CC BY
62
Конфликт между рыночной и кадастровой стоимостями М.В. Штань руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости» ООО «Грид» (г. Екатеринбург)
Михаил Валерьевич Штань, mvshtan@gmail.com
«Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: ... установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.» Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Конфликт между кадастровой и рыночной стоимостями описан в значительном количестве публикаций, обсуждается на многочисленных форумах, является темой многочисленных вебинаров, посвященных практике оспаривания или пересмотра (читай - снижения) кадастровой стоимости.
И это вполне понятно, поскольку налог на имущество (в основу которого положена кадастровая стоимость) охватывает не только юридические лица, но и практически все слои физических лиц. Соответственно, небрежность, неточность или необоснованность налога приводит к росту социальной напряженности, тем более что напряженность генерируется не столько теми, кто сумел доказать необоснованность, сколько теми, у кого элементарно нет для этого возможности, - процесс доказывания в суде предполагает существенные расходы на адвоката, оценщиков и другие расходы на обслуживание процесса.
Однако авторы подавляющего большинства этих публикаций не ставят задачу выяснить степень достоверности той или иной стоимости, они анализируют технику доказывания отстаиваемой стоимости. При этом практически не рассматриваются вопросы о связи этих «стоимостей-антагонистов»
друг с другом, о соотношении стоимостей, о точности каждой из оценок, о границах погрешности, а также о возможном пересечении этих границ при совместном рассмотрении результатов оценок и т. п. И уж совсем в стороне остается рассмотрение причин, порождающих разницу (зачастую весьма большую) в результатах оценок.
Исходя из опыта наблюдений за рынком недвижимости города Екатеринбурга более восьми лет, а также основанных на этом опыте обобщений и разработанной автором технологии анализа рынка попытаемся ответить на некоторые вопросы, связанные с природой конфликта стоимостей. Однако сразу необходимо оговорить некоторые ограничения, касающиеся методов (в рамках разработанной технологии), которые будут рассматриваться в статье, а именно:
• все изложенные далее методы и, соответственно, выводы относятся к жилым, торговым и офисным объектам недвижимости;
• весь материал, иллюстрирующий методы, основан на данных рынка города Екатеринбурга, то есть на данных достаточно активного рынка, позволяющего применить сравнительный подход;
• полное изложение предлагаемой технологии размещено на сайте «Статистика рынка недвижимости» (statrn.ru);
• рынок земельных участков не рассматривался, хотя автор считает возможным применение представленной технологии (при некоторой адаптации) и для него.
Рыночная стоимость как наиболее
вероятная цена и ценообразующие факторы
Выделим несколько ключевых (для дальнейшего рассмотрения) определений.
Для установления как кадастровой, так и рыночной стоимости предпочтительным является сравнительный подход. Приведем соответствующие положения федеральных стандартов оценки (далее - ФСО):
«При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода» (п. 20 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости»).
«Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений» (п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»).
Хотя положения ФСО № 4 формально не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов методами массовой оценки (п. 3 ФСО № 4), отметим, что определение сравнительного подхода едино как для кадастровой, так и для рыночной оценок: «Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами» (п. 12 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).
Соответственно, и подбор объектов-
аналогов происходит по общим требованиям:
«... в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» (п. 22б ФСО № 7 «Оценка недвижимости»).
«В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены» (п. 16 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости»).
Единственным, но существенным отличием в подборе объектов-аналогов является полнота учета ценообразующих факторов. Как видно из указанных определений, для целей индивидуальной оценки количество ценообразующих факторов не связано с группировкой объектов оценки и может быть выше, чем при определении кадастровой стоимости.
Вполне понятно, что, выделяя несколько ценообразующих факторов, которые оценщик собирается исследовать как существенно влияющих на цену (неважно, сколько их, важно, что их число конечно), он тем самым проектирует некую модель, естественно, более грубую, чем сами объекты.
Грубость модели заключается в отсутствии учета факторов, о которых мы либо знаем, но считаем, что их влияние незначительно, либо не знаем, но которые по факту присутствуют на рынке и влияют на цену объекта. То есть всегда имеется некоторая неуверенность в достаточности, полноте и точности определения выделенных в модели ценообразующих факторов. Таких факторов, не учитываемых при расчетах и вызывающих вариативность цен, неопределенно много, - это и индивидуальная оценка территориального местоположения - близость к месту работы, школе, месту жительства родителей и т. п., и расположение объекта в местах компактного
проживания отдельных групп населения, и отсутствие данных о качестве мест общего пользования (лифты, лестничные клетки) в здании и на придомовой территории и т. д. На результат (цену сделки) влияют не только ограниченная совокупность выделяемых (на регулярной основе в отчетах) ценообра-зующих факторов, но и их комбинация, а также ряд факторов, которые обычно в отчетах об оценке объекта оценки не присутствуют, но влияние которых на цену существенно (например маркетинговые усилия, в том числе через рекламу, различные понимания ценности объекта потребителями и иные факторы, которые опытный читатель может назвать сам).
Отсюда следует вывод: с какой бы точностью и полнотой мы ни фиксировали ценообразующие факторы, мы никогда не достигнем абсолютной сопоставимости (абсолютных аналогов) объектов и, соответственно, цены (мы имеем в виду, разумеется, удельные цены) не будут совпадать даже при абсолютном совпадении выделенных
ценообразующих факторов (что, впрочем, вполне совпадает с вероятностным характером как рыночной, так и кадастровой стоимости согласно данному в нормативных правовых актах их определению 1).
Тем не менее каждое из значений цены, если на ее основе заключена сделка, имеет право называться «рыночной ценой» с присущим этому значению цены уровнем вероятности осуществления сделки по этой цене.
Выделив некоторую территорию (а поиск аналогов всегда связан с выделением территории, в границах которой влияние территориального фактора принимается единообразным), проведем поиск объектов-аналогов.
На графике, представленном на рисунке 1, показано, как множество отдельных реализаций рыночной цены создает вероятности распределения значений цены («колокол цен»). Соответственно, «наиболее вероятной» ценой является величина, соответствующая максимуму плотности распределения.
Рис. 1. Распределение возможных реализаций цены в отдельной точке территории
1 «Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке... (курсивным шрифтом выделено нами. - М.Ш.)» (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
«Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом» (пункт 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке).
Разумеется, это распределение может быть описано, и его характеристики могут быть рассчитаны, но только при условии изучения и обобщения значительного массива данных. Однако для наших целей мы зафиксируем следующие характерные точки на графике: минимум, максимум и наиболее вероятная цена при некотором фиксированном количестве ценообразующих факторов (то есть в качестве характеристик функции распределения принимаем размах и момент первого порядка). Несмотря на то, что все указанное в равной степени относится как к кадастровой, так и к рыночной стоимости, важным их различием является то, что кадастровая стоимость, основываясь на технологиях массовой оценки, оперирует единым для всей модели набором ценообразующих факторов, а рыночная стоимость в большей степени основана на изучении отличий набора ценообразующих факторов от принятого при определении кадастровой стоимости (весьма показательной в этом отношении является статья [5]). Соответственно, набор ценообразую-щих факторов при определении рыночной стоимости всегда расширен, то есть, кроме базового набора факторов, учтенных моделью, принятой для определения кадастро-
вой стоимости, включает один или несколько дополнительных.
Увеличение числа ценообразующих факторов приводит к количественному уменьшению исследуемого подмножества, а также к смещению как вершины, так и границ графика распределения, но его ценовые границы не выходят за пределы первоначального множества, сужая размах и, соответственно, смещая наиболее вероятную цену (см. рис. 2).
Эта иллюстрация (рис. 2) поможет нам сформулировать следующие положения, касающиеся анализа соотношения рыночной и кадастровой стоимостей:
1) выборка объектов для определения рыночной стоимости должна проводиться из всего массива данных, который использовался для определения кадастровой стоимости (то есть в порядке увеличения количества учитываемых ценообразующих факторов);
2) территория сбора информации (точнее, территориальная ячейка) должна быть одной и той же как для определения кадастровой стоимости, так и для определения рыночной стоимости.
Несоблюдение указанных положений, а именно манипулирование выборками,
Разница в определении рыночной и кадастровой стоимостей
Наиболее вероятная цена = кадастровая стоимость
Удельная цена
Рис. 2. Распределение возможных реализаций цены при увеличении количества
ценообразующих факторов
дает возможность искажать рыночную стоимость. Так, выборка объектов для определения рыночной стоимости из левого склона «колокола цен» по определению кадастровой стоимости даст резкое уменьшение расчетной стоимости. Еще к большей деформации «колокола цен» рыночной стоимости может привести и изменение территории сбора информации.
Цены сделок и цены предложений.
Движение (дрейф) цен 2
«Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (курсивным шрифтом выделено нами. -М.Ш.)» (п. 13 ФСО № 1).
В течение ряда лет наблюдений за изменением цен на рынке недвижимости города Екатеринбурга была выявлена следующая особенность их поведения: если отследить изменение цены отдельно взятого объекта, то в подавляющем большинстве случаев она меняется в период нахождения на рынке (в подавляющем числе случаев в сторону уменьшения), стремясь к некоторому пределу. Эту особенность мы назвали «ценовым дрейфом». То есть «стартовые» цены - цены появления объектов на рынке (или, если пользоваться терминами фондового рынка, «цены открытия позиции») и «финальные» цены - последние цены, после которых объекты «уходят» с рынка (или «цены закрытия позиции»), отраженные в листингах, не соответствуют друг другу.
Природа этого «дрейфа» понятна, если вспомнить о том, что, в отличие от вероятностных событий физического мира рыночная стоимость является результатом в большинстве случаев не только и не столько рационального подхода, сколько результатом психологической, эмоциональной
оценки потребительской стоимости объекта в комплексе с его ближайшим окружением (чистые лестничные клетки, удобство подъезда, близость парковки и т. п.), описание которого, как правило, отсутствует в информационных источниках. Зачастую на старте продавец склонен переоценивать потребительские свойства своей недвижимости (даже при наличии информации о сходных объектах), и объект выходит на рынок переоцененным. В дальнейшем под влиянием либо отсутствующего, либо незначительного интереса со стороны потенциальных потребителей цена снижается пока не достигнет уровня, адекватного рыночном спросу. Крайне редко, но все же иногда фиксируется, противоположное направление - в силу каких-либо причин продавец считает, что выставил объект недооцененным и увеличивает цену. Также редко (но бывает) после изменения происходит возврат к прежней цене. Таким образом, в любой момент времени каждый объект, выставленный на рынок (но еще не реализованный), имеет две цены - стартовая цена (или «цена открытия позиции») и текущая цена - цена в любой момент времени между появлением и «уходом» объекта с рынка. Разрыв между этими ценами характеризует разницу между первоначальными ценовыми ожиданиями продавцов и текущим уровнем предложений.
Рассчитав средневзвешенные (стартовые и текущие) цены для одной и той же группы объектов, можем получить графики движения этих цен, характеризующие изменение ценовых предпочтений (см. рис. 3).
Мы видим устойчивый разрыв между средневзвешенными ценами открытия (сплошная линия) и текущими ценами (пунктирная линия), то есть разницу между первоначально оптимистичными ожиданиями и реалиями. Разница между этими графиками дает качественное представление о диапазоне изменения цен в течение срока пребывания на рынке. Добавление графи-
Более подробно этот материал изложен в статьях автора [6-12].
2
; 76
, 75 -
со со со
^—
о о о о о о о о о о о о
.0 .0 .0 1- .0 .0 XI .0 .0 .0 1-
с; го X о СР с;
си 2 ^ Ю Ю Ю Ю ГО го ГО
1= ей С К 1- К н К О ГО В X СО
С X 0) О ^ О X 0) с! о; си В
-цена открытия позиции
- ■ текущая цена предложения •......цена закрытия позиции
Рис. 3. Соотношение и динамика средневзвешенных стартовых, текущих и цен закрытия
квартир с улучшенной планировкой
ка средневзвешенных финальных цен (или «цен закрытия позиции» 3) - точечная линия, которые, как правило, ниже цен предложения, дает ясное понимание того, что использование цен предложения в качестве аналогов без учета дрейфа цен может привести к недостоверному результату.
Вместе с тем наблюдаемая ситуация, хотя и дает сигнал о дрейфе цен в сторону снижения от стартовых до текущих, не позволяет судить ни об объеме такой тенденции, ни о характере распределения цен (то есть о величине размаха около средних значений), которые также вносят элемент неопределенности и сомнения в достоверности результата. Единственно о чем говорят эти графики, это о существенном или несущественном (в зависимости от величи-
ны разрыва) влиянии фактора дрейфа цен на цену аналога.
Попытаемся ответить на поставленный вопрос, а именно насколько характерен «дрейф цен», то есть насколько массовым в общем объеме предложений является этот фактор и насколько существенно его влияние на достоверность расчетов. А более точно, насколько существенна связь времени пребывания объекта на рынке со снижением его цены.
Для этой цели выберем некоторый ограниченный участок городской территории -территориальную ячейку (выбрана ячейка размером 2 х 2 километра) и выстроим существующие на дату снятия информации в этой ячейке объекты (всего зафиксировано 86 единиц) в порядке убывания изменения величины цены от первоначальной
3 Мы специально не применяем термин «рыночная стоимость», поскольку после «цены закрытия позиции» (определяемой нами по данным открытых источников) могут следовать так называемые «скидки на торг (уторговывание)» и т. п., не определяемые на основе объективной информации, а обусловленные субъективным «экспертным» мнением.
15
1
н*
«К1„ !! |
п
А] * * Ш 1ш1 1 1 1 1 ГГ 1 г (II 1 1 1 I I 1 1 1 I I 1 1 1 I I 1111111
15
0
1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 номера объектов в порядке убывания изменения цены за время нахождения на рынке
5
5
0
'время нахождения на рынке -изменение цены
Рис. 4. Связь изменения цены объекта со сроками пребывания на рынке
(на рисунке 4 - сплошная линия) и отметим срок пребывания каждого объекта на рынке (на рисунке 4 - столбчатая диаграмма).
Хотя между временем пребывания на рынке и снижением цены качественная тенденция прослеживается, получить какую-либо количественную зависимость, позволяющую использовать ее в расчетах, не представляется возможным.
Таким образом, мы установили следующее:
1) подавляющее число объектов изменяют цену в течение срока пребывания на рынке;
2) зависимость между стартовой ценой, величиной скидки и временем пребывания на рынке прослеживается, но не является достаточно очевидной для использования в расчетах, хотя и позволяет сделать вывод о том, что чем более «молодой» объект на рынке, тем менее «рыночна» его цена и тем больше вероятность снижения его цены в недалеком будущем;
3) на дату снятия рыночной информации все объекты имеют разные сроки экспонирования. Кроме того, продавцы недвижимости по-разному оценивают свой объект (от более-менее реалистичного до совершенно нереального уровня) и по-разному реагируют на отсутствие спроса. Соответственно, как стартовые, так и текущие цены предложения не отражают уровень цен закрытия. В связи с этим величина отклонения от рыночных цен может достигать 20-25 процентов (по обследованному подмножеству);
4) следует учитывать и то, что есть объекты, выходящие на рынок недооцененными (их очень мало, но они есть), цена которых в процессе адаптации к рыночным кондициям увеличивается (!).
Исходя из изложенного можно сделать следующий вывод: цены предложения в своей массе не могут быть использованы в качестве аналогов без учета фактора «дрейфа». Никакими корректировками, скидками к цене и другими «экспертными» поправка-
ми из арсенала оценочных манипуляций для компенсации влияния «дрейфа» воспользоваться невозможно, поэтому необходимо искать иные пути обоснования выбора объектов в качестве аналогов. Следовательно, единственно правильным решением является использование цен закрытия позиции (как наиболее объективно близких к рыночным ценам до скидки на торг).
«Облако цен»
Проиллюстрируем указанные выводы на практическом примере.
Для определения рыночных показателей в определенной точке городской территории очертим вокруг этой точки некоторый полигон (далее - территориальная ячейка), в пределах которого будем считать влияние территориального фактора условно-постоянным. В простейшем случае это круг или квадрат с центром в исследуемой точке, но может быть и более сложный полигон, контуры которого определены территориальными факторами (наличие железной дороги, границы застройки одного типа недвижимости и т. п.). В границах этого полигона будем проводить выборку объектов-аналогов, сходных по некоторой группе це-нообразующих факторов.
По существу, любой объект недвижимости обладает парой взаимосвязанных ценовых показателей - удельная цена (то есть цена, как правило, за 1 квадратный метр площади) и абсолютной ценой - за весь объект. Построим точечный график рассеивания этих величин (в дальнейшем будем называть этот график «облаком цен») как для выбывших, так и для существующих на рынке объектов. Для большей наглядности представим ВСЕ объекты определенного
типа 4 на территории города Екатеринбурга за один месяц. Тогда на горизонтальной и вертикальной осях можно обозначить пределы, в которых будет располагаться ядро «облака цен» с максимально плотным расположением точек, то есть область допустимых значений рыночных цен (рис. 5 на с. 42).
Сузим границы сбора информации до радиуса 1 километр (вся территория Екатеринбурга, разбита на 440 таких ячеек 5) и построим такое же «облако цен» по отдельной ячейке как для цен предложения, так и для цен выбытия (закрытия позиции). Дополним диаграмму «облака цен» гистограммами распределения как удельных, так и абсолютных цен (рис. 6 на с. 43).
Данные гистограммы, представленной на рисунке 6, хорошо иллюстрируют все высказанные нами теоретические построения, а именно:
1) вероятностный характер распределения рыночной стоимости;
2) наиболее вероятная величина рыночной стоимости, а также ее частость;
3) возможность определения пределов области допустимых значений рыночной стоимости («границы интервала,.. в котором может находиться рыночная стоимость» (п. 30 ФСО № 7). Область цен предложения, находящихся за пределами области допустимых значений рыночной стоимости, является областью нерыночных цен;
4) «дрейф цен» (из сопоставления гистограмм цен предложения и закрытия).
Обратим внимание на то, что график на рисунке 6 построен по всему спектру предложений «улучшенная планировка» без дифференциации по этажам, смежным/раздельным комнатам и т. д. Дальнейшее уточнение приведет к уменьшению выборки,
4 Здесь и далее все графики и иллюстрации относятся к подтипу жилой недвижимости: «улучшенная планировка». Всего на сайте www.statrn.ru («Статистика рынка недвижимости») представлены четыре типа недвижимости (комнаты, квартиры, офисы, торговые), каждый из которых подразделен на восемь подтипов, в каждом из которых выделены несколько основных ценообразующих элементов, позволяющих проводить более глубокую детализацию (количество комнат, этаж и т. п.).
5 См. сайт «Статистика рынка недвижимости» www.statrn.ru
6 Желающие могут поэкспериментировать с вариантами выборок. Расчетный модуль по подбору объектов-аналогов см. Ш1_: http://www.statrn.ru/images/razdacha/anlg/kv_anlg.zip
о-11 п
X
с;
го
10
к го
X
н
2 ^
о о ю го
8 -
7 -
5 -
4 -
О
о*
: ♦
о
04
в* ♦
♦«о о
30 40 50 60 70 80 ♦ предложение О выбытие
90 100 110 120 удельная цена, тыс. р ./кв. м
2
Рис. 5. Совместное отображение «облака цен» предложений, «облака цен» закрытия и
границ области допустимых цен
сужению границ, но не выйдет за пределы приведенного диапазона рыночных цен 6.
Учет территориальной составляющей -оценочное зонирование, поверхности отклика стоимости на местоположение и цифровое моделирование рельефа
Учет территориальной составляющей как отдельного ценообразующего фактора всегда является одним из наиболее сложных элементов моделей оценки. Ранее приведенные нами рассуждения о вероятностном распределении цены («колокол цен») будут неполными, если не поставить (и, соответственно, не решить) вопрос об изменении параметров этого «колокола» в зависимости от местоположения. То есть вполне очевидное изменение цен на
объекты-аналоги, связанное с их территориальным местоположением (от центра города к периферии, в зависимости от близости к станции метро и т. п.), для практических расчетов требует определения некоторой модели их распределения.
Использование технологий, связанных с применением нейронных сетей, вариантами учета расстояний от объектов влияния (станций метро, административных и деловых центров) и т.д., если и приводит к более-менее достоверной модели, то только на короткий срок. Надо отметить, что рядом исследователей были предложены иные подходы к построению моделей, базирующиеся на применении геоинформационных технологий, основанных на изучении рынка недвижимости как совокупности инфор-
7 См., например, [1-4]. В силу ограниченности объема статьи привести весь перечень материалов не представляется возможным, поскольку он включает и работы, в которых рассматриваются и проблемы точности в оценке, и вопросы, связанные с геостатистикой, и многое другое.
2,0-25 2,5-3,0 3,0-3,5
□ цены предложения
3,5-4,0 4,0-4,5 4,5-5,0 интервалы цен, млн р.
н цены продажи
а)
45 -г 40 35 4 30 25 20 4 15 10 5 0
40-50
50-60
60-70
□ цены предложения
б)
70-80 80-90
интервалы цен, тыс. р. за кв. м
цены продажи
Рис. 6. Распределение квартир по интервалам абсолютных (а) и удельных (б) цен
предложения и закрытия
мационно связанных распределенных по определенной территории объектов 7.
Почему мы говорим об информационной связнности? Цена любого объекта, вновь поступающего на рынок, формируется прежде всего под влиянием уровня цен на объекты-аналоги, информация о которых уже имеется и которые расположены вблизи этого объекта. Разумеется, в результате изучения объектов-аналогов происходит некоторое уточнение цены, но основой всегда будет
выявление существующего уровня цен. Кроме того, следует отметить асимметричность и неполноту публичной информации об объектах-аналогах, исходя из которой формируются цены на новый объект. Отчасти эта неполнота снимается в результате ранее показанного нами «дрейфа» цен. Тем не менее, приняв за основу тот факт, что цена вновь поступающего на рынок объекта формируется под влиянием и на основе цен на объекты-аналоги (ближние соседи), можно говорить о
наличии некоего «ценового поля», характеристики которого можно измерить.
Исходя из указанного стоимость объекта может рассматриваться как пространственно-распределенное явление, включающее случайную и регулярную составляющие. При этом случайная и регулярная составляющие выражаются следующим образом.
С одной стороны, в каждой точке территории значение цены рассматривается как одна из возможных реализаций случайной величины, подчиняющейся некоторой функции распределения (см. о формировании «колокола цен» в разделе «Рыночная стоимость как наиболее вероятная цена...»), с другой - значение цены зависит от территориального положения точки. Эта зависимость проявляется таким образом: для любой пары точек х и х + 6 соответствующие случайные величины С(х) и ^х + 6) связаны корреляцией. Такая пространственная корреляционная зависимость отражает пространственную структуру ценообразования, его статистическую регулярность.
Существование ценового поля, в свою очередь, дает нам возможность изучить его территориальное распределение посредством применения ГИС-технологий. Местоположение объектов недвижимости является пространственно-координированным, то есть может быть описано их положением в пространстве (в терминах географических или иных координат), поэтому, представляя наиболее вероятную рыночную цену, а также иные, связанные с ней параметры (в частности, сроки экспозиции) как третью координату, с помощью которой возможно сформировать поверхность, описывающую регулярную составляющую ценового поля, можно подойти к изучению цен рынка недвижимости, используя такой геоинформационный инструментарий, как цифровое моделирование рельефа.
Технически можно получить несколько вариантов визуализации данных, например карту распределения цен закрытия позиций в виде изокост (уровней равных цен) (см. рис. 7).
Рис. 7. Распределение цен закрытия позиции в виде изокост - линий равных цен
Рис. 8. Распределение цен закрытия позиции в виде областей
Однако удобнее пользоваться картой, на которой показаны не изокосты, а отдельной заливкой обозначены слои, различающиеся ценой (см. рис. 8).
Применение этой технологии позволяет получить результаты, полностью соответствующие требованиям Методических указаний о государственной кадастровой оценке:
«п. 6.2.1.1. Поверхность отклика стоимости является картографической иллюстрацией функции зависимости стоимости местоположения от координат. Поверхность отклика представляет собой трехмерный график непрерывных значений коэффициента местоположения (ось 7) в зависимости от географических координат (оси X и У)» (сопоставьте приведенное нормативное
описание с рисунком 7. По существу, этот рисунок - трехмерная карта с нанесением изокост (линий равных цен) по аналогии с изогипсами - линиями равных высот в географических проекциях 8);
«п. 5.4. Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости» (сравните это нормативное описание с рисунком 8. Единственное отличие предлагаемой технологии от Методических указаний по кадастровой оценке в том, что у нас изокосты, области равных цен и ценовой рельеф сформированы в абсолютных единицах, а в Методических указаниях предусматривается формирование ценовых зон и поверхности отклика в относительных единицах).
8 Программные средства позволяют смоделировать и трехмерный рельеф, но в силу ограниченных типографских возможностей показать такой рельеф в журнальном варианте статьи не представляется возможным.
Выводы
Для устранения конфликта (или хотя бы снижения уровня его напряженности) между кадастровой и рыночной стоимостями необходимо нормативно определить следующие спецификации модели кадастровой оценки:
1) предельный перечень ценообразую-щих факторов, включаемых в модель, то есть модель должна устанавливать заранее определенные ограничения на вариабельность кадастровой стоимости. Например, при формировании модели оценки жилья определить, допускается ли варьирование цен (или, что то же самое, должна ли быть единой цена) в пределах дома или подъезда, или нескольких этажей, или на одном этаже, поскольку рыночная оценка может меняться при учете планировки квартир, размеров кухни, условий инсоляции и т. п.;
2) сдвиг цены, определяющий уровень систематической ошибки, вызванной как несовершенством модели, так и факторами, заведомо не учитываемыми открытыми рыночными данными (например скидка на торг);
3) точность модели исходя из вероятностного характера кадастровой стоимости, то есть диапазон значений (доверительный интервал) вокруг наиболее вероятной кадастровой стоимости, внутри которого значе-
ние рыночной стоимости будет считаться не противоречащим кадастровой стоимости и не будет приводить к ее (кадастровой стоимости) пересмотру (см. рис. 9).
Применение изложенной технологии позволит если не устранить конфликт между рыночной и кадастровой стоимостями, то по крайней мере уменьшить уровень его напряженности, а именно:
• определить наиболее вероятные цены по выбранному типу недвижимости с определенным набором ценообра-зующих факторов в каждой отдельной точке городской территории;
• определить «границы интервала,.. в котором может находиться рыночная стоимость» (п. 30 ФСО № 7), то есть получить оценку точности наиболее вероятной цены;
• получить корректный инструмент проверки достоверности рыночной стоимости при увеличении числа ценоо-бразующих факторов;
• построить ценовые зоны;
• построить поверхности отклика стоимости;
• создать общественный инструмент проверки кадастровой стоимости посредством публикации исходных материалов в виде достоверных цен закрытия позиций и карты с нанесен-
о
X
I-
о ц
1=
Удельная цена Рис. 9. Схема определения кадастровой стоимости
ными ценами. При этом каждый собственник сможет увидеть как порядок цен на недвижимость, расположенную вблизи от принадлежащего ему объекта, так и полученные на их основе расчетные показатели.
Изложенное, по мнению автора, способствует решению большей части проблем, связанных с недоверием к результатам кадастровой оценки.
К минусам представленной технологии относится следующее:
• она не является универсальной - ее невозможно распространить на ряд объектов, имеющих черты редкости или уникальности (например производственные помещения);
• она не может быть использована «к случаю», «к дате переоценки». Для ее эффективного применения требуются регулярное обновление и накопление баз данных, обработка текущей информации на предмет исключения выбросов, определение границ области допустимых значений рыночной стоимости, учет дрейфа цен и т. п.;
• при применении технологии к малоактивным рынкам требуется значительный срок для накопления информации.
Тем не менее эта технология реализована и в течение 8 лет оттачивалась на рынке недвижимости города Екатеринбурга по таким типам недвижимости, как комнаты, квартиры, офисные и торговые помещения, каждый их которых разбит на 8 основных подтипов (для квартир разбивка более глубокая). Ежемесячная обработка около 12 000-14 000 предложений дает возможность регулярно формировать подобные карты, рассчитывать различные индексы цен, корректировочные коэффициенты, параметры ликвидности объектов (поскольку отслеживаются время нахождения объекта на рынке и эволюция ценовых изменений) и, в целом, создает возможность дальнейшего изучения рынка недвижимости как
динамически изменяющейся структуры, то есть дает возможность иметь представление о динамике изменения цен, плотности предложений и экспозиции во времени и в пространстве под влиянием различных факторов.
Из-за ограниченного объема статьи технология изложена неполно, не приведен и статистический материал. В полном объеме (с приложением цифрового и статистического материалов) с предлагаемой технологией можно ознакомиться в статьях [6-12], а также на сайте «Статистика рынка недвижимости» (statrn.ru).
Вместо послесловия, или ^ prodest 9
Представленная технология, по нашему мнению, имеют широкий спектр практического применения - кроме собственно расчета достоверной величины кадастровой стоимости и, соответственно, решений спорных вопросов, связанных с соотношением кадастровой и рыночной стоимостей, ее использование может быть полезным и иным категориям заинтересованных пользователей, например банкам, поскольку ряд вопросов, связанных с оценкой (и стоимостным мониторингом) залоговой недвижимости, ее ликвидностью находятся в сфере интересов банков, или муниципальным органам, занимающимся вопросами обоснования уровня арендной платы.
Отметим, что для применения таких технологий, их развития, да и просто сопровождения требуются регулярная (а не «по случаю переоценки») работа, а также привлечение специалистов достаточно высокой квалификации (программистов, специалистов по геоинформационным системам и т. п.). При разработке пилотного проекта (см. www.statrn.ru) эти трудности были преодолены, и в результате была создана полноценная технологическая система мониторинга рынка недвижимости. Вся последовательность получения и обработки
9 Сш ргос^ (лат. - Кому выгодно).
информации, а именно идеология, методология, технология, практика были апробированы на рынке города Екатеринбурга как пилотный проект.
Однако регулярное поддержание всех функций требует определенной организационной структуры. По этому поводу достаточно видный теоретик и практик оценки М. Каммероу написал:
«Фирма оценки будущего могла бы стать командным сотрудничеством:
• статистических исследователей и инженеров по базам данных, вычищающих данные, проверяющих ошибки предсказания и проектирующих алгоритмы для автоматизированных методов оценки;
• исследователей рынка, то есть сборщиков информации, которые посвящают время формированию уверенности в том, что данные, используемые для оценки имущества, уместны, полны и точны, и что переменные, применяемые в моделях, фактически такие же, как те, что используются покупателями на рынке...» [5].
Положения ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» также исходят из того, что все эти функции (сбор и обработка рыночной информации, построение моделей и т. п.) должен исполнять оценщик.
Тем не менее наши неоднократные обращения во все саморегулируемые организации оценщиков с предложением создать некое информационное агентство встретили «фигуру умолчания» 10. В конце концов один прагматик - достаточно известный и уважаемый человек в сфере оценки недвижимости, имеющий многолетнюю практику, разъяснил эту ситуацию: «Существующая система оценки ориентирована скорее на доказательность а не на достоверность результатов. Посмотрите на тематику вебина-ров, связанных с кадастровой стоимостью.
Ваша технология слишком прозрачна». И добавил: «Пчелы против меда?».
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Иголкин М. В Громкова О. Н. Моделирование стоимости объектов недвижимости с помощью ГИС. URL: http://www.gisa. ru/39597.html
2. Гаврилов А. П. Методические подходы к формированию зон однородности и построению ценовых поверхностей в задаче массовой оценки недвижимости. URL: http://irt.su/wp-content/uploads/2011/10/ Methodological-approaches-to-the-formation-of-zones-of-homogeneity-and-the-construc tion-of-price-surfaces-in-the-problem-of-the-mass-appraisal-of-real-estate.pdf
3. Беляева А. В. Использование пространственных моделей в массовой оценке стоимости объектов недвижимости. URL: http://crm.ics.org.ru/uploads/crmissues/ crm_2012_3/639-650.pdf
4. Система расчета поверхности отклика цен на местоположение в США. URL: http:// crea.ru/rem/ire/ire4.htm
5. Каммероу М. Теория оценки недвижимого имущества: альтернативный способ преподавания методов расчетной оценки цен для недвижимого имущества // Вопросы оценки. 2010. № 1.
6. Штань М. В. Проверка аналогов, достоверность определения рыночной стоимости и расчет ликвидности объектов недвижимости // Вопросы оценки. 2016. № 4.
7. Штань М. В. Применение геоинформационных технологий в оценке ликвидности залоговой недвижимости // Банковское кредитование. 2016. № 3 (64).
8. Штань М. В. Развитие мониторинга залоговой недвижимости при помощи геоинформационных технологий // Банковское кредитование. 2016. № 4 (65).
10 Фигура умолчания - недомолвка, прерывание речи и оставление какой-либо темы вследствие волнения, отвращения, стыдливости и т. д.». URL: http://nevmenandr.net/scientia/nazirov-umolchanie.php
9. Штань М. В. Мониторинг ликвидности недвижимого имущества: три составляющие одной проблемы // Банковское кредитование. 2017. № 3 (73).
10. Штань М. В. Залоговая недвижимость: мониторинг рынка vs оценка объекта // Банковское кредитование. 2017. № 6 (76).
11. Штань М. В. Залоговая недвижимость: технология зонирования территории по ценам и уровню ликвидности // Банковское кредитование. 2018. № 1 (77).
12. Штань М. В. Применение методов ГИС в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации 2016. № 11 (182).
1 3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года 135-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
14. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : приказ Министерства эконо-
мического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
15. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 201 4 года № 61 1 . Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня
2016 года № 358 : в редакции от 12 мая
2017 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
АО «РЕСПУБЛИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО СОДЕЙСТВИЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ»
предоставляет полный комплекс оценочных и юридических услуг с 1996 года
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Юридические услуги
• защита интересов собственников и арендаторов в административном и судебном порядке при некорректном определении кадастровой стоимости недвижимого имущества
• взыскание долгов с проблемных банков
• налоговые споры
• банкротство
• ведение арбитражных дел
• противодействие рейдерским захватам имущества (защита активов)
• исполнительное производство
Услуги по оценке
▼ оценка различных видов стоимости имущества и имущественных прав, в том числе:
• объектов недвижимости
• бизнеса и пакетов ценных бумаг
• объектов интеллектуальной собственности, включая ноу-хау
• земельных участков и объектов капитального строительства в целях уменьшения налогооблагаемой базы (замещения кадастровой стоимости)
• объектов для целей залога
▼ стоимостная экспертиза по определению суда
+7-(495)-670-90-54, +7-(495)-670-69-78, +7-(499)-179-49-43 e-mail: prom9@yandex.ru
