CC BY
54
Концепция формирования жилищного капитала
А.А. Завьялов
заведующий кафедрой теории и практики управления собственностью Высшей школы приватизации и предпринимательства - института, доктор экономических наук (г. Москва)
Алексей Александрович Завьялов, [email protected]
Содержание проблемы
Одной из проблем развития жилищнокоммунального хозяйства (далее - ЖКХ) является отсутствии системы финансирования капитального ремонта жилья собственниками в многоквартирных жилых домах. Также в случае разрушения здания от ветхости часто не решается проблема реконструкции или нового строительства в связи с отсутствием средств у собственников помещений в этом здании. Граждане, получившие жилье в процессе приватизации, по-прежнему не осознают себя собственниками и не предполагают затраты на капитальный ремонт жилья или его реконструкцию. Расходы на содержание жилья не превышают расходы на его текущее обслуживание, определяемые сегодня, как квартирная плата, при том что и эти расходы воспринимаются гражданами как завышенные. В результате жилье ветшает, становится непригодным для проживания, что порождает требования к органам местного самоуправления провести его ремонт за государственный счет, а невозможность ремонта приводит к социальной напряженности. В случае осуществления ремонта за счет частных средств управляющих компаний по управлению многоквартирными жилыми домами существенное увеличение платы собственниками жилых помещений часто становится непосильным бременем для них.
В соответствии с гражданским законодательством собственник приобретает не только права, в том числе права на владение, пользование и распоряжение, но и
несет обязанности по содержанию вещи, в том числе риски ее повреждения и случайной гибели. В случае разрушения вещи вследствие ветхости, а также такого ухудшения ее характеристик, которое делает опасной эксплуатацию вещи, обязанности по ремонту, реконструкции или сносу и затраты на эти действия исполняет собственник. Отсутствие понимания содержания своих обязанностей приводит к формированию иждивенческой позиции пользователя, деформированию всей системы общественных отношений. Возлагая на органы местного самоуправления ответственность за капитальный ремонт или снос и предоставление нового жилья, собственники тем самым допускают и изъятие этого имущества, то есть как бы добровольно ограничивают свои права.
В широком смысле решение этой проблемы является частным случаем формирования менталитета собственника у граждан Российской Федерации, что предполагает не только возложение определенных обязанностей, но и закрепление корреспондирующихся прав. Государство заинтересовано в укреплении права собственности, что, как общепризнано, является одним из непременных условий экономического роста. Правовое положение собственника по определению должно быть лучше положения любого иного лица, даже несмотря на то, что собственник несет определенные риски утраты права и обязанности по содержанию имущества. Таким образом, государство должно стимулировать приобретение определенных вещей в собственность и их более интенсивное развитие.
Необходимо отметить, что исторически владельцы индивидуальных жилых домов, дач, садовых домиков осознавали себя собственниками, поэтому они считали своей обязанностью нести расходы на содержание своего имущества, в том числе нести риски его восстановления вследствие разрушения в связи с износом или риски случайной гибели недвижимой вещи. В случае раздела таких объектов в натуре возникали обособленные помещения, и в определенных случаях такой объект становился многоквартирным жилым домом. Обязанности по его восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции осуществляли собственники помещений, государство не несло расходы на финансирование таких работ, при этом вопросы соорганизации со-собственников оставались в полном объеме нерешенными.
Необходимо учитывать, что случаев решения проблемы капитального ремонта общего имущества несколькими сособ-ственниками частных домов не было известно. Каждый ремонтировал свое, даже когда формально это было общее. Достижение совместного решения даже для двух сособственников является сложным делом, поскольку капитальный ремонт или реконструкция требует от обоих существенных затрат. Для многоквартирного дома достижение такого согласия - всегда неразрешимая проблема.
Наличие общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома требует специальных форм соорганизации собственников помещений, поскольку принятие и реализация решения о проведении капитального ремонта, а также любых иных решений, связанных с эксплуатацией общего имущества, осуществляется ими совместно.
Приобретение права собственности на жилые помещения в многоквартирных жилых домах породило проблему ветшания общего частного имущества. В связи с этим необходимо предусмотреть систему мер по развитию менталитета собственника, в том числе с целью организации финансирования капитального ремонта жилья собственниками квартир. Следует иметь в виду, что
полученное в процессе приватизации жилье обладает существенно разными потребительскими качествами, при этом затраты на капитальный ремонт возникают в первую очередь у лиц, получивших жилье с высоким уровнем износа. Государство в процессе приватизации жилья равных условий для граждан не создало, что сегодня дает возможность собственникам ветхого жилья и жилья с низкими потребительскими качествами требовать государственного финансирования его ремонта.
Для создания системы мер по развитию менталитета собственника необходимо не только совершенствование законодательства в различных отраслях права, но и формирование системы направленных действий власти по устранению иждивенческого поведения граждан. Эти мероприятия должны иметь долгосрочных характер и не могут быть обеспечены единомоментным изменением законодательства, в том числе в связи с недостаточностью финансовых ресурсов государства на проведение таких мероприятий. Вот почему даже в условиях несовершенного законодательства и при необходимости решения ряда социальных проблем надо формировать систему мер по укреплению положения собственника и развитию системы частных собственников.
В частном случае, применительно к собственности на жилые помещения, предлагается на перспективу следующая система стимулирующих мер.
Во-первых, положение собственника приватизированного жилья должно отличаться от положения нанимателя с точки зрения расходов на содержание жилья. Наниматель должен платить за содержание жилья существенно больше, как минимум в плату за наём должны закладываться расходы на будущий капитальный ремонт, которые перечисляются собственнику помещения и аккумулируются на специальных счетах. Целесообразно для этих целей создать муниципальный фонд развития жилищного фонда, в который до решения вопроса о плате за наём также будут перечисляться средства от иных источников, направляемые на капитальный ремонт. Нанимателю должно быть выгодным привати-
зировать жилые помещения и невыгодно от приватизации отказываться.
Во-вторых, государство должно софи-нансировать капитальный ремонт ветхого жилья за счет средств бюджета. Вопрос, какого бюджета, - вопрос политики. Эти средства также аккумулируются на специальных счетах. По-видимому, они должны аккумулироваться на счетах фондов развития ЖКХ субъектов Российской Федера-ции1. Объем финансирования определяется с учетом потребительской стоимости переданного в процессе приватизации жилья. Средства бюджета на финансирование капитального ремонта выделяются только при условии, что сами собственники направляют определенные средства. Величина соотношения между собственными и государственными средствами зависит от степени ветхости жилья при приватизации. При этом собственникам жилья с определенной степенью износа должно быть гарантировано софинансирование государства (в лице органов местного самоуправления) в заранее установленном объеме. То есть собственник жилого помещения должен точно знать, будет ли государство участвовать в финансировании капитального ремонта здания и в каком объеме, а также когда такой ремонт будет проведен исходя из технических характеристик здания.
В-третьих, для средств, направляемых на капитальный ремонт, должны предусматриваться льготные налоговые режимы. Такие же льготы необходимо предусмотреть и в случае реконструкции. Объем налоговых платежей не должен возрастать при проведении реконструкции и капитального ремонта. Средства, направляемые гражданами на реконструкцию и капитальный ремонт, должны выводиться из базы, облагаемой подоходным налогом.
В-четвертых, следует запретить принудительное изъятие ветхого жилья. Приобретение таких жилых домов в собственность иных лиц, в том числе для нового строи-
тельства, должно осуществляться посредством его покупки заинтересованными лицами. Такое изъятие возможно только как санкция в случае уклонения сособствен-ников от обязанности по осуществлению его ремонта при невозможности эксплуатации вследствие возникновения угрозы для жизни при проживании граждан и только в отношении лиц, уклоняющихся от реконструкции или капитального ремонта. Реконструкция или новое строительство такого жилья должно осуществляться исключительно по соглашению между со-собственниками, что приведет не только к выравниванию положения собственника и нанимателя, но и к приоритетной защите интересов собственников помещений. Фактически речь идет о необходимости гарантировать собственнику ветхого жилья не столько убытки в размере остаточной его стоимости, стремящейся к нулю, сколько реконструированное или капитально отремонтированное жилье, стоимость которого возрастет за счет государственных вложений в капитальный ремонт или частных вложений в реконструкцию.
Возможны и другие стимулы.
В результате мы получаем три источника для финансирования капитального ремонта или реконструкции: местный бюджет (в части неприватизированного жилья), государственные средства и средства граждан, аккумулируемые для ремонта или реконструкции.
Очевидно, что реализация предложенных мероприятий в полном объеме требует существенного изменения федерального законодательства и даже при условии принятия решения на политическом уровне потребует много времени. В связи с этим на первом этапе реализация мероприятий по укреплению положения собственника жилого помещения должна осуществляться в рамках имеющихся законодательных ограничений. Ключевым фактором в этом процессе является стимулирование граж-
1 Эти средства могут отражаться с привязкой к конкретному дому или без такой привязки. Было бы целесообразным определить сразу весь объем подлежащих финансированию домов, объем требующихся средств и обеспечивать его наполнение. Тогда эти средства становятся именными, их расходование возможно только для капитального ремонта конкретного здания.
дан к предоставлению средств на капитальный ремонт или реконструкцию жилых зданий.
Модель накопления средств собственниками жилых помещений
Сегодня финансирование капитального ремонта ветхих зданий осуществляется за счет средств федерального бюджета, распределяемых через специальных фонд - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства2 (далее - Фонд). Средства эти, однако, не являются закрепленными за определенными нуждающимися в ремонте домами. Решения о финансировании конкретного здания принимаются по мере готовности и при наличии средств. То есть собственникам ветхого здания получение этих средств не гарантировано. Кроме того, государство финансирование этих работ осуществляет только до определенной даты. В дальнейшем такое финансирование прекращается.
Понимая необходимость накопления средств на капитальный ремонт жилья, Фондом подготовлен законопроект, предусматривающий введение для всех собственников квартир специальной платы на капитальный ремонт3. Собираемые таким образом средства предполагается направлять на финансирование капитального ремонта тех домов, которые в этом нуждаются в первую очередь. Необходимо отметить, что такая плата имеет больше признаков налога в силу обязательности ее взимания, а не средств, добровольно перечисляемых собственником на будущий капитальный ремонт. А сами отношения, связанные с использованием такой платы, приобретают не частный, а публичный характер, что не соответствует частной природе права собственности на жилое помещение. Необходимо признать, что для регулирования
отношений собственности на жилые помещения такая модель непригодна.
Следует исходить из того, что средства на капитальный ремонт собственник формирует добровольно и остается их собственником до фактического расходования на реконструкцию здания или его капитальный ремонт со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе свободой распоряжения.
Как уже отмечено, необходимо стимулировать граждан - собственников жилых помещений к финансированию расходов на капитальный ремонт или реконструкцию, а не пытаться возложить на них дополнительные расходы. Требуемые средства могут либо накапливаться гражданами, либо привлекаться как заемные средства. Теоретически заемные средства могут привлекаться также лицом, осуществляющим работы по капитальному ремонту (подрядчиком, управляющей компанией), при условии взятия собственниками помещений на себя обязательств по погашению задолженности в размере стоимости произведенных улучшений. В обоих случаях гарантией возврата этих средств будет ипотека жилого помещения.
В силу значительной инфляции в Российской Федерации и высокой стоимости кредитных ресурсов получение значительного кредита на капитальный ремонт создает для собственников серьезные риски, в первую очередь риск утраты помещения. До стабилизации экономических отношений вряд ли этот путь может рассматриваться как массовый. В любом случае для малообеспеченных категорий граждан он представляется неприемлемым. Следовательно, необходимо обеспечить условия для накопления необходимых средств собственниками помещений.
Представляется достаточно очевидным, что граждане будут накапливать средства на капитальный ремонт только в том слу-
2 Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства создан в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства».
3 Проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» размещен на сайте Фонда fondgkh.ru
чае, если им будет гарантировано сохранение накапливаемых средств в их собственности. Любая принудительная или квазидобровольная передача средств будет рассматриваться как форма нового налога с соответствующими последствиями. Необходимо также иметь в виду, что средства, накапливаемые гражданами на капитальный ремонт, являются весьма существенными и сравнимы с платой за текущее обслуживание жилого помещения. Введение обязательности такой платы приведет к социальной напряженности в обществе, в том числе и в связи с тем, что сегодня квартирная плата итак достаточно высока и имеет тенденцию к дальнейшему росту. Сейчас определенная часть граждан в силу незначительных общих доходов вообще не имеет возможности уплачивать повышенную квартирную плату или квазиналог на капитальный ремонт, тем более осуществлять это регулярно.
Следует учитывать, что такие вложения являются долгосрочными и средний период времени до капитального ремонта составляет около 10 лет. Необходимость в формирование таких средств не возникает у собственников жилых помещений в новых домах в первые несколько лет их эксплуатации, а участие граждан в накоплении таких средств в силу добровольности будет дифференцированным. Из этого следует, что гражданам должно быть выгодно накапливать денежные средства таким образом и с целью защиты их от инфляции, и в связи с возможностью получения налоговых льгот, и в связи с достаточно высокими гарантиями сохранности.
Необходимо также обеспечить целевой характер использования этих средств. Поскольку прямо запретить собственникам распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе денежными средствами, невозможно, следует предусмотреть механизмы, которые делали бы изъятие этих средств и их расходование на иные, не связанные с капитальным ремонтом нужды, крайне невыгодными для собственника.
В связи с этим предлагается осуществлять накопление этих средств в паевых инвестиционных фондах (далее - ПИФ). Необ-
ходимо стремиться к тому, чтобы это были специальные ПИФы, создаваемые с целью накопления и управления именно такими денежными средствами. Это позволит прямо предусмотреть специальные механизмы контроля за деятельностью управляющей компании ПИФа со стороны органов местного самоуправления и со стороны собственников жилых помещений через создаваемые ими товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) и их ассоциации. По-видимому, наиболее подходящей моделью для этого случая следует признать модель интервального ПИФа. В перспективе целесообразно принятие специального законодательства, регулирующего деятельность ПИФов именно для этой категории пайщиков, имея в виду особый, достаточно длительный порядок первоначальной оплаты паев пайщиками ПИФа и дифференцированные размеры паев в зависимости от характеристик конкретного жилого дома.
Вопросы контроля за деятельности таких ПИФов также требуют специального регулирования. Следует учитывать, что для каждого жилого дома определяется свой планируемый срок капитального ремонта, соответственно и свой период накопления, и своя величина требующихся на капитальный ремонт средств исходя из технических характеристик здания, и своя доля для каждого собственника помещений, определяемая как доля в праве на общее имущество. При наличии государственного финансирования общий объем накапливаемых средств будет уменьшаться на величину выделяемых государственных средств.
Источниками средств, накапливаемых в ПИФах на капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного жилого дома, являются средства граждан, а также доходы от использования общего имущества. Как уже отмечалось, на капитальный ремонт должны направляться и государственные средства в определенных размерах. Возможность их размещения в ПИФах требует самостоятельной оценки, однако целесообразность такого размещения не вызывает сомнений.
В отличие от личных средств собственников помещений, которые каждый соб-
ственник вносит по возможности, что предполагает наличие определенной категории собственников, которые не имеют возможности или желания вносить эти средства, доходы от использования общего имущества должны распределяться между всеми сособственниками общего имущества пропорционально доле в праве на общее имущество. Это предполагает как минимум наличие решения общего собрания собственников помещений, которое уполномочило бы созданное ими товарищество собственников жилья или иное лицо на осуществление внесения этих средств для формирования паев собственников помещений. Факт, что средства в этом случае будут накапливаться всеми собственниками помещений, делает такую форму накопления средств одной из ключевых, поскольку каждый собственник помещений будет иметь средства на финансирование капитального ремонта.
К общему имуществу собственников помещений относятся в том числе земельный участок, подвальные и чердачные помещения, крыша, стены здания. Все эти элементы общего имущества могут представлять интерес с точки зрения их использования иными лицами с целью извлечения полезных свойств, что будет обеспечивать доход для собственников помещений. Например, земельный участок может использоваться для стоянки автотранспорта, осуществления торговли без создания объектов капитального строительства, стены и крыша -для размещения рекламы, объектов связи, чердаки и подвалы - для размещения в них объектов коммерческого использования. Необходимо также отметить, что отдельные помещения, относимые к общему имуществу внутри здания, также могут быть объектами коммерческого использования, в том числе аренды.
Средства, вносимые собственниками помещений самостоятельно, формируют их пай. Средства, поступающие от использования общего имущества, могут поступать на счета товариществ собственников жилья или сразу распределяться по паям собственников помещений. В последнем случае возникает обязанность собствен-
ников по уплате подоходного налога и предоставления налоговой декларации. Необходимость гражданам осуществлять самостоятельно налоговую отчетность в части поступивших таким образом денежных средств на их паи создает существенную проблему. При этом собственно с уплатой налога никаких проблем не возникает, поскольку от лица плательщика его может направить в бюджет кто угодно, любое уполномоченное собственником лицо (то же, которое уполномочено собственниками на распоряжение общим имуществом). Кроме того, закрепление этих средств за юридическим лицом - ТСЖ препятствует изъятию этих средств гражданином - собственником помещения для последующего использования в иных целях пока соответствующее решение не будет принято ТСЖ.
Таким образом, более удобной представляется модель формирования паев в части доходов от использования общего имущества, собственником которых будет ТСЖ. Распределением доходов по персональным счетам собственников помещений ТСЖ будет заниматься самостоятельно и вести необходимую для этого, доступную собственникам помещений отчетность. При этом в общем случае также возникает необходимость уплаты налога в связи с полученными ТСЖ доходами. Перечисление таких средств ТСЖ в дальнейшем на капитальный ремонт также будет существенно проще в связи с целевым характером этих средств и иммунитетом на их расходование на иные цели. Какая из моделей будет применена, должно решаться в каждом конкретном случае, исходя из удобства использования этих средств и минимизации транзакционных потерь, в том числе налоговых.
Также следует иметь в виду, что образование ТСЖ как юридического лица и наделение его имуществом влечет возникновение некоторых рисков для собственников помещений, в том числе риска ненадлежащего использования поступающих денежных средств и их утраты. Снижение этих рисков возможно путем внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части установления дополнительной регламентации распоряжения такими средствами ТСЖ.
Необходимо также осознавать, что доходы от использования общего имущества могут, и в ряде случаев должны, использоваться на финансирование текущих расходов на содержание многоквартирного жилого дома. Учитывая, что текущей эксплуатацией многоквартирного жилого дома занимаются управляющие компании этих домов, возникает задача оптимального деления этих доходов на текущие, поступающие управляющим компаниям, и перспективные, направляемые на увеличение паев. При этом управляющие компании в общем случае заинтересованы и в накоплении средств на капитальный ремонт, поскольку именно на них, как правило, возлагается обязанность его осуществить и изыскать для этого необходимые средства, при том что в дальнейшем не всегда удается взыскать эти средства с собственников помещений в силу отсутствия у последних ликвидного имущества.
По окончании периода накопления и при возникновении расходов на капитальный ремонт или реконструкцию средства, накопленные гражданами, направляются по назначению лицу, осуществляющему капитальный ремонт. В связи с тем, что распоряжение должно быть осуществлено всеми собственниками помещений, целесообразно предусмотреть наделение этой компетенцией товарищества собственников жилья или иное лицо, уполномоченное собственниками помещений. Туда же направляются и средства, накопленные ТСЖ как юридическим лицом.
В период накопления нельзя исключить распоряжение собственниками накапливаемыми средствами или своим помещением. В первом случае - регулирование средств ПИФами (правилами ПИФа могут быть предусмотрены значительные санкции за изъятие средств до наступления определенной даты или обстоятельств) -такое распоряжение следует сделать достаточно невыгодным для собственника пая. Здесь тем не менее нельзя переусердствовать, поскольку у собственников помещений должно быть сохранено отношение к этим деньгам как к своим долгосрочным инвестициям, которые при определенных
условиях могут быть направлены ими и на другие цели. Во втором случае необходимо формировать практику отчуждения жилого помещения вместе с накапливаемым на его капитальный ремонт паем. В любом случае лицо, приобретающее в собственность жилое помещение, должно понимать, что если оно приобретает его без пая, то на него ложатся обязанности по финансированию капитального ремонта здания, и именно этим объясняется уменьшение цены помещения при его износе, и располагать исчерпывающей информацией о плановых сроках такого ремонта, его планируемой стоимости в части расходов каждого собственника помещения.
Муниципальная поддержка
Местное самоуправление в наибольшей степени заинтересовано в реализации проектов, направленных на осуществление финансирования капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, поскольку в противном случае именно на него ложатся основные риски, часто в том числе непосредственные расходы, связанные с организацией переселения граждан и предоставлением им жилья. Муниципальная поддержка проекта по накоплению средств собственников жилых помещений может иметь формальный и неформальный характер.
Неформальная поддержка обусловлена необходимостью проведения агитационнорекламных мероприятий. Граждане инертны, пассивны, негативно воспринимают необходимость осуществления расходов, в том числе необходимых. Задача формирования мотивации к накоплению средств на капитальный ремонт может быть обеспечена почти исключительно средствами местного самоуправления. Необходимо также осознавать, что муниципальные организации, часто выполняющие функции управляющих компаний по управлению жилыми домами, а также оказывающие услуги собственникам жилых помещений в коммунальной сфере, объективно заинтересованы в повышении стоимости их услуг и направлении все большей части расходов
граждан на финансирование их деятельности. В силу монопольного характера их деятельности не работает конкурентный фактор, который приводил бы к формированию рыночной цены этих услуг. В связи с этим местные власти должны обеспечить разумную ценовую политику на рынке таких услуг и формирование конкурентной среды в сфере управления многоквартирными жилыми домами, поскольку в противном случае у граждан просто не останется средств для осуществления капитального ремонта, а управляющие компании не смогут обеспечить надлежащую эксплуатацию здания, что ускорит необходимость капитального ремонта.
Рекламно-агитационная кампания является частью организации работы по управлению многоквартирными жилыми домами и неотделима от нее. Разрешение вопроса об управляющей компании по управлению многоквартирным жилым домом - это часть организации управления многоквартирным жилым домом, которая включает образование ТСЖ или назначение собственниками уполномоченного лица, принятие решений по определению порядка пользования земельным участком и иными частями общего имущества и т. д.
В системе этих отношений до собственников важно донести следующее:
• необходимость и возможность накопления средств;
• то, что эти средства являются их собственностью до момента расходования на капитальный ремонт;
• возможность контроля за деятельностью управляющей компании ПИФа;
• формы муниципальной и государственной поддержки проекта;
• то, что граждане обязаны осуществить финансирование капитального ремонта;
• процедуры принудительного изъятия денежных средств у граждан в случае осуществления такого ремонта, в том числе посредством обращения взыскания на имущество должника.
К формальным мероприятиям можно отнести следующие.
Органы местного самоуправления долж-
ны обеспечить формирование первоначального капитала ПИФа. Минимальный размер капитала определяется законодательством. Для обеспечения минимальной эффективности деятельности ПИФа необходимо предусмотреть первоначальный капитал в размере не менее 10 миллионов рублей. В этом объеме паи могут быть приобретены созданными муниципальными образованиями фондами или коммерческими организациями, в принципе любыми частными организациями или гражданами. Необходимо иметь в виду, что на управление денежными средствами, внесенными государственными и муниципальными учреждениями и фондами, распространяются специальные ограничения, которые не предусмотрены при приобретении паев коммерческими организациями и гражданами. Отсутствие ограничений повышает доходность вложений, но потенциально приводит к дополнительным рискам. В принципе ограничения на вложения денежных средств могут быть определены на стадии создания ПИФа с учетом специфики аккумулируемых им денежных средств. В дальнейшем, по мере накопления средств в ПИФе, паи, принадлежащие первоначальному инвестору, могут быть им проданы собственникам помещений.
Необходимо обеспечить формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом. В дальнейшем следует обеспечить отражение сведений о земельном участке и об общем имуществе в едином государственном реестре прав. Предоставление земельного участка в собственность - не только требование законодательства, но и возможность получения основного актива, который как общее имущество может быть использован для получения доходов. Использование этого актива часто ограничено в силу отсутствия государственной регистрации. Органы местного самоуправления могут не только оказать поддержку в процессе государственной регистрации общего имущества, но и осуществить его сами как сособственники общего имущества при наличии отдельных помещений в муниципальной собственности.
Следует обеспечить принятие системы правил, в основном в рамках градостроительных процедур, направленных на обеспечение возможностей использования в коммерческих целях общего имущества, в первую очередь земельного участка. Наличие земельного участка в собственности, даже удобно расположенного, само по себе еще не гарантирует его выгодного использования с привлечением третьих лиц путем предоставления его частей в аренду, если действующими правилами такое использование ограничивается или запрещается.
Необходимо максимально либерализовать использование помещений для предпринимательских целей как для повышения доходов населения, так и для обеспечения возможности перераспределения части расходов на содержание общего имущества.
Требуется обеспечить проведение общего собрания собственников помещений и формирование ТСЖ или назначение лица, уполномоченного от лица собственников помещений осуществлять подписание договоров, перечисление средств для формирования паев ПИФа и т. д. Как было уже отмечено, граждане, как правило, пассивны, инертны и не осознают необходимость принятия решений об управлении общим имуществом многоквартирного жилого дома. Кроме того, существует объективнообоснованное недоверие участников к создаваемым ими корпоративным структурам в связи с многочисленными случаями нарушения менеджментом этих структур прав участников, в том числе в связи с несовершенством законодательства и правоприменительной практики.
В целом создание ТСЖ порождает дополнительные риски для собственников помещений и не всегда целесообразно, особенно в небольших домах с небольшим количеством квартир. Однако определение уполномоченного на заключение сделок от имени собственников помещений лица необходимо практически всегда.
В случае принятия решения о создании ТСЖ представляется целесообразным разработка примерного устава, который отрегулировал бы отдельные вопросы
распоряжения общим имуществом и вырученными от его использования денежными средствами. Можно ставить вопрос и о наделении, по решению собственников помещений, отдельными элементами этих полномочий управляющих компаний по управлению многоквартирными жилыми домами, однако в силу антагонистичности интересов эти полномочия управляющей компании должны быть исчерпывающим образом прописаны.
Необходимо организовать оценку степени износа многоквартирных жилых домов и определение стоимостных и временных показателей для осуществления капитального ремонта. Такая работа должна быть проведена в отношении всех многоквартирных жилых домов. На этом этапе показатели могут быть сформированы на основе данных о сроках строительства и его стоимости, но в отношении зданий с высоким износом получение сведений о сроках капитального ремонта и его стоимости может потребовать и проведения экспертных мероприятий. В общем случае не ясно, за счет каких источников должна осуществляться эта работа. Если муниципальное образование является собственником отдельных помещений в здании, которые не были приватизированы, то как собственник оно вправе нести и расходы по определению величины износа и стоимости помещения. Но в случае полностью приватизированных зданий вопрос об источниках требует отдельного решения.
Важно определить условия распределения средств от использования общего имущества между управляющими компаниями и ПИФами. Этот вопрос необходимо решать наряду с вопросом о создании ТСЖ и управлении общим имуществом. В каждом конкретном случае отдельные полномочия и доходы от использования общего имущества могут перераспределяться. Надо иметь в виду, что для управляющей компании как для коммерческой организации получение прибыли - основная цель деятельности, в то время как для ТСЖ основная цель - обеспечение наилучших условий для проживания собственников помещений. Соответственно, коммерческая организация найдет
лучший способ использования общего имущества, однако процесс, в первую очередь распределения полученных доходов, должен быть поставлен под жесткий контроль собственников.
Необходимо разработать систему мероприятий, обеспечивающих снижение расходов на коммунальные услуги.
Целесообразно предусмотреть систему льгот по налогообложению как для граждан, так и для товариществ собственников жилья в части средств, направляемых на капитальный ремонт. Такие льготы могут быть предусмотрены как в части доходов, направляемых в муниципальный бюджет, так и в части доходов бюджета субъекта Российской Федерации и федерального бюджета. В том числе и в связи с этим программы накопления средств на капитальный ремонт требуют согласования с субъектом Российской Федерации и его активной поддержки.
Необходимо предусмотреть финансирование расходов на капитальный ремонт в части жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального
образования. Муниципальное образование как собственник помещений несет соответствующие обязанности, в том числе обязанность по своевременному проведению капитального ремонта. Отсутствие необходимых средств на капитальный ремонт у местного самоуправления как собственника создаст дополнительные риски удорожания этого ремонта, увеличения его сроков, возникновения в связи с этим дополнительных затрат собственников помещений, а также риск расходования накопленных денежных средств на иные цели.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства : Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ.
2. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации : проект федерального закона. и^: fondgkh.ru
3. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.
* * *
Продолжение. Начало на с. 16
ственности, следовательно, заключенный договор не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
II. Подтверждение ранее возникшего права собственности на созданные объекты недвижимости возможно по решению суда (ООО «<Агротехсервис», администрация Ступинского муниципального района Московской области. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.06.2012 № ВАС-5698/12 по делу № А41-9398/11).
Общество с ограниченной ответственностью «Агротехсервис» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Ступинского муниципального района Московской области о признании права собственности на самовольные постройки.
Суд пришел к выводу о том, что иск направлен на подтверждение ранее возникшего у общества права собственности на созданные объекты недвижимости с целью их последующей государственной регистрации, в которой в любом случае будет отказано в административном порядке, следовательно, у общества имеются препятствия в легитимации своего права, преодолимые лишь судебным решением.
Спор возник в связи со следующими причинами. Общество создано путем реорганизации в форме преобразования из закрытого акционерного общества «Агротехсервис», которое, в свою очередь, является правопреемником акционерного общества открытого типа «Агротехсервис». Спорные строения были возведены на указанном земельном участке в 1992-1993 годах хозяйственным способом, с проведением проектных работ и выполнением части исходно-разрешительной документации, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Общество обращалось в различные органы, но не нашло поддержки. Ссылаясь на невозможность получения указанного документа и, следовательно, оформления права собственности на спорные объекты недвижимости в административном порядке, общество обратилось в арбитражный суд.
Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу
Продолжение на с. 38
