Конгломераты, комплексы, гибриды: паттерны многофункциональности в жилище Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 5 • Номер 2 • Апрель-июнь 2018 ISSN 2410-1621

Russian Journal of Housing Research

>

Креативная экономика

издательство

конгломераты,комплексы,гибриды: паттерны многофункциональности в жилище

Кияненко К.В.1

1 Вологодский государственный университет, Вологда, Россия

АННОТАЦИЯ:_

С междисциплинарных позиций рассматривается феномен многофункциональности в жилище, его истоки, эволюция, современное состояние, факторы формирования и преимущества. Проводится сравнение понятий многофункциональных жилых образований и вкладываемого в них содержания - в российской и продвинутой зарубежной жилищной теории и практике. Вскрывается неопределенность, смутность отечественных определений. Объясняются отличия русскоязычной и англоязычной терминологии. Делается вывод о целесообразности выделять три формы многофункциональности в жилище, отличающиеся степенью интеграции функций: конгломераты, комплексы и гибриды. Устанавливается связь между формами многофункциональности и формирующими их рыночными предпосылка-ми (спросом и предложением).

ФИНАНСИРОВАНИЕ. Исследование выполнено при финансовой поддержке РААСН в рамках темы № 1.7.1. / 2.1.2.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: многофункциональность, жилой конгломерат, жилой комплекс, жилой гибрид.

ческой, прогностической, проектной, строительной, управленческой, эксплуатационной - является, в конце концов, само жилище, наделенное значимыми для человека качествами. Жилищные исследования также не могут быть не только продуктивными, но и попросту осуществимыми, если за абстракциями вроде процентных ставок по закладным, сроков кредитования и окупаемости, категорий собственности и предоставления, квадратных метров и рублей не стоит конкретная форма жилища с ее определенными потребительскими свойствами. Связь между первым и вторым настолько существенна и необходима, что в подтексте любого жилищного исследования можно разглядеть сознательно принятый или подразумеваемый тип, паттерн жилища.

conglomerates, complexes, hybrids: patterns of multifunctionality in housing

Kiyanenko K.V.1

1 Vologda State Pedagogical University, Russia

Введение

льфой и омегой любой деятельности в сфере жилища - полити

Значительная часть российской жилищной науки до сих пор взращивается на модели жилища как функционально гомогенной крупномасштабной ткани, формируемой вокруг инородных вкраплений - «центров обслуживания» разного уровня. В большинстве так называемых «развитых стран» модель эта, порожденная модернистским градовидением и пониманием жизни, демонтируется с середины ХХ века и сегодня от нее мало что осталось. В течение последних десятилетий складывается другая основа для формирования города и жилища - парадигма «функционального смешивания». Ее продуктом, символом и элементом являются «многофункциональные комплексы» (по российской терминологии) или «застройка смешанного использования» (в англоязычном выражении), объединяющие жилища с нежилищем в структуре каждого элемента ткани, на каждой территории в формируемых ad-hoc сочетаниях, связях и количественных соотношениях. Хотя этим объектам посвящено немало литературы, но сами базовые понятия зачастую лишь определяются. До смыслового анализа дело не доходит.

Цель настоящего исследования - терминологически и содержательно прояснить многофункциональные образования, в состав которых входит жилище, и тем самым уточнить предметные границы междисциплинарных жилищных исследований, посвященных этому постоянно растущему сегменту недвижимости. Автор инвентаризировал бытующие понятия и признаки многофункциональных жилых образований, выделил паттерны многофункциональности и проследил их историческую трансформацию, рассмотрел причины и факторы многофункциональности, достоинства зданий, обладающих этим качеством. Выводы сделаны на основе терминологического

ABSTRACT:_

The phenomenon of multifunctionality in housing, its origins, evolution, current state, factors of formation and advantages are considered from interdisciplinary positions. Author is carrying out a comparison of the concepts of multifunctional residential units and their content - in the Russian and foreign advanced housing theory and practice. The uncertainty of domestic definitions is revealed. The differences between Russian and English terminology are explained. The conclusion is made about the expediency to distinguish three forms of multifunctionality in housing, differing in the degree of integration of functions: conglomerates, complexes and hybrids. The connection between the forms of multifunctionality and the market conditions (supply and demand) that form them is established.

KEYWORDS: versatility, a conglomerate of residential, residential complex, residential hybrid. JEL Classification: R21, R31, R58 Received: 09.07.2018 / Published: 30.06.2018

© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers For correspondence: Kiyanenko K.V. (kiyanenko_k@yahoo.com )

CITATION:_

Kiyanenko K.V. (2018) Konglomeraty, kompleksy, gibridy: patterny mnogofunktsionalnosti v zhilische [Conglomerates, complexes, hybrids: patterns of multifunctionality in housing]. Zhilischnye strategii. 5. (2). - 119-136. doi: 10.18334/zhs.5.2.39249

анализа, в том числе сравнения русскоязычных и англоязычных понятий, отечественной и зарубежной теории и практики создания многофункциональных образований в экономическом, градостроительном, архитектурном, социально-культурном аспектах.

Понятия и признаки многофункциональных объектов

В отечественных жилищных исследованиях1 для обозначения интересующего нас класса объектов используют целый куст понятий: жилые комплексы (ЖК); многофункциональные комплексы (МФК); общественно-жилые комплексы (ОЖК); многофункциональные жилые комплексы (МФЖК), многофункциональные общественно-жилые комплексы (МОЖК) и некоторые другие. Смысл этих словосочетаний неочевиден, остается удивляться тому, что авторам вообще удается договариваться между собой.

Даже понятие «жилой» слишком многозначно, чтобы на него опереться. Например, «гостиничный» - это «жилой»? Или «общественный»? В сочетании «гостинично-жилой комплекс» гостиница явно представляет «общественную» составляющую. А в варианте «торговый центр с апартамент-отелем» отель - несомненно, жилой компонент. То есть какая функция жилая, а какая нежилая определяется на фоне сопутствующей общественной. Но разве само понятие «общественный» в данном контексте прозрачно? Нет! Оно проникло в определение многофункциональности еще в 1950-е-1960-е годы из словосочетания «общественные формы обслуживания» [4] (Zhuravlyov, 1969). «Общественно-жилой комплекс» понимался в дорыночную эпоху как «комплекс жилищ и услуг, общественных по источникам оказания». В наше время, когда общественное обслуживание почти повсеместно вытеснено частным, понятие «общественно-жилой комплекс» способно ввести в заблуждение. Может быть, стоило использовать понятие «обслуживающе-жилой комплекс»? Но данный вариант страдал бы содержательным недостатком - неполнотой охвата предметного поля. Скажем, производственная функция, включаемая в состав ОЖК, к «обслуживанию» не относится.

Понятие «многофункциональный» также не настолько определенно, чтобы помочь очертить интересующую нас совокупность. Проблема в том, что оно ничего не говорит

1 Официально междисциплинарной отрасли знания, называемой за рубежом «жилищные исследования» (англ. Housing Studies), в России пока нет. Используя этот ярлык, автор имеет в виду все те сферы, которые занимаются изучением жилища в разных предметных аспектах, включая экономику, социологию, политологию, демографию, градопланирование, архитектуру, строительство...

ОБ АВТОРЕ:_

Кияненко Константин Васильевич, доктор архитектуры, профессор кафедры архитектуры и градостроительства (kiyanenko_k0yahoo.com )

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Кияненко К.В. Конгломераты, комплексы, гибриды: паттерны многофункциональности в жилище // Жилищные стратегии. - 2018. - Том 5. - № 2. - С. 119-136. doi: 10.18334/zhs.5.2.39249

о степени интегрированности «многих функций» - важнейшей характеристике объектов. В класс «многофункциональных» попадают и соседствующие, но отдельно функционирующие здания, и тесно взаимодействующие функции-пространства в пределах одного объема - совершенно разные морфологические структуры, разная жилищная политика, экономика, финансы...

Остается надежда на понятие «комплекс», разве оно не вполне характеризует объект? В энциклопедической трактовке - да2. Следуя содержанию понятия, комплекс должен быть чем-то, функционирующим едино, совместно. Но именно в России, среди самых разных специалистов - от экономистов до архитекторов - распространено представление, что обязательной принадлежностью комплекса должно быть «независимое функционирование» его частей [3, 9, 12, 13] (Dekteryov, Vinnitskiy, Bezirganov, Gromada, 2012; Kharchenko, 2012; Shprits, 2013). Ни в одной из работ не содержится аргументации в пользу этой позиции, но факт остается фактом: между общеупотребительным содержанием понятия «комплекс» и тем, что вкладывают в него многие российские авторы, есть явное противоречие.

Между тем, в практике жилищного строительства «некомплексные комплексы» (независимо функционирующие пространственные группировки зданий и пространств) существуют, а в языке имеется подходящее для их определения понятие -«конгломерат»3. Его использование применительно к соответствующему классу многофункциональных объектов было бы оправданным и снимало противоречие между их названием и сущностью.

В российские жилищные исследования в последние годы из-за рубежа проникает понятие «гибрид». Кто-то из отечественных авторов относится к нему как синониму «комплекса» вообще [6] (Kolgashkina, 2014), а кто-то отождествляет с «комплексами смешанного использования»4 [11] (Ptichnikova, 2016). Нам представляется, что понятие «гибрид» имеет собственный смысл, пригодный для обозначения некоторых версий многофункциональности, пока не выделенных жилищной теорией, и его использование в качестве синонима «комплекса» есть пустая трата объяснительного потенциала5.

В зарубежье, по меньшей мере англоязычном, разные формы и уровни многофункциональной недвижимости сегодня обозначают понятием застройка смешанного использования (англ. mixed-use development - MUD). В противовес российским авторам иностранные практически единогласно ключевым признаком таких объектов называют функциональную и физическую интегрированность отдельных назна-

2 Комплекс (от лат. complexus - связь, сочетание) - совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое [1].

3 Конгломерат (лат. conglomeratus - скученный), - механическое соединение чего-либо разнородного [1].

4 О понятии «комплекс смешанного использования» см. далее.

5 Гибрид (от лат. híbrida - помесь) - организм, полученный в результате скрещивания генетически различных родительских форм (видов, пород, линий и др.) [1].

чений здания или группы зданий [15, 18, 19, 22, 23] (Ahrentzen, 1991; Miller N., Miller J., 2003; Mateo-Babiano, Huston). В некоторых источниках подчеркивается разница между функциональной смешанностью - mixed-use (то есть «комплексами» в принятом нами смысле) и функциональной независимостью множественного использования - multi-use (по нашей классификации - «конгломератами»). Так, к первому типу относят «застройку, которая сочетает и интегрирует два и более базовых вида землепользования», а ко второму - вариант «когда разные функции находятся рядом, но не взаимосвязаны и не генерируют пешеходные связи между ними» [18]. Первое и ныне признаваемое классическим определение MUD было дано в 1976 году американским Городским институтом земли (ULI). Признаками MUD предлагалось считать наличие трех и более главных, приносящих прибыль функций, значительную функциональную и физическую интеграцию компонентов и создание объекта по единому плану [19].

К понятию «гибрид» зарубежные авторы (как и отечественные) относятся, по нашему мнению, не вполне критически, не отличая его от комплекса, от MUD6. Например, известная американская исследовательница Ш. Арентцен (S. Ahrentzen) пишет, что «гибридное жилище - это жилая структура, которая включает как жилые, так и деловые пространства и функции; жители этой структуры занимают оба пространства и управляют им» [15] (Ahrentzen, 1991). В другом источнике гибриды чуть-ли не приравниваются к конгломератам. Анализируя проектно-строительную практику 1945-1975 годов, его авторы выделяют две категории многофункциональных зданий. «Гибриды», их главным признаком они называют «общественное использование разнообразной программы», то есть адресование обслуживающей инфраструктуры городу. Вторая категория определена как «социальные конденсаторы» и подразумевает «жилые здания с программами обслуживания, связанными с жилищем», «изолированное размещение в градостроительной ткани» и «исключительное использование обслуживающей программы жителями» [21] (Mozas, Aurora Fernandez Per, Arpa, 2009)).

Можно увидеть в использовании концепции «гибрид» лишь маркетинговый ход для повышения продаж вполне традиционных комплексов и конгломератов. Но при этом в мире зарождаются и эволюционируют современные формы истинных гибридов - как новые порождения, синтез исходных функций: работы и жилищ, жилищ и гостиниц, жилищ и дошкольного воспитания; жилищ и торговли... Сравнение паттернов многофункциональности по ключевым экономическим, функциональным, социальным и пространственным аспектам дано в таблице 1.

6 Некоторые отечественные исследователи, знакомые с концепцией MUD, стоят на этой же позиции, утверждая: «Основная идея здания или комплекса «mixed use» заключается в том, чтобы объединить синергетически помогающие друг другу функции и диверсифицировать, таким образом, экономические риски. Объекты этого вида можно назвать «функциональными гибридами» [11].

7 В отечественной теории эти два типа принято обозначать как комплексы с «открытой» и «закрытой» системами обслуживания.

Таблица 1

Ключевые отличия трех паттернов многофункциональности

Конгломераты Комплексы Гибриды

- независимый спрос; генерирование доходов от разных сегментов рынка; - взаимозависимый спрос на отдельные функции - синергетический спрос на новую комбинацию функций

- автономное функционирование - функциональное взаимодействие - симультанное функционирование

- скорее, социальная однородность, эксклюзия - возможна социально-имущественная интеграция - скорее, социально-имущественная инклюзия

- «параллельная» пространственная организация - «перекрестная» пространственная организация - синкретическая пространственная организация

Источник: составлено автором

Конгломераты характерны тем, что их части живут параллельной, пространственно и функционально независимой друг от друга жизнью, каждая удовлетворяет собственный сегмент спроса и генерирует доходы в собственном сегменте рынка. Офис, пристроенный к жилому дому со стороны городской улицы - пример первого рода. Конгломераты чаще принадлежат рынку, поскольку ключевой мотив группировки отдельных функций на участке с точки зрения инвестора, девелопера и лэнд-лорда - экономический (диверсификация инвестиций, минимизация рисков - о чем чуть ниже). В отечественной теории создания рыночного жилища подчеркивается, в качестве ключевой предпосылки его успешности, социальная однородность жителей, то есть либо для богатых, либо для бедных. В одном из источников разъясняется: «Наиболее сложной частью создания концепции многофункционального комплекса является выбор целевых групп и определение их социального статуса. Однородный социальный состав потребителей можно назвать ключевым фактором успеха проекта» [9]. Другой источник подтверждает необходимость «соблюдать социальный уровень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта» [10]. В зарубежной рыночной практике конгломераты нередко создаются по тому же принципу, но его публичное, профессиональное и академическое декларирование считается моветоном, проявлением снобизма, непопулярных сегрегационных подходов.

В комплексах функции связаны и зависимы друг от друга. Офис, предоставляющий рабочие места обитателям жилой части и связанный с нею коммуникациями, -иллюстрация данного типа зданий. Спрос на каждую из функций детерминирован дополнительной - люди покупают или арендуют данное жилище потому, что оно имеет удобный доступ к собственным офисам, а офисы - из-за их близости к жилищу. Комплексы вполне могут быть чисто рыночным порождением, но также продуктами общественно-частного партнерства, бесприбыльных инициатив «третьего сектора». В зарубежной практике здесь чаще реализуется стратегия социально-имущественной интеграции, объединения коммерческого и социального или экономически посиль-

ного (affordable) жилища, коммерческих и бесприбыльных офисов, обслуживающей инфраструктуры, рассчитанной на домохозяйства с разными доходами. Пространства разных функций по понятным причинам связаны общими фокусами взаимодействия, системами пешеходных коммуникаций, сервисами, находящимися в общем пользовании.

Гибриды отличаются появлением новых, производных функций, сочетающих в себе отдельные черты, признаки «родительских». Популярные сегодня объединения жилища и работы типа SOHO (small office home office) - это новый паттерн многофункциональности, где границу между двумя базовыми назначениями порой трудно, а иногда и невозможно прочертить8. Покупатель и арендатор сознательно нацелены на поиск этих гибридных услуг, которые и появляются на свет, и живут, и отмирают как единое целое. Гибриды, как и комплексы, в продвинутой зарубежной практике, формируются скорее на основе принципов социально-имущественного смешивания, инклюзии, сотрудничества, чем изоляции. «Модель гибрида /.../ раскрывается в городское пространство, поддерживая спонтанные социальные контакты, интенсифицирует землепользование, способствует уплотнению социальных взаимоотношений», -так трактуют подоплеку этой формы многофункциональности западноевропейские авторы [6]. В российской практике пока доминируют сегрегационные стратегии.

Таким образом, по нормам и латыни, и русского языка понятия «конгломерат», «комплекс» и «гибрид» не взаимозаменяемы. Но они способны идентифицировать разные паттерны многофункциональности. А в реальной проектно-строительной практике за каждым понятием стоят конкретные разновидности многофункциональных объектов.

история и эволюция паттернов многофункциональности

Исследователи отмечают, что до наступления промышленной революции город и жилище обладали свойством естественной многофункциональности [19, 23] (Miller, Miller, 2003). В индустриальных условиях коллапс традиционной семьи и жилища -как единства функций производства-быта-досуга - и модернистское градопланиро-вание и землепользование с их принципом функционального зонирования породили в первые десятилетия ХХ века новый, фрагментированный город. Его радикально упрощенной клеткой стало «просто жилище», а все, что на протяжении тысячелетий было неотъемлемой принадлежностью жилища (от рождения, воспитания и образования детей до производства, бытового самообслуживания, лечения и досуга), оказалось вынесено в сферу «общественного обслуживания»9. В период 1910-1950-х годов

8 В архитектуре и градостроительстве известны комплексы SOHO в Пекине (Дзян Вай СОХО - Jian Wai SOHO), в Токио (Шинономе Канал Коурт - Shinonome Canal Court), в Амстердаме (Солид 11 -Solid 11), в Мельбурне (Лайф Лэб - Life Lab), в Лондоне (БедЗЕД - BedZED) и др.

9 Этот процесс назван проф. К.К. Карташовой «функциональным взрывом» жилища [5] (Kartashova, Rubaneneko, 1982).

многофункциональные объекты были редкостью; они оказались постепенно реабилитированы в правах лишь к 1960-м годам в связи со сменой парадигм градопланирова-ния и землепользования. С конца XX-го - начала XXI-го вв. MUD начинают заметно укрепляться в новом строительстве. Это символизирует общий поворот от функционального зонирования к функциональному смешиванию, а также от социально-имущественной сегрегации к интеграции [17] (Carswell, 2012).

На фоне этой закономерности, что происходит с отдельными паттернами многофункциональности? Нам представляется, что все они были во все времена, сосуществуют и эволюционируют в общем направлении, но каждый по-своему. Это подтверждается анализом типов многофункциональных зданий разных периодов развития цивилизации, что представлен в таблице 2.

Конгломераты представлены уже древнеримскими инсулами (многоквартирные многоэтажные дома) и домусами (изначально - односемейные дома). В ходе долгих десятилетий и столетий эксплуатации и те, и другие становились чудовищными по сложности сгустками самых разных функций, форм собственности и предоставления, отдельные фрагменты которых покупались и арендовались, перестраивались и достраивались, объединялись и делились, переходили по наследству и закладывались. В индустриальную эпоху конгломераты представлены доходными и муниципальными домами со встроенными объектами инфраструктуры, работающими на город.

В наше время структуру и принципы формирования конгломератов унаследовали МФК массового сегмента рынка, адресованные анонимному клиенту и отвечающие принципу независимого функционирования частей.

Таблица 2

Эволюция паттернов многофункциональности как типов зданий

Паттерны Этапы эволюции

доиндустриальный индустриальный постиндустриальный

конгломераты ранние городские многоквартирные и односемейные жилища с арендой части помещений - начиная с римских инсул и домусов... доходные и муниципальные дома с объектами городской инфраструктуры (со «встроенно-пристроен-ными» КБО...) современные рыночные МФК массового сегмен-тарынка; «застройка множественного использования» - multi-use development

комплексы естественные комплексы эпохи натурального хозяйства (замки, монастыри, приюты, дворцы, усадьбы...) дома-комплексы для рабочих, «жилые комбинаты»; «жилые единицы»; «коллективные дома»; апарт-отели застройка смешанного использования - mixed-use development - MXD/ MUD'; специализированные ОЖК...

гибриды стихийные гибриды традиционной архитектуры (дом-лавка, дом-мастерская, постоялый двор...) жилища с функциями гостиниц («bed & breakfast' - B&B), рабочих мест (жилища типа «студия»). жилища «индустрии коттеджей» или тип «дом-работа»; SOHO; домашние ДОУ; кохау-зинги; эко-коммуны...

Источник: составлено авторами

Большая часть жилищ доиндустриального общества - в диапазоне от скромного семейного дома, усадьбы до феодального замка, монастыря, дворца - была как минимум комплексами, где все со всем было накрепко связано узами натурального хозяйствования и повседневного обитания. Вопреки сопротивлению индустриального города комплексы появлялись и в нем. Еще передовые промышленники XIX века прославились созданием многофункциональных домов-комплексов для своих рабочих10. Вдохновляемые то гуманизмом (достойное качество жизни для неимущих), то идеологией (обобществление быта), то чистым прагматизмом (закрепление кадров и сокращение выплат по больничным листам), а то и стремлением заработать жилые комплексы благотворителей, работодателей, муниципалитетов, кооперативов и частных застройщиков появлялись на протяжении XIX-XX веков, хотя город формировали, в первую очередь, не они, а массовые жилища11. С 1990-х годов MUD (в 1960-х годах застройку смешанного использования сокращали в США как MXD) получают заметный толчок к развитию, став ядром целого ряда авторитетных градопланировочных теорий12. Комплексны в узком, то есть истинном смысле слова, все специализированные жилища - для престарелых, инвалидов, молодежи и малых семей - из-за потребности всех этих категорий в дополнительных бытовых, досуговых, трудовых, лечебных услугах. Доиндустриальная эпоха, сталкивая в жилище все человеческие формы деятельности, работала как коллайдер, порождающий новые частицы - гибриды функций, которые благополучно пережили промышленную революцию. Дом-лавка - не просто магазин при жилище, дом-мастерская - не механическая сумма спален и пространств для работы.

Современные гибриды порождены постиндустриальной трансформацией бизнеса, жилища, семьи и города. Жилища с местами для работы, называемые в США cottage industry, стали ареалом обитания фрилансеров, телеработников, удаленных сотрудников, работающих по аутсорсингу. Одна из современных форм многофункциональности - упомянутые ранее SOHO -продолжают исторически давнюю традицию. А есть еще семейные детские сады и семейные детские дома, кохаузинги (англ. co-housing -общинное жилище), эко-комплексы, где реализуются самые причудливые модели глубокой интеграции жилищ, работы, досуга, воспитания и обучения детей.

10 Известны, например, многофункциональные комплексы для рабочих Ж.Б. Годена (Гиз, Франция, 1877), Т. Солта (Солтейр, Англия, 1851), Д. Кэдберри (Борнвиль, Англия), братьев Левер (Порт Санлайт, Англия, 1888).

11 Вспомним российские постреволюционные «дома-коммуны», «дома переходного типа» и «жил-комбинаты», «коллективные дома» Скандинавии, «жилые единицы» Ле Корбюзье, появившиеся на рубеже XIX-XX вв. апартамент-отели.

12 Среди них теории: Нового Урбанизма (New Urbanism); Устойчивого города (Sustainable City) и Эластичного города (Resilient City); Компактного города (Compact City); Застройки, ориентированной на общественный транспорт (Transit oriented development - TOD); Жизнеспособных общин (Livable communities), Разумного роста (Smart Growth); Развития традиционных соседств (Traditional Neighborhood Development) (Hoppenbrouwer, p. 967).

Причины и факторы многофункционального тренда в жилище

Импульсы к тому, чтобы уйти от «просто жилища» индустриальной эпохи к многофункциональным паттернам разнообразны и многочисленны (табл. 3).

Очевидно, что постиндустриальное градопланирование с его отказом от функционального зонирования, гомогенной крупномасштабной жилой застройки окраин в пользу адресного уплотнения, реконструкции, обеспечения полноты жизни в масштабах не города и его крупного территориального фрагмента, но каждой мелкой ячейки вплоть до отдельного здания является главным стимулом к пересмотру архитектуры этой ячейки. Данный тренд получил поддержку в лице «устойчивого» и «эластичного» градопланирования, основные ценности которого (плотность, компактность, мелкодисперсность, полицентричность, вариативность, гетерогенность.) прекрасно транслируются в устройство MUD [25] (Sharifi, Yamagata, 2014). Транспортные (от автомобиля к автобусу, велосипеду и пешеходному движению) и социальные (от соци-

Таблица 3

Постиндустриальные предпосылки многофункциональности

Градостроительные - отказ от функционального зонирования в пользу смешения; - переход от крупномасштабной застройки на периферии к уплотнению, реконструкции, конверсии сложившегося города; - переход к принципам «устойчивого» и «эластичного» градопланирования; - отказ от приоритета автомобиля в пользу общественного транспорта, велосипеда, пешеходного движения; - отказ от территориальной социально-имущественной сегрегации в пользу интеграции, смешивания, инклюзии

Экономические - разнообразие функций и экономическое разнообразие населения как фактор экономической устойчивости города и жилища; - необходимость прибегать к объединению ресурсов и координации интересов государства, муниципалитетов, частного сектора; - падение платежеспособности населения, сокращение размера и функционала приобретаемых жилых единиц; стремление компенсировать это в масштабах комплекса; - стремление населения сокращать затраты на транспортные перемещения

Социально-демографические - сокращение среднего размера домохозяйства и жилой ячейки, повышение удельной плотности заселения, что делает экономически обоснованной обслуживающую инфраструктуру; - смешанный демографический состав населения; - рост популярности многопоколенного жилища

Социально-культурные - радикальная трансформация технологий производства, быта, досуга, образования, в связи с постиндустриальными условиями; - стремление людей к кооперации, социальной связанности, самоорганизации, взаимодействию «лицом к лицу»; - культурное разнообразие населения, для которого «гибридизация - метод адаптации различных инокультурных вторжений»; - отказ семей от функций самообслуживания как черта городского образа жизни

Источник: составлено авторами

ально-имущественной сегрегации к интеграции) приоритеты постмодернистского градопланирования также становятся питательным субстратом всех форм многофункциональности. Эта констатация тенденций пока мало относится к отечественному гра-допланированию.

Экономические соображения вообще и экономический аспект «устойчивости» в частности также востребуют многофункциональность. Известно, что при любой рыночной конъюнктуре наличие выбора в структуре предложения (функций) выгодно, поскольку способно гасить колебания и отвечать диверсификации спроса. С другой стороны, экономическое разнообразие населения порождает разнообразный спрос, что также благоприятно для рынка. В итоге, современные комплексы и гибриды за рубежом часто адресованы сложным сочетаниям потребителей по составу и платежеспособности.

Повсеместная поляризация городского населения по доходам и обеднение основной его массы приводят к многофункциональности по-своему. Во-первых, оскудение ресурсов потребителя и местной власти стимулирует создание частно-государственных партнерств, сложных финансовых пулов для жилищного строительства (комбинации кредитов, грантов, субсидий, накоплений, гарантий.), а за каждым инвестором тянется свой шлейф интересов, материализуемый, отчасти в функциональной сложности объектов недвижимости. Во-вторых, падение платежеспособности приводит к сдвигу предложения в сторону дешевых, небольших по площади и простых по функционалу жилых ячеек. Этот процесс вызывает интерес семьи к услугам в составе комплекса, которые компенсируют нехватку места в квартире для приема гостей, развлечений и т. п. [14].

Население стремится экономить на бензине, выбирая в пользу комплексов, где основные связи - жилище - работа - услуги - могут стать пешеходными; это происходит даже в самой автомобилизированной стране - США, где население перестает относиться к MUD как вынужденной, временной форме проживания и начинает рассматривать ее в качестве реального конкурента индивидуальному жилому дому [16] (Blackwell, 2016).

Свою лепту в актуализацию многофункциональности вносят демографические процессы. С сокращением среднего размера домохозяйств и распадом нуклеарных семей на фоне снижения площади квартир удельная плотность заселения фонда возрастает, а это делает любые элементы инфраструктуры более интенсивно используемыми и экономически оправданными.

Наряду с этим отмечается и тенденция к смешиванию в составе одного объема домохозяйств разной структуры, возвращается интерес к совместному проживанию членов многопоколенных семей13, что тоже стимулирует функциональную сложность

13 Отчасти этот процесс тоже продиктован экономическими причинами. В структуре многопоколенной семьи легче бороться с бедностью.

жилища. Рост средней продолжительности жизни и доли отдельно проживающих пожилых увеличивает потребность в насыщенных услугами специализированных центрах.

Мощным фактором, стимулирующим многофункциональность жилища, является сам социально-культурный контекст постиндустриального общества (компьютеризация, «глобализация/ локализация/ глокализация», экологизация, децентрализация, демассификации, десинхронизация ...), меняющий отношения между основными формами жизнедеятельности (быт, труд, досуг) и стратами общественного устройства (индивидом, семьей, местными сообществами, обществом). Люди образуют более разнообразные и сложно организованные сети и нуждаются в контактах «лицом к лицу» для непосредственного взаимодействия, а не только в виртуальном общении во «всемирной паутине» или по телефону [25]. Г. А. Птичникова и О. В. Королева рассматривают «гибридизацию» как «метод адаптации» различных социокультурных вторжений, «скрещение локального с глобальным», что «рождает гипертрофированный полиморфизм объектов» современного города [11]. Культурные причины объясняют тот факт, что современные домохозяйства отказываются от самообслуживания в жилой ячейке и обращаются в сферу платных услуг за ее пределами; это одна из черт городского образа жизни.

Подчеркнем, описанные предпосылки многофункциональности не являются всеобщими, проявляются, в первую очередь, в экономически развитых странах и регионах, в крупных городах, где процессы постиндустриализации зашли далеко; они относятся к тем общественным стратам, которые являются активными агентами социокультурных трансформаций.

Достоинства многофункциональных объектов

Большинство авторов, обратившихся к теме многофункциональных объектов, затрагивают тему их преимуществ по отношению к «просто жилищу». Сравнительный анализ показывает, что отечественные и зарубежные авторы, трактуя эти преимущества, по-разному расставляют акценты. Отличия объясняются тем, чью точку зрения в оценке MUD озвучивают исследователи. В российских источниках достоинства комплексов рассматриваются, прежде всего, со стороны «предложения» - девелопе-ров, инвесторов, лэнлордов, а позиция «спроса» - городского сообщества, отдельных граждан выражена менее полно [2, 11, 13, 7, 8] (Butok, 2014). Зарубежные источники рассматривают MUD с большим вниманием к их оценке городскими властями и населением [22, 23, 24, 25] (Mateo-Babiano, Huston) (табл. 4).

Представления отечественных авторов о достоинствах многофункциональных объектов свидетельствуют об отождествлении последних с конгломератами, поскольку нигде не подчеркиваются функциональные связи между отдельными частями. А зарубежные исследователи отмечают аспекты совместного функционирования, когда говорят о парковках и о «синергии функций», понимая последнюю как реальную зави-

Таблица 4

Преимущества многофункциональных объектов

отечественные источники

зарубежные источники

- получение максимальной прибыли из-за сочетания разных арендных ставок и экономических циклов;

- поочередное получение прибыли от разных функций;

- большая прибыль за счет синергии форматов, увеличения потока клиентов;

- пространства, не пользующиеся спросом одной функции, отдаются другой;

- целевая аудитория имеет несколько причин посещать объект;

- возможность гибкого перепрофилирования при увеличении конкуренции на рынке;

- уменьшение рисков за счет диверсификации инвестиций;

- снижение удельных затрат за счет масштаба объекта, разнообразия функций;

- экономия на покупке и эффективное использование участка_

- диверсификация рисков, более устойчивый поток доходов;

- интенсивное землепользование, лучшая капитализация высокой стоимости земли;

- экономия средств инвесторов за счет совместного использования отдельных функций (парковок ...), совместного несения эксплуатационных расходов, обеспечения безопасности;

- устойчивое и равномерное функционирование за счет взаимной компенсации режимов деятельности отдельных зон;

- синергия функций (жители - клиенты торговли, торговля - работа для жителей)

- развитие городской инфраструктуры;

- большее разнообразие типологии застройки;

- формирование более компактных, плотных городских морфотипов с развитием велосипедного и пешеходного движения;

- комплексность, полнота жизни (работа, жилище, отдых в одном месте);

- возможность снижения коммунальных платежей для жителей (частично оплачивает коммерческая составляющая)

- решение транспортной проблемы;

- снижаются городские транспортные миграции из-за близости жилья, работы, услуг;

- сдерживание расползания городов;

- коммерческие функции помогают субсидировать экономически доступное жилище;

- обеспечивается более политически справедливая жилищная плотность, чем на территории частной жилой застройки;

- разнообразие источников заработка;

- MUD помогают ревитализации деградированных коммьюнити;

- MUD стимулируют экологичные и энергоэффективные решения (обмен);

- жилище, охватывающее все стадии жизненного цикла: стартовое - семейное

- для пожилых;

- лучший доступ к разнообразной и здоровой пище;

- атмосфера соседства, стимулирование чувства места_

Источник: составлено авторами

симость жилых и офисных фрагментов комплекса друг от друга. В остальном оценка преимуществ MUD со стороны «предложения» российскими и зарубежными источниками очень близка: максимизация использования ресурсов и прибыли, минимизация затрат, расходов, рисков и издержек - ее главные позиции.

С точки зрения носителей «спроса» российские источники называют достоинством комплексов их способность вносить вклад в развитие городской инфраструктуры; отмечается, что это «прибавляет им очков в глазах городских властей» [7]. Среди плюсов MUD российские авторы упоминают компактность, плотность, возможность стимулировать велосипедное и пешеходное движение [11]. Не забыта главная добродетель комплекса - возможность обеспечить целостность, функциональную полноту жизни на одном месте. Отмечается возможность снизить расходы населения на содержание за счет частичного покрытия их коммерческими соседями.

Зарубежные авторы отмечают, помимо того, роль MUD в решении транспортной проблемы, в обеспечении широкого выбора мест приложения труда, в оживлении деградированных местных сообществ, в продвижении на рынке энергоэффективных и экологически продвинутых решений14, в обеспечении демографически фундированного разнообразия жилищ, в создании условий для здорового питания, благоприятной психологической атмосферы.

Заключение

Многофункциональные жилые образования, называемые в России комплексами, имеют перспективу стать постепенно основной формой жилища во всех сегментах рынка недвижимости. Но само это понятие используется отечественной жилищной теорией и практикой неоправданно широко - как синоним многофункциональности вообще. В зависимости от степени интеграции функций есть основания различать конгломераты (функционально не связанные объекты в составе многофункциональных образований), собственно комплексы (функционально интегрированные объекты) и гибриды (функционально синтезированные, превращенные объекты). Различение этих форм актуально для всех сфер знания, имеющих дело с жилищем. Общий тренд - и отечественной, и зарубежной жилищных систем - коэволюция всех трех паттернов с постепенным возрастанием роли комплексов и гибридов.

Российский рынок многофункциональных жилых образований движим, скорее, «предложением» - интересами инвесторов, девелоперов, лэндлордов, материализуемыми, в первую очередь, в форме конгломератов. В продвинутой зарубежной практике большим весом обладают соображения пользы, эффективности, удобств с позиций «спроса» - городского сообщества, местной власти, горожан; а спрос в большей степени удовлетворяется комплексами и гибридами.

14 Нередко одни функции MUD экономят или аккумулируют энергию, которую потребляют другие; в отличие от «просто жилища», комплексы проходят экологическую сертификацию как правило.

ИСТОЧНИКИ:

1. Большой энциклопедический словарь. Т.1. - М.: Советская энциклопедия, 1991.

2. Буток О.В. Многофункциональный жилой комплекс - современная форма органи-

зации жилой среды // Международная научно-техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгород, 2014.

3. Дектерев С.А., Винницкий М.В., Безирганов М.Г., Громада В.В. Многофункциональный жилой комплекс. / Пособие по проектированию. -Екатеринбург: УралГАХА, 2012.

4. Журавлёв А.М. Жилые комплексы в советской архитектуре (социально-функци-

ональные и художественно-композиционные аспекты). / Автореф. дисс. ... канд. арх. - М., 1969.

5. Карташова К.К., Рубаненко Б.Р. Жилая ячейка в будущем. / Социальные проблемы

развития жилища (жилой ячейки). - М.: Стройиздат, 1982.

6. Колгашкина В.А. Общественно-жилые комплексы с интегрированной деловой со-

ставляющей. / Диссерт. канд. арх. 05.23.21. - М., 2014.

7. Многофункциональные комплексы - совмещение несовместимого. OfficevMoskve.

ru. Коммерческая недвижимость Москвы. [Электронный ресурс]. URL: http:// www.officevmoskve.ru/articles/mfk/mnogofunkcionalnye-kompleksy-sovmeshenie-nesovmestimogo.

8. Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или неиз-

бежность?. Ashrae. BACnet. [Электронный ресурс]. URL: http://bacnet.ru/knowledge-base/articles/index.php?ELEMENT_ID=720.

9. Многофункциональные комплексы: особенности девелопмента. StudFiles. [Электронный ресурс]. URL: https://studfiles.net/preview/3609256.

10. Определение многофункциональных комплексов. Коллекция «Revolution» Allbest. [Электронный ресурс]. URL: https://revolution.allbest.ru/construction/00541771_0.html.

11. Птичникова Г.А. Гибридизация в городской архитектуре // Социология города, 2016. - № 1.

12. Харченко Е.С. Типы полифункциональных жилых комплексов в структуре современного города// Вксник Придншровсько! державно! академп будiвництва та архь тектури, 2012. - № 9(174).

13. Шприц М.Л. Методы организации инвестиционной деятельности при возведении многофункциональных комплексов // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена, 2013. - № 163.

14. 5 Intriguing Trends to Track in the Multifamily Housing Game: BD+C's guide to success in the apartment/ condo sector. Building Design + Construction. [Электронный ресурс]. URL: https://www.bdcnetwork.com/5-intriguing-trends-track-multifamily-housing-game.

15. Ahrentzen S. Hybrid Housing: A Contemporary Building Type for Multiple Residential & Business Use. - Milwaukee: University of Wisconsin-Milwaukee, 1991. - 148 p.

16. Blackwell T. How Multifamily is Blending Retail with Residential. Property Management Insider. [Электронный ресурс]. URL: https://www.propertymanagementinsider.com/ how-multifamily-is-blending-retail-with-residential.

17. Carswell A. Mixed-Use Development. / The Encyclopedia of Housing. 2-nd ed. - Los Angeles: Sage, 2012.

18. Colorado Springs Mixed Use Development Design Manual. Colorado Springs City Council. [Электронный ресурс]. URL: https://coloradosprings.gov/sites/default/files/ planning/mixeduse.pdf.

19. Miller N., Miller J. Defining Mixed-use Development. SCRIBD. University of Minnesota: Design Center for American Urban Landscape. [Электронный ресурс]. URL: https:// ru.scribd.com/document/27386335/Defining-Mixed-Use-Development-DCAUL-USA-2003.

20. Hoppenbrouwer E., Louw E. Mixed-use Development: Theory and Practice in Amsterdam's Eastern Docklands // European Planning Studies, 2005. - № 7.

21. Mozas J., Aurora Fernandez Per, Arpa J. Hybrids III. Residential mixed-use buildings. / Architecture+Technology magazine. - Barcelona: Vitoria-Gasteiz, 2009.

22. Mateo-Babiano I.B., Huston S. Vertical Mixed-Use Communities: a compact city model? SCRIBD. - Sydney. [Электронный ресурс]. URL: https://ru.scribd.com/ document/324764167/Vertical-mixed-use-communities-pdf.

23. Mixed-use Development. Wikipedia. [Электронный ресурс]. URL: https://en.wikipedia. org/wiki/Mixed-use_development.

24. Multi-Family, Mixed Use and Mixed Income Housing Developmen. HUD user. [Электронный ресурс]. URL: https://archives.huduser.gov/oup/conferences/ presentations/hbcu/sanantonio/multifamily_development.pdf.

25. Sharifi A., Yamagata Y. Resilient Urban Planning: Major Principles and Criteria // Energy Procedia, 2014.

REFERENCES:

5 Intriguing Trends to Track in the Multifamily Housing Game: BD+C's guide to success in the apartment/ condo sectorBuilding Design + Construction. Retrieved from https://www.bdcnetwork.com/5-intriguing-trends-track-multifamily-hous-ing-game

Bolshoy entsiklopedicheskiy slovar [Large encyclopaedic dictionary] (1991). M.:

«Sovetskaya entsiklopediya». (in Russian). Ahrentzen S. (1991). Hybrid Housing: A Contemporary Building Type for Multiple

Residential & Business UseMilwaukee: University of Wisconsin-Milwaukee. Blackwell T. How Multifamily is Blending Retail with ResidentialProperty Management Insider. Retrieved from https://www.propertymanagementinsider.com/how-multi-family-is-blending-retail-with-residential

Butok O.V. (2014). Mnogofunktsionalnyy zhiloy kompleks - sovremennaya forma or-ganizatsii zhiloy sredy[MultifUnctional residential complex - a modern form of living environment organization] International scientific and technical conference of young scientists of V.G. Shukhov Belgorod State Technical University. (in Russian). Carswell A. (2012). Mixed-Use Development Los Angeles: Sage. Colorado Springs Mixed Use Development Design ManualColorado Springs City Council. Retrieved from https://coloradosprings.gov/sites/default/files/planning/ mixeduse.pdf

Dekteryov S.A., Vinnitskiy M.V., Bezirganov M.G., Gromada V.V. (2012). Mnogofunktsionalnyy zhiloy kompleks[Multifunctional residential complex] Yekaterinburg: UralGAKhA. (in Russian). Hoppenbrouwer E., Louw E. (2005). Mixed-use Development: Theory and Practice in

Amsterdam's Eastern Docklands European Planning Studies. 13 (7). Kartashova K.K., Rubaneneko B.R. (1982). Zhilaya yacheyka v buduschem [Living cell

in the future] M.: Stroyizdat. (in Russian). Kharchenko E.S. (2012). Tipy polifunktsionalnyh zhilyh kompleksov v strukture sovremennogo goroda [Types of polyfunctional dwelling complexes in the structure of modern city]. Visnik Pridniprovsko'i derzhavno'i akademi'i budivnitstva ta arkhitekturi. (9(174)). (in Russian). Kolgashkina V.A. (2014). Obschestvenno-zhilye kompleksy s integrirovannoy delovoy sostavlyayuschey [Social and residential complexes with integrated business component] M.. (in Russian). Mateo-Babiano I.B., Huston S. Vertical Mixed-Use Communities: a compact city model?SCRIBD. - Sydney. Retrieved from https://ru.scribd.com/docu-ment/324764167/Vertical-mixed-use-communities-pdf Miller N., Miller J. Defining Mixed-use DevelopmentSCRIBD. University of Minnesota: Design Center for American Urban Landscape. Retrieved from https://ru.scribd. com/document/27386335/Defining-Mixed-Use-Development-DCAUL-USA-2003 Mixed-use DevelopmentWikipedia. Retrieved from https://en.wikipedia.org/wiki/

Mixed-use_development Mozas J., Aurora Fernandez Per, Arpa J. (2009). Hybrids III. Residential mixed-use

buildings Barcelona: Vitoria-Gasteiz. Multi-Family, Mixed Use and Mixed Income Housing DevelopmenHUD user. Retrieved from https://archives.huduser.gov/oup/conferences/presentations/hbcu/ sanantonio/multifamily_development.pdf Ptichnikova G.A. (2016). Gibridizatsiya v gorodskoy arkhitekture [Hybridisation in urban architecture].Sotsiologiya goroda. (1). (in Russian). Sharifi A., Yamagata Y. (2014). Resilient Urban Planning: Major Principles and Criteria Energy Procedia. 611491-1495.

Shprits M.L. (2013). Metody organizatsii investitsionnoy deyatelnosti pri vozvedenii mnogofunktsionalnyh kompleksov [Methods of investment activity organization in the construction of multifunctional complexes]. Izvestia: Herzen University Journal of Humanities & Science. (163). (in Russian).

Zhuravlyov A.M. (1969). Zhilye kompleksy v sovetskoy arkhitekture (sotsialno-funkt-sionalnye i khudozhestvenno-kompozitsionnye aspekty) [Residential complexes in Soviet architecture (social-functional and artistic-compositional aspects)] M.. (in Russian).

Многофункциональные комплексы сегодня: проблема, необходимость или неизбежность?Ashrae. BACnet. Retrieved from http://bacnet.ru/knowledge-base/ articles/index.php?ELEMENT_ID=720

Многофункциональные комплексы: особенности девелопментаStudFiles. (in Russian). Retrieved from https://studfiles.net/preview/3609256