CC BY
66
CONTROLLING UTILITY IN HOUSING
Shevchenko Milana Viktorovna, PhD of Economics, Associate Professor,
Rostov State University of Means of Communication, Rostov-on-Don E-mail: milana@msx.ru
Frolov Dmitry Viktorovich, PhD of Economics, Chief Specialist,
Department of Management of the Food Markets and Services, Administration, Sochi E-mail: dima@msx.ru
In the article the problem of owners and management companies housing problems associated with fraud rates, abuse of power consumed by residents to incorporate energy resources and water. Show alternative ways of solving the problems of named.
Keywords: controlling; rules tariff calculation and payment for utilities; homeowners; the management company.
КОНТРОЛЛИНГ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УДК 330.3
УСЛУГ В ЖКХ
В статье показаны проблемы собственников жилья и проблемы управляющих компаний ЖКХ, связанные с фальсификацией тарифов, превышением полномочий по учёту потребляемых жильцами топливно-энергетических ресурсов и воды. Показаны альтернативные пути решения поименованных проблем.
Ключевые слова: контроллинг; правила расчёта тарифов; оплата за коммунальные услуги; собственники жилья; управляющая компания.
Управляющая компания ЖКХ - специально создающаяся организационная структура, осуществляющая доверительное управление от имени собственников жилья. Понятие "компания" как любое хозяйственное товарищество и общество появилось в России и закрепилось Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 22 июня 1927 года "О введении в действие положения о фирме". Основные цели УКЖКХ: повышение эффективности, устойчивости и надёжности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения; улучшение качества жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат. Для достижения этих целей необходимо обеспечить: финансовое оздоровление жилищнокоммунальных объектов, но это не относится к оплате услуг с участием Управляющих компаний; условия для снижения затрат не только при производстве, но и при предоставлении населению типичных жилищно-коммунальных услуг: отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение. Последнее имеет непосредственное отношение к взаимоотношениям собственников жилья и УК.
В РФ в 1990-е годы приватизация предприятий бытового обслуживания была решена, поэтому коммунальные услуги для конкретного потребителя коммерческие и безальтернативные. Рынки услуг жилищного хозяйства отличаются высокой степенью монопсонии, отсутствием конкуренции. При таком положении затрудняется определение цены ресурса, тарифов. В каждом отдельно взятом доме имеются: приватизированные помещения, находящиеся в частной собственности, обслуживание и санитарная очистка которых осуществляется лично, за свой счёт или работниками наёмных организаций, но за свой счёт; неприватизированные квартиры, принадлежащие иному собственнику, например, муниципалитету, субъекту РФ, государству, частной компании ит.д., обслуживание и санитарная очистка которых осуществляется либо за свой счёт, либо за счёт собственника жилья; частично приватизированные коммуналки; помещения торгового или промышленного назначения, проданные посторонним юридическим лицам.
© Шевченко М.В., 2012 © Фролов Д.В., 2012
*npt«rife Гу.
~ГР
■
89
ШЕВЧЕНКО Милана Викторовна,
кандидат
экономических наук,
доцент, кафедра
Логистики
и управления
транспортными
системами,
Ростовский
государственный
университет путей
сообщения,
Ростов-на-Дону
milana@msx.ru
ФРОЛОВ Дмитрий Викторович,
кандидат
экономических наук, главный специалист отдела Управления продовольственными рынками и услугами, Администрация, Сочи dima@msx.ru
г
г
0
І'-.П
I-
0
X
IP—
0 X
1
о
о
о
г
□
г
X
9-
90
Список федеральных стандартов платы за жилищно-коммунальные услуги включает: федеральный стандарт социальной нормы площади жилья; федеральный стандарт уровня платежей граждан, который определяется в процентах от стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и ремонт жилья, включая капитальный, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение) в среднем по всем видам этих услуг; федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе рассчитывается исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг; федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемыхжилищно-коммунальных услуг на 1м2 общей площади жилья в месяц.
В России создалась ситуация, когда рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги по сравнению стемпами инфляции и темпами роста доходов граждан стал преимущественно опережающим. Собственники жилья добровольно приняли на себя сервитут управляющих компаний, позволили ограничить себя в праве собственника, потеряли "суверенитет" во внешних отношениях и во внутренних делах. Поэтому сложившийся подход к передаче функций управления главным личным имуществом человека в руки управляющих компаний, можно считать фактором, усугубляющим проблему бедности. Чем больше дотаций, льгот и преференций государство предоставляет населению, тем агрессивнее становятся поставщики энергии, воды, тепла в отношении количества, качества и цен.
Законодательство Российской Федерации ставит перед Управляющими компаниями ЖКХ триединую задачу: 1) безусловно наполнять доходную часть государственного бюджета; 2) всемерно содействовать сохранению жилищного фонда россиян; 3) обеспечивать своевременную оплату коммунальных услуг. Для выполнения указанной задачи необходимо определить слабые звенья в управлении имуществом, находящимся в частной собственности, выработать правила взаимодействия, найти ту точку равновесия треугольника, которая позволит работать без ущерба для интересов государства, собственников жилья и ООО "Управляющих компаний" как коммерческих структур. Легко доказать, что в настоящее время собственникужилья достаётся одна третья часть полезности потребляемого коммунального ресурса (33,3%), а Управляющей компании - две третьих (66,6%), из которых лишь 26,64% отправляются государству. Получается, что триединая задача не решается ни в одном направлении: в доходную часть государственного бюджета деньги от УК не поступают, хотя у насе-
ления собираются с излишком; содействие сохранению жилищного фонда россиян не обеспечивается, поскольку деньги на техническое обслуживание и ремонт при замене одной Управляющей компании на другую не передаются; своевременная оплата за коммунальные услуги осуществляется на счёт Управляющих компаний, но поставщикам воды, электроэнергии, газа, тепла деньги не поступают. Выбирая Управляющую компанию, собственники жилья не могут узнать её прошлое, поскольку даже в Департаменте ЖКХ директоров УК никто не видел, так как их деятельность не пересекается. Чтобы призвать недобросовестные УК к ответственности, работники Департамента направляют соответствующие письма в прокуратуру, в результате чего, директора меняются один за другим, собранные деньги за коммунальные услуги поставщикам ресурсов не перечисляются, а спустя год Управляющие компании объявляют себя банкротами. Имеют место случаи, когда жильцы ничего не должны Управляющей компании, но она в числе задолжников.
Покажем на конкретном примере, насколько оплата за коммунальные услуги Управляющими компаниями антагонистически упрощена. Из 216 квартир дома собственники 43-х из них не осуществляют оплату за коммунальные услуги (но потребляют), например, в течение месяца. В следующем месяце их расходы распределяются междутеми собственниками жилья, которые своевременно вносят оплату, умножая использованные ими ресурсы на коэффициент рассогласованности общедомового и индивидуального потребления ресурса (по показаниям счётчиков). Оплата за коммунальные услуги от имени дома осуществляется в полном объёме, задолжники продолжают не платить, и так продолжается из месяца в месяц. С неплательщиками воспитательная работа никем не ведётся, предоставление коммунальных ресурсов продолжается, счётчики не устанавливаются, поскольку они Управляющим компаниям не выгодны. Кроме того, собственники жилья не уверены, что расчёты, например, с ОАО "ПО Водоканал", управляющей компанией осуществлены от их имени своевременно и полностью. Ложные исходные данные приводят к ложному планированию.
Аналогичная ситуация с потреблением энергоресурса. По итогам 9 месяцев филиал ОАО "ОО ЕЭС" "Региональное диспетчерское управление энергосистемы Ростовской области и республики Калмыкия" сообщило, что потребление электроэнергии в энергосистеме области в 2012 году на 3,5% больше объёма потребления за аналогичный период 2011 года, а производство при этом сократилось на 5,4%.
По каждой услуге, предоставляемой Управляющей компанией жильцам, должна быть рассчитана себестоимость, причём таким образом,
чтобы постоянные расходы и переменные затраты выражались в конкретных цифрах постатейно, раздельно. Постоянные расходы будут списываться на себестоимость лишь в конце календарного года, а по переменным затратам легко принимать управляющие воздействия по каждой заявленной услуге. Но не все постоянные и переменные расходы выражены явно. Рассмотрим несколько примеров. Городские сети водоснабжения и водоотведения принадлежат муниципалитету, а ОАО "ПО Водоканал" лишь арендует их. Размер арендной платы установлен в соответствии с отчётами независимых оценщиков, аккредитованных именно при администрации города. Размер арендной платы увеличивается из-за ввода новых объектов и реконструкции ветхих.
Реконструкция городских сетей финансируется из трёх источников: 1) производственной программы ОАО "ПО Водоканал" и инновационных энергосберегающих мероприятий; 2) городской программы социально-экономического развития, поскольку около 20% города ещё не канализовано; 3) при строительстве новых объектов застройщики обязаны выполнять подключение к городской сети за свой счёт, а не врезаться нелегально.
Рассмотрим ошибки управленческого характера, влияющие на тарифы, на примере водоснабжения и водоотведения. В Департаменте ЖКХ и в ОАО "Водоканал" отсутствуют: документ "График планово-предупредительных работ по осмотру, правке, среднему и капитальному ремонту городских сетей водоснабжения и водоотведения, насосных станций на водозаборе и на сетях города"; 2) прогноза точек всплеска в городской сети; 3) мониторинг состояний гидравлических режимов. Имеются и другие ошибочные алгоритмы управления, оказывающие влияние на тарифы. Рассмотрим подробно один из таких. ОАО "ПО Водоканал" берёт в аренду городскую сеть в ветхом состоянии, устраняет текущие аварии, восстанавливает трубопроводы, продолжая арендовать при этом сеть, причём и не за свой счёт и не за счёт города, а, увеличивая тарифы, взимает за это плату с собственников жилья посредством Управляющих компаний. Население города конфликтует с Управляющими компаниями из-за повышения тарифов, а на самом деле, имеются и скрытые причины в управлении взаимоотношениями между Департаментом ЖКХ, ОАО "ПО Водоканал", УК и собственниками жилья. Аналогичные взаимоотношения по энергоснабжению, газоснабжению и отоплению.
Отсутствует "График оптимального давления в трубопроводах и управления гидравликой" в критический период и часы пик. В тарифы заложены эксплуатационные затраты, а из-за частых аварий, из-за которых ограничивается дорожное движение и создаются пробки, ремонтные работы выполняются в ночное вре-
мя, в праздники и воскресные, выходные дни (двойная зарплата). Это оказывает влияние на тарифы ещё и потому, что из-за отсутствия парковок даже в ночное время машины стоят на люках. Отсутствует согласованный с полицией регламент эвакуации автомобилей в ситуациях прорыва сети водоснабжения и водоотведения. У Водоканала отсутствует договор с Департаментом автодорог. Если начинается реконструкция дороги, то по уведомлению, Водоканал мог бы накануне реконструировать сеть на этом участке, что позволило бы снизить тарифы. Департамент водоснабжения и водоотведения при этом должен бы финансировать мероприятие. Не только в Департаменте дорог, но и Водоканале, должна висеть доступная многолетняя оперативно корректируемая с помощью ПЭВМ карта ремонта городских сетей водоснабжения, водоотведения и автодорог. Этим контролировались бы продолжительность срока эксплуатации и качество уже функционирующих объектов, регистрировались новые участки, обнаруживались несанкционированные врезки ливневой канализации в городские канализационные сети, выявлялись зоны аварийности и точечные всплески. Необходимо вести учёт амортизационного износа и технического износа раздельно. Это даст возможность вычислять срок безаварийности и ветхости заранее, предупреждать сбои в сети, препятствовать росту тарифов.
Профилактические мероприятия сети водоснабжения и водоотведения в настоящее время проводятся на поверхности, поэтому затратные. При установке новых филиалов сети, ответвлений, участков следует предусмотреть такие каналы, коллекторы, которые позволят ремонтировать под землёй. Это дорого, но со временем окупится, позволит снизить тарифы. Почему-то собственностью города становятся новые водопроводы и водоотводы в том случае, когда ОАО "ПО Водоканал" участвует в Комплексной программе. При этом включают в тариф аренду только что построенной, в том числе с участием ОАО "ПО Водоканал", ветки городской сети водопровода и водоотвода. В тариф включается и стоимость аренды сети, и затраты на построение, а индивидуальная спонсорская помощь не учитывается.
Следует для каждого города составить сетевой план-график себестоимости водоснабжения и водоотведения,тариф рассчитывать индивидуально для каждого участка сетевого графика, потому что на каждом участке себестоимость зависит от протяжённости и нагружен-ности сети, рельефа города, расположения водозабора.
В мире используется множество различных систем контроллинга управленческих решений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Широко распространен контроллинг, разработанный в Германии. Он применяется для расчёта убыт-
ГЧ
О
ГЧ
0
сС
гл
■ QII
■
91
г
г
0
І'-.П
I-
0
X
IP—
0 X
1
о
о
о
г
□
г
X
9-
92
ков и прибыли по переменным затратам, позволяет выявлять слабые звенья в управлении, а также фальсифицированные и мошеннические действия управляющих компаний жилищно-коммунальной системы.
С точки зрения контроллинга рассмотрим льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг. Льготу получает действительно каждый, заслуживающий её, но абсолютно независимо оттого производит ли он оплатуза жильё или нет. Некоторые изжильцов-льготников являются многолетними задолжниками за коммунальные услуги и их долг по воде (холодной и горячей), электроэнергии, уборке территории и вывозу мусора оплачивают жильцы того дома, где эти льготники проживают. Контроллинг требует предоставлять льготы по результатам действий, а не авансом на неограниченный срок. Если оплата за индивидуально полученные услуги на указанные счёта не поступила своевременно, то льготу не начислять. Иначе это не льгота, а, с одной стороны, подарок неплательщику, а с другой - узаконенное расточительство государственной казны и, более того, узаконенное паразитирование "хитрецов-льготников" на законопослушных плательщиках. Контроллингтакже выявил, что долги за месяц по воде, электроэнергии и др. "распределённые" между всеми жильцами дома ежемесячно погашаются, а в конце концов, и самих задолжников заставят оплатить долг, который никому не будет адресован, поскольку его фактически погасили всем домом.
На основании данных оплат за коммунальные услуги с помощью контроллинга можно выявить нарушения: устойчивого систематического характера; затрагивающие значительные бюджетные интересы государства; создающие условия для выработки отрицательного отношения населения страны к государственной влас-
ти; обосновывающие отсутствие различия между частной и муниципальной собственности на жильё; затрагивающие иные значительные интересы муниципального значения.
Управляющая компания ЖКХ - это множественный посредник особенного типа. Она - не брокер, не дилер, действующий от своего имени и за свой счёт. Это агент, действующий не в чьих-либо интересах, а в своих собственных, и одновременно принципал - глава, хозяин, главный голос многоголосного государственного сочинения. УК является главным, неконтролируемым и ненаказуемым должником в обяза-тельствахтеротехнологии жилищного фонда в России, не заинтересованным в БЖД населения и сохранности его будущего.
Для реализации стратегии ЖКХ должны быть разработаны форма, организационная структура и устав, установлены размер уставного капитала, нормативно-правовая база и стандарт на качество выполняемых бытовых услуг. В качестве наиболее приемлемой формы нами теоретически разработан городской конгломерат двухуровневой структуры, обеспечивающий индивидуальное самоуправление коммунальными потребностями собственников жилья, гарантирующий своевременную оплату за коммунальные услуги без цепи посредников. Опыт управления коммунальными услугами в условиях частной собственности на жильё уже накоплен, следует вычислить убытки, которые понес муниципалитет от работы Управляющих компаний в ЖКХ и проектировать государственную форму - конгломерат ЖКХ.
Литература:
1. Фролов Д.В., Шевченко М.В. Разграничение и оценка контролируемых и неконтролируемых затрат в организованном коллективе // KANT. - 2012. - № 2(5).- С. 83-87.
