КОМПЛЕКСНАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА СУВОРОВА ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

О

i-^

X

X с

X X

CD

УДК 332 DOI: 10.24412/1816-1863-2022-1-94-99

КОМПЛЕКСНАЯ К. В. Соложенкова, магистрант,

КАДАСТРОВАЯ

ФГБОУ ВО «Калужский государственный университет им. К. Э. Циолковского», ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ solokarina@rambler.ru, Калуга, Россия, ГОРОДА СУВОРОВА Т* К. Петровская, кандидат

ш - геолого-минералогических наук,

о 1жЛЬСК°И ОБЛАСТИ доцент кафедры географии, кадастров

и техносферной безопасности,

^ ФГБОУ ВО «Калужский государственный

и

университет им. К. Э. Циолковского», tamarakpet@list.ru, Калуга, Россия, А* А* Евсеева, кандидат биологических

ф и

х наук, доцент кафедры биологии экологии,

о ФГБОУ ВО «Калужский государственный

о университет им. К. Э. Циолковского»,

^ annahabarova@yandex.ru, Калуга, Россия

х

о

¡= В настоящее время в изданных нормативных документах есть указание на учет экологических

х факторов при проведении кадастровой оценки, но методики данной процедуры не существует.

О Учет данных факторов играет большую роль при создании кадастра земель городских населен-

¡5 ных пунктов, так как это влияет на точность экономических показателей. В статье исследуются особенности проведения комплексной кадастровой оценки земель города. Статья останавлива-

Ф ется на рассмотрении эколого-географических и экономических особенностей города Суворова Тульской области и их влиянии на себестоимости земельных участков, приводится описание

О функционального зонирования земель в границах города. Авторами были исследованы факторы,

влияющие на изменение кадастровой стоимости земель. В статье приводятся данные соответствия выявленных факторов с ситуацией на рынке недвижимости в городе: рассмотрены случаи различной кадастровой стоимости земель в городе на примере конкретных участков. Таким об-

I-

О вия выявленных факторов с ситуацией на рынке недвижимости в городе: рассмотрены случаи а

¡^ разом, в ходе проделанной работы были выявлены факторы, влияющие на кадастровую стои-1— мость земельных участков в городе, и на примере конкретных участков был доказан факт различной кадастровой стоимости в зависимости от их местоположения. Также был выявлен тот факт, что в России при определении стоимости не выделяют экологические факторы как отдельную группу, как в международных стандартах, где они включены в специальные разделы.

Currently, there is an indication in the issued regulatory documents that environmental factors are taken into account when conducting a cadastral assessment, but there is no methodology for this procedure. Consideration of these factors plays an important role in the creation of the land cadastre of urban settlements. It affects the accuracy of economic indicators. This article examines the features of conducting a comprehensive cadastral assessment of the city's lands. The article focuses on the consideration of ecological, geographical and economic features of the Suvorov city in Tula region and their impact on the cost of land plots. There is the description of the functional land use within the boundaries of the city. The authors investigated the factors influencing the change in the cadastral value of land. The article provides data on the correspondence of the identified factors with the situation on the real estate market in the city: cases of different cadastral values of land in the city are considered on the example of specific plots. Thus, in the course of the work done, factors affecting the cadastral value of land plots in the city are identified, and the fact of different cadastral values depending on their location is proved by the example of specific plots. It is also revealed that in Russia, when determining the cost, environmental factors are not singled out as a separate group, but in international standards they are included in special sections.

Ключевые слова: комплексная кадастровая оценка, функциональное зонирование земель, эко-лого-географические условия, социально-экономические условия кадастровая стоимость.

Keywords: comprehensive cadastral assessment, functional zoning of lands, ecological and geographical conditions, socio-economic conditions cadastral value.

94

Введение

В современном мире тема проведения комплексной кадастровой оценки достаточно актуальна. В Российской Федерации она, в первую очередь, значима в ры-

ночной системе, а кадастровая стоимость объектов недвижимости и основные проблемы при формировании налогов существенно влияют на налогообложение и на экономику страны в целом [1].

В настоящее время в изданных нормативных документах есть указание на учет экологических факторов при проведении кадастровой оценки, но методики данной процедуры не существует. Учет данных факторов играет большую роль при создании кадастра земель городских населенных пунктов, так как это влияет на точность экономических показателей.

Экологическое состояние земель городских территорий — это один из оценочных показателей, необходимых для регулирования кадастровой стоимости на основе учета экологических факторов.

В случае проведения сельскохозяйственных работ на землю оказывается негативное воздействие и иногда это достигает той степени, когда жизнедеятельность человека находится в угнетенном состоянии. Отсюда следует, что потребительская и экономическая стоимости становятся равны нулю, несмотря на другие положительные качества земли [2].

Модели и методы

Экологическая ситуация в городе Суворов обстоит следующим образом:

• состояние поверхностных вод: происходит их загрязнение в следствие деятельности предприятий промышленного, сельскохозяйственного профиля, а также выноса загрязняющих веществ с водосборных территорий сельскохозяйственного назначения;

• состояние воздушного бассейна: основным загрязнителем атмосферного воздуха является «Черепетская ГРЭС» и автотранспорт. Автотранспорт выбрасывает 100 % сажи и 80 % углеводорода в отношении к общим выбросам загрязняющих веществ. Состояние воздушного бассейна считается умеренно загрязненным;

• состояние почв: основными причинами загрязнения почв является несовершенство системы сбора, хранения, транспортировки и утилизации промышленных и бытовых отходов.

Для предотвращения перечисленных загрязнений в городе имеется «Центр гигиены и эпидемиологии в Тульской области в Суворовском районе» [3], который ведет лабораторный контроль за качеством поверхностных вод, а также зеленые насаждения, которые способствуют улучшению микроклимата и снижают уровень

шума. В городе присутствуют леса, общей площадью 77 га [3].

Стоит упомянуть об эколого-геогра-фических особенностях города. Суворов расположен в западной части Тульской области и граничит с тремя районами Калужской области — Перемышльским, Козельским и Ферзиковским [4]. Градообразующим предприятием является филиал «Черепетская ГРЭС им. Д. Г. Жимери-на» — АО «Интер РАО — Электогенера-ция», работающий в единой российской энергосистеме [1].

Население города составляет 17,5 тыс. человек. Площадь города занимает 25,64 кв. км.

При проведении комплексной кадастровой оценки определенную роль играет функциональное зонирование земель [5]. В Суворове выделены следующие функциональные зоны [1] (рис. 1):

1) селитебная зона (жилая) — земли для застройки много-, средне- и малоэтажными домами;

2) общественно-деловая зона — земли для размещения объектов культуры, здравоохранения, торговли и др.;

3) промышленная зона — земли для размещения складских, промышленных объектов, а также объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, необходимых для обеспечения деятельности объектов производства;

4) рекреационная зона — земли для размещения мест отдыха (сады, парки, пляжи);

5) санитарно-защитная зона — земли с зелеными насаждения, которые защищают город от плохого воздействия транспорта и промышленности;

6) транспортная зона — земли для размещения сооружений и коммуникаций автомобильного, железнодорожного, трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования;

7) коммунально-складская зона — размещение складов торговых точек, предприятий по обслуживанию транспорта и др.

8) зона сельскохозяйственного использования земель;

9) прочие земли — земли запаса, захоронений и др.

Результаты и обсуждение

Проведение кадастровой оценки подразумевает под собой определение када-

тз а ш

о г>

-I

тз

о

-I

а>

О-

Г> -I 03

о

а л

X

ТЗ

О

03

а л

а>

с

а>

О-

Г> ^

X н

а

г> а>

а> т т

у

-I

о

03

95

О

IX

X с

X

X

ф

с

ф

и о

X

X ^

и

ф

и ф

X X

о

о ^

X

о

с с

о

т

I-

и

ф

IX

о

I-

и о а

о ^

ш

X-

й ПТ

Условные обозначения:

ш

планируемые существующие Границы единиц административно-территориального деления Российской Федерации Граница городского поселения - Граница населенного пункта

Поверхностные водные объекты

Водоток (река, ручей, канал) Водоем (озеро, пруд, обесдненный

Функциональные зоны

:

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

Зона застройки малоэтажными жилы домами (до 4 этажей, включая ма Зона застройки сред неэтажными домами (от 5 до 8 этажей, включ

сардный) мансардный)

Ш

I

|Общественно-деловые з Многофункциональная Зона специализированной Коммунально-складская зона Производственная зона Коммунально-складская зона Зона инженерной инфраструктуры Зона транспортной инфраструктуры Зоны сельскохозяйственного

Зоны рекреационного Зона озеленения территорий общего

Иные рекреационные зоны : Зона кладбищ

Рис. 1. Карта функциональных зон города Суворова

96

стровой стоимости того или иного объекта недвижимости (в данной статье кадастровая стоимость определяется в отношении земельных участков). Но величина кадастровой стоимости может изменяться, и связано это с определенным перечнем факторов.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость в г. Суворове:

1. Изменение численности населения [6]. Данный показатель важен для выявления развития населенных пунктов. Если не проводить прогноз численности населения, то кадастровую стоимость возможно определить только на сегодняшний м о-мент. К примеру, при массовом оттоке населения из города в следующем году произойдет резкий спад цен и, наоборот, при увеличении численности населения — стоимость возрастет.

Демографическая ситуация в городе и в целом в Тульской области следующая: низкая рождаемость и высокая смертность. Следовательно, кадастровая стоимость на земли падает, а развитие города замедляется [3].

2. Система культурно-бытового обслуживания [6]. В отношении данного фактора действует простой принцип — чем дальше участок расположен от объектов социальной инфраструктуры, тем меньше его кадастровая стоимость.

В Суворове развито образование и воспитание (4 школы, 2 детских сада, Суворовская начальная школа, Суворовская школа для обучающихся с ОВЗ и Тульский технико-экономический колледж им. Рогова); социальная защита населения в виде комитетов и центров защиты населения; культура и спорт (стадион, бассейн, детская школа искусств, библиотеки и др.); здравоохранение в виде Суворовской центральной районной больницы; торговля (44 продовольственных и 78 непродовольственных магазинов, 1 рынок, 13 организаций общественного питания, 10 аптек и 29 предприятий бытового обслуживания) [3].

3. Транспортная инфраструктура [6]. Привлекательность для проживания, а значит, и стоимость земли зависят от таких условий, как размещение участка относительно транспортных магистралей, включая расстояние до автомобильных дорог, до железнодорожной станции и др.

Внешний транспорт г. Суворова имеет в структуре железнодорожную магистраль Козельск—Черепеть—Плеханово, прохо -дящую на северной окраине города в 50 м от жилой застройки. Также имеется связь станции Збродово с городом и предприятиями промышленного характера. Город пересекают две автомобильные дороги областного значения: Чекалин—Суворов—

Ханино и Голодское—Суворов—Одоев. На северной окраине города также имеется автовокзал с выездами на автодорогу [3].

Улично-дорожная сеть г. Суворова представляет собой прямоугольно-диагональную систему, которая обеспечивает пешеходную и транспортную связь между жилыми кварталами и местами работы, предприятиями и учреждениями обслуживания, местами отдыха [6].

4. Инженерная инфраструктура [6]. В инженерное оборудование включено водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, а также связь, радиовещание и телевидение. Это все влияет на кадастровую стоимость участка. К примеру, если купить земельный участок, который уже обеспечен всем инженерным оборудованием, то его кадастровая стоимость будет больше, чем на участок, не имеющего такого оборудования. Происходит это потому, что в кадастровую стоимость включена величина затрат на подключение перечисленного инженерного оборудования. И, опять же, наличие данного оборудования является привлекательным для проживания в городе, а значит, это может повлиять на приток численности населения, что, в свою очередь, также повлияет на кадастровую стоимость земель.

В Суворове имеется газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, почтовая и телефонная связь, радиосвязь и интернет [3].

5. Инженерно-геологические условия [6]. Данный фактор, если не брать его в учет, может существенно повлиять на кадастровую оценку и кадастровую стоимость. К примеру, есть два земельных участка, которые находятся на одной улице и имеют одинаковое назначение. Но их различие в том, что на их территориях разные инженерно-геологические условия для строительства. Рассмотрим случай, когда у этих участков разный рельеф. У первого неровная поверхность, а у второго наоборот. Соответственно, для строительства на первом участке необходимо сначала произвести выравнивание, чтобы избежать сползания по склону. Это влечет за собой увеличение объема работ и стоимости. Для второго же участка такие работы не понадобятся. В Суворове предусмотрены меры по защите территории от

подтопления, эрозии, оползней, просадоч-ности и паводков [3].

6. Экологическое состояние [6]. Человек способен оказывать как положительное, так и негативное воздействие на землю. При последнем может произойти ситуация, когда нормальная жизнедеятельной будет невозможна. А значит, кадастровая стоимость на такие земли будет снижаться.

В Суворове загрязняются поверхностные воды, но за их качеством всегда ведется лабораторный контроль филиалом «Центра гигиены и эпидемиологии в Тульской области в Суворовском районе».

Происходит загрязнение воздушного бассейна: основным загрязнителем атмосферного воздуха является «Черепетская ГРЭС» и автотранспорт [3].

Чтобы улучшить качество воздуха, на территории города имеются зеленые насаждения, которые способствуют улучшению микроклимата и снижают уровень шума. В городе присутствуют леса, общей площадью 77 га [3].

В любом городе, в том числе и в Суворове, встречаются ситуации с различной кадастровой стоимостью на земельные участки. К примеру, сравним два земельных участка с кадастровыми номерами 71:18:030207:2810 (рис. 2) и 71:18:030211:359 (рис. 3) соответственно [7]. Первый имеет площадь в 2705 кв. м, а второй — 2765 кв. м. Оба участка имеют вид разрешенного использования — под многоквартирную застройку (на них расположены многоквартирные дома). Но при этом их кадастровая стоимость существенно различается. У первого — 8 335 187 руб., а у второго — 11 124 839,25 руб. Опять же, оба участка имеют тепло-, газо-, электро-и водоснабжение, а также доступ к связи и телевидению. Дело в том, что первый участок расположен в исторической области города (рядом находится аллея памяти с историческими памятниками), дом на нем построен раньше, чем на втором участке. Также важно то, что он располагается на объездной улице города и не имеет в шаговой доступности учреждений социального обслуживания. В то время как второй участок расположен, наоборот, на въезде в город и имеет доступ к нескольким магазинам, школе и детскому саду, а также стадиону с расположенными в нем спортивными и детскими площад-

тз а ш

о г>

-I

тз

о

-I

а>

О-

Г> -I 03

о

а л

X

ТЗ

О

03

а л

а>

с

а>

О-

Г> ^

X н

а

г> а>

а> т т

у

-I

о

03

97

98

ками, футбольным полем и спортивным комплексом.

Заключение

Таким образом, в ходе проделанной работы были выявлены факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельных участков в городе, а на примере конкретных участков был доказан факт различной кадастровой стоимости в зависимости от их местоположения. Также был выявлен тот факт, что в России при определении стоимости не выделяют экологические

факторы как отдельную группу, а вот в международных стандартах они включены в специальные разделы. Кроме того, стоит отметить, что в настоящее время в России существует огромное количество законов, стандартов и прочих нормативно-правовых документов, регулирующих процесс проведения кадастровой оценки, но все же процедура проведения оценки требует своего дальнейшего совершенствования, и возможно, приближения к международным стандартам [8].

Библиографический список

—I

тз

1. Логинов Я. А. Проблемы кадастровой оценки земель населенных пунктов // Приоритетные на- Q правления регионального развития. — 2020. — С. 540—542. о

2. Еврасова Е. А. Современные проблемы кадастровой оценки земель населенных пунктов // Роль Q молодых ученых в решении актуальных задач АПК. — 2019. — С. 249—251. О

3. Генеральный план муниципального образования город Суворов Суворовского района. — URL: и https://suvorov.tularegion.ru/activities/gradostroitelstvo/, дата обращения: 12.01.2022. е

4. История Муниципального образования г. Суворов. — URL: https://suvorov.tularegion.ru/city/story/, ь дата обращения: 12.01.2022. в

5. Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов МДС 30-1.99. — О URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=99469, дата обращения: О

12.01.2022. л

6. Желясков А. Л., Поносов А. Н., Осокина Н. В. Кадастровая оценка земель населенных пунктов q

н

муниципального образования. — Пермь: Издательство ФГОУ ВПО «Пермская ГСХА, 2010. — 70 с.

7. Публичная кадастровая карта. — URL: https://pkk.rosreestr.ru/#/search/ ТЗ

65.64951699999888,122.73014399999792/4/@5w3tqxnjb, дата обращения: 12.01.2022.

Пылаева А. В. Принципы определения кадастровой стоимости и проведения г осударственной ка-

л

дастровой оценки // Стоимость собственности: оценка и управление. — 2017. — С. 190—196. е

п

- л

COMPREHENSIVE CADASTRAL VALUATION OF LAND IN THE SUVOROV CITY К

IN THE TULA REGION X

x н

K. V. Solozhenkova, Master's student, Tsiolkovsky Kaluga State University, п

solokarina@rambler.ru, Kaluga, Russia,

T. K. Petrovskaya, Ph. D. (geology), associate professor of the Department of geography, cadastres and technosphere security, Tsiolkovsky Kaluga State University, tamarakpet@list.ru, Kaluga, Russia,

A. A. Evseeva, Ph. D. (biology), associate professor of the Department of biology and ecology, у Tsiolkovsky Kaluga State University, annahabarova@yandex.ru, Kaluga, Russia т

о

03

References

1. Loginov Ya. A. Problemy kadastrovoj ocenki zemel naselennyh punktov [Problems of cadastral assessment of lands of settlements] // Priority directions of regional development. 2020. P. 540—542 [in Russian].

2. Evrasova, E. A. Sovremennye problemy kadastrovoj ocenki zemel naselennyh punktov [Modern problems of cadastral assessment of lands of settlements] // The role of young scientists in solving urgent problems of agriculture. 2019. P. 249—251 [in Russian].

3. Generalnyj plan municipalnogo obrazovaniya gorod Suvorov Suvorovskogo rajona [The general plan of the municipal formation of the city of Suvorov Suvorovsky district]. URL: https://suvorov.tularegion.ru/ac-tivities/gradostroitelstvo/,access data: 12.01.2022 [in Russian].

4. Istoriya Municipalnogo obrazovaniya g. Suvorov [History of the Municipality of Suvorov]. URL: https:// suvorov.tularegion.ru/city/story/, date of reference: 12.01.2022.

5. Metodicheskie rekomendaciipo razrabotke shem zonirovaniya territorii gorodov MDS 30-1.99 [Methodological recommendations for the development of zoning schemes for the territory of the cities of the MDS 30-1.99]. URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=99469, date of address: 12.01.2022 [in Russian].

6. Zhelyaskov A. L., Ponosov A. N., Osokina N. V. Kadastrovaya ocenka zemel naselennyh punktov municipalnogo obrazovaniya [Cadastral assessment of the lands of settlements of the municipality]. Perm: Publishing house of FGOU VPO "Perm State Agricultural Academy, 2010. 70 p. [in Russian].

7. Publichnaya kadastrovaya karta [Public cadastral map]. URL: https://pkk.rosreestr.ru/#/search/ 65.64951699999888,122.73014399999792/4/@5w3tqxnjb, access data 12.01.2022 [in Russian].

8. Pylaeva, A. V. Principy opredeleniya kadastrovoj stoimosti i provedeniya gosudarstvennoj kadastrovoj ocenki [Principles of determining cadastral value and conducting state cadastral valuation] // Property value: valuation and management. 2017. P. 190—196 [in Russian].

99