CC BY
25
ЭКОЛОГИЯ (ПО ОТРАСЛЯМ) ECOLOGY (ITS BRUNCHES)
УДК 332.62 https://doi.org/10.23947/2413-1474-2022-6-2-50-56
Критерии определения рыночной стоимости объектов недвижимости для корректировки их кадастровой стоимости Тихонова К. В., Куценко М. М.
Донской государственный технический университет (г. Ростов-на-Дону, Российская Федерация)
Приведен анализ сформированной рыночной системы, в условиях которой процедура определения кадастровой стоимости представляется наиболее проблемной. Именно кадастровая стоимость является основой для расчетов основных показателей платности объектов недвижимости и определяет предмет споров между государством, гражданами и предпринимателями в части размера таких платежей.
Согласно действующему законодательству, а именно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты кадастровой оценки могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в судебном порядке или в комиссии, созданной при Росреестре.
Поскольку определение кадастровой стоимости проводилось методами массовой оценки, то конечная стоимость может некорректно отображать рыночную действительность. Однако все действующие нормативно-правовые акты, методические указания по оценке направлены на более корректное выполнение оценочной деятельности и соответственно на отображение адекватных результатов оценки недвижимости.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, процесс оспаривания, системы налогообложения, критерии оценки, методика, государственная регистрация объектов недвижимости.
Для цитирования: Тихонова, К. В. Критерии определения рыночной стоимости объектов недвижимости для корректировки их кадастровой стоимости / К. В. Тихонова, М. М. Куценко // Экономика и экология территориальных образований. — 2022. — Т. 6, № 2. — С. 50-56. https://doi.org/10.23947/2413-1474-2022-6-2-50-56
Criteria for determining the market value of real estate for adjustments to their cadastral value Tikhonova, K. V., Kutsenko M. M.
Don State Technical University (Rostov-on-Don, Russian Federation)
The analysis of the formed market system is given, in which the procedure for determining the cadastral value seems to be the most problematic. It is the cadastral value that is the basis for calculating the main indicators of the payment of non-property objects and determines the subject of disputes between the state, citizens and entrepreneurs in terms of the amount of such payments. According to the current legislation, namely Federal Law No. 135-FZ of 29.07.1998 "On Valuation activities in the Russian Federation", the results of cadastral valuation can be challenged by individuals and legal entities in court or in a commission established under the Federal Register.
Since the cadastral value was determined by mass valuation methods, the final value may incorrectly reflect market reality. However, all the current regulatory legal acts, methodological guidelines for evaluation are aimed at more correct execution of appraisal activities and, accordingly, at displaying adequate results of real estate valuation.
Keywords: state cadastral valuation, cadastral value, market value, contesting process, taxation systems, evaluation criteria, methodology, state registration of real estate objects.
For citation: K. V. Tikhonova, M. M. Kutsenko. Criteria for determining the market value of real estate for adjustments to their cadastral value. Economy and ecology of territorial formations. — 2022. — vol. 6, no. 2. — p. 50-56. https://doi.org/10.23947/2413-1474-2022-6-2-50-56
Введение. На сегодняшний день существуют основные нормативные акты, которые используют при ведение оценочной деятельности. Однако определение рыночной стоимости объекта недвижимости всегда остается спорным вопросом, поскольку все ценообразующие факторы могут иметь условный характер, что может привести к неудовлетворительной конечной стоимости объекта.
Современное состояние оценочной деятельности обуславливает необходимость подбора критериев для определения рыночной стоимости, которые наиболее точно отображали бы рыночную действительность оцениваемых объектов недвижимости.
Цель проведенного исследования заключается в анализе существующих критериев, используемых при проведении процедуры определения стоимости недвижимости.
Материалы и методы. При выполнении исследования применялись как общие (наблюдение, обобщение, сравнение, синтез, системный анализ), так и специальные методы (сравнительный анализ действующих нормативно-правовых актов в области земельного законодательства). Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и местных органов власти, материалы и документы государственных органов по кадастровой деятельности и системы платности использования объектов недвижимости, данные статистики и научно-исследовательских учреждений, федеральные целевые программы, монографии отечественных ученых, а также материалы международных и межвузовских научно-практических конференций, научные разработки российских и зарубежных ученых по проблемам повышения эффективности налогообложения и арендных платежей в общей системе ЕГРН.
В качестве анализируемых материалов были использованы данные по рыночной стоимости объектов недвижимости, взятые с общедоступных интернет-ресурсов, Росреестра, а также публичной кадастровой карты.
Основные результаты. Государственная кадастровая оценка (ГКО) подразумевает под собой объединение определенных правовых, административных и технических мероприятий, которые направлены на установления кадастровой стоимости данных объектов недвижимости на конкретную дату [1]. Данная процедура проводится не чаще, чем раз в три года, а в компетенцию исполнительного органа государственной власти входит принятие решения о проведении данной процедуры.
Для формирования, а также ведения кадастра недвижимого имущества определение кадастровой стоимости является принципиальной и неотрывной составляющей. Кадастровая стоимость объектов недвижимости нужна для проведения сделок, связанных с этими объектами.
Размер выкупных цен и арендных платежей за использование земельных участков базируется на кадастровой стоимости этих участков, это единственный показатель, который максимально приближен к уровню рыночных цен. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Существует несколько принципов государственной кадастровой оценки недвижимости:
— единая методология определения кадастровой стоимости;
— постоянная актуализация сведений, которые могут применяться для нахождения кадастровой стоимости;
— гласность и независимость процедур ГКО на каждом этапе их осуществления;
— проверяемость итогов определения кадастровой стоимости и экономическая обоснованность.
Кадастровая оценка как процедура, связанная с объектом недвижимости, является частью базы данных ЕГРН. Основной целью для проведения процедуры оценки служит выявление более объективной стоимости объектов. Проявление более высоких имущественных и, конечно же, экономических интересов прослеживается на территориях населенных пунктов, что безусловно ведет к увеличению спроса на проведение оценочных работ.
В наше время стоимость городских земель в несколько раз выше стоимости земель сельских поселений [2]. Это связанно с тем, что земли населенных пунктов подвергаются высокой урбанизации, а значит, и вложению крупных денежных средств.
ГКО земель населенных пунктов исполняется с учетом ценового зонирования территории, которая обладает одним целевым назначением, видом разрешенного использования, а также схожими значениями кадастровой стоимости. Также важную роль играют уже существующая застройка территории, места, где расположены линейные объекты, границы кадастровых кварталов и районов. Все эти факторы берутся во внимание при проведении оценки. Важно при этом учитывать, что конечный результат определения кадастровой стоимости земельного участка будет зависеть от удельного показателя за 1 кв. м [3]. Удельный показатель будет изменяться в зависимости от кадастрового квартала.
Для проведения ГКО были разработаны методические указания, которые утверждены приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» [4].
Методы массовой оценки кадастровой стоимости используются в случае, когда нужно провести оценку сразу нескольких объектов, то есть использовать усредненные показатели при расчете кадастровой стоимости объектов недвижимости [5]. Если же методы массовой оценки применить в отношении оцениваемых объектов невозможно, тогда расчет кадастровой стоимости определяется индивидуально.
Поскольку в рамках ГКО к объектам недвижимости применяются методы массовой оценки, то для корректировки результатов такой оценки используется индивидуальный способ оценки, который основывается на методе прямого сравнения продаж. Такой способ оценки позволяет устранить и скорректировать ошибки при проведении ГКО, а также получить достоверные данные при анализе ценообразующих факторов.
Массовая государственная кадастровая оценка производилась по усредненным данным, поэтому многие объекты недвижимости были переоценены, а рассчитанный налог на конкретный объект недвижимости превышал его фактический размер. Но не только этот факт
вызывает споры, в настоящее время существуют и другие проблемы, которые влияют на результаты кадастровой оценки земель, в частности, земель населенных пунктов [6]:
1. Существующая дифференциация земельных участков, которые входят в рыночный оборот, вызывает трудности с кадастровой оценкой в условиях малоразвитого рынка.
2. Информация, используемая для определения кадастровой стоимости, не всегда является актуализированной, например, может отсутствовать информация о коммунальной, транспортной, а также экологической ситуации.
3. Слабая компетентность самих оценщиков, хотя с вступлением в силу Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3 их деятельность контролируется саморегулируемыми организациями [7].
4. Довольно часто используются материалы по земельным участкам других видов разрешенного использования, такое явление происходит из-за редко обновляемой информации, поступающей в оценочные организации.
5. При определении кадастровой стоимости задействуется ограниченное количество факторов.
6. Применяются простые методы расчета, которые не требуют какого-либо программного обеспечения. Это может способствовать снижению адекватности полученных результатов.
При использовании методов массовой оценки все оцениваемые объекты недвижимости объединяются по группам, характеристики которых схожи между собой, и в дальнейшем для таких групп применяют единые модели определения кадастровой стоимости (рис. 1).
Рис. 2. Методы массовой оценки
Определяют также критерии, по которым будет производиться расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. К таким критериям относят:
— местоположение объекта недвижимости;
— развитость транспортной инфраструктуры;
— площадь объекта недвижимости;
— целевое назначение, разрешенное использование (в случае определения рыночной стоимости земельного участка);
— наличие или доступность инженерных коммуникаций;
— техническое состояние объекта недвижимости.
Минэкономразвития России издало приказ от 07.06.2016 № 358, который регламентирует определение кадастровой стоимости как методом массовой оценки, так и в индивидуальном расчете.
Для того, чтобы выбрать метод, с помощью которого будет происходить расчет кадастровой стоимости, необходимо изучить характеристики объектов недвижимости — вид разрешенного использования, назначение объекта недвижимости. Кроме того, следует определить, на основании какого федерального закона проводилась оценка.
На сегодняшний день действуют два закона, которые регламентирую процедуру проведения ГКО.
Правовое поле Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ включает в себя определение кадастровой стоимости путем расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта, расчет же рыночной стоимости производит оценщик, и результатом его работы является отчет об оценке объекта недвижимости.
Основное отличие Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ в том, что он регламентирует обязанности бюджетных учреждений, которые осуществляют процедуру проведения государственной кадастровой оценки [8].
Данные законы каждый по-своему трактуют понятия кадастровой стоимости: согласно п. 1 ст. 3 закона № 237-ФЗ, «кадастровая стоимость — полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов», а согласно ст. 3 ФЗ № 135, «под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости». Понятие государственной кадастровой оценки подразумевает под собой комплекс мероприятий, но согласно ФЗ № 135 и ФЗ № 237, такие мероприятия отличаются друг от друга (рис. 2).
Рис. 2. Определение государственной кадастровой оценки
Проведя сравнительный анализ действующих нормативно-правовых актов в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и процедуры оспаривания результатов, можно сделать вывод, что оба исследуемых закона регламентируют процесс кадастровой оценки, а их главным отличием является то, что № 135-Ф3 описывает обобщенно процедуру государственной кадастровой оценки и придает большее значение именно оценочным работам, связанным с пересмотром кадастровой стоимости, помимо этого, регламентируются права и обязанности самого оценщика, который проводит оценку объекта недвижимости, тогда как № 237-Ф3 регулирует процесс проведения государственной кадастровой оценки государственными органами на первоначальном этапе и отображает принципы и последовательность проведения данной процедуры.
Сомнения в достоверности результатов кадастровой оценки для целей налогообложения затрудняют проведение сбалансированной экономической и социальной политики, поскольку только системная информация о кадастровой стоимости может служить основой экономического регулирования в целом. Это относится не только к платежам, величина которых определяется установленной кадастровой стоимостью, но и к мерам косвенного регулирования инвестиционной активности и кредитования на рынке недвижимости.
Заключение. Таким образом, отсутствие объективности в полученных результатах при кадастровой оценке недвижимости обусловлено тем, что методика еще не проработана должным образом и упускаются факторы, которые могут повлиять на конечную кадастровую стоимость, помимо этого используется недостаточное количество исходных данных, вызванное неравномерным развитием рынка недвижимости. В настоящее время законодательство меняется, вносятся корректировки, которые будут улучшать методики оценки, а это позволит получать более объективную кадастровую стоимость объектов. К сожалению, на данный момент кадастровая стоимость объектов недвижимости, а особенно земельных участков, все еще вызывает споры как со стороны собственников и предпринимателей, так и со стороны самого государства.
Библиографический список
1. Налоговый кодекс Российской Федерации: федер. закон от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ [принят Гос. Думой 16 июля 1998 года: одобр. Советом Федерации 17 июля 1998 года] (ред. 01.05.2022 г.).
2. Марьин, Е. В. Новый этап государственной кадастровой оценки земель / Е. В. Марьин // Контентус. — 2020. — № 7. — С. 34-37.
3. Евсеева, Ю. В. Кадастровая оценка земель населенных пунктов / Ю. В. Евсеева // Матрица научного познания. — 2020. — № 11-2. — С. 390-393.
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 г. № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (ред. 09.08.2018 г.).
5. Тихонова, К. В. Метод массовой оценки как одна из проблем получения объективных результатов определения кадастровой стоимости /К. В. Тихонова, В. Н. Кузеря // Актуальные проблемы науки и техники : материалы национальной научно-практической конференции. — Ростов-на-Дону, 2019. — С. 993-994.
6. Логинов, Я.А. / Проблемы кадастровой оценки земель населенных пунктов // Я.А. Логинов / Материалы Всероссийской (национальной) научнопрактической конференции с международным участием, - 2020. - С. 540-542.
7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 [принят Гос. Думой 16 июля 1998 года: одобр. Советом Федерации 17 июля 1998 года] (ред. 02.07.2021 г.).
8. О государственной кадастровой оценке: федер. закон от 03.07.2016 г. № 237-Ф3 [принят Гос. Думой 22 июня 2016 года: одобр. Советом Федерации 29 июня 2016 года] (ред. 30.12.2021 г.).
Об авторах:
Тихонова Ксения Владимировна, доцент кафедры «Экономика природопользования и кадастра» Донского государственного технического университета (344003, РФ, г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1), кандидат экономических наук, ktihonova@donstu.ru
Куценко Мария Михайловна, студентка кафедры «Экономика природопользования и кадастра» Донского государственного технического университета (344003, РФ, г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1), marrylat@yandex.ru
Authors:
Tikhonova K. V., Associate professor, the Department of "Economics of nature manage-ment and cadaster", Don State Technical University (1, Gagarin sq., Rostov-on-Don, RF, 344003), candidate of economic Sciences, associate professor, ktihonova@donstu.ru
Kutsenko M.M., Student of the Department «Environmental Economics and cadastre» Don State Technical University (1, Gagarin sq., Rostov-on-Don, RF, 344003), marrylat@yandex.ru
