Критический анализ целевых индикаторов ФЦП «Жилище» в свете возможности реализации механизма обеспечения доступности жилья в РФ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.8

КРИТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЦЕЛЕВЫХ ИНДИКАТОРОВ ФЦП «ЖИЛИЩЕ» В СВЕТЕ ВОЗМОЖНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РФ

О.В. Грушина1, О.Н. Гладкова2

Байкальский государственный университет экономики и права, 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11.

Критически анализируются основные целевые индикаторы ФЦП «Жилище», их способы расчета и исходные данные. Согласно расчетам авторов, только 6 отраслей из 13 располагают заработной платой, достаточной для погашения ипотечных платежей при ставке 11% по кредиту. Решение вопроса обеспечения жильем граждан РФ возможно только путем смены парадигмальных концепций организации и осуществления жилищной политики в сторону, в том числе установления ключевых пропорций заработной платы и цен на жилье и пересмотра базовых демографических параметров. Ил. 1. Табл. 4. Библиогр. 7 назв.

Ключевые слова: жилищная политика; доступность жилья; ипотека; коэффициент доступности жилья.

CRITICAL ANALYSIS OF TARGET INDICATORS OF THE FEDERAL TARGET PROGRAM "HOUSING" IN THE LIGHT OF POSSIBILITY OF IMPLEMENTING THE MECHANISM PROVIDING AFFORDABLE HOUSING IN THE RUSSIAN FEDERATION O.V. Grushina, O.N. Gladkova

Baikal State University of Economics and Law, 11 Lenin St., Irkutsk, 664003.

The article critically analyzes the main target indicators of the target federal program "Housing", methods of their calcul a-tion and base data. According to authors' calculations, only 6 out of 13 industries provide the salary sufficient to repay mortgage payments at a rate of 11% on the loan. The only way to solve the rehousing problem of the citizens of the Russian Federation is by changing the paradigmatic concepts of the organization and implementation of housing policy in the direction of the establishment of key ratios of salary and housing prices and the revision of the basic demographic parameters.

1 figure. 4 tables. 7 sources.

Key words: housing policy; housing affordability; mortgage; housing affordability ratio.

Основной задачей государственной жилищной политики РФ первых лет нового тысячелетия стала разработка механизма повышения доступности жилья для различных категорий граждан.

Властным толчком для раскручивания решения проблемы доступности жилья стал запуск приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Вот уже почти 10 лет этот проект реализовывался главным образом через федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 гг. В настоящее время начал действовать второй этап данной программы - на 2011-2015 гг.

Основными комплексными целевыми индикаторами данной программы являются:

1. коэффициент доступности жилья (КДЖ);

2. уровень обеспеченности населения жильем;

3. доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам, с помощью собственных и заемных средств [3].

КДЖ используется во многих странах и нередко отождествляется с самой категорией «доступность жилья» (как финансовый левередж часто отождествляется с расчетным значением плеча финансового рычага, то есть с отношением заемного капитала к собственному). Первое недоумение возникает уже в связи с самой формулой расчета: «соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв2 и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек» [3]. Почему в качестве стандартной была взята семья из 3-х человек? Возможно, таких семей в России сейчас действительно большинство. Однако программа «Жилище» нацелена в будущее, а, как известно, для обеспечения минимального демографического прироста населения в нашей стране стандартная семья должна состоять даже не из 4-х, а из пяти человек: двоих родителей и троих детей [4, с. 342]. Понятно стремление разработчиков и исполнителей про-

1 Грушина Ольга Валерьевна, кандидат экономических наук, доцент, докторант кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью, e-mail: olga7771972@mail.ru

Grushina Olga, Candidate of Economics, Associate Professor, Competitor for a Doctor's degree of the Department of Economics a nd Management of Investment and Real Estate, e-mail: olga7771972@mail.ru

2Гладкова Оксана Николаевна, старший преподаватель кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью, e-mail: gladkova_oksana@mail.ru

Gladkova Oksana, Senior Lecturer of the Department of Economics and Management of Investment and Real Estate, e-mail: gladkova_oksana@mail.ru

граммы побыстрее довести значение КДЖ до «приличных» американских и среднеевропейских значений в районе 3-4 лет. Однако если эта цель достигается сокращением количества детей в семье, то есть запланированным убыванием населения, то в новое строительство может и не понадобиться: лет через 20-30 существующий жилищный фонд свободно вместит сократившееся население РФ.

В случае принятия нового стандарта семьи из 4-х или 5-ти человек, используя информацию о средней заработной плате и среднерыночной стоимости жилья на вторичном рынке, мы получим следующие значения КДЖ: (1) - для семьи с двумя детьми; (2) - для семьи с тремя детьми.

37144 * 72

КДЖ = 37144 = 6,1года

18255 * 2 *12 (1)

KI =

V х S

(3)

КДЖ =

37144 * 90 18255 * 2 *12

= 7,6года

(2)

где 72 и 90 м - стандартная площадь квартиры для семьи из 4-х и 5-ти человек соответственно; 37 144 -среднерыночная стоимость 1м жилья согласно данным по г. Иркутску в 2010 г. [2]; 18 255 средняя заработная плата согласно данным по г. Иркутску в 2010 г. [2] за вычетом подоходного налога в 13%.

Таким образом, если учитывать в программе «Жилище» минимальный демографический рост, то при существующем соотношении «цена 1м2 - средняя заработная плата» КДЖ будет почти в два раза превышать целевое значение, равное 4 годам.

Соответственно, меняется значение среднедушевого дохода (СДД) в расчетах. При двоих работающих родителях рождение второго и третьего ребенка снижает СДД в 1,33 и в 1,67 раза соответственно. На столько же увеличивается КДЖ: на 33% при рождении каждого следующего ребенка.

Расчеты коэффициента доступности жилья проводим по традиционной методике (3), которую, например, можно найти в публикациях А.А. Кольева, а также Я.В. Щетинина и В.Е. Савинченко [6]:

I х N

где KI - КДЖ без учета потребительских расходов; S -площадь жилья, м2; V - (value) средняя стоимость единицы площади (м2) жилья, руб.; I - (income) среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год; N - количество человек в семье.

Также можно рассчитать КДЖ с учетом минимальных потребительских расходов (4).

KIE = ■

V X S

(I - E) X N'

(4)

Коэффициенты доступности жилья

где KIE - КДЖ с учетом потребительских расходов; E - (expenses) среднедушевые потребительские расходы семьи, руб./чел./год.

В табл. 1 представлены наши расчеты стандартного и модифицированного коэффициентов доступности жилья для г. Иркутска, которые значительно превышают целевые значения даже в условиях резкого кризисного снижения цен на первичном рынке жилья.

Мы считаем, что в такой форме расчет КДЖ не имеет смысла. Пытаясь любой ценой (даже ценой сокращения населения) планово дотянуть его значение до западных стандартов жилье не станет более доступным. Представляется, что логика расчета КДЖ должна быть другой: сначала определяется нормативный КДЖ исходя из реального достижения доступности жилья путем регулирования пропорции «цена 1м2 - средняя заработная плата», а затем фактический КДЖ сравнивается и оценивается исходя из своего приближения или отдаления от нормативного. Под реальным достижением доступности жилья мы понимаем возможность для семьи осуществления жилищных платежей без ущерба для других потребностей, обеспечивающих нормальное формирование человеческого капитала в течение, например, 20 лет - классического срока ипотечного кредита. В этом случае смысл КДЖ сводится только к фиксации определенного сложившегося соотношения между ценой жилья и средней заработной платой (или СДД) для стандартной семьи и анализа соответствия его действительно доступному уровню.

Таблица 1

Год Средняя стоимость 1м2 в г. Иркутске, первичный рынок, руб. Стоимость жилья, руб. Среднедушевые доходы,/месяц, руб. Среднедушевые потребительские расходы/месяц, руб. KI, лет KIE, лет

2008 51 936,00 2 804 544,00 12882 8 329 6,05 17,12

2009 40 526,60 2 188 436,00 13511 8 439 4,5 11,98

2010 39 339,57 2 124 337,00 14 909 8 943 3,96 9,89

Разработка пропорции «цена 1м2 - средняя заработная плата», о которой мы уже писали, неразрывно связана с установлением норматива жилищного накопления [1], то есть доли семейного бюджета, направляемой на жилищные платежи. То, что предлагается сейчас, например модифицированный КДЖ, когда из СДД вычитаются минимальные потребительские расходы, или 30 %-й рубеж от совокупного семейного дохода для ипотечных платежей, по нашему мнению, способствует тому же, что и стандарт семьи из трех человек, - снижению рождаемости и, главное, остановке развития человеческого капитала. Если семья будет делить доход между минимальными потребностями и платежами за жилье, то у нее не останется средств на обучение, лечение, путешествия, хобби или иные направления личностного роста ее членов. Понимание постоянной угрозы выселения в случае временных трудностей с работой при ипотечном кредитовании увеличивает давление стрессовых факторов и также не способствует развитию семьи и демографическому росту.

Таким образом, резюмируя вышесказанное, мы предлагаем установить нормативный КДЖ как целевой индикатор программы «Жилище», рассчитанный исходя из норматива жилищного накопления, не перекрывающего возможностей развития человеческого капитала, а также подразумевающий стандартную семью из 4-5 человек, обеспечивающую прирост населения РФ. Изменение только одного фактора -численности стандартной семьи - резко «портит» картину КДЖ в программе «Жилище». Необходимость исправления ситуации неизбежно приводит к проблеме стоимости 1 м2 жилья в ее соотношении со средней заработной платой.

Еще один целевой индикатор ФЦП «Жилище» -уровень обеспеченности населения жильем - также вызывает вопросы и недоумения. Если в качестве стандарта официально принят норматив в 18 м2 на человека (54 м2 на семью из трех человек), то показатель обеспеченности уже в 2011 году составил 22,8 м2 на человека (!), что в какой-то мере обессмысливает саму программу. По данному критерию цель уже достигнута: в среднем граждане страны имеют жилплощадь выше нормативного уровня, а значит делать усилия по обеспечению их 18 м2, по меньшей мере, странно. Показательны при этом данные о средней площади вновь построенных квартир. Накануне кризиса она составила 138,7 м2 (!) [5]. Понятно, что это искажение вызвано учетом приобретения жилплощади элитой, обладающей сверхдоходами.

Реальная картина с обеспеченностью жильем россиян не такая радужная. Мы полагаем, что данный показатель может быть рассчитан по-другому, с целью более объективного представления действительности. Для этого можно использовать распределение, в котором каждому метражу будет соответствовать процент населения, им обеспеченный. Тогда мы точно определим количество граждан, необеспеченных стандартом в 18 м2 и нуждающихся в расширении или приобретении жилплощади. Таким образом, можно

получить медианные значения обеспеченности жильем, принятые во всем мире, но главное не это. Граждан, обеспеченных жильем ниже действующего стандарта в 18 м2, можно подразделить на льготников (тех, кто имеет право на бесплатное приобретение жилья или приобретение по ценам, значительно ниже рыночных): военных, детей-сирот, молодых семей, молодых специалистов на селе и т.п.; и собственно тех, кто вынужден и должен решать свою жилищную проблему только за счет собственных или заемных средств (именно на них нацелен институт ипотечного кредитования).

Здесь мы подошли вплотную к третьему целевому индикатору программы - доле семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств. И в этом индикаторе можно выявить схожие с предыдущими недостатки в способе расчета и планирования. Что означает размер данного показателя в 30%, планируемый к достижению в 2015 году? [5]. То, что 2/3 семей, 70%, все еще не будут иметь возможности приобрести жилье за счет собственных и заемных средств. Таким образом, они, чтобы не остаться без крыши над головой, должны попасть в категорию льготников, другого пути не предусмотрено. Льготы в области жилищного обеспечения - это искусственный механизм преодоления «рыночного несовершенства», достижения доступного уровня цен на жилье для определенной категории граждан. Чем больший процент населения попадает в категорию льготников, тем большей нагрузкой ложится ценовой спрэд на жилье на государство.

Попробуем рассчитать, какой должна быть средняя заработная плата, чтобы выполнить условия доступности ФЦП «Жилище» в рамках г. Иркутска и с учетом сложившихся среднерыночных цен на жилье.

В табл. 2 и 3 приведен расчет свободных денежных средств, возможных к направлению, согласно установленных требований в 30 %, для покрытия ипотечных платежей стандартной семьи при приобретении стандартной жилплощади. Данные о средней заработной плате и среднедушевых доходах взяты из официальных данных статистики Росстата. Ежемесячный ипотечный платеж рассчитан с использованием стандартного ипотечного калькулятора Сбербанка. Стоимость 1м2 в 36260 руб. была определена исходя из среднегодовой оценки поквартальных данных средневзвешенных значений стоимости 1 м2 по сделкам на вторичном и первичном рынке жилья по г. Иркутску [7].

Как видно из табл. 3, только при достижении заявленной агентством по ипотечному жилищному страхованию (АИЖК) минимальной на сегодняшний день ставке в 9% по ипотечным кредитам стандартные условия ФЦП «Жилище» станут осуществимыми. Однако статистика лукава и выдает результаты начисленной заработной платы. В распоряжении семьи остается заработная плата за вычетом НДФЛ - 13 %. В этом случае подходящей ставкой по ипотечным кредитам становится и вовсе пока не реальная, хотя и заявленная в долгосрочных целях ставка в 7%.

Таблица 2

Свободные денежные доходы семьи и сумма на погашение ипотечного кредита

Наименование Значение

Средняя заработная плата, руб. 21 193

Среднедушевые доходы, руб. 14 909

Среднедушевые расходы, руб. 8 943

Свободный денежный доход семьи с учетом ср. з/п, руб. 15 557

Свободный денежный доход семьи с учетом среднедушевых доходов, руб. 17 898

Сумма, рекомендованная для выплат по кредитам - 30% от доходов семьи (по з/п), руб. 12 715,8

Сумма, рекомендованная для выплат по кредитам - 30% от доходов семьи (по среднедушевым доходам), руб. 13 418,1

Таблица 3

Расчет средней заработной платы для использования ипотечного жилищного кредита _по существующим условиям с учетом стоимости 1 м2 32 260 рублей_

Ставка по кредиту, % Годовой платеж по кредиту, руб. Ежемесячный платеж, руб. З/п на семью в месяц, руб. З/п на 1 чел., руб.

14 194 964 16 247 54 157 27 078

13 185 232 15 436 51 453 25 727

12 175 704 14 642 48 807 24 403

11 166 392 13 866 46 220 23 110

10 157 320 13 110 43 700 21 850

9 148 488 12 374 41 247 20 623

8 139 908 11 659 38 863 19 432

7 131 592 10 966 36 553 18 277

6 123 540 10 295 34 317 17 158

5 115 776 9 648 32 160 16 080

4 108 288 9 024 30 080 15 040

3 101 100 8 425 28 083 14 042

2 94 212 7 851 26 170 13 085

1 87 624 7 302 24 340 12 170

Кроме того, показатель средней заработной платы заметно нивелирует межотраслевые различия. На рисунке приведена диаграмма отраслевой дифференциации средних заработков по г. Иркутску, построенная нами на основе данных табл. 4 [2] с расчетом необходимого размера заработной платы для выплаты ипотечных платежей по стандартам АИЖК (стоимость 1м2 - 36260 руб.) при наиболее популярной сегодня ипотечной ставке 11 %.

Изучив полученную диаграмму, мы видим, что только 6 отраслей из 13 располагают заработной платой, достаточной для погашения ипотечных платежей при ставке 11% по кредиту и при 30%-м пределе их в общем доходе семьи. Причем набор этих отраслей весьма специфичен: они не имеют отношения к реальному производственному сектору и к работникам

социальным сферы (культуры, образования, здравоохранения). Подходящей с точки зрения доступности жилья экономической деятельностью является, как это сложилось со времен начала реформ, добыча полезных ископаемых, производство электроэнергии, газа и воды (сырьевые отрасли), финансовая и иная посредническая деятельность (например, в сфере недвижимости, причем само строительство, несмотря на цены, достойного уровня заработной платы не обеспечивает - есть, о чем задуматься), сфера государственного управления и обеспечения безопасности (как один из однобоких результатов борьбы с коррупцией и реформы органов внутренних дел) и сфера транспорта и связи (во многом за счет развития Интернета и сотовой связи).

Таблица 4

Среднемесячная заработная плата в крупных и средних организациях г. Иркутска по видам

экономической деятельности за 2010 год

Вид экономической деятельности Средняя з/п, руб.

Добыча полезных ископаемых 30196

Обрабатывающие производства 24332

Производство и распределение эл. энергии, газа и воды 37039

Строительство 20602

Оптовая и розничная торговля 21211

Гостиницы и рестораны 12016

Транспорт и связь 32962

Финансовая деятельность 52538

Операции с недвижимым имуществом, аренда 31000

Государственное управление и обеспечение военной безопасностью 33756

Образование 16863

Здравоохранение 18514

Предоставление прочих коммунальных услуг 19154

Диаграмма результатов расчета порогового значения среднемесячной заработной платы, необходимой для погашения ипотечных платежей. Пороговый уровень з/п при ставке 11% годовых - 28 855 руб. (1 м2 - 32 260 руб.)

Снижение ипотечной ставки до 5% (табл. 3) опускает планку доступности ипотечных выплат до уровня заработной платы всех 13-ти направлений экономической деятельности. Однако если учесть наши критические замечания по поводу расчета целевых индикаторов: увеличение состава стандартной семьи и снижение нормы жилищного накопления (процента жилищных платежей в совокупном доходе семьи), то всю проделанную до достижения текущего размера целе-

вых показателей работу придется начинать заново. Пересчитанные целевые индикаторы резко ухудшатся, и будущее в области обеспечения граждан РФ жильем окажется не слишком радостным. Для достойного развития человеческого капитала и демографического роста стоит не только пересчитать несколько показателей, но и радикально изменить подходы к решению проблемы доступности жилья.

Библиографический список

1. Грушина О.В. Жилищный вопрос в РФ: решение в рамках новой экономической парадигмы // Мир России. 2011. № 2. С. 125-142.

2. Доступное жилье: региональный аспект. Новые форматы. Новые подходы: мат-лы экспертного семинара (Иркутск 2627 мая 2011 г.). Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011. 188 с.

3. Значения целевых индикаторов федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы. Приложение №13 к федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы.

4. Зыбкая грань или опасная сделка..? (Этические проблемы в медицине) М.: Изд-во Душепопечительского Православного Центра св. прав. Иоанна Кронштадтского, 2007. 456 с.

5. О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 году (2008) // Статистический бюллетень. № 6 (14б).

6. Щетинин Я.В., Савиченко В.Е. Доступность жилья в Российской Федерации как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты // Банковское кредитование. 2006. № 3 (7).

7. URL: http//www.realty.irk.ru

УДК 332.8

МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ РЕСУРСНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

О.В. Литвинова1

Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Проанализирован планомерный подход, который дает представление о пользе предполагаемого ремонта и включает детальную разработку задач в области технического обслуживания жилищного фонда. Для рассмотрения объекта недвижимости как «целостности системы» необходимо собрать воедино все показатели («элементы») системы; для этого сформирован состав эксплуатационных расходов. Составлен перечень параметров, влияющих на стоимость ремонтных работ, и алгоритм определения базовой величины потребности в финансовых средствах на ремонт здания. Ил. 5. Библиогр. 6. назв.

Ключевые слова: затраты; экономическое обоснование; ремонт жилищного фонда; объем инвестиций; эксплуатационные расходы; физический износ; капитальный ремонт.

SYSTEMATIC APPROACH TO HOUSING REPAIR RESOURCE SUPPORT FORMATION O.V. Litvinova

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

The article analyzes a systematic approach that gives an idea about the benefits of the proposed repair and includes a detailed elaboration of objectives in housing stock maintenance. For examining real estate object as "system integrity" it is necessary to bring together all the indicators ("elements") of the system; the structure of operating costs is formed for this purpose. The author makes up a list of parameters affecting the cost of repair and an algorithm for determining the base value of demand in funding for building repair. 5 figures. 6 sources.

Key words: costs; feasibility report; repair of housing stock; investment volume; operating costs; wear and tear; master overhaul.

С методической точки зрения для анализа затрат на эксплуатацию здания наиболее целесообразным представляется применение системного подхода, а именно такой формы его реализации, как системный анализ, так как именно данный метод научного исследования позволяет изучить рассматриваемую проблему в ее целостности. Системный анализ является одним из компонентов системного подхода. Из множества определений этого понятия выберем узкоспециальное определение, при котором системный анализ определяется как «приложение системных концепций к функциям управления, связанным с планированием» [2].

Для финансирования и ресурсного обеспечения работ по ремонту жилищного фонда необходим пла-

номерный подход, который дает представление о пользе предполагаемого ремонта и включает детальную разработку задач в области техобслуживания, показывает рамки принятия решений и поле деятельности.

Такой подход к ремонтным работам важен для оптимального проведения техобслуживания и эффективного использования имеющихся финансовых средств. Планомерный подход - это план ремонтных работ, состоящий из списка мероприятий, которые подлежат выполнению в будущем, и ремонтный бюджет, то есть смета расходов на ремонт, дающая финансовый обзор запланированных работ.

Строя систему, будем опираться на принцип планомерного подхода, который закладывается на стадии

1 Литвинова Ольга Владимировна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, 891490Э2150.

Litvinova Olga, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (Э952) 405412, 891490Э2150.