Научная статья на тему 'Критерии доступности жилья в России'

Критерии доступности жилья в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
1438
158
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
КОЭФФИЦИЕНТ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ / РЕАЛЬНЫЕ ДОХОДЫ НАСЕЛЕНИЯ / РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ / ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ РАСХОДЫ / ПРОЖИТОЧНЫЙ МИНИМУМ / HOUSING AFFORDABILITY INDEX / REAL HOUSEHOLD EARNINGS / MARKET VALUE / CONSUMER SPENDING / COST OF LIVING

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Леонова Л.Б., Засухина В.С.

Предмет. Исследованы критерии доступности жилья в России, наиболее адекватно отражающие реальные возможности приобретения жилья в собственность основной частью населения в зависимости от доходов. Главным критерием является коэффициент доступности жилья, применяемый как в международной, так и в отечественной практике. Цели. Предложить способ расчета коэффициента доступности жилья, который позволит оценить возможность основной части населения приобрести квартиры. Методология. Методической основой проведенных исследований являются данные Росстата, международных агентств и статистических служб. Для экономического анализа информации применялись группировка данных, расчет коэффициентов, сравнительный анализ, использовались табличный и графический методы. Результаты. Использование способа расчета коэффициента доступности жилья на основе только рыночной стоимости квартиры и среднедушевых доходов населения не позволяет адекватно оценить доступность жилья как по России в целом, так и по федеральным округам. Предлагается учитывать при расчете текущие издержки, необходимые для жизни населения, не по величине прожиточного минимума, а по размерам потребительских расходов. Для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предлагается корректировать величину коэффициента доступности жилья на величину материнского капитала. Выводы. Использование предложенных показателей повысит коэффициент доступности жилья в 2-3 раза, при этом полученные данные покажут реальную картину доступности жилья в России. Для 45% населения требуется менее пяти лет, чтобы накопить средства для приобретения жилья среднего и улучшенного качества на первичном рынке. Накопить средства за пять лет для приобретения жилья элитного класса на том же рынке смогут 28,6% населения.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Criteria for affordable housing in Russia

Importance The article explores housing affordability criteria in Russia that most adequately reflect real possibilities of the major part of the population to buy housing to own, depending on the incomes. Objectives The purpose of the study is to offer a method to calculate the housing affordability index enabling to assess the possibility to buy an apartment to own by the general public. Methods The official statistical data of the Federal State Statistics Service, international agencies and statistical services serve as a methodological basis of the study. To perform the economic analysis of the information, we applied grouping of data, calculation of ratios, comparative analysis. Results Calculating the housing affordability index only on the basis of market value of the apartment and per capita income does not adequately assess the situation in Russia and its federal districts. We offer to include in the calculations the current costs that are required for living, based on consumer spending rather than minimum subsistence level. For young families that need housing improvements, we offer to adjust the housing affordability index by the amount of maternity capital. Conclusions If used, the proposed criteria will increase the housing affordability index 2-3 times, and the obtained data will show a real situation of housing availability in Russia.

Текст научной работы на тему «Критерии доступности жилья в России»

ISSN 2311-8725 (Online) Анализ человеческого капитала

ISSN 2073-039X (Print)

КРИТЕРИИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

Лейла Борисовна ЛЕОНОВА3^, Варвара Сергеевна ЗАСУХИНА"

a кандидат технических наук, доцент кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости, Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, Екатеринбург, Российская Федерация lel.leo@mail.ru

b студентка магистратуры высшей школы экономики и менеджмента,

Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, Екатеринбург, Российская Федерация z.var_94@mail.ru

• Ответственный автор

История статьи:

Принята 22.08.2016 Принята в доработанном виде 23.09.2016 Одобрена 17.10.2016

УДК 365.2 JEL: G23, G31

Ключевые слова: коэффициент доступности жилья, реальные доходы населения, рыночная стоимость квартиры, потребительские расходы, прожиточный минимум

© Издательский дом ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, 2016

Аннотация

Предмет. Исследованы критерии доступности жилья в России, наиболее адекватно отражающие реальные возможности приобретения жилья в собственность основной частью населения в зависимости от доходов. Главным критерием является коэффициент доступности жилья, применяемый как в международной, так и в отечественной практике. Цели. Предложить способ расчета коэффициента доступности жилья, который позволит оценить возможность основной части населения приобрести квартиры.

Методология. Методической основой проведенных исследований являются данные Росстата, международных агентств и статистических служб. Для экономического анализа информации применялись группировка данных, расчет коэффициентов, сравнительный анализ, использовались табличный и графический методы.

Результаты. Использование способа расчета коэффициента доступности жилья на основе только рыночной стоимости квартиры и среднедушевых доходов населения не позволяет адекватно оценить доступность жилья как по России в целом, так и по федеральным округам. Предлагается учитывать при расчете текущие издержки, необходимые для жизни населения, не по величине прожиточного минимума, а по размерам потребительских расходов. Для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предлагается корректировать величину коэффициента доступности жилья на величину материнского капитала. Выводы. Использование предложенных показателей повысит коэффициент доступности жилья в 2-3 раза, при этом полученные данные покажут реальную картину доступности жилья в России. Для 45% населения требуется менее пяти лет, чтобы накопить средства для приобретения жилья среднего и улучшенного качества на первичном рынке. Накопить средства за пять лет для приобретения жилья элитного класса на том же рынке смогут 28,6% населения.

Жилье является ведущим фактором экономического подъема страны и наиболее представительным индуктором роста различных секторов экономики. Удовлетворение первичной потребности в жилье и безопасности приводит к повышению качества жизни населения, активизируется трудовая, творческая, исследовательская деятельность.

Также жилье является индикатором и социального развития общества. Оно может выступать как катализатором, так и сдерживающим фактором социальной напряженности в обществе.

Жилищные условия и комфортность жилья напрямую влияют на состояние демографических показателей страны и здоровье человека, поэтому жилье имеет тесную связь с такими категориями, как рождаемость и миграция населения.

Теоретические основы доступности жилья были рассмотрены в работах Н.В. Родионовой,

Е.Л. Березиной, И.В. Марваровой, Л.Р. Мустафиной,

A.Ю. Осипова [1-5].

Вопросы доступности жилья и жилищно-коммунальных услуг в условиях рыночной экономики представлены в работах Л.Б. Леоновой, Т.К. Руткаускас, Г.А. Резвова [6-9].

Теоретические и методологические основы управления и необходимость пересмотра подходов управления в социально-экономических системах и в сфере строительства отражены в работах

B.Н. Садовского [10], О.А. Воложаниной [11], В.И. Рыбальского [12], А.А. Давыдова [13], А.И. Татаркина [14], В.Е. Шестаковой [15].

Главным фактором доступности жилья является его стоимость, влияние которой сказывается при всех формах приобретения жилья: единовременной оплате, различных видах кредитования и субсидирования.

Однако, используя термин «доступность», следует иметь в виду не только возможность свободного приобретения, которая зависит от уровня платежеспособности населения, но и последующее содержание и обслуживание данного жилья, в которое входят затраты на текущий ремонт, налоговые отчисления, оплата коммунальных услуг.

Доступность жилья учитывает активность населения на рынке, ожидания граждан и степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Таким образом, доступность жилья является многофакторной категорией, в которой тесно взаимосвязаны жилищная политика государства по созданию соответствующих условий, социально-экономические и поведенческие взаимосвязи.

С точки зрения законодательства доступное жилье - это общеупотребительное название ряда проектов, которые государство планирует осуществить в отношении нескольких социально незащищенных групп населения. Сюда входят программы для работников бюджетной сферы, для военных, а также для молодых и многодетных семей.

Для оценки доступности жилья за рубежом применяются различные социальные индикаторы, в число которых входит и коэффициент доступности жилья. Наиболее обширную информацию о жилищных показателях в различных странах и городах содержит крупнейшая база данных Numbeo1. В рамках этой базы используются индексы, представленные в табл. 1.

Главным показателем является коэффициент доступности жилья - Price to Income Ratio. Именно он относится к показателям эффективности выполнения национальных проектов в России, в частности, в Программе «Жилище», принятой в России еще на 2002-2010 гг. Остальные показатели - дополнительные.

Показатели Mortgage as Percentange of Income (доля ипотечного платежа в доходе семьи) и Loan Affordability Index (коэффициент доступности ипотечного кредита) связаны с ипотечным кредитованием.

Что касается Price to Rent Ratio (валовый рентный мультипликатор) и Gross Rental Yield (ставка капитализации), то эти показатели связаны с арендой жилья. В России эта сфера не развита и не имеет законодательной почвы.

1 Numbeo. URL: https://www.numbeo.com/cost-of-living/

Согласно международной стандартной методике ООН-Хабитат2, оценка доступности жилья производится с помощью коэффициента доступности k и используется для макроэкономического сравнения качества жизни населения.

Коэффициент рассчитывается как отношение средней (медианной) цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу среднего (медианного) домохозяйства и показывает количество лет, в течение которых семья может накопить из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры [16-18].

В российской статистике используется такая модификация расчета коэффициента доступности жилья, по которой значение этого показателя дает максимально положительный результат.

При расчете значения коэффициента доступности используются средняя рыночная стоимость 1 м2 жилья, рассчитанная как среднее арифметическое средних цен на первичном и вторичном рынках, и среднедушевые денежные доходы. Источником данных является орган государственной статистики. По российским стандартам3 на одного человека должно приходиться не менее 18 м2, поэтому для средней семьи, состоящей из трех человек, в расчет берется квартира площадью 54 м2.

Таким образом, формула имеет следующий вид:

где РС - средняя рыночная стоимость 1 м2, рассчитанная как среднее арифметическое средних цен на первичном и вторичном рынках, руб.;

54 - площадь среднестатистической квартиры, м2;

Д - среднедушевые денежные доходы в месяц, руб.;

3 - количество человек в семье, чел.; 12 - количество месяцев.

Коэффициент показывает, за сколько лет семья из трех человек может приобрести жилье

2 Программа Организации Объединенных Наций по населенным пунктам.

3 О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы: постановление Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153

(ред. от 23.09.2015).

в собственность при существующем уровне дохода без учета расходов семьи. Иначе говоря, сколько годовых зарплат необходимо семье из трех человек для покупки жилья площадью 54 м2. Таким образом, чем ниже этот показатель, тем лучше.

Требования к стандартам обеспеченности населения жильем за рубежом гораздо выше, чем в России. По европейским меркам площадь средней квартиры составляет 90 м2. Кроме того, преимуществом зарубежной статистики является использование не средних значений, а медианных, которые обеспечивают более точный расчет.

Использование среднеарифметических показателей, как правило, снижает точность расчетов и не обеспечивает информационной полноты. Оптимальным значением коэффициента доступности жилья является 3-5 лет4.

Являясь целевым индикатором программы «Жилище», коэффициент доступности входит в официальную отчетность об оценке результативности мероприятий по данной программе (табл. 2).

В 2014 г. коэффициент доступности достиг планового уровня и составил четыре года. Также следует отметить, что в 2013 г. наблюдалось стремительное снижение этого показателя настолько, что он оказался ниже планового уровня. В 2015 г. динамика цен на жилье имела отрицательную тенденцию как на первичном, так и на вторичном рынках, в то же время уровень доходов также снижался.

Реальные располагаемые денежные доходы россиян (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в 2015 г. снизились на 4,3% по сравнению с показателями 2014 г. (рис. 1). Численность безработных в России в 2015 г., по данным Росстата, составила 4,264 млн чел., что на 7,4% больше, чем в 2014 г. Валовый внутренний продукт России в физическом объеме также имеет отрицательные тенденции: снижение произошло на 3,7%5.

Таким образом, можно ожидать дальнейшего повышения коэффициента доступности. Официальной статистики за 2015-2016 гг. по

4 О федеральной целевой программе «Свой дом»: постановление Правительства Российской Федерации от 27.06.1996 № 753 (ред. от 27.08.1999).

5 Обеспеченность жильем в России достигла 24 кв. м на человека. URL: http://www.gdeetotdom.ru/news/2038763-2016-04-01-obespechennost-zhüem-v-rossii-dostiglo-24-kv-m-na-cheloveka/

коэффициенту пока нет, однако Росстатом были опубликованы необходимые для расчета данные.

Расчет производился в отдельности для каждого региона Российской Федерации на основе средних данных о ценах на жилье и доходах населения по региону. Формула (1) предполагает использование среднего значения средней стоимости 1 м2 на первичном и вторичном рынках.

Росстат приводит данные по средней рыночной цене для каждого рынка в отдельности, а так как доля каждого рынка в общем количестве неизвестна, расчет средней стоимости по обоим рынкам затруднителен.

Использование средней арифметической в данном случае не может быть обоснованным из-за того, что рынок жилья, скорее всего, не поделен на две равные части между первичным и вторичным рынками. В связи с этим расчет производился в отдельности для каждого рынка. Результаты представлены в табл. 3.

Как и предполагалось, коэффициент по Российской Федерации снизился до 2,58 года на первичном рынке и до 2,86 года на вторичном рынке, то есть среднее значение по рынку жилья в целом находится в этом диапазоне.

Наименьшей доступностью жилья обладают Крымский федеральный округ (5,5 года на первичном рынке и 5,49 года на вторичном рынке) и Сибирский федеральный округ (3,1 года на первичном рынке и 3,2 года на вторичном рынке).

Парадоксальная ситуация в Северо-Западном федеральном округе: вторичное жилье в этом регионе обладает большей доступностью, чем жилье на первичном рынке. На средние показатели так повлиял город федерального значения Санкт-Петербург, где средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 92,6 тыс. руб., а на вторичном - 82,4 тыс. руб.

Однако следует учесть, что индекс цен в 2015 г. превысил темп роста доходов населения, поэтому в сущности реальные доходы не выросли, а наоборот, снизились. При этом падение реального располагаемого дохода составило 4,4%, а падение цен на рынке жилья составило 3,1% на вторичном рынке и 0,4% - на первичном. То есть по формуле (1) знаменатель уменьшился на больший процент, чем числитель, что указывает на рост результативного показателя:

Кп = 0,996 / 0,956 = 1,0418;

Кв = 0,969 / 0,956 = 1,0135,

где Кп - изменение коэффициента доступности на первичном рынке;

Кв - изменение коэффициента доступности на вторичном рынке;

0,996 - темпы роста цен на первичном рынке;

0,969 - темпы роста цен на вторичном рынке;

0,956 - темп роста реальных располагаемых доходов.

Таким образом, можно сделать вывод, что с учетом инфляции коэффициент доступности на конец 2015 г. вырос на 4,2% на первичном рынке и на 1,4% на вторичном рынке по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а это, как уже отмечалось, отрицательная тенденция.

По своей сути коэффициент доступности показывает лишь соотношение между средними ценами на жилье и доходами населения и не учитывает текущие расходы семьи.

Для получения наиболее объективных показателей коэффициента доступности необходимо определить размер затрат, которые среднестатистическая семья несет ежемесячно. С учетом расходов формула (1) преобразуется в следующий вид:

где Р - величина среднемесячных расходов на душу населения, руб.

Формула (2) теряет смысл, если Р > Д . В этом случае коэффициент доступности будет стремиться к бесконечности.

В различных исследовательских работах, посвященных изучению коэффициента

доступности, в качестве индикатора расходов семьи используются либо прожиточный минимум [4, 19], либо потребительские расходы [20].

Прожиточный минимум представляет собой стоимостную величину достаточного для обеспечения нормального функционирования организма человека и сохранения его здоровья набора продуктов питания, минимального набора непродовольственных товаров и услуг, необходимых для удовлетворения социальных и культурных потребностей личности.

Данная величина устанавливается на уровне государства ежеквартально для каждого отдельного субъекта и по различным категориям населения (трудоспособное население, дети, пенсионеры). То есть это такая сумма денежных средств, которая, по мнению государства, покроет минимальные затраты на удовлетворение личных потребностей гражданина.

Потребительские расходы в свою очередь являются статистическим показателем, который основывается на реальных затратах населения и который превышает величину прожиточного минимума.

На 1 января 2016 г. прожиточный минимум в целом по России по всем категориям населения составил 9 452 руб.6, а потребительские расходы -21 598 руб.7. То есть потребительские расходы превышают прожиточный минимум в 2,3 раза.

Применение того или иного показателя зависит от того, как изменится структура расходов семьи, если появится новая статья затрат, связанная с приобретением жилья. В связи с этим результатом расчета коэффициента с учетом расходов населения стал диапазон, где минимальному значению соответствует ситуация, когда семья меняет свою структуру расходов и оставляет для текущего потребления средства в размере прожиточного минимума, а максимальному - если семья не меняет структуру потребления и накапливает оставшуюся часть от дохода. Расчет также проводился по каждому региону и для отдельного рынка.

Прожиточный минимум устанавливается для каждого субъекта, поэтому результаты были сведены для каждого региона по средней взвешенной, где в качестве веса была использована доля населения, проживающего в конкретном субъекте Федерации, в общей численности населения региона. Результаты представлены в табл. 4.

Величина потребительских расходов в 2-3 раза увеличивает коэффициент доступности (табл. 4). Россиянину со среднестатистическими доходами и соответствующими расходами потребуется почти 9 лет накопления денежных средств для

6 Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации

за IV квартал 2015 г.: постановление Правительства Российской Федерации от 10.03.2016 № 178.

7 Россия в цифрах. 2016: краткий статистический сборник / под ред. А.Е. Суринова. М.: Росстат, 2016. 543 с.

приобретения жилья на первичном рынке и около 10 лет - на вторичном.

При использовании государственной поддержки для молодых семей (например, материнского капитала) значения коэффициентов могут быть снижены.

Известно, что с 1 января 2016 г. размер материнского капитала составляет 475 тыс. руб. Если рассчитать коэффициент доступности жилья в этом случае, то получим значения, представленные в табл. 5.

Коэффициенты доступности жилья с учетом материнского капитала на вторичном рынке жилья представлены в табл. 6.

В расчетах коэффициента доступности как на первичном, так и на вторичном рынках жилья при использовании прожиточного минимума жилье является доступным практически во всех федеральных округах, кроме Крымского.

При использовании же потребительских расходов коэффициент увеличивается более чем в два раза, и жилье во всех федеральных округах недоступно для населения.

Для расчета коэффициента доступности жилья с учетом материнского капитала формулу (2) следует модифицировать следующим образом:

где М - величина материнского капитала, утвержденная государством.

В России в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» предусмотрена программа обеспечения жильем молодых семей, которая будет действовать до конца 2020 г. Для того, чтобы стать участником этой программы, требуется выполнить слишком много условий и собрать большое количество документов8.

В качестве расходов, по нашему мнению, более корректно было бы рассматривать не прожиточный минимум, а потребительские расходы. Поскольку, как отмечалось ранее, население должно тратить деньги на питание, одежду, оплату коммунальных платежей. В этом

8 Программа «Молодой семье -доступное жилье». URL: http://programma-molodaj a-semja. ru/

случае коэффициент доступности жилья будет иметь более точные результаты, а главное -реально отражать ситуацию с доступностью жилья в России.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Недостатком модели расчета коэффициента доступности является использование не медианных значений, а среднеарифметических. Распределение доходов населения России асимметрично, поэтому медианные доходы ниже среднеарифметических (рис. 2).

Чтобы рассчитать медианный доход, необходимо получить одинаковые интервалы среднедушевого дохода, поэтому население было сгруппировано по определенным интервалам (табл. 7).

Расчет медианы был произведен по следующей формуле:

X ^ / ~~ ^Ме-1

где Х0 - нижняя граница медианного интервала; 1 - величина медианного интервала; Ъ/ - сумма всех частот;

Sмe-l - сумма наблюдений, накопленная до медианного интервала;

/Ме - частота медианного интервала.

Таким образом, медианное значение составило:

По данным Росстата, среднедушевые расходы составили 30 225 руб., что на 26% больше медианного значения. Рассчитать медианное значение для средней стоимости одного квадратного метра не было возможности из-за недоступности данных: Росстат не предоставляет информации по распределению цен на недвижимое имущество.

При использовании медианного дохода и прожиточного минимума коэффициент

доступности в целом по стране для первичного рынка составил 5,39 года, а для вторичного - 5,97 года.

Распределение среднедушевых денежных доходов позволяет оценить изменение коэффициента доступности по группам населения, а также долю

населения, для которой жилье наиболее доступно. Для большей детализации анализа использовались данные о классах квартир и их стоимости (табл. 8).

Для расчета использовалась формула (2), в качестве расходов был взят показатель прожиточного минимума. В каждом интервале использовалось среднее значение среднедушевого дохода как среднее арифметическое между минимальным и максимальным значениями данного интервала. Расчет производился отдельно для первичного и вторичного рынков. Результаты представлены в табл. 9, 10.

Из приведенных расчетов можно заключить, что для 45% населения требуется менее пяти лет накопления средств для приобретения жилья среднего и улучшенного качества на первичном рынке. Накопить средства за пять лет для приобретения жилья элитного класса на том же рынке смогут 28,6% населения.

На вторичном рынке 45% населения смогут накопить менее чем через пять лет на квартиру низкого и среднего качества, улучшенного качества смогут приобрести 35,8% населения, элитного качества - 28,6%.

То есть, чтобы накопить на квартиру низкого или среднего качества за пять лет семье, состоящей из трех человек, среднедушевой доход не должен быть ниже 25 000 руб. в месяц. Для повышенного и элитного качества среднедушевой доход должен превышать 35 000 руб. в месяц.

Для населения с доходом ниже 9 000 руб. покупка жилья при заданных условиях невозможна, поскольку ежемесячные расходы в виде прожиточного минимума превышают

среднедушевой доход. Доля такого населения составляет 11,3%, или 16,5 млн чел.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Среди основных критериев, определяющих доступность жилья в России, следует использовать коэффициент доступности жилья - официальный показатель эффективности реализации

приоритетных проектов, признанный в Российской Федерации. Однако он должен отражать не

максимальный положительный результат, как принято в Росстате, а наиболее реальную картину в сфере доступного жилья в России.

Для корректировки и уточнения коэффициента доступности жилья предлагается использовать не среднеарифметические, а медианные доходы населения.

В расчетах при учете в коэффициенте текущих расходов семьи предлагается использовать показатели не прожиточного минимума, а потребительских расходов, поскольку именно они отражают фактические издержки, необходимые семье для жизни. Коэффициент доступности увеличивается при этом в 2-3 раза.

В связи с тем что в основном среди нуждающихся в улучшении жилищных условий большую долю занимают молодые семьи, для корректировки расчета коэффициента доступности можно ввести величину материнского капитала, благодаря которой общая стоимость квартиры снизится, что благоприятно скажется на коэффициенте доступности.

Таким образом, описанные способы расчета коэффициента доступности позволяют оценить, за сколько лет граждане России могут накопить собственные денежные средства для приобретения жилья.

Полученные результаты показывают, что для половины населения страны возможно накопление денежных средств на приобретение жилья по рыночным ценам в среднесрочной перспективе за 3-5 лет.

Проблема в том, что не всегда есть возможность накопления у граждан, особенно в текущий момент времени, когда проценты по депозитам в банках находятся ниже уровня инфляции. В то же время для другой половины населения накопить собственные средства в разумный срок не представляется возможным из-за низкого уровня доходов. Именно на таких граждан должно быть рассчитано жилье социального формата, которого в России сейчас недостаточно. Пока не существует официальной статистики по количеству жилья, относимому к социальному.

Таблица 1

Основные показатели доступности жилья, используемые в мировой практике

Table 1

Basic housing affordability indices used in the world practice

Показатель Сущность Расчет

Price to Income Ratio (коэффициент доступности) Показывает количество лет, необходимое для покупки жилья, если вся заработная плата будет уходить на оплату этого жилья Базовый показатель, определяющий доступность покупки жилья. Рассчитывается как отношение медианной цены на квартиры к медианному семейному годовому доходу. Для расчета чистого располагаемого дохода семьи используется формула: 1,5 ■ Средняя заработная плата. По зарубежным меркам средний размер жилья на семью составляет 90 м2 (против российской нормы в 54 м2). Чем ниже данный показатель, тем выше уровень доступности жилья

Mortgage as Percentange of Income (доля ипотечного платежа в доходе семьи) Отражает долю ежемесячного ипотечного платежа в доходах семьи Отношение фактической ежемесячной стоимости ипотеки к доходу домохозяйства. В расчетах используется 100%-ная ипотека на 20 лет для покупки жилья площадью 90 м2. Уменьшение показателя говорит о положительной динамике

Loan Affordability Index (коэффициент доступности ипотечного кредита) Показывает возможность покупки жилья при текущем уровне заработной платы Обратный индекс предыдущему. Если показатель больше единицы, то размер средней заработной платы превышает платежи по ипотеке

Price to Rent Ratio (валовый рентный мультипликатор) Показывает предпочтение покупки либо аренды жилья Отношение средней стоимости жилья к арендной ставке. Низкое значение предполагает, что лучше купить, а не арендовать жилье, высокие значения - аренда более предпочтительна

Gross Rental Yield (ставка капитализации) Показывает разрыв между стоимостью аренды и покупкой жилья Отношение годовых чистых арендных платежей к стоимости жилья. Чем ниже данный показатель, тем выгоднее аренда жилья

Источник: составлено авторами на основе данных People in the EU: who are we and how do we live? Statistical books. Eurostat, 2015

Source: Authoring, based on People in the EU: Who are We and How Do We Live? Eurostat Statistical Books, 2015

Таблица 2

Коэффициент доступности жилья в России в 2011-2014 гг. (на конец года) Table 2

Housing affordability index in Russia in 2011-2014 (as of year end)

Год Ожидание приобретения жилья, лет Уровень выполнения плана, %

План Факт

2011 4,3 4,78 88,8

2012 4,2 5,4 71,4

2013 4,1 3,4 117,1

2014 4 4 100

Источник: составлено авторами на основе данных Отчета о проведении независимой оценки показателей результативности и эффективности программных мероприятий федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, их соответствия целевым индикаторам и показателям за 2014 год. URL: http://www.fcpdom.ru/index.php?

option=com_content&view=article&id=551:provedena-nezavisimaya-otsenka-rezultatov-realizatsii-federalnoj-tselevoj-programmy-zhilishche-na-2011-2015-gody-za-2014-god&catid= 13&Itemid=276

Source: Authoring, based on Report on Independent Assessment of Earmarked Program Implementation 'Dwelling' for 2014. Available at: http://www.fcpdom.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=551:provedena-Almaty-otsenka-rezultatov-realizatsii-federalnoj-tselevoj-programmy-zhilishche-na-2011-2015-gody-za-2014-god & catid = 13 & Itemid = 276. (In Russ.)

Таблица 3

Результаты расчета коэффициента доступности на 2015 г. по российской методике Table 3

Calculations of housing affordability index for 2015 under the Russian method

Федеральный округ Средний доход на душу населения, руб./мес. Средняя стоимость на первичном рынке, тыс. руб./ м2 Средняя стоимость на вторичном рынке, тыс. руб./ м2 Коэффициент доступности для первичного рынка, лет Коэффициент доступности для вторичного рынка, лет

Центральный 38 732 58,5 81 2,27 3,14

Северо-Западный 32 435 67,7 54 3,13 2,49

Южный 27 025 43,8 52,6 2,43 2,92

Северо-Кавказский 22 839 35,5 37,8 2,33 2,48

Приволжский 26 188 45,9 51,2 2,63 2,93

Уральский 32 638 53,5 59,6 2,46 2,74

Сибирский 23 336 48,2 49,7 3,1 3,2

Дальневосточный 36 575 64,6 74,1 2,65 3,04

Крымский 16 273 59,7 59,6 5,5 5,49

В целом по РФ 30 225 52 57,6 2,58 2,86

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data Таблица 4

Результаты расчета коэффициента доступности жилья на 2015 г. с учетом средних расходов семьи Table 4

Calculations of housing affordability index for 2015 based on average household expenditure

Федеральный округ Прожиточный минимум, руб./мес. Потребительские расходы, руб./мес. Коэффициент доступности для первичного рынка, лет Коэффициент доступности для вторичного рынка, лет

Центральный 10 736 28 017 3,14-8,19 4,34-11,34

Северо-Западный 10 423 21 531 4,61-9,31 3,68-7,42

Южный 8 973 21 182 3,64-11,24 4,37-13,5

Северо-Кавказский 8 390 17 336 3,68-9,66 3,92-10,3

Приволжский 8 383 18 408 3,87-8,85 4,31-9,86

Уральский 10 314 23 037 3,6-8,36 4,01-9,32

Сибирский 9 637 15 931 5,27-9,75 5,44-10,07

Дальневосточный 13 600 24 147 4,22-7,8 4,84-8,94

Крымский 9 339 11 382 12,91-18,31 12,89-18,28

В целом по РФ 9 452 21 598 3,75-9,04 4,16-10,02

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data

Таблица 5

Результаты расчета коэффициента доступности жилья на 2015 г. с учетом средних расходов семьи и материнского капитала (для первичного рынка жилья)

Table 5

Calculations of housing affordability index for 2015 based on average household expenditure and maternity capital (for the primary housing market)

Федеральный Средний доход на душу Средняя стоимость на Прожиточный минимум, руб./мес. Потребительские Коэффициент доступности для

округ населения, руб./мес. первичном рынке, тыс. руб./ м2 расходы, руб./мес. первичного рынка, лет

Центральный 38 732 58,5 10 736 28 017 2,66-7,42

Северо-Западный 32 435 67,7 10 423 21 531 4,01-8,1

Южный 27 025 43,8 8 973 21 182 2,91-8,99

Северо-Кавказский 22 839 35,5 8 390 17 336 2,77-7,28

Приволжский 26 188 45,9 8 383 18 408 3,13-7,15

Уральский 32 638 53,5 10 314 23 037 3-6,98

Сибирский 23 336 48,2 9 637 15 931 4,31-7,98

Дальневосточный 36 575 64,6 13 600 24 147 3,62-6,7

Крымский 16 273 59,7 9 339 11 382 11,01-15,61

В целом по РФ 30 225 52 9 452 21 598 3,12-7,51

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data Таблица 6

Результаты расчета коэффициента доступности жилья на 2015 г. с учетом средних расходов семьи и материнского капитала (для вторичного рынка жилья)

Table 6

Calculations of housing affordability index for 2015 based on average household expenditure and maternity capital (for the secondary housing market)

Федеральный округ Средний доход на душу населения, руб./мес. Средняя стоимость на вторичном рынке, тыс. руб./м2 Прожиточный минимум, руб./мес. Потребительские расходы, руб./мес. Коэффициент. доступности для вторичного рынка, лет

Центральный 38 732 81 10 736 28 017 4,34-11,33

Северо-Западный 32 435 54 10 423 21 531 3,08-6,22

Южный 27 025 52,6 8 973 21 182 3,64-11,25

Северо-Кавказский 22 839 37,8 8 390 17 336 3,01-7,91

Приволжский 26 188 51,2 8 383 18 408 3,57-8,18

Уральский 32 638 59,6 10 314 23 037 3,41-7,94

Сибирский 23 336 49,7 9 637 15 931 4,48-8,29

Дальневосточный 36 575 74,1 13 600 24 147 4,26-7,88

Крымский 16 273 59,6 9 339 11 382 10,99-15,58

В целом по РФ 30 225 57,6 9 452 21 598 3,39-7,62

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data Таблица 7

Распределение среднемесячных душевых доходов в России в 2015 г. по одинаковым интервалам

Table 7

Distribution of average monthly per capita income in Russia in 2015 at similar intervals

Интервал, руб. Доля населения, %

0-20 000 43,4

20 000-40 000 33,6

40 000-60 000 12,8

Более 60 000 10,2

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data

Таблица 8

Средняя цена 1 м2 по классам квартир в России в 2015 г., руб.

Table 8

Average price per one square meter by the class of apartments in Russia in 2015, RUB

Класс квартиры Первичный рынок Вторичный рынок

Низкого качества - 49 769

Среднего качества (типовые) 51 370 51 574

Улучшенного качества 49 266 60 347

Элитные 87 019 85 084

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data

Таблица 9

Изменение коэффициента доступности жилья по группам населения на первичном рынке Table 9

Changes in the housing affordability index in the primary market by population groups

Среднедушевые доходы, руб. Доля населения, % Среднее значение в интервале, руб. Коэффициент по классам квартир, лет

среднего качества улучшенного качества элитные

До 5 000 2,4 2 500 - - -

5 000-7 000 3,8 6 000 - - -

7 000-9 000 5,1 8 000 - - -

9 000-12 000 8,9 10 500 73,53 70,51 124,55

12 000-15 000 9,2 13 500 19,04 18,26 32,25

15 000-20 000 14 17 500 9,57 9,18 16,22

20 000-25 000 11,6 22 500 5,91 5,66 10

25 000-30 000 9,2 27 500 4,27 4,09 7,23

30 000-35 000 7,2 32 500 3,34 3,21 5,66

35 000-40 000 5,6 37 500 2,75 2,63 4,65

40 000-50 000 7,9 45 500 2,14 2,05 3,62

50 000-60 000 4,9 55 000 1,69 1,62 2,87

Свыше 60 000 10,2 65 000 1,39 1,33 2,35

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data

Таблица 10

Изменение коэффициента доступности жилья по группам населения на вторичном рынке Table 10

Changes in the housing affordability index in the secondary market by population groups

Среднедушевые доходы, руб. Доля населения, % Среднее значение в интервале, руб. Коэффициент по классам квартир, лет

низкого качества среднего качества улучшенного качества элитные

До 5 000 2,4 2 500 - - - -

5 000-7 000 3,8 6 000 - - - -

7 000-9 000 5,1 8 000 - - - -

9 000-12 000 8,9 10 500 71,23 73,82 86,37 121,78

12 000-15 000 9,2 13 500 18,44 19,11 22,36 31,53

15 000-20 000 14 17 500 9,28 9,61 11,25 15,86

20 000-25 000 11,6 22 500 5,72 5,93 6,94 9,78

25 000-30 000 9,2 27 500 4,14 4,29 5,02 7,07

30 000-35 000 7,2 32 500 3,24 3,36 3,93 5,54

35 000-40 000 5,6 37 500 2,66 2,76 3,23 4,55

40 000-50 000 7,9 45 500 2,07 2,15 2,51 3,54

50 000-60 000 4,9 55 000 1,64 1,7 1,99 2,8

Свыше 60 000 10,2 65 000 1,34 1,39 1,63 2,3

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data

Рисунок 1

Денежные доходы и реальные располагаемые доходы населения России в 2009-2015 гг., руб. Figure 1

Money income and real disposable income of population in Russia in 2009-2015, RUB

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data

Рисунок 2

Распределение среднемесячных душевых доходов в России в 2015 г., тыс. руб. Figure 2

Distribution of average monthly per capita income in Russia in 2015, thousand RUB

Источник: данные Росстата

Source: The Federal State Statistics Service data

Список литературы

1. Родионова Н.В. Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере: монография. М.: Проспект, 2015. 128 с.

2. Березина Е.Л. Эволюция жилищного вопроса в России и за рубежом // Вестник Челябинского государственного университета. 2013. № 33. С. 112-117.

3. Марварова И.В. Жилье в социальном формате // Архитектон: известия вузов. 2010. № 30. URL: http://archvuz.ru/2010_22/71/.

4. Мустафина Л.Р. Определение доступности жилья для населения: методические аспекты // Проблемы современной экономики. 2014. № 1. С. 185-188.

5. Осипов А.Ю. Проблемы доступности жилья в России // Российское предпринимательство. 2012. № 8. С.112-115.

6. Леонова Л.Б. Создание единого строительно-жилищно-коммунального комплекса - объективная необходимость экономической безопасности России // Материалы VIII Международной научно-практической конференции «Государство и бизнес. Основные проблемы экономики» (Санкт-Петербург). 2016. Т. 3. С. 52-57.

7. Руткаускас Т.А".Формирование и развитие рыночных отношений в ЖКХ: теория, методология и практика. Екатеринбург: РГППУ, 2006, 419 с.

8. Леонова Л.Б. Концептуальные и методологические основы управления экономико-социальными системами для реализации кластерной политики в отрасли ЖКХ // Современные исследования социальных проблем. 2015. № 6. URL: http://journal-s.org/index.php/sisp/article/view/6581.

9. Резвов Г.А. Современное состояние ЖКХ - трагедия российских собственников // Энергетика и ЖКХ Урала. 2014. Ноябрь. С. 56-58.

10. Садовский В.Н. Основания общей теории систем. М.: Наука, 1974. 280 с.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

11. Воложанин В.В., Воложанина О.А. Обзор оснований экономической теории с позиции парадигмы развития // Экономические науки. 2007. № 33. С. 71-82.

12. Рыбальский В.И. Автоматизированные системы управления строительством. Киев: Вища школа, 1974. 480 с.

13. Давыдов А.А. Системный подход в социологии. М.: КомКнига, 2005. 328 с.

14. Татаркин А.И., Татаркин Д.А. Теоретико-методологическая база саморазвития социально-экономических систем // Саморазвивающиеся социально-экономические системы: теория, методология, прогнозные оценки. М.: Экономика; Екатеринбург: УрОРАН, 2011. Т. 1. 308 с.

15. Шестакова Е.В. Микроуровень самоорганизации социально-экономических систем // Вестник СамГУ. 2012. № 7. URL: http://vestnik-old.samsu.ru/articles/98_25.pdf.

16. Barker K. Review of Housing Supply. Delivering Stability: Securing our Future Housing Needs. Final report - Recommendations. London, HMSO, 2004.

17. Green R., Malpezzi S. A Primer on U.S. Housing Market and Housing Policy. Washington D.C., The Urban Institute Press, 2003.

18. Hancock K.E. "Can pay? Wont pay?" or Economic Principles of "Affordability". Urban Studies, 1993, vol. 30, no. 1, pp. 127-145.

19. Стерник Г.М., Апальков А.А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 2. С. 59-71.

20. Туртушов В.В. Расчет коэффициента доступности жилья для регионов России и факторы, влияющие на него // Вестник Чувашского университета. 2013. № 1. С. 335-338.

ISSN 2311-8725 (Online) ISSN 2073-039X (Print)

CRITERIA FOR AFFORDABLE HOUSING IN RUSSIA Leila B. LEONOVAa% Varvara S. ZASUKHINAb

Analysis of Human Capital

a Ural Federal University named after the First President of Russia B.N. Yeltsin, Yekaterinburg, Russian Federation lel.leo@mail.ru

b Ural Federal University named after the First President of Russia B.N. Yeltsin, Yekaterinburg, Russian Federation z.var_94@mail.ru

• Corresponding author

Article history:

Received 22 August 2016 Received in revised form 23 September 2016 Accepted 17 October 2016

JEL classification: G23, G31

Keywords: housing affordability index, real household earnings, market value, consumer spending, cost of living

Abstract

Importance The article explores housing affordability criteria in Russia that most adequately reflect real possibilities of the major part of the population to buy housing to own, depending on the incomes.

Objectives The purpose of the study is to offer a method to calculate the housing affordability index enabling to assess the possibility to buy an apartment to own by the general public. Methods The official statistical data of the Federal State Statistics Service, international agencies and statistical services serve as a methodological basis of the study. To perform the economic analysis of the information, we applied grouping of data, calculation of ratios, comparative analysis. Results Calculating the housing affordability index only on the basis of market value of the apartment and per capita income does not adequately assess the situation in Russia and its federal districts. We offer to include in the calculations the current costs that are required for living, based on consumer spending rather than minimum subsistence level. For young families that need housing improvements, we offer to adjust the housing affordability index by the amount of maternity capital. Conclusions If used, the proposed criteria will increase the housing affordability index 2-3 times, and the obtained data will show a real situation of housing availability in Russia.

© Publishing house FINANCE and CREDIT, 2016

References

1. Rodionova N.V. Razrabotka innovatsionnykh podkhodov k upravleniyu v zhilishchnoi sfere: monografiya [Development of innovative approaches to management in the housing sector: a monograph]. Moscow, Prospekt Publ., 2015, 128 p.

2. Berezina E.L. [The evolution of the housing problem in Russia and abroad]. Vestnik Chelyabinskogo gosudarstvennogo universiteta = Bulletin of Chelyabinsk State University, 2013, no. 33, pp. 112-117. (In Russ.)

3. Marvarova I.V. [Dwelling in the social format]. Arkhitekton: izvestiya vuzov, 2010, no. 30. (In Russ.) Available at: http://archvuz.ru/2010_22/71/.

4. Mustafina L.R. [Determining the housing affordability for the population: Methodological aspects].

Problemy sovremennoi ekonomiki = Problems of Modern Economics, 2014, no. 1, pp. 185-188. (In Russ.)

5. Osipov A.Yu. [Housing affordability problems in Russia]. Rossiiskoe predprinimatel'stvo = Russian Journal of Entrepreneurship, 2012, no. 8, pp. 112-115. (In Russ.)

6. Leonova L.B. [Creation of a single construction, housing and utility complex as an objective need for Russia's economic security]. Materialy VIII Mezhdunarodnoi nauchno-prakticheskoi konferentsii Gosudarstvo i biznes. Osnovnye problemy ekonomiki [Proc. 8th Int. Sci. Conf. The State and Business. Major Problems of the Economy]. St. Petersburg, 2016, vol. 3, pp. 52-57.

7. Rutkauskas T.K. Formirovanie i razvitie rynochnykh otnoshenii v ZhKKh: teoriya, metodologiya i praktika [The formation and development of market relations in the housing and utility sector: Theory, methodology and practice]. Yekaterinburg, RSVPU Publ., 2006, 419 p.

8. Leonova L.B. [Conceptual and methodological framework for economic and social systems management to implement the cluster policy in the housing sector]. Sovremennye issledovaniya sotsial'nykhproblem, 2015, no. 6. (In Russ.) Available at: http://journal-s.org/index.php/sisp/article/view/6581.

9. Rezvov G.A. [State-of-the-art of housing and communal services: A tragedy of Russian owners].

Energetika i ZhKKh Urala = Energy Production and Public Utilities Sector of the Urals, 2014, November, pp. 56-58. (In Russ.)

10. Sadovskii V.N. Osnovaniya obshchei teorii sistem [Fundamentals of the general systems theory]. Moscow, Nauka Publ., 1974, 280 p.

11. Volozhanin V.V., Volozhanina O.A. [A review of fundamentals of the economic theory from the development paradigm standpoint]. Ekonomicheskie nauki = Economic Sciences, 2007, no. 33, pp. 71-82. (In Russ.)

12. Rybal'skii V.I. Avtomatizirovannye sistemy upravleniya stroitel'stvom [Automated control systems for construction]. Kiev, Вища школа Publ., 1974, 480 p.

13. Davydov A.A. Sistemnyi podkhod v sotsiologii [The systems approach in sociology]. Moscow, KomKniga Publ., 2005, 328 p.

14. Tatarkin A.I., Tatarkin D.A. Teoretiko-metodologicheskaya baza samorazvitiya sotsial'no-ekonomicheskikh sistem. V kn.: Samorazvivayushchiesya sotsial'no-ekonomicheskie sistemy: teoriya, metodologiya, prognoznye otsenki [Theoretical and methodological framework for socio-economic systems self-development. In: Self-developing socio-economic systems: Theory, methodology, forecasts]. Moscow, Ekonomika Publ., Yekaterinburg, Ural Branch of RAS Publ., 2011, vol. 1, 308 p.

15. Shestakova E.V. [The micro-level of social and economic systems' self-organization]. Vestnik SamGU, 2012, no. 7. (In Russ.) Available at: http://vestnik-old.samsu.ru/articles/98_25.pdf.

16. Barker K. Review of Housing Supply. Delivering Stability: Securing our Future Housing Needs. Final report - Recommendations. London, HMSO, 2004.

17. Green R., Malpezzi S. A Primer on U.S. Housing Market and Housing Policy. Washington D.C., The Urban Institute Press, 2003.

18. Hancock K.E. 'Can pay? Won't pay?' or Economic Principles of 'Affordability'. Urban Studies, 1993, vol. 30, no. 1, pp. 127-145.

19. Sternik G.M., Apal'kov A.A. [Developing the methodology for housing affordability assessment for the population]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii = Property Relations in the Russian Federation, 2014, no. 2, pp. 59-71. (In Russ.)

20. Turtushov V.V. [The calculation of housing affordability index for Russian regions and the factors influencing it]. Vestnik Chuvashskogo Universiteta, 2013, no. 1, pp. 335-338. (In Russ.)

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.