CC BY
102
КОНЦЕПЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ жИЛИЩНОКОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ МЕГАПОЛИСА НА ОСНОВЕ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ
А.О. Кондрашов,
аспирант кафедры менеджмента таможенного и страхового сервиса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики
drozdov_gd@mail.ru
В статье представлена концепция управления жилищно-коммунальным хозяйством мегаполиса на основе саморегулирования. Рассмотрены актуальность и цели перехода к саморегулированию деятельности по управлению многоквартирными домами в мегаполисе. Рассмотрены принципы, функции, права и обязанности саморегулируемых организаций в мегаполисе. Представлена модель саморегулирования деятельности по управлению жилищно-коммунальным хозяйством мегаполиса.
Ключевые слова: саморегулируемая организация, эффективная коммуникация «власть-бизнес-потребитель», аккредитация управляющей компании, система саморегулируемых организаций
УДК 338.012 ББК 65
Переход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ) такого мегаполиса как Санкт-Петербург на основе механизма саморегулирования происходит в следующих условиях:
- уровень ответственности, компетентности, организованности и активности части управляющих организаций возрос, но многие управляющие организации пока еще осуществляют свою деятельность по принципам и методам, вызывающим нарекания потребителей и претензии деловых партнеров;
- уровень активности, правовой грамотности, организованности, ответственности и требовательности собственников помещений в многоквартирных домах имеет тенденцию к росту, хотя в большинстве случаев пока остается на низком уровне;
- количество домов, в которых созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ), растет. Однако, велика доля товариществ, имеющих «нулевой баланс», созданных формально, ради освоения бюджетных субсидий на капитальный ремонт в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;
- во многих случаях руководят ТСЖ такие председатели и правления, чья работа никак не отражает волю собственников помещений в многоквартирных домах (МКД);
- контроль результатов деятельности МКД и содержания общего имущества в них сохраняется за государством. Эти функции выполняет Роспотребнадзор, Ростехнадзор, государственная жилищная инспекция и перечень закрепленных за государственными структурами полномочий не изменяется. Он не является адекватным этапу формирования рынка управления многоквартирными домами в мегаполисе. В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления являются рядовыми собственниками помещений в МКД. Однако на практике они часто определяют возможность вхождения управляющих организаций в рынок и ограничивают их конкуренцию на территории конкретного района.
Актуальность применения механизмов саморегулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса в целом и управления многоквартирными домами, в частности, определяется следующими основаниями:
- проведением в сфере ЖКХ экономических реформ, приведших к появлению большого количества управляющих компаний, активно работающих на рынке жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и готовых предложить свой потенциал для решения профессиональных и отраслевых задач на муниципальном уровне;
- самоопределением состоявшихся управляющих компаний, выраженным в готовности принять участие в регулировании собственных технологических процессов в форме разработки и внедрения технических регламентов, национальных и специальных стандартов. Они уже подготовлены для деятельности
на рынке ЖКУ в форме разработки единых правил оперирования и создания механизмов дополнительной ответственности, гарантирующих выполнение обязательств перед потребителями услуг;
- необходимостью восстановления эффективной коммуникации в системе «власть — бизнес — потребитель», при которой ясным для каждой организации является партнер для диалога, в том числе и для решения вопросов ответственности;
- межотраслевым характером современных управленческих и эксплуатационных процессов мегаполиса в сфере ЖКХ, определяющим сложность их регулирования. Это проявляется, в частности, в недостаточной эффективности ведомственного регулирования. Очевидна необходимость применения новых управленческих механизмов, адекватных складывающейся ситуации;
- необходимостью становления институциональной формы управления ЖКХ, коррелирующей с развитием рынка жилищнокоммунальных услуг, ориентированной на преимущественное использование потенциала субъектов рынка.
Цели перехода к саморегулированию в ЖКХ мегаполиса определяются тем, что в сфере управления многоквартирными домами существует насущная потребность дополнительного регулирования этой деятельности, вызванная пробелами в действующем законодательстве, его неполнотой, неопределенностью и противоречивостью.
Проведенные исследования показали, что эта проблема может быть решена путем повышения эффективности государственного регулирования, прежде всего совершенствования жилищного и смежного с ним законодательства с одновременным развитием механизмов саморегулирования.
Создание законодательных оснований и последующее практическое формирование системы саморегулируемых организаций (СО), объединяющих на основе обязательного членства управляющие компании в мегаполисе, позволит обеспечить совместное регулирование ЖКХ государством и профессиональным сообществом. Через принятие саморегулируемыми организациями соответствующих обязательных правил и стандартов для своих членов будет эффективно решена задача определения и унификации содержания управления в сфере ЖКХ, взаимодействия управляющих компаний с собственниками квартир, ресурсоснабжающими организациями, органами государственной власти и местного самоуправления. Именно на этой основе будет сформирована эффективная коммуникация «власть-бизнес-потребитель», обеспеченная законодательно закрепленными правами и обязанностями каждой из сторон.
Далее на основе конфиденциально принятых правил и стандартов саморегулируемых организаций целесообразно сформировать механизмы их дополнительной имущественной ответственности за ущерб, причиненный потребителю услуг, либо третьим лицам. Эти механизмы должны включать формирование компенсационных фондов, страхование ответственности, систему мер дисциплинарного принуждения и т.п.
Саморегулируемые организации в ЖКХ мегаполиса должны действовать на основе принципов законности, независи-
мости, самоуправления, корпоративности, равноправия своих членов.
Основными функциями саморегулируемой организации в ЖКХ мегаполиса являются следующие:
- разработка и принятие (утверждение) на основе действующего законодательства Российской Федерации правил и стандартов профессиональной и предпринимательской деятельности, обязательных для выполнения всеми членами са-морегулируемой организации;
- контроль соблюдения своими членами, принятых организацией правил и стандартов профессиональной и предпринимательской деятельности;
- представление интересов членов организации в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами власти мегаполиса, органами местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами;
- обеспечение дополнительной имущественной ответственности членов организации за причинение вреда третьим лицам при оказании жилищно-коммунальных услуг;
- обеспечение урегулирования споров, возникающих между членами саморегулируемой организации, либо с участием ее членов;
- обеспечение информационной открытости деятельности членов организации.
Необходимо руководствоваться тем, что саморегулируемая организация в жилищно-коммунальном хозяйстве мегаполиса имеет право:
- представлять интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами власти Администрации мегаполиса, органами местного самоуправления, институтами гражданского общества, потребителями жилищно-коммунальных услуг, а также с иными юридическими лицами и гражданами;
- оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов власти Администрации мегаполиса, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов; участвовать в подготовке проектов законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также государственных программ по ЖКХ;
- направлять в органы государственной власти заключения по результатам независимых экспертиз проектов законодательных и иных нормативных правовых актов, проводимых ими;
- вносить на рассмотрение органов власти Администрации мегаполиса и органов местного самоуправления предложения по вопросам формирования и реализации государственной и муниципальной политики в области ЖКХ;
- запрашивать и получать от органов власти мегаполиса и органов местного самоуправления статистическую, нормативнотехническую и иную информацию (документацию), необходимую для выполнения СО функций, возложенных на них;
- разрабатывать и утверждать требования к членству в СО, правила и условия приема в члены СО, устанавливать размеры членских и иных взносов и порядок их внесения.
Следует полноценно реализовывать в практической деятельности СО в жилищно-коммунальном хозяйстве мегаполиса ее важнейшие обязанности:
- соблюдать требования законодательства Российской Федерации;
- разрабатывать и принимать (утверждать) правила и стандарты деятельности, обязательные для членов организации;
- принимать в члены и исключать из членов СО в соответствии с установленными ее правилами и стандартами;
- осуществлять контроль соблюдения своими членами требований правил и стандартов деятельности, принятых организацией;
- применять меры дисциплинарной ответственности в отношении своих членов;
- обеспечивать дополнительную имущественную ответственность членов СО перед потребителями их услуг и третьими лицами в порядке, предусмотренном, правилами и стандартами СО; вести реестр членов СО и предоставлять информацию, содержащуюся в этом
- реестре, заинтересованным лицам;
- обеспечивать проведение процедур урегулирования споров, возникающих между членами СО, либо с участием ее членов;
- организовывать информационное и методическое обеспечение своих членов.
Проведенные исследования позволили выявить рациональную модель саморегулирования деятельности по управлению многоквартирными домами в мегаполисе. Из известных моделей саморегулирования за основу принята модель совместного государственного и общественно-профессионального урегулирования. За государством сохраняется ряд важнейших регулятивных и надзорных функций в сочетании с дополнительными механизмами саморегулирования. К последним целесообразно отнести: профессиональное и объективное регулирование допуска на рынок жилищно-коммунальных услуг, принятие саморегулируемыми организациями на себя дополнительной ответственности перед потребителями услуг, создание системы финансовых гарантий, механизмов внутренних нормативных и правовых средств урегулирования конфликтных ситуаций. Такой подход гарантирует последовательность и контролируемость перехода комплекса ЖКХ мегаполиса к саморегулированию.
Для эффективного перехода к этой модели регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами в мегаполисе необходимо создание соответствующих правовых оснований, прежде всего, принятие поправок в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые определили бы правовые основы саморегулирования в данной сфере.
При этом механизмы саморегулирования должны вводиться параллельно с действующими механизмами государственного регулирования, оставляя возможность органам государственного управления «подстраховать» отрасль ЖКХ на переходном этапе становления саморегулирования.
В предлагаемой модели условием допуска на рынок услуг в сфере управления многоквартирными домами в мегаполисе является обязательное членство в саморегулируемой организации, которая определяет общие критерии для участников этой деятельности. При этом минимальные из этих критериев могут быть закреплены нормативно.
Предлагаемая конструкция устраняет некоторую опасность монополизации рынка услуг ЖКХ в мегаполисе при переходе к саморегулированию. В то же время, концепция управления ЖКХ мегаполиса на основе механизма саморегулирования исходит из того, что саморегулируемых организаций на рынке ЖКУ должно быть ограниченное количество. Это позволит обеспечить как необходимый государственный надзор за их деятельностью, так и эффективное взаимодействие с ними государственных органов и потребителей.
Обязательным условием членства в саморегулируемой организации в сфере управления многоквартирными домами в мегаполисе является страхование гражданской ответственности за причинение ущерба третьим лицам, а также за неисполнение договорных обязательств перед потребителями услуг. Наряду со страхованием предлагается дополнительный механизм обеспечения ответственности в виде компенсационных фондов СО. При этом в их формировании (в денежной форме) участвуют все ее члены. Эти средства используются для возмещения ущерба в тех случаях, когда он не покрывается страховыми выплатами.
Концепцией предусмотрена информационная открытость саморегулируемых организаций, нормы, обеспечивающие их эффективное взаимодействие с органами государственной власти всех уровней, а также государственный надзор.
При переходе к саморегулированию деятельности в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством мегаполиса важной задачей является конвенционные согласованные заинтересованными сторонами выбор и формирование системы саморегулируемых организаций.
Изучение зарубежного опыта показало, что такие системы могут быть различными — от существования множества необъ-единенных саморегулируемых организаций, действующих по экстерриториальному принципу, до жестко интегрированных вертикальных систем (например, адвокатура и нотариат). По нашему мнению, применительно к предлагаемой модели саморегулирования в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством мегаполиса наиболее оптимальной является двухуровневая система таких организаций. На начальном (региональном уровне) создаются саморегулируемые организации, объединяющие управляющие компании (организации), осуществляющие свою деятельность в пределах территории мегаполиса (города, района, поселения и т.п.) и региона.
Эти саморегулируемые организации в силу требований законодательства объединяются в соответствующую ассоциацию (союз, национальный совет, национальную палату и т.п.) само-регулируемых организаций федерального уровня.
Последние должны решать следующие главные задачи:
- координация деятельности саморегулируемых организаций первого (начального) уровня;
- принятие на федеральном уровне обязательных для всех саморегулируемых организаций правил и стандартов предпринимательской и профессиональной деятельности;
- представление интересов саморегулируемых организаций во взаимоотношениях с федеральными органами государственной власти.
Проведенные исследования показали, что наиболее оптимальным является обязательное членство в этом объединении саморегулируемых организаций. Вместе с тем, возможен и более гибкий подход, который выражается в создании объективных условий, заставляющих вступать в организацию федерального уровня. Например, преференции со стороны государства, рекомендации потребительского сообщества и т.п. при отсутствии условий обязательного членства.
Следует иметь также в виду, что одним из принятых механизмов обеспечения влияния государства на деятельность саморегулируемых организаций является участие представителей органов государственной власти в деятельности органов управления само-регулируемой организации (например, в коллегиальном органе управления СРО). Такую практику целесообразно использовать при формировании системы саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными жилыми домами в мегаполисе.
Таким образом, реализация предлагаемой концепции позволит резко повысить управляемость жилищно-коммунальным комплексом мегаполиса и эффективность его деятельности, обеспечить реализацию концепции частно-государственного партнерства в сфере ЖКХ, сформировать еще один важный институт гражданского общества в виде саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами. Внедрение предлагаемой модели саморегулирования профессиональной деятельности является также важным условием реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», ускорения формирования в Российской Федерации современного рынка услуг в жилищно-коммунальной сфере, отвечающего требованиям ВТО и другим международным стандартам.
Литература
1. Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007г. - 315-Ф3.
2. Кондрашов А.О. Самоуправление и саморегулирование в системе ЖКХ мегаполиса // IX Всероссийская научно-теоретическая конференция «Политические, экономические и социокультурные аспекты регионального управления на Европейском севере». — Сыктывкар. — 2011. — С. 37-41.
3. Кондрашов А.О. Проблемы саморегулирования управляющих компаний в ЖКХ Российской Федерации / Научно-образовательный центр «Технологии таможенного сервиса»; Санкт-Петербургский научно-исследовательский центр «Кристалл»: Совместный сборник научных трудов № 2. — СПб.: СПбГУСЭ, 2011. — С.253-256.
4. Кондрашов А.О. Зарубежный опыт функционирования саморегулируемых организаций в ЖКХ. /Научно образовательный центр «Технологии таможенного сервиса»; Санкт-Петербургский научно-исследовательский центр «Кристалл»: Совместный сборник научных трудов № 2. — СПб.: СПбГУСЭ, 2011. — С. 256- 258.
5. Гордеев Д.П. Каким быть саморегулированию деятельности управляющих организаций // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. Ч.1. — №9. — 2010.
6. Дроздов Г.Д., Киреенко А.М. Информационные технологии ЖКХ мегаполиса. — СПб.: СПбГУСЭ, 2011. — 192 с.
7. Дроздов Г.Д., Графов А.А.Управление качеством услуг ЖКХ мегаполиса на основе инноваций. — СПб.: СПбГУСЭ. — 2011.
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА СОЗДАНИЯ СОЦИАЛЬНОГО жИЛЬЯ В КРУПНОМ ГОРОДЕ
Н.А. Ушанова,
доцент кафедры экономики и менеджмента в строительстве Самарского государственного архитектурно-строительного университета, кандидат экономических наук
ushanovan@mail.ru
Л.Т. Киселева,
доцент кафедры экономики и менеджмента в строительстве Самарского государственного архитектурно-строительного университета
В статье рассматриваются особенности механизма предоставления субсидий на приобретение жилья и решения жилищной проблемы в крупном городе. Выработаны критерии для стандартизированного подхода к определению стоимости социального жилья.
Ключевые слова: социальное жилье, жилищная проблема, государственное субсидирование, рынок жилья.
УДК 365.24 ББК 65.315.441.2
К социальному жилью относится жилье, соответствующее установленным государством федеральным жилищным стандартам, предоставляемое на условиях найма гражданам, признанным в установленном государством порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Жилищный кодекс Российской Федерации применяет термин «жилищный фонд социального использования», владельцами которого могут быть только государство и город. Жилые
помещения из указанного фонда предоставляются гражданам на основании бессрочного договора социального найма жилых помещений.
Сегодня следует учитывать, что действующее жилищное законодательство узко трактует понятие социального жилья и делает задачи государства по обеспечению реализации гражданами своих жилищных прав весьма сложными и практически невыполнимыми.
