Крупнопанельные здания серии 1-335 с наружными стеновыми панелями из газозолобетона: ремонтировать, реконструировать или сносить?

Петров Александр Владимирович; Пешков Виталий Владимирович; Петунин Александр Геннадьевич

УДК 69.05

КРУПНОПАНЕЛЬНЫЕ ЗДАНИЯ СЕРИИ 1-335 С НАРУЖНЫМИ СТЕНОВЫМИ ПАНЕЛЯМИ ИЗ ГАЗОЗОЛОБЕТОНА: РЕМОНТИРОВАТЬ, РЕКОНСТРУИРОВАТЬ ИЛИ СНОСИТЬ?

Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Рассмотрены особенности эксплуатации крупнопанельных зданий серии 1-335 с наружными стеновыми панелями из газозолобетона. Показано, что данные здания имеют типичные дефекты в основном в виде отслоения наружного слоя и расслоения панелей по наружным арматурным сеткам. Решение указанной проблемы жилых домов затрагивает довольно много аспектов: социальный, технический, экономический, экологический и другие. Установлена необходимость разработки и принятия областной государственной долгосрочной целевой инвестиционно-строительной программы для решения проблемы с жилыми домами серии 1-335.

Ключевые слова: крупнопанельные здания; дефекты; капитальный ремонт; реконструкция; экономический интерес; инвестиционно-строительная программа.

LARGE-PANEL BUILDINGS OF 1-335 SERIES WITH EXTERNAL GAS ASH CONCRETE WALL PANELS: TO REPAIR, RENOVATE OR DEMOLISH? A.V. Petrov, V.V. Peshkov, A.G. Petunin

National Research Irkutsk Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

The paper considers the operation features of large-panel buildings of 1-335 Series with external gas ash concrete wall panels. It is shown that the outer layer delamination and separation of panels along the outer reinforcing mesh are typical defects of these buildings. The solution of this problem is multifaceted: it integrates social, technical, economic, environmental and other aspects. The necessity to develop and adopt a long-term state target investment and construction program to solve the problem of buildings of 1 -335 Series is established.

Keywords: large-panel buildings; defects; overhaul; reconstruction; economic interest; investment and construction program.

Обеспечение населения жильем остается важнейшей проблемой как регионов, так и России в целом [3-5, 8, 9]. По этому показателю в расчете на 1 чел. Россия значительно отстает от развитых стран, занимая 32-е место в мире. Так, в Германии показатель

обеспеченности жильем составляет 40 м2 на челове-2 2 ка, в Швеции - 42 м , а в России - лишь около 24 м

(в Иркутской области - около 21 м2). Президент России В.В. Путин рассматривает решение указанной проблемы одним из приоритетов развития национальной экономики.

Основой решения проблемы обеспечения населения жильем, конечно же, является новое строительство. Динамика строительства жилья в Иркутской области приведена на рис. 1 [5, 6, 8]. По прогнозам экспертов, объемы строительства нового жилья в области в 2015 г. не превысят 600 тыс. м2. При планирова-

нии темпов роста показателя обеспеченности населения жильем необходимо учитывать особенности текущего состояния жилищного фонда.

По данным Иркутскстата [6], представленным на рис. 2, жилищный фонд области стареет.

Основная часть жилищного фонда была построена в советское время, когда строительство нового жилья осуществлялось в основном за счет государственных средств. В той ситуации принимались решения по максимально возможной экономии ресурсов и наиболее экономичным вариантам, позволяющим ускоренными темпами развивать строительство жилья.

Так, в Приангарье, начиная с 1960-х гг., происходила массовая застройка основных городов области первыми жилыми крупнопанельными домами (КПД) с различными конструктивными схемами. Необходимо

1 Петров Александр Владимирович, кандидат технических наук, профессор кафедры строительного производства Института архитектуры и строительства, тел.: (3952) 255790, 89025155346, e-mail: invest@mail.ru

Petrov Alexander, Candidate of technical sciences, Professor of the Department of Construction Operations of the Institute of Architecture and Construction, tel.: (3952) 255790, 89025155346, e-mail: invest@mail.ru

2Пешков Виталий Владимирович, доктор экономических наук, заведующий кафедрой экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412.

Peshkov Vitaly, Doctor of Economics, Head of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 405412.

3Петунин Александр Геннадьевич, старший преподаватель кафедры строительного производства Института архитектуры и строительства, тел.: (3952) 405138, 89027679067, e-mail: termina@mail.ru

Petunin Aleksandr, Senior Lecturer of the Department of Construction Operations of the Institute of Architecture and Construction, tel.: (3952) 405138, 89027679067, e-mail: termina@mail.ru

^ «Г # Ф ^

Рис. 1. Данные о строительстве жилья в Иркутской области

Рис. 2. Динамика наличия выбытия ветхого и аварийного жилья и строительства новых домов

было за короткий срок существенно увеличить объемы возводимого жилья, используя технологии крупнопанельного домостроения по разработанным и прошедшим апробацию типовым проектам. К данной категории, в первую очередь, относились здания с полным и неполным каркасами серии 1-335 с наружными однослойными панелями из газозолобетона, работающими, соответственно, в режиме самонесущих и несущих стен.

Типовые проекты крупнопанельных жилых домов серии 1-335С и 1-335АС (КС), разработанные ЛенЗНИИЭПом для условий сейсмичности 7 и 8 баллов, находились в составе действующих с 1959 по 1971 гг. При застройке г. Иркутска применялись с 1960 по 1976 гг.

В настоящее время в г. Иркутске существует более 400 домов этих серий и их аналогов. Они также составляют значимую часть жилого фонда в городах области: Зиме, Усолье-Сибирском, Шелехове, Ангарске и других.

Здания 335-й серии различных модификаций, эксплуатируемые 37-50 и более лет без ремонтно-защитных мероприятий, имеют типичные дефекты, преимущественно в виде отслоения наружного фактурного слоя и расслоения панелей по наружным арматурным сеткам, а также их локальных разрушений по подоконной зоне, надоконном пространстве, монтажным и деформационным швам зданий. О масштабе проблемы свидетельствуют данные, приведенные на рис. 3 [7].

Рис. 3. Фрагмент карты микрорайона Ново-Ленино г. Иркутска: черным цветом выделены жилые дома

серии 1-335 (И-163), требующие ремонта

Минимально необходимые объемы восстановления жилых крупнопанельных зданий серии 1-335 только в г. Иркутске составляют более 700 тыс. м2 общей площади.

К настоящему времени исчерпаны нормативно установленные сроки эксплуатации и технический ресурс стеновых несущих и ограждающих конструкций указанных крупнопанельных зданий. Многочисленные обследования подтверждают наличие дефектов, повреждений и деструкции материалов, раздельно и в совокупности свидетельствующих о снижении эксплуатационной надежности крупнопанельных зданий. Для сейсмически активных районов существенно повышены нормативные требования, которым рассматриваемые здания объективно не могут полностью соответствовать. Кроме того, стеновые панели из газозолобе-тона не отвечают требованиям действующих норм по условиям энергосбережения более чем в 3 раза. На рис. 4 представлены типичные дефекты жилых зданий серии 1-335.

Первым жилым домом указанной серии, прошедшим процедуру ремонта, является жилой крупнопанельный дом по ул. Баумана, 236. Количество этажей - 5, квартир - 80, серия 1-335 кс-33 с полным каркасом. Наружные панели - газозолобетон - 400 мм, изготовитель - г. Ангарск, год постройки - 1974. Чрезвычайность ситуации позволила привлечь для устранения аварии Ангарское управление строительства (АУС) - генерального подрядчика, строившего это

здание тридцатью годами ранее. Наличие полного каркаса позволило специалистам АУС принять самое прагматичное решение - демонтаж 20-ти «проблемных» стеновых панелей (100% торцевого фасада) и примыкающей части стропильной системы с последующим монтажом новых конструкций. Особая специфика ремонтных процессов, проблемы с кадровым обеспечением, сложности, связанные с организацией строительной площадки в условиях близкого расположения жилого сектора, административные барьеры привели к тому, что фактические затраты по ремонту только аварийной части здания поставили под сомнение экономическую целесообразность проведения данного вида ремонтных работ.

Большинство профессионалов в строительной отрасли сходятся во мнении снести эти «хрущевки» и на их месте построить новые здания с современным архитектурным обликом, отвечающие критериям безопасности жизнедеятельности, энергоэффективности и комфорта проживания. К сожалению, данный тезис, неоднократно озвученный на совещаниях и научно-практических конференциях различного уровня, долгие годы носит чисто лозунговый характер. Практических шагов в этом направлении не предпринимается. Следует отметить, что практика решения подобных вопросов основана на применении механизмов государственно-частного партнерства в рамках государственных целевых программ. В этом аспекте заслуживает внимания опыт г. Москвы.

в

Рис. 4. Типичные дефекты жилых зданий 335-й серии: а - расслоение панели торцевой части здания; б - самообрушение защитного слоя бетона; в - массовое разрушение - расслоение стеновых панелей

в зоне лестничной клетки

Сможет ли снос крупнопанельных зданий в Иркутской области быть оправданным и экономически обоснованным?

Ответ на этот вопрос не так прост, как кажется. Во-первых, область существенно отстает по темпам строительства нового жилья от других субъектов Сибирского федерального округа. Во-вторых, снос предполагает переселение жильцов, а для этого должен быть сформирован жилой фонд временного проживания, которого в области в настоящее время нет. В-третьих, необходимо определить источники финансирования на демонтаж и утилизацию старых домов, строительство нового жилья. В-четвертых, требуется предусмотреть модернизацию существующей инфраструктуры с целью приведения ее в соответствие с требованиями комфортного проживания. В-пятых, по-

надобится определить формы и механизмы взаимодействия с соблюдением принципа синхронизации экономических интересов всех участников этого процесса.

Таким образом, проблема практической реализации сноса жилых домов затрагивает довольно много аспектов: социальный, технический, экономический, экологический и другие.

Может быть капитальный ремонт?

Согласно постановлению правительства Иркутской области «Об установлении размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капиталь-

ного ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт» стоимость ремонта и утепления фасада крупнопанельных зданий на 1 м2 составляет 3660 рублей. Проведенный анализ показал, что не все составляющие затрат на проведение комплекса работ по ремонту фасадов зданий серии 1-335 включены в указанную стоимость ремонта и утепления 1 м2 фасада. Учитывая специфические особенности этих зданий, необходимо, в первую очередь, оценить техническое состояние наружных стеновых панелей из газозолобетона. На практике отслоение наружного слоя ячеистого бетона имеет, как правило, сплошной характер и затрагивает все панели в северо-западном направлении. Величина отслоения определяется глубиной залегания наружной арматурной сетки и может достигать

150 мм. К тому же цена на ремонт и утепление фасада вряд ли учитывает конструктивные особенности зданий серии 1-335-1С (2С, 3С, 4С). Ведь в данной серии наружные стеновые панели из газозолобетона являются несущими, т.е. несут нагрузку постоянную, временную и особую (сейсмическую).

Поэтому для таких зданий необходим комплекс обязательных противоаварийных мероприятий, а именно, устройство монолитных железобетонных диафрагм по торцам зданий и монтаж предварительно напряженных пристенных стоек, которые частично разгружают несущие стеновые панели (рис. 5). А это уже изменение конструктивной схемы и основных технико-экономических показателей объекта недвижимости. Кроме того, возможно потребуется временное

Рис. 5. Факторы, подтверждающие необходимость усиления наружных стеновых панелей: а - отслоение защитного слоя бетона; б - глубокое разрушение стеновых панелей северо-западных фасадов; в - полная утрата наружных сеток арматуры в результате коррозии

б

а

в

а б

Рис. 6. Реконструкция серии 1-335: а - до реконструкции; б - после реконструкции

выселение жильцов с предоставлением временного жилья, что также потребует дополнительных финансовых затрат. Следует также иметь в виду, что фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов не может превышать указанную выше стоимость ремонта и утепления 1 м2 фасада здания.

Учитывая исследованные особенности процессов организации и финансирования ремонта фасадов зданий серии 1-335, возможность изменения конструктивной схемы здания и другие особенности, логично было бы предположить, что процессы устранения дефектов зданий серии 1-335 относятся к категории реконструкции.

Согласно п. 14 статьи 1 Градостроительного кодекса [1], «реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) -изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Может все-таки произвести комплексную реконструкцию домов?

Замедленные темпы инвестирования реконструкции жилищного фонда объясняются рядом экономических причин, к числу которых следует отнести отсутствие муниципальных средств, свободной жилой площади для отселения жильцов. Но практический зарубежный и отечественный опыт в ряде случаев показывает, что реконструктивные работы экономически целесообразны, так как отпадает необходимость в создании инфраструктуры нового района строительства, прокладки дорог, инженерных сетей, транспортных магистралей. Существует комплекс конструктивных и технологических решений, которые позволят привести здания серии 1 -335 различных модификаций в соответствие с требованиями действующих норм строительства в сейсмических районах: устроить эркеры и надстроить мансарду на 1, а для четырехэтажных зданий может и на 2 этажа; повысить комфорт здания за счет увеличения площадей помещений и повыше-

ния теплотехнических характеристик ограждающих конструкций; значительно улучшить архитектурную выразительность здания за счет пристройки эркерной системы к кухонным комнатам, при этом значительно увеличится площадь кухонь (рис. 6).

Ремонтировать, реконструировать или сносить?

Одним из важных этапов принятия решения являются результаты технического обследования. Оценка состояния грунтов основания, фундаментов, стеновых панелей в общем плане дает представление о степени износа конструкций и ориентировочном объеме реконструктивных работ. На этом этапе решается вопрос о возможности и целесообразности надстройки здания, реконструкции в прежнем объеме или сносе из-за его ветхости.

Процесс принятия того или иного решения является многофункциональным, в основе которого лежит финансовый анализ ситуации. Сущность такого анализа состоит в оценке того, насколько тот или иной проект будет привлекательным с точки зрения получения прибыли инвестором.

Разрушение панелей из газозолобетона носит нарастающий лавинообразный характер и для собственников квартир в зданиях серии 1 -335 ответ на поставленный вопрос необходимо получить как можно быстрей.

Итогом вышесказанного может явиться законодательное обеспечение для выхода из тупика, в который попали первенцы крупнопанельного домостроения Иркутской области:

- технический регламент о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 г.) требует согласно статье 42 их обязательное обследование «вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания», что, в первую очередь, касается необходимости приведения всех зданий к нормативным требованиям по энергоэффективности и сейсмостойкости.

- постановлением правительства Иркутской области № 357-ПП от 27 июля 2015 г., упомянутым выше, полностью отсекается возможность восстановления газобетонных панелей серии 1 -335 в виду повышения фактической стоимости их ремонта в расчете на 1 м2 поверхности стены от 4 до 6 раз и более. И это только для ликвидации их аварийного состояния, не касаясь

требований сейсмостойкости и энергоэффективности объекта в целом.

Чего стоит ожидать в создавшейся ситуации?

Очередного проявления сейсмической активности или незамедлительного принятия противоаварийных страхующих мероприятий в отношении серии 1 -335 с неполным каркасом (только в г. Иркутске таких зданий около 180)?

Определенную надежду в лабиринтах государственно-ремонтного законодательства дает «Свод правил 14.13330.2014. Строительство в сейсмических районах. СНИП-11-7-81*» [2], где согласно разделу 6.19 «Восстановление и усиление конструкций» можно прочитать:

- п. 6.19.3. В случаях, когда выполнение конструктивных требований норм в полном объеме невозможно, или их выполнение приводит к экономической нецелесообразности усиления, допускается реализация обоснованных расчетом технических решений усиления здания при неполном соответствии требованиям правил с их согласованием в установленном порядке;

- п. 6.19.6. Решения о восстановлении или усилении зданий должны принимать с учетом их физического и морального износа, назначения и социально-экономической целесообразности мероприятий по восстановлению или усилению.

Полная достоверная статистика отсутствует, но вероятно, не менее 1000 домов КПД Иркутской области серии 1-335 со стеновыми панелями из «проблемного» газобетона достигли и перешагнули «пенсионный» возраст и ждут принятия решения об их дальнейшей судьбе.

Проведенные исследования показывают, что проблема с жилыми зданиями серии 1-335 является комплексной и многоаспектной. Отсутствие комплекса мер по своевременному устранению дефектов зданий данной серии может привести к значительным социальным последствиям. Для решения проблемы с жилыми домами серии 1 -335 необходима разработка и принятие областной государственной долгосрочной целевой инвестиционно-строительной программы.

Статья поступила 23.10.2015 г.

Библиографический список

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.10.2015) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (02.11.2015).

2. Свод правил 14.13330.2014. Строительство в сейсмических районах. СНИП-11-7-81* [Электронный ресурс]. URL: http://docs.cntd.ru/document/1200111003 (02.11.2015).

3. Левченко Е.А., Воробчук В.А. Получение эффективного строительного материала с использованием местного сырья // Вестник ИрГТУ. 2015. № 5 (100). С. 94-98.

4. Матвеева М.В. Генезис управленческих концепций управления расширенным воспроизводством // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2014. № 6 (11). С. 30-39.

5. Матвеева М.В. Развитие инновационных подходов к оптимизации структуры инвестиционной стоимости проектов в жилищном строительстве // WORD Press. Прага, 2014. 196 с.

6. Матвеева М.В. Целевая фокусировка как инструмент реализации национальных приоритетов развития: монография. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2013. 276 с.

7. Матвеева М.В., Копельчук С.Ю. Активизация потенциала государственных инновационных программ // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2014. № 5 (10). С. 36-43.

8. Петров А.В., Атаманов А.А., Петунин А.Г. Иркутские «хрущевки»: прошлое, настоящее, будущее // Вестник строителей Байкальского региона. 2014. № 4. С. 24-31.

9. Статистический ежегодник: краткий справочник Иркутской области. Иркутск: Иркутскстат, 2014. 60 с.

УДК 624.012.45

ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА РЕСУРСА СЕЙСМОСТОЙКОСТИ ИСТОРИЧЕСКИХ ЗДАНИЙ

2

1ООО «Профи-Град», 664047, Россия, г. Иркутск, ул. Александра Невского, 58. 2Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Разработаны расчетно-динамические модели (РДМ) для оценки сейсмостойкости каменных зданий исторической застройки (КЗИЗ). Экспериментально методами микродинамической диагностики подтверждена тождественность предложенной расчетно-динамической модели действительной реакции здания на инерционные воздействия. Установлен дефицит сейсмостойкости каменных зданий исторической застройки, который в Прибайкалье составляет 1,5-3,0 балла. Предложены методы усиления.

Ключевые слова: сейсмостойкость; исторические здания; расчетно-динамические модели; оценка сейсмостойкости.

1Чесноков Аркадий Сергеевич, инженер, директор, тел.: 89500603990, e-mail: profi-grad@mail.ru Chesnokov Arkadii, Engineer, Director, tel.: 89500603990, e-mail: profi-grad@mail.ru

2Пинус Борис Израилевич, доктор технических наук, профессор кафедры строительных конструкций, тел.: (3952) 405467, e-mail: pinus@istu.edu.

Pinus Boris, Doctor of technical sciences, Professor of the Department of Building Structures, tel.: (3952) 405467, e-mail: pinus@istu.irk.ru

LARGE-PANEL BUILDINGS OF 1-335 SERIES WITH EXTERNAL GAS ASH CONCRETE WALL PANELS: TO REPAIR, RENOVATE OR DEMOLISH?

Текст научной работы на тему «Крупнопанельные здания серии 1-335 с наружными стеновыми панелями из газозолобетона: ремонтировать, реконструировать или сносить?»