CC BY
67
2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0
ж
□ Эффект, полученный при использовании затратного метода
■ Эффект, полученный при использовании одновременно затратного и доходного методов
Рис. 3. Экономический эффект, полученный разработчиком установки по переработке нефтешлама
Очевидно также, что при использовании одного доходного метода, разработчик получает еще больший эффект, но поскольку в соответствием с законодательством использование затратного метода обязательно, расчеты с применением одного доходного метода не имеют смысла и мы их не представляем.
Таким образом, расчеты показали, что доходный подход является самым альтернативным подходом при оценке инноваций. И хотя группа
доходных методов довольно многочисленная и применение того или иного метода оценки будет зависеть от конкретного случая, однако несомненно, этот подход универсален, теоретически обоснован и позволяет определить такую стоимость научно-технической продукции, которая самым справедливым образом отражает уникальность интеллектуального труда и наиболее полно оценивает величину интеллектуального капитала.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности [Электронный ресурс]: [утв. Правительством РФ 06 июля 2001 г. № 519]. Режим доступа: http://www.consultant.ru. Загл. с экрана.
2. Андреев Г.И. Практикум по оценке интеллек-
туальной собственности [Текст] / Г.И. Андреев, В.В. Витчинка, С.А. Смирнов. М.: Финансы и статистика, 2002. 176 с.
3. Пузыня Н.Ю. Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов [Текст] /Н.Ю. Пузыня. СПб.: Питер, 2004. 352 с.
Дроздова И.В.
концепция управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки
Актуальность комплексной реконструкции городской жилой застройки в районах, застроенных панельными домами первых массовых серий, обусловлена рядом градостроительных, экономических и социальных факторов.
Градостроительная потребность связана с низкой плотностью застройки при растущем дефиците свободных территорий для нового строительства.
Экономическая потребность основана на высокой инвестиционной привлекательности этих городских территорий при их низкой рыночной стоимости.
Социальная потребность в реализации городских программ комплексной реконструкции кварталов, застроенных панельными домами, связана с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья в сносимых домах и высокими эксплуатационными затратами на его содержание. Кроме того, недостаточная обеспеченность жителей этих кварталов объектами социального и культурно-бытового назначения ведет к социальной дисгармонии не только в рамках административных районов, но и города в целом.
В современных экономических условиях реконструкция городской жилой застройки требует привлечения различных источников финансирования.
В этих условиях возникает проблема эффективного управления социально-экономическими процессами при реконструкции городской жилой застройки.
В процессе реконструкции городской жилой застройки необходимо учитывать разносторонние интересы основных ее участников.
С позиций администрации города реконструкция городской застройки должна решить жилищную проблему очередников и жителей ветхого и аварийного жилищного фонда и проблему обеспечения населения объектами социального и культурно-бытового назначения с учетом инфраструктурного стандарта проживания в Санкт-Петербурге. Для инвесторов основной целью реконструкции городской жилой застройки является окупаемость затрат и получение прибыли. Поэтому реконструкция кварталов для инвестора связана с решением серьезной проблемы - расселением жителей и учетом интересов города, арендаторов нежилых помещений, предприятий и учреждений, которые находятся в границах реконструируемого квартала.
Кроме того, при реконструкции городских кварталов целесообразно управление рациональным размещением объектов социального и культурно-бытового назначения для обеспечения оптимального соотношения между площадями застройки жилыми домами и объектами социального и культурно-бытового обслуживания с учетом жилищной и социальной обеспеченности населения и отставания фактической обеспеченности от нормативной.
Таким образом, комплексная реконструкция жилых кварталов является оптимальным вариантом с точки зрения эффективной застройки. Такой подход выгоден и инвестору, и администрации, и жителям, в то время как уплотнительная застройка решает лишь интересы отдельных строительных компаний. В этом случае возникает синергетичес-кий эффект, позволяющий создавать современные жилые дома с развитой инфраструктурой и социально однородной средой и достигать более высоких показателей по вводимым площадям, чем при реконструкции отдельных объектов.
В целях совершенствования механизмов управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки необходимо разработать концепцию управле-
ния, основанную на повышении эффективности использования инвестиционного потенциала, улучшении методов государственного регулирования и разработке принципов эффективного управления.
Концепция управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки включает цель, задачи, принципы и методы.
Основной целью инвестиционной политики развития территорий города, застроенных домами первых массовых серий, является обеспечение их устойчивого экономического развития за счет привлечения инвестиций в реконструкцию с последующей застройкой территорий градостроительными комплексами, включающими жилые здания и объекты социального и культурно-бытового назначения [1].
Для реализации поставленной цели необходимо проведение последовательной государственной политики, направленной на регулирование и стимулирование инвестиционной активности, отработки механизмов привлечения различных источников финансирования инвестиционных программ комплексной реконструкции городских кварталов, и повышения эффективности их использования.
В связи с этим необходимо решить следующие задачи:
- разработать необходимые законодательные и нормативно-правовые акты, регулирующие отношения участников инвестиционно-строительной деятельности между собой и с внешними партнерами;
- изменить налоговую политику в части предоставления льгот участникам инвестиционно-строительной деятельности;
- создать организационное, инфраструктурное и информационное обеспечение для активизации инвестиционной деятельности в сфере реконструкции городских кварталов;
- способствовать развитию инвестиционной инфраструктуры города, включающей финансово-кредитные организации, страховые компании, консалтинговые, аудиторские организации, агентства по недвижимости и т. д.;
- обеспечить активное взаимодействие потенциальных участников инвестиционного процесса реконструкции городских жилых кварталов;
- создать общественно гарантированное поле для инвесторов, позволяющее минимизировать риски инвестиционно-строительного процесса на всех его этапах;
- обеспечить участие города в реализации целевых программ реконструкции городских жилых кварталов;
- мобилизовать инвестиционные ресурсы города и обеспечить их эффективное использование;
Для решения поставленных задач, направленных на достижение основной цели Концепции, необходимо разработать методы для ее реализации.
Одним из эффективных методов реализации Концепции является мониторинг, способствующий активизации и повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности за счет расширения возможностей распространения достоверной и систематизированной информации, необходимой как соискателям инвестиций, так и потенциальным инвесторам.
Мо ниторинг инв естиционно-строительной деятельности должен стать инструментарием совершенствования прогнозирования социально-экономического развития территорий города.
В целях его осуществления создается единая информационная база данных инвестиционных проектов и формируется банк данных о потенциальных инвесторах и реализованных инвестиционно-строительных проектах.
Реформирование системы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки состоит в изменении механизмов и источников привлечения средств. Кроме федерального, региональных и местных бюджетов, необходима также аккумуляция средств банковских и финансово-кредитных учреждений, инвестиционно-строительных, страховых, жилищно-эксплу-атационных компаний, личных средств граждан. Прежде всего, необходимо совершенствование инвестиционной политики и развитие финансово-кредитной системы в сфере жилищного строительства, создание привлекательных финансовых инструментов (кредиты на приобретение жилья с льготным процентом и др.).
Основным источником внебюджетного финансирования реконструкции городской жилой застройки являются кредитные ресурсы финансовых структур, прежде всего банков. При выборе конкретного инвестиционного проекта банки должны учитывать: показатели эффективности (внутреннюю норму доходности; срок окупаемости); показатели устойчивости проекта; финансовое положение участников проекта; степень реализации проекта. Крупные банки могут обеспечивать финансирование проекта через создание финансово-промышленных групп.
Для привлечения населения в качестве инвесторов при реконструкции городских жилых кварталов необходимо внести следующую поправку в законодательство: приобретение собственником расселенной квартиры жилого помещения большего размера в границах реконструируемого квартала должно осуществляться по себестоимости.
Для привлечения средств арендаторов, занимающих жилые и нежилые помещения в расселяемом доме, инвестору целесообразно заключить с ними договоры на продажу права аренды жилых и нежилых помещений (минимальный срок аренды - 25 лет) при условии участия арендатора в финансировании проекта реконструкции городского квартала.
В этом случае цена права аренды уменьшится на величину инвестиционных затрат по объектам жилой и нежилой недвижимости.
Проведенные исследования показали, что одним из направлений эффективного управления инвестициями при реконструкции городской жилой застройки является государственно-частное партнерство.
Выбор конкретной формы реализации государственно-частного партнерства зависит от объема передаваемых функций частному сектору и степени распределения рисков, а также перспективы сохранения у государства права собственности на вновь создаваемую инфраструктуру.
Автором изучены следующие виды государственно-частного партнерства [2]:
1. Сервисные контракты - это контракты на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд;
2. Управляющие контракты следующих типов:
- контракт на обслуживание, когда органы государственной власти заключают контракт с частным сектором на обслуживание объекта;
- контракт на управление объектом, когда органы государственной власти заключают контракт с частным сектором на управление объектом;
- контракт "под ключ", когда органы государственной власти финансируют, а частный сектор проектирует, строит и управляет объектом.
3. Аренда и временная передача прав включает:
- лизинг - это контракт, близкий по содержанию аренде. Отличие в том, что арендатор не участвует в строительстве, получая объект от органов государственной власти. В обязанности арендатора входят обслуживание, взимание платы и платежи за пользование;
- соглашение о разделе продукции - это передача частными производителями части выпускаемой продукции органам государственной власти в качестве оплаты права реализации конкретного проекта;
- инвестиционный контракт, когда государство отказывается на срок, определенный в контракте, от получения фискальных доходов, давая частному предпринимателю завершить инвестиционный проект, реализация которого имеет социальное значение.
4. Концессионное соглашение
- BOT (Build - Operate - Transfer) - это "Строительство - управление - передача". Концессионер осуществляет в течение установленного срока строительство и эксплуатацию объекта (в основном - на праве собственности), после чего он передается органам государственной власти;
- BTO (Build - Transfer - Operate) - это "Строительство - передача - управление". Концессионер строит объект, который передается ему в эксплуатацию. При этом его собственником являются органы государственной власти;
- ВОО (Build - Own - Operate) - это "Строительство - владение - управление". При таком соглашении концессионер строит объект и осуществляет последующую его эксплуатацию, являясь владельцем на праве собственности. При этом срок действия концессионного соглашения не ограничен;
- ВООТ (Build - Own - Operate - Transfer) - это "Строительство - владение - управление - передача", т. е. владение и пользование построенным объектом на праве частной собственности осуществляется в течение определенного срока, по истечении которого объект переходит в собственность органов государственной власти;
- BBO (Buy - Build - Operate) - это "Покупка - строительство - управление" - форма продажи, включая восстановление или расширение существующего объекта. Органы государственной власти продают объект представителям частного сектора для эффективного управления.
В настоящее время в Санкт-Петербурге реализуются на основе государственно-частного партнерства четыре крупных пилотных проекта в сфере социальной инфраструктуры. Это сооружение Западного скоростного диаметра, строительство Орловского тоннеля и Надземного экспресса, реконструкция аэропорта "Пулково".
Проведенные исследования показали, что наиболее приемлемой формой государственно-частного партнерства при реконструкции городской жилой застройки является концессия.
Под концессией при реконструкции городской жилой застройки следует понимать передачу концессионеру жилого квартала для сноса, строительства, эксплуатации, управления, обслуживания жилых зданий объектов социальной и инженерной инфраструктуры на определенных в договоре условиях и в соответствии с концессионным законодательством.
В концессионном договоре, по нашему мнению, должны быть определены:
- доли участия Администрации города и коммерческого инвестора в реконструкции жилых зданий, объектов социального, культурно-бытового назначения и инженерной инфраструктуры;
- порядок распределения прав собственности или аренды между участниками реконструкции городского квартала после ее завершения;
- имущественная ответственность за соблюдение условий договора и сроков выполнения работ, в том числе их отдельных этапов.
При этом распределение права собственности должно осуществляться пропорционально инвестиционным затратам основных участников - Администрации города и частных инвесторов.
Концессии целесообразно выдавать экономическим субъектам на реконструкцию и застройку городских жилых кварталов с последующей их эксплуатацией на 20-30 лет. В течение этого периода концессионер должен покрыть свои издержки за счет доходов от эксплуатации объекта.
Исследования показали, что использование средств городских инвестиционных фондов в рамках государственно-частного партнерства позволяет повысить эффективность управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.
При этом основой функционирования фондов является согласование интересов основных участников - Администрации города, нуждающейся в дополнительных средствах для реализации проектов, и инвесторов, стремящихся к максимизации своих доходов.
Инвестиционные фонды могут быть накопительными, вкладывающими средства в наиболее доходные предприятия, и целевыми, создаваемыми для финансирования конкретного проекта. Управляет ими специализированная компания, деятельность которой направлена на получение максимальной прибыли.
Для реконструкции объектов городской жилой застройки более целесообразно создание целевых паевых фондов. В них будут аккумулироваться
средства населения и коммерческих структур для реализации городских программ реновации территорий, застроенных панельными домами первых массовых серий, которые имеют поддержку и гарантию Администрации города.
В рамках инвестиционных фондов целесообразно использовать венчурный капитал. Он представляет собой источник долгосрочных инвестиций, которые получают развивающиеся компании.
За счет средств венчурного фонда целесообразно финансировать инвестиционные проекты, имеющие наибольшую социальную значимость для города.
Проведенный анализ показал, что в развитых странах структура венчурных фондов включает: частный капитал (5-10 %), средства пенсионных фондов (25-35 %), страховых компаний (10-15 %), корпораций (15-20 %), зарубежных инвестиций (10-15 %) [2]. Для эффективного его использования в Российской Федерации необходимо разработать механизм привлечения в венчурный фонд средств страховых и пенсионных фондов.
К числу основных преимуществ концессии можно отнести:
- экономию бюджетных средств за счет привлечения частных инвестиций;
- возможность реализации проектов реконструкции городской жилой застройки, которые являются социально значимыми, но малопривлекательными для коммерческих инвесторов;
- эффективную интеграцию между фазами проектирования, строительства и эксплуатации при условии проведения конкурса;
- перераспределение рисков между участниками проекта: концессионером, государством, инвесторами, банками, страховыми компаниями и другими участниками. Каждый тип риска прописывается в концессионном договоре.
При этой форме партнерства государство, как правило, гарантирует частной компании следующее: минимальную норму доходности; стабильность правового режима в течение срока концессии; возможность досрочного выкупа недвижимости, если вложенные на этапе реконструкции инвестиции нельзя вернуть коммерческим способом за время концессии. Например, концессионерам в сфере жилищно-коммунального хозяйства предоставляются государственные дотации из бюджета в случае недостатка средств на инвестиции, если они по размерам значительно
меньше расходов бюджета, которые органы государственной власти несли до передачи объекта в концессию.
Проведенные исследования позволяют сделать вывод о том, что именно в концессиях проявляются главные преимущества партнерских отношений государства и бизнеса. Государство решает проблему дефицита бюджетных средств на реконструкцию городской жилой застройки. Частные инвесторы заинтересованы в концессиях, так как получают в долговременное управление государственные активы на льготных условиях платы за концессию. Кроме того, осуществляя реконструкцию, концессионер имеет достаточные гарантии возврата инвестированных средств, поскольку его партнером выступает государство. При этом государство дотирует из бюджета концессионеру его издержки и инвестиции при условии повышения качества обслуживания населения.
В целях эффективного использования средств всех участников инвестиционного процесса необходимо определить рациональное соотношение между инвестиционными ресурсами федерального, регионального и местного бюджетов, населения, банков, финансово-кредитных учреждений, инвестиционно-строительных, страховых, жилищно-эксплуатационных компаний, что обеспечит комплексный подход к использованию имеющихся инвестиций в реконструкцию городской жилой застройки.
Концепция управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки реализуется в виде федеральных, региональных и местных программ реновации городских территорий.
Таким образом, разработанная концепция управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки позволяет повысить эффективность управления этим процессом, учесть разносторонние интересы основных ее участников: обеспечить окупаемость затрат и получение прибыли для инвесторов; решить жилищную проблему очередников и жителей ветхого и аварийного жилищного фонда, проблему обеспечения населения объектами социального и культурно-бытового назначения с учетом инфраструктурного стандарта проживания в Санкт-Петербурге, а также проблему реконструкции внутриквартальных инженерных сетей, благоустройства кварталов.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Дроздова И.В., Малафеев О.А., Дроздов Г.Д
Проблемы реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса. СПб.: СПбГУСЭ. 2007. 230 с.
2. Свистунов Н.И. Концессии как инструмент активизации международных инвестиционных проектов в России // Экономика строительства. 2004. № 5. С. 77-86.
3. Стратегическое управление: регион, город, предприятие / Под ред. Д.С. Львова, А.Г. Гранберга, А.П. Егоршина. М.: Изд-во Экономика, 2004. 605 с.
4. Суворова А.П. Корпоративное управление развитием строительного комплекса региона. СПб.: СПбГИЭУ, 2004. 278 с.
Карибджанян Г.С.
инвестиционный механизм в условиях регионализации экономики аграрного сектора
Проблема инвестиций в экономической науке неисчерпаема вследствие вечного стремления к саморазвитию, как к необходимому условию предпринимательства в любой сфере. Между тем, макроэкономика, как известно, опирается на экономику отдельных регионов. Для Российской экономической системы характерна особая региональная причинность, обусловленная историческими особенностями развития ее субъектов. В связи с вышеназванными обстоятельствами, региональный инвестиционный механизм представляет собой интересный объект для исследования, т. к. поиск дополнительных методов и приемов инвестирования на уровне субъектов РФ является непременным условием существования бизнеса любой отрасли экономики. Что касается аграрной сферы, то проблема привлечения инвестиций в эту отрасль давно не сходит с уст деятелей науки, бизнесменов и политиков. Государство, начиная с 2005 года, активизировало меры по стабилизации аграрного сектора экономики путем внедрения приоритетного национального проекта "Развитие АПК".
Практика реализации нацпроекта в агропромышленном комплексе доказала его эффективность, однако имеющиеся в отрасли проблемы не решены окончательно. Необходимо повысить конкурентоспособность российской сельскохозяйственной продукции, обеспечить устойчивое развитие сельских территорий, занятость сельского населения, повышение уровня его жизни, а также воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов. Для стабилизации российского АПК важным моментом является формирование эффективно функционирующего рынка сельско-
хозяйственной продукции, сырья и продовольствия, обеспечивающего повышение доходности сельскохозяйственных товаропроизводителей и развитие инфраструктуры этого рынка; создание благоприятного инвестиционного климата, способствующего повышению объема инвестиций в сфере сельского хозяйства. Особого наблюдения требует соотношение индекса цен на сельскохозяйственную продукцию и индекса цен на промышленную продукцию (услуги), используемую сельскохозяйственными товаропроизводителями, и поддержание паритета индексов таких цен.
Для обеспечения устойчивого развития аграрного сектора необходимо разобраться в понятийном аппарате инвестиционной деятельности на уровне региональной экономики. В экономической литературе достаточно много учебных пособий, посвященных проблеме инвестиций, определяющих их виды, способы формирования, методы оценки результативности инвестиционных проектов и их финансирования. Однако недостаточно изучено понятие "региональный инвестиционный механизм", требующее уточнения категории "инвестиции" на мезо уровне. В связи с этим необходимо сначала определить взгляды отечественных экономистов на инвестиционную деятельность регионов РФ, далее конкретизировать механизм их привлечения и использования непосредственно в Ставропольском крае.
В самом общем виде уровень инвестиций, направленных на увеличение основного капитала зависит от структуры совокупного спроса. Это определяется самим механизмом рыночного хозяйства. Спрос является общественным ориентиром для товаропроизводителей и инвесторов (делать или не делать инвестиции). Далее на инвестиции
