuel stations, objects of road-side service
Группа участков по назначению, местоположению / Group of sections according to destination, location Количество объектов, шт. / Удельная цена, руб. за 1 кв. м площади участка / Specific price, rub. for 1 sq. m of the area
Number of objects, pcs. Средняя / Medium Минимальная/ Minimum Максимальная / Maximum
1. Под объекты придорожного 11 б20 2б7 2 000
сервиса / Under the objects of
roadside service
В том числе в г. Ангарск / 6 540 300 918
Including in Angarsk
2. Под АЗС / Under the gas sta- 10 б3б 177 1 300
tion
В том числе:
- в г. Ангарск, Иркутск, Ше- 3 910 877 929
лехов / including in Angarsk, Ir-
kutsk, Shelekhov
- вне населенных пунктов / 7 533 177 1 300
outside settlements
Рис. 3. Цены предложений о продаже земельных участков под АЗС и объекты придорожного сервиса, руб. за 1 кв. м Fig. 3. Prices of suggestions about selling land site for fuel stations and objects of road-side
service, rub. per 1 sq. м
Представленные данные об удельных ценах (рис. 3) показали значительные различия в стоимости земельных участков, требующие внесения поправки на местоположение. Отсутствие рынка недвижимости в районе земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, не позволяет реализовать методы количественного анализа для расчета данной поправки [6].
Проведенный анализ характеристик и цен земельных участков с целевым назначением «под АЗС и объекты придорожного сервиса» позволил выявить факторы (единичные характеристики), существенно влияющие на показатель качества «местоположение»:
- категория автомобильной дороги, к которой приближен земельный участок,
- интенсивность движения на автомобильной дороге, к которой приближен земельный участок,
- расположение (приближенность/удаленность) земельного участка относительно автомобильной дороги,
- расположение (приближенность/удаленность) земельного участка относительно ближайшего населенного пункта,
- численность населения в ближайшем населенном пункте,
- уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте.
Для каждой значимой единичной характеристики (фактора) был проведен анализ и разработана ква-лиметрическая шкала (выбран тип шкалы, установлены баллы для оцен-
ки), а также осуществлен анализ важности и разработана шкала кодов важности. Для единичной характеристики «категория автомобильной дороги» создана шкала отношений с учетом СНиП 2.05.02-852 Для единичной характеристики «расположение земельного участка относительно ближайшего населенного пункта» разработана шкала отношений. Для остальных единичных характеристик созданы шкалы интервалов.
Разработанные квалиметриче-ские шкалы и шкала кодов важности (коэффициентов) единичных показателей для определения комплексного показателя качества «местоположение» земельных участков с целевым назначением «под АЗС и объекты придорожного сервиса» приведены в табл. 2 и 3.
Таблица 2
Квалиметрическая шкала единичных показателей качества (факторов) _Qualimetric scale of singular indexes of quality (factors)_
Table 2
№ п/п Единичный показатель качества (фактор) / Single quality score (factor) Баллы для оценки единичных показателей качества / Points for the evaluation of single quality indicators
0 1 2 3 4
1 Категория автомобильной дороги / Road category V IV III II I
2 Интенсивность движения на автомобильной дороге, прив. ед./сутки / Intensity of traffic on the road, pref. unit/day до 200 / up to 200 от 200 до 2 000/ from 200 up to 2 000 от 2 000 до 6 000/ from 2 000 up to 6 000 от 6 000 до 14000/ from 6 000 up to 14 000 свыше 14 000 / more than 14 000
3 Расположение относительно автодороги / Location of the road более 500 м / more than 500 m от 100 до 500 м / from 100 up to 500 m до 100 м / up to 100 m в полосе отвода / in the right-of-way -
4 Расположение относительно ближайшего населенного пункта / Location relative to the nearest settlement участок удален от населенных пунктов / the site is removed from settlements участок приближен к населенному пункту / the plot is close to the village участок расположен в населенном пункте / the plot is located in the village участок расположен в пригороде -до 10 км / the plot is located in the suburbs - up to 10 km участок расположен в городе областного подчинения / the site is located in the city of regional subordination
2СНиП 2.05.02-85. Автомобильные дороги [Электронный ресурс]. URL: http://rosavtodor.rU/storage/b/2014/03/25/18.pdf (10.05.2017) / SNiP 2.05.02-85. Automobile roads. Available at: http://rosavtodor.rU/storage/b/2014/03/25/18.pdf (accessed 10.05.2017)_
б Уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте (за 1 кв. м) / The level of prices for living quarters in the nearest village (per 1 sq. m) отсутствие рынка / lack of market до 10 тыс. руб. / up to 10 thousand rubles от 10 до 20 тыс. руб./ from 10 up to 20 thousand rubles от 20 до 40 тыс. руб./ from 20 up to 40 thousand rubles выше 40 тыс. руб. / more than 40 thousand rubles
6 Численность населения в ближайшем населенном пункте, тыс. чел. / Population in the nearest village, thousand persons менее 1 / up to 1 от 1 до 5 / from 1 up to 5 от 5 до 100 / from 5 up to 100 от 100 до 250 / from 100 up to 250 более 250 / more than 250
Таблица 3
Шкала кодов важности единичных показателей качества
Table 3
Scale of codes of importance of singular quality indexes_
№ п/п Единичный показатель качества (фактор) / Single quality score (factor) Код важности Ki / Value Code Ki
1 Категория автомобильной дороги / Road category 2
2 Интенсивность движения на автомобильной дороге / Intensity of traffic on the road 5
3 Расположение относительно автодороги / Location of the road 2
4 Расположение относительно ближайшего населенного пункта / Location relative to the nearest settlement 2
б Уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте / The level of prices for living quarters in the nearest village 4
6 Численность населения в ближайшем населенном пункте / Population in the nearest village 1
Этап 2. Использование МОК.
Алгоритм использования МОК для оценки стоимости земельных участков с помощью сравнительного подхода приведен на рис. 4. Данный этап выполняется после внесения корректировок, учитывающих количественные различия между оцениваемым земельным участком и подобранными аналогами.
На основе собранной информации по оцениваемому земельному участку и аналогам выполняется описание единичных показателей качества в виде таблицы с данными о качественных характеристиках объекта оценки и аналогов (табл. 4).
Количественное оценивание уровня качества объектов (цифровое кодирование исходных значений ка-
чества) позволяет ранжировать объекты по каждому единичному показателю. При этом следует учитывать, что по показателям, подразумевающим отсутствие какого-либо признака, объектам может быть присвоена нулевая оценка, так как отсутствие какого-либо дополнительного преимущества вносит нулевой вклад в увеличение цены объекта. На основе систематизированного описания значений качества единичных показателей по оцениваемому земельному участку и аналогам (табл. 4) выполняется их цифровое кодирование (присвоение баллов) в виде таблицы с количественными оценками уровня качественной характеристики объекта оценки и аналогов (табл. 5).
Рис. 4. Укрупненная блок-схема алгоритма использования МОК Fig. 4. Enlarged block-scheme of the algorithm of IOC use
Таблица 4
Качественные характеристики местоположения объекта оценки и аналогов
(пример для 5 аналогов)
Table 4
Quantity marks of the quality levels of objects (example for 5 analogues)_
№ п/п Наименование показателя /Indicator name Объект оценки / Object of evaluation Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2/ Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Аналог 4 / Analog 4 Аналог 5 / Analog 5
1 Описание качественных характеристик / Description of the qualitative characteristics
1.1 Район, муниципальное образование / District, municipality Усть- Илимский район / Ust- Ilimsky District Иркутский район / Irkutsk district Черем- ховский район / Chere- mkhovo district Иркутский район / Irkutsk district Ангарское МО / Angarsk municipality Эхирит- Булагат- ский район / Ekhirit- Bulagatsky district
1.2 Населенный пункт / Locality п. Эду-чанка/ Educhan-ka с. Урик / Urik Вне населенного пункта / Outside п. Пиво-вариха / Pivova-rkha г. Ангарск, ст. Су-ховская/ Angarsk, Sukhov- Вне населенного пункта / outside the
the village skaya station village
1.3 Авто-
Автомобильная дорога, к которой приближен объект / The road to which the object is approaching Трасса «Братск -Усть-Илимск» (167 км) / Route "Bratsk -Ust-Ilimsk" (167 km) Автодорога «Иркутск -Оса -Усть-Уда» (Александровский тракт, 14 км) / Motorway "Irkutsk -Osa - Ust-Uda" (Al-exan-drovsky highway, 14 km) Федеральная дорога М-53 (Московский тракт, 121 км) / The federal road M-53 (Moscow route, 121 km) Автодорога «Пиво-вариха -Ново-Лисиха» / Way "Pivovarikh a - Novo-Lisicha" Федеральная дорога М-53 (Московский тракт, 121 км) / The federal road M-53 (Moscow route, 121 km) дорога «Иркутск -Усть-Ордынский -Качуг» (Качуг-ский тракт, 40 км) / way "Irkutsk -Ust- Ordynsky - Kachug" (The Ka-chug tract, 40 km)
1.4 Назначение автодороги (согласно постановлениям Правительства РФ и
Правительства Иркутской области) / Appointment of the highway Дороги общего пользования регионального значения / Public roads of regional importance
(according to the Decrees of the
Government of
the Russian
Federation and
the Government
of the Irkutsk
region)
1.5 Фактическая интенсивность
движения, прив. ед./сутки / Actual traffic intensity, pref. units/day 566 4 600 3 733 4 700 16 000 8 200
1.6 Численность населения, чел. (данные 2012 г.) / Population, persons (data of 2012) 1 729 (п. Эду-чанка) / 1 729 (Educhan-ka) 2 184 (с. Урик) / 2 184 (Urik) - 3 729 (с. Пивова-риха) / 3 729 (Pivova-rnha) 232 535 (г. Ангарск) / 232 535 (Angarsk) -
1.7 Цены на жилые помещения, тыс. руб. за 1 кв. м / Prices for рынок отсутствует / there is 10-19 (с. Урик) / 10-19 (Urik) рынок отсутствует / there is no 15-20 (с. Пивова-риха) / 15-20 12-39 (г. Ангарск) / 12-39 рынок отсутствует / there is no market
residential no market market (Pivova- (Angarsk)
premises, thousand rubles per 1 sq. m. rnha)
2 Описание единичных показателей качества в соответствии с квалиметрическими шкалами / Description of individual quality indicators in accordance with the qualitative scales
2.1 Категория автомобильной дороги / Road category III III II IV II III
2.2 Интенсивность движения на автомобильной дороге, прив. ед./сутки / Intensity of traffic on the road, pref. unit/day от 200 до 2 000/ from 200 up to 2 000 от 2 000 до 6 000/ from 2 000 up to 6 000 от 2 000 до 6 000/ from 2 000 up to 6 000 от 6 000 до 14 000 / from 6 000 up to 14 000 свыше 14 000 / more than 14 000 от 6 000 до 14 000 / from 6 000 up to 14 000
2.3 Расположение относительно автодороги / Location of the road 100 м с левой стороны / 100 m from the left side от 100 м/ from 100 m 60 м с правой стороны / 60 m on the right side до 100 м с левой стороны (ул. Дорожная) / up to 100 m on the left side (street Dorozhna-ya) более 500 м с правой стороны / more than 500 m on the right side от 100 м (поворот на д. Кап-сал) / from 100 m (turn to Kapsal village)
2.4 Расположение относительно ближайшего населенного пункта / Location relative to the nearest settlement на выезде из населенного пункта -п. Эду-чанка / on the outskirts of the village -Educhan-ka приближен к населенному пункту -с. Урик / close to the village - from Urik) удален от населенных пунктов / removed from settlements в населенном пункте -с. Пиво-вариха (пригород Иркутска) / in the village - from Pivova-riKha (a suburb of Irkutsk) в населенном пункте -ст. Су-ховская (пригород Ангарска) / in the village -st. Suk-hovskaya (a suburb of Angarsk) удален от населенных пунктов/ removed from settlements
2.5 Уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте, тыс. руб. за 1 кв. м /The level of prices for living quarters in the nearest village, per 1 sq.m отсутствие рынка (lack of market) от 10 до 20 / from 10 up to 20 отсутствие рынка / lack of market от 10 до 20 / from 10 up to 20 от 20 до 40 / from 20 up to 40 отсутствие рынка / lack of market
2.6 Численность населения в ближайшем населенном пункте, тыс. чел. / Population in the nearest village, thousand people от 1 до 5 / from 1 up to 5 от 1 до 5 / from 1 up to 5 - от 1 до 5 / from 1 up to 5 от 100 до 250 / from 100 up to 250 -
Таблица 5
Количественные оценки уровней качества объектов (пример для 5 аналогов)
Table 5
Rating of qualitative assessments of quality levels of objects (example for 5 analogues)_
Количественные оценки уровней качества ( Xj) / Макси-
Quantitative assessments of quality levels (Xji) маль-
№ п/п (i) Единичный показатель качества (фактор) / Single quality score (factor) Объект ное значе-
оценки / Object of evaluation Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2 / Analog 2 Аналог З / Analog З Аналог 4 / Analog 4 Аналог 5 / Analog 5 ние Xi max / Maximum value Xi max
1 Категория автомобильной дороги / Road category 2 2 3 1 3 2 3
2 Интенсивность
движения на автомобильной дороге 1 2 2 3 4 3 4
/ Intensity of traffic on the road
З Расположение
относительно автодороги / Location of the road 1 1 2 2 О 1 2
4 Расположение относительно
ближайшего населенного пункта / Location relative to the 1 1 О 3 3 О 3
nearest settlement
5 Уровень цен на жилые помещения в ближайшем
населенном пункте / 0 2 О 2 3 О 3
The level of prices for
living quarters in the nearest village
6 Численность населения в
ближайшем населенном пункте / 1 1 О 1 3 О 3
Population in the nearest village
Нормирование количественных оценок качества объектов необходимо для обеспечения сопоставимости рядов количественных оценок по разным единичным показателям качества (факторам). Нормирование выполняется делением выставленных баллов по каждому объекту (X//) на максимальное значение (Х/тах) в ряду, соответствующем единичному показателю:
,
где i - номер единичного показателя качества; j - номер объекта.
Для каждого единичного показателя качества определяется удельный вес его влияния на стоимость (V/) исходя из присвоенного ему кода важности (К/) и суммы кодов важности по всем единичным показателям качества (табл. 3):
VI =
где i - номер единичного показателя Нормирование количественных
качества; n - общее количество еди- оценок качества объекта оценки и ничных показателей качества. аналогов приведено в табл. 6.
Таблица 6
Нормирование количественных оценок уровней качества объектов (пример для 5 аналогов)
Table 6
Standardization of quantitative assessments of the quality levels of objects _(example for 5 analogues)_
№ п/п (i) Единичный показатель качества (фактор) / Single quality score (factor) Нормированные значения коли оценок уровней качества 1 Standardized values of quantitative quality levels (Xnorm й чественных Хнорм ji) / assessments of Удельный вес Vi / Specific gravity Vi Код важности Ki / Value Code Ki
Объект оценки/ Object of evaluation Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2 / Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Аналог 4 / Analog 4 Аналог 5 / Analog 5
1 Категория автомобильной дороги / Road category 0,7 о,? 1,о о,з 1,0 о,? 0,13 2
2 Интенсивность движения на автомобильной дороге / Intensity of traffic on the road 0,3 о,5 о,5 о,8 1,0 о,8 0,31 5
3 Расположение относительно автодороги / Location of the road 0,5 о,5 1,о 1,о 0,0 о,5 0,13 2
4 Расположение относительно ближайшего населенного пункта / Location relative to the nearest settlement 0,3 о,з о,о 1,о 1,0 о,о 0,13 2
5 Уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте / The level of prices for living quarters in the nearest village 0,0 о,? о,о о,? 1,0 о,о 0,25 4
6 Численность населения в ближайшем населенном пункте / Population in the nearest village 0,3 о,3 о,о о,3 1,0 о,о 0,06 1
ИТОГО / TOTAL 1,00 16
Свертка показателей (расчет квалиметрических оценок объекта оценки и аналогов) осуществляется методом взвешивания по формуле средней взвешенной арифметической:
Т]
X) = ^ .Ккорм }1 \ VI.
где у - номер объекта; i - номер единичного показателя качества; X] -квалиметрическая оценка комплексного показателя «местоположение» для j-го объекта (в количественной форме).
Рассчитанные квалиметриче-ские оценки объекта оценки и аналогов приведены в табл. 7.
Этап 3. Расчет стоимости объекта оценки. Алгоритм расчета стоимости земельных участков с по-
мощью сравнительного подхода с использованием МОК приведен на рис. 5.
Таблица 7
Рассчитанные квалиметрические оценки объектов (пример для 5 аналогов)
Table 7
Calculated qualimetric assessments of objects (example for 5 analogues)_
Наименование показателя / Indicator name Объект оценки/ Object of evaluation Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2 / Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Аналог 4 / Analog 4 Аналог S / Analog S
Квалиметрическая оценка / Qualitative evaluation 0,29 О^3 О,41 О,71 О,88 О,38
Рис. 5. Укрупненная блок-схема алгоритма расчета стоимости Fig. 5. Enlarged block-scheme of the algorithm of price calculation
Построение уравнений трендов. По рассчитанным значениям квалиметрических оценок (табл. 7) и соответствующим им удельным ценам аналогов, скорректированным с учетом различий с объектом оценки в количественных характеристиках (табл. 8), с помощью функции Excel «Работа с диаграммами»:
1) был построен точечный график;
2) к построенному графику добавлены 4 линии тренда: линейная, логарифмическая, экспоненциальная и степенная;
3) по каждой подобранной линии тренда были показаны уравнения, аппроксимирующие зависимость удельных цен земельных участков-аналогов от величины квалиметриче-ской оценки;
4) дополнительно по каждой подобранной линии тренда была рассчитана величина достоверности аппроксимации - коэффициент детерминации ^2).
Построенные графики уравнений линейного, экспоненциального, логарифмического и степенного трендов, аппроксимирующих зависимость
удельных цен земельных участков-
аналогов (Y) от величины квалиметри- терминации (R) приведены на ческой оценки (X), коэффициент де- рис. 6-9.
Таблица 8
Исходные данные для построения уравнений трендов (пример для 5 аналогов)
Table 8
Initial data to create trend equations (example for 5 analogues)
Наименование показателя / Indicator name Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2 / Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Аналог 4 / Analog 4 Аналог S / Analog S
Квалиметрическая оценка / Qualitative evaluation 0,S3 0,41 0,71 0,88 0,38
Удельная цена аналога, руб. за 1 кв.м / Specific price of analogue, rub. for 1 sq.m 604 291 929 810 266
Рис. 6. Линейный тренд, аппроксимирующий зависимость цены земельного участка
от квалиметрической оценки (пример для 5 аналогов) Fig. 6. Linear trend that approximates dependence of price of a land site on the qualimetric
assessment (example for 5 analogues)
Рис. 7. Экспоненциальный тренд, аппроксимирующий зависимость цены земельного участка от квалиметрической оценки (пример для 5 аналогов) Fig. 7. Exponential trend that approximates dependence of price of a land site on the qualimetric
assessment (example for 5 analogues)
Рис. 8. Логарифмический тренд, аппроксимирующий зависимость цены земельного участка
от квалиметрической оценки (пример для 5 аналогов) Fig. 8. Logarithmic trend that approximates dependence of price of a land site on the qualimetric
assessment (example for 5 analogues)
Рис. 9. Степенной тренд, аппроксимирующий зависимость цены земельного участка от
квалиметрической оценки (пример для 5 аналогов) Fig. 9. Degree trend that approximates dependence of price of a land site on the qualimetric
assessment (example for 5 analogues)
Оценка уравнений трендов с целью проверки качества построенной модели расчета стоимости земельного участка проводится по коэффициенту детерминации ^2), который еще называют величиной достоверности аппроксимации. Коэффициент детерминации используемой для расчета модели должен превышать значение 0,7. Все построенные модели можно признать достаточно
хорошими: значения коэффициента детерминации для всех трендов превышают 0,7.
Выбор уравнения тренда. Максимальное значение коэффициента детерминации у степенного тренда R2 = 0,8746, это означает, что в 87 % случаев изменения X приводят к изменению У и свидетельствуют о том, что вид аппроксимирующей зависимости не содержит существенных
ошибок. По критерию наибольшей величины коэффициента детерминации для расчета рыночной стоимости был выбран степенной тренд, по формуле которого и рассчитывалась рыночная стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка: У = 1257
где Х - величина квалиметрической оценки оцениваемого объекта.
Рыночная стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка по его значению квалиметрической оценки (табл. 7) составит:
Y = 1257 х 0,291512 = 190 руб. Рыночная стоимость всего оцениваемого земельного участка с учетом его площади (11 700 кв. м): 190 руб./кв. м х 11 700 кв. м = 2 223 000 руб.
Анализ полученного результата. В современной эконометрике критерий детерминации R2 рассматривается как один из многих, но не основной. Оценка значимости уравнения в целом с помощью F-критерия Фишера отражает то, насколько хорошо эта модель объясняет общую дисперсию зависимой переменной. Расчет критерия выполняется по уравнению
2
где R2 - коэффициент детерминации; ^ - число степеней свободы объясненной дисперсии, равно количеству объясняющих переменных, для использованной модели: ^ = 1; ^ - число степеней свободы необъясненной дисперсии, рассчитывается по формуле
где N - количество экспериментальных точек (число использованных аналогов для построения модели равно 5); к - количество объясняющих переменных, равное 1.
Полученное уравнение считается статистически значимым, если значение коэффициента Фишера F превышает критическое значение Fкрuт распределения Фишера - Сне-
декора со степенями свободы к и N -к - 1 и вероятностью а = 1 - д.
Fкрuт определяется по таблице «Распределение Фишера - Снедеко-ра».
Если критерии R2 и F находятся в допустимых диапазонах, это свидетельствует о допустимом качестве расчетной модели.
В приведенном примере при к = 1, N = 5, а = 0,05 были получены следующие значения:
R2 = 0,8746 (> 0,7).
F = 20,8 > Fкрит = 6,61 (по таблице «Распределение Фишера -Снедекора»).
Таким образом, критерии R2 и F находятся в допустимых диапазонах, что свидетельствует о допустимом качестве расчетной модели.
Выводы
В процессе настоящего исследования удалось разработать новую методику внесения количественных поправок при оценке земельных участков, используя качественный анализ характеристик объектов оценки. Предлагаемый метод обработки информации, имеющейся в открытом доступе, может применяться оценщиками для повышения точности оценки стоимости земельных участков, для подтверждения результатов, полученных с использованием иных подходов и методов при определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Методика квалиметрического моделирования опробована при оценке рыночной стоимости земельных участков и коммерческой недвижимости Иркутской области и Красноярского края в 2011-2016 гг. (более 300 объектов). Предлагаемый метод обработки информации обеспечивает необходимую достоверность отчетов об оценке и выносимых суждений о величине стоимости, может использоваться при оценке рыночной стоимости недвижимости в неразвитых сегментах рынка.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости - 2016 г. / Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2016. Т. III. Земельные участки. 74 с.
2. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. М.: Маросейка, 2009. 432 с.
3. Азгальдов Г.Г., Костин А.В., Садо-вов В.В. Квалиметрия для всех: учеб. пособие [Электронный ресурс]. 2012. 165 с. URL: http://www.labrate.ru/kostin/064571_qualimetry_ azgaldov-kostin-sadovov-2012.pdf (10.05.2017).
4. Недбай А.А., Мерзликина Н.В. Основы квалиметрии: учеб. пособие [Электрон-
ный ресурс]. Красноярск: Сибирский федеральный университет, 2008. URL: http://files.lib.sfu-kras.ru/ebibl/umkd/104/u_ course.pdf (10.05.2017).
5. Никишина О.В, Моргунова Т.А. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2016. № 2 (17). С. 80-86.
6. Тананушко В.С, Абдулаева С.М. Практика оценки земельных участков в условиях неразвитого рынка // Настольная книга практикующего оценщика. Новосибирск: ЦЭРИС, 2013. 368 с.
REFERENCES
1. Leifer L.A. Spravochnik otsenshchika nedvizhimosti - 2016 g. [Guide of a real estate assessor - 2016]. Nizhnii Novgorod, 2016. Vol. III. Zemel'nye uchastki [Land sites]. 74 p.
2. Gribovskii S.V. Otsenka stoimosti nedvizhimosti [Price assessment of real estate]. Moscow: Maroseika Publ., 2009. 432 p.
3. Azgal'dov G.G., Kostin A.V., Sadovov V.V. Kvalimetriya dlya vsekh [Qualimetry for everyone]. 2012. 165 p. Available at: http://www.labrate.ru/kostin/064571_qualimetry_ azgaldov-kostin-sadovov-2012.pdf (accessed 10.05.2017).
4. Nedbai A.A., Merzlikina N.V. Osnovy kvalimetrii [Basis of qualimetry]. Krasnoyarsk:
Siberian Federal University, 2008. Available at: http://files.lib.sfu-kras.ru/ebibl/umkd/104/u_ course.pdf (accessed 10.05.2017).
5. Nikishina O.V, Morgunova T.A. Assessment of investment attractiveness of real estate objects. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate], 2016, no. 2 (17), pp. 80-86. (In Russian)
6. Tananushko V.S, Abdulaeva S.M. Practice of assessment of land sites in the conditions of the not developed market. Nastol'naya kniga praktikuyushchego otsenshchika [Bedside book of a practicing assessor]. Novosibirsk: TsERIS Publ., 2013. 368 p.
Критерии авторства
Макаров В.М., Семейкина Н.М., Филимонен-ко А.А имеют равные авторские права. Фи-лимоненко А.А. несет ответственность за плагиат.
Конфликт интересов
Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.
Статья поступила 01.11.2017 г.
Contribution
Makarov V.M., Semeikina N.M., Filimonenko A.A. have equal author's rights. Filimonenko A.A. bears the responsibility for plagiarism.
Conflict of interests
The authors declare no conflict of interests regarding the publication of this article.
The article was received 01 November 2017
