CC BY
89
Концептуальная модель объекта недвижимости
А.С. Фельснер
генеральный директор ООО «Эркер-Финанс»
Предпосылки разработки теоретических основ построения концептуальной модели объектов недвижимости
В начале 90-х годов прошлого века были созданы условия для развития частного предпринимательства, и в наш обиход вошли такие слова, как инвестор и инвестиции.
Острый дефицит недвижимости любого предназначения, будь то жилье или коммерческая недвижимость, создала ситуацию, при которой стало возможным быстро наращивать объемы строительства, особо не задумываясь над нюансами этого бизнеса. Главной задачей было получить земельный участок. В соответствии с назначением, определенным архитектурой, «успех» построенного объекта недвижимости был гарантирован, ведь рынок покупателя заметно опережал рынок продавца. Инвесторы вкладывали деньги в объекты, зачастую не утруждая себя долгими расчетами и не привлекая консалтинговые фирмы (которых, впрочем, было очень мало), ведь прибыль им была гарантирована.
Середина 1990-х годов ознаменовалась приходом на отечественный рынок зарубежных компаний, которые оказывали брокерские услуги. Помимо этого, они начали консультировать инвесторов по вопросам правильного позиционирования предлагаемого к строительству объекта недвижимости. Примерно в это же время появилась новое слово - девелопер.
К девелоперам стали относить себя профессиональные инвесторы недвижимости. Учитывая мировой опыт, они быстро поня-
ли, что время «легких» проектов скоро закончится и невозможно будет обойтись без профессиональных консультантов. Накопив большой опыт работы с недвижимостью, риелторы занялись изучением рынка, состава его потребителей, детальным анализом всех его параметры и также стали относить себя к консультантам.
В конце 1990-х годов при реализации некоторых проектов появились первые признаки финансовых проблем (хотя, ради справедливости надо сказать, что были и очень успешные проекты), единственной причиной возникновения которых являлось следующее: детально не выверенный проект (неудачный) перестал пользоваться спросом, а виной всему - непродуманное назначение, неэффективные планировки, неудачные конструктивные решения, некоординированные инженерные решения, плохое качество строительства, отсутствие инвестиционного анализа проекта. И это еще не полный перечень ошибок, которые могут привести к банкротству проекта (до сих пор в городах можно увидеть незавершенные строительные объекты).
Появление в России института девелоперов явилось значительным шагом вперед в развитии рынка недвижимости. На Западе теоретические основы профессионального девелопмента недвижимости детально проработаны, и те российские специалисты, которые стали ими руководствоваться, оказались в выигрыше. Целью этой статьи не является подробное описание процесса девелопмента, но для понимания сути предлагаемого материала необходимо прояснить некоторые аспекты.
Девелопер преобразует представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость. Сам же процесс девелопмента настолько сложен и многогранен, что для управления им специалисту, работающему в этой области, необходимо иметь обширные знания во многих областях, но ни один девелопер не может быть экспертом во всех отраслях, поэтому он должен прибегать к услугам профессиональных компаний - консультантов. Процесс девелопмента в своем развитии проходит следующие стадии:
1) выбор участка;
2) проведение анализа экономической целесообразности проекта;
3) проведение анализа альтернативных подходов;
4) определение конкретного сектора рынка;
5) разработка конечного продукта;
6) финансирование проекта - привлечение соинвесторов, оформления кредита и т. д.;
7) работа с подрядчиками;
8) строительство здания;
9) управление проектом - организация процессов подготовки строительства и само строительство.
Результаты анализа рынка - источник построения концептуальных моделей объектов недвижимости
Рассмотрим более подробно начальный этап осуществления проекта. В 90-х годах XX века схема разработки проектов во многих случаях была «советской». Процесс создания архитектором проекта включал следующее: определение его назначения, планировку, проектировку конструкций, фасада, инженерии и т. д., а строители воплощали эту конструкцию. Порой инвестор получал проект, который был прямым антиподом успешного проекта. Вместе с тем мировая практика свидетельствует о том, что прежде чем приступить к проектированию объекта любой девелопер привлекает для разработки своего проекта множество специалистов - маркетологов, аналитиков, экономистов, риелторов, юристов, строительных консультантов. И эта прямо противоположная «советской» система действует практически безотказно.
Привлечение к консультированию проекта консалтинговых компаний, которые работают в своей специализированной области каждый день, сталкиваясь с проблемами и решая их, помогает девелоперу увидеть как бы со стороны те нюансы его проекта, о которых он может и не подозревать, тем более в период, когда рынок насыщен объектами коммерческой недвижимости, а собственники, не являясь специалистами, часто слабо представляют, каково может быть назначение будущего объекта, его размер, и, самое главное, насколько удачным окажется результат с коммерческой точки зрения. Все это вынуждает собственников земельных участков обращаться в консалтинговые компании, которые помогают определить, что и как строить. Обычно каждая площадка имеет функциональное назначение, однако в случае необходимости его можно изменить. Иногда назначение бывает настолько общим (например «многофункциональный центр»), что строить можно практически все что угодно. Консалтинговая компания проводит маркетинговые исследования: изучает местоположение, конкурентное окружение, перспективы развития района (что планируется построить в этом районе в ближайшие годы, уровень арендных ставок и цены продажи площадей различного назначения в настоящий момент, прогнозы на будущее и т. п.). Некоторые заведомо неперспективные варианты отсекаются уже на стадии маркетинговых исследований.
Результаты анализа рынка являются основополагающим фактором в выборе целевого назначения использования объекта. Анализ рынка начинается с исследования земельного участка:
• размер (в соответствии с размером определяется, к какой категории можно отнести участок);
• местоположение (жилой район, промышленная зона и т. д.);
• транспортная доступность (парковки, подъезды, выезды, улицы, магистрали).
На следующем этапе исследуется близлежащее окружение:
• устанавливается характер зданий (высотность, архитектура);
• определяется наполняемость близлежащего района объектами коммерческой недвижимости, и выявляются свободные ниши;
• детально изучаются возможности перспективной застройки и развития дорог как в соответствии с Генеральным планом застройки города, так и в соответствии с вероятностью того, что какой-либо чиновник изъявил желание «впихнуть» на свободное место какой-либо объект.
Затем проводится анализ экономической составляющей проекта (цены аренды и продажи близлежащих объектов), строятся прогнозные карты. Далее специалисты консалтинговой компании создают «концептуальную модель» будущего проекта. Над созданием концептуальной модели работают архитектор (состоящий в штате компании или привлеченный специалист), консультанты по недвижимости - они дают рекомендации, какие помещения будут пользоваться максимальным спросом. Здесь важны детали - площадь этажа, высота потолка, размеры окон, максимально допустимая нагрузка на пол, оснащение телекоммуникационным оборудованием. К сожалению, случается так, что полет фантазии архитекторов не учитывает коммерческие и функциональные аспекты проекта. Специалисты консалтинговой компании ставят перед собой задачу найти оптимальное сочетание «концептуальной модели» и дальнейшего практического использования объекта: от нахождения возможности разделить этаж на логичные функциональные блоки до того, чтобы предусмотреть удобство уборки помещений и вывоза мусора.
На следующем этапе разрабатывается визуальная трехмерная модель объекта согласно выбранной концепции. Такая модель позволяет заказчику увидеть, каким примерно будет его объект как снаружи, так и изнутри, а самим разработчикам -увидеть и оценить слабые и сильные стороны проекта, а в некоторых случаях и посмотреть на объект глазами потребителя. Кроме того, такая модель позволяет оценить качественные и количественные характеристики объекта, на основании которых проводится финансовый анализ, и рас-
считывается эффективность всего проекта. Таким образом, на основе «концептуальной модели» уже на самой ранней стадии осуществления строительства объекта инвестор имеет возможность получить представление обо всех сторонах будущего проекта.
Что же это такое «концептуальная модель»? По нашему определению, «концептуальная модель» - это проект будущего объекта недвижимости с предполагаемыми объемно-планировочными характеристиками, основанный на результатах анализа рынка с учетом его требований, и позволяющий оценить экономические параметры рынка. Как же и для чего создается «концептуальная модель»?
Концептуальная модель -рождение нового проекта
Процесс создания «концептуальной модели» - дело очень трудоемкое и сложное. Это сочетание маркетинга, экономического анализа и архитектуры будущего объекта недвижимости. Мы часто слышим, что нужно обязательно иметь концепцию для торгового, офисного и других объектов и правильно их позиционировать. На наш взгляд, мало описать эти процессы, их обязательно нужно представить заказчику в некоем графическом виде. На этом этапе речь не идет о серьезном проектировании объекта, которое осуществляется на стадии работы с проектировщиками. По сути, мы создаем эскизный проект. Однако Проект модели разрабатывается в профессиональных архитектурных программах и с учетом всех требований СНиП. Кроме того, прорабатывается и транспортная схема объекта, в противном случае эскизный проект будет неполным. Разработанная модель представляет собой трехмерный «кубик», имеющий довольно точное количество квадратных метров и строительные объемы, соответствующие будущему объекту. Эти квадратные и кубические метры можно обсчитать и сделать некий финансовый и экономический анализы будущего проекта. Это есть один из главных результатов проделанной работы.
Не менее важным результатом является, то, что наша модель идеально подходит в
качестве технического задания на проектирование, так как многие пожелания заказчика и возможности проекта уже решены во многих деталях, и перед проектной организацией ставится конкретная задача. Безусловно, даже при наличии модели могут возникнуть сложности в проектировании, но их будет существенно меньше, а процесс проектирования пойдет более быст-
рыми темпами и с меньшим количеством ошибок.
Иногда мы сталкиваемся с ситуацией, когда нам приносят уже разработанный проект, который приходится корректировать, а иногда и полностью переделывать. Думаю, вряд ли кто-нибудь станет опровергать, что ошибки лучше исправлять на бумаге в начале, чем потом в бетоне.
КОНСУЛЬТАЦИОННЫЕ СЕМИНАРЫ
17-18 ноября 2005 года Лизинг: актуальные вопросы деловой практики
Правовые основы лизинговых отношений
Судебно-арбитражная практика в сфере предоставления лизинговых услуг Управление рисками и оптимизация страхования
Технология и практика обеспечения обязательств по лизинговым сделкам Особенности бухгалтерского учета и налогообложения лизинговых сделок
Место проведения гостиничный комплекс «ИЗМАЙЛОВО» корпус «Бета»
1-2 декабря 2005 года Управление предприятием жилищно-коммунального комплекса: правовое обеспечение и практические решения
• Организационно-правовая основа деятельности предприятий и организаций ЖКК: ЖСК, ТСЖ, ЖК, РЭУ, ЖЭК, ДЕЗ по управлению многоквартирными домами
• Права и обязанности участников договорных отношений при предоставлении ЖКУ
• Новые способы управления многоквартирным домом
• Согласование интересов сособственников жилья и схемы управления сегментами общего пользования
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
• Проблемы теплоснабжения и водоснабжения в ЖКК
• Регулирование тарифов на услуги в сфере ЖКХ
• Порядок и условия оплаты жилья и коммунальных услуг
• Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
5 декабря 2005 года Новации в имущественном налогообложении
• Комментарии к Главе 30 «Налог на имущество организаций» и Главе 31 «Земельный налог» НК РФ
• Проект главы НК РФ «О местном налоге на недвижимость»
• Новации в имущественном налогообложении юридических и физических лиц и порядок их применения
• Обзор и анализ судебной практики
6-7 декабря 2005 года
• Методическое и юридическое обеспечение бизнес-планирования
• Управление рисками проекта. Функциональные гарантии спонсоров проекта
• Оценка инвестиционных проектов и построение моделей
• Практикум «Практические аспекты построения финансовых моделей»
Место проведения: Российская академия государственной службы при Президенте
Российской Федерации
Получить более подробную информацию о семинарах, и ознакомиться с условиями участия, Вы можете у организатора - ООО «Бизнес - Семинары» www.business-seminars.ru E-mail: info@business-seminars.ru Тел: (095) 937-58-09 (многоканальный)
Факс: (095) 363-02-58,363-02-59
£
Бизнес-Семинары
