CC BY
46
УДК 330.131.7:656.2
КЛАСИФ1КАЦ1Я ВИД1В ВИКОРИСТАННЯ ОБ'СКТШ НЕРУХОМОСТ1
ЗАЛ1ЗНИЧНОГО ТРАНСПОРТУ
В.В. Масалигiна
Укратсъкий державний унгверситет залгзничного транспорту, Харюв, Украна
Масалигта В.В. Класифжащя видгв використання об'ектгв нерухомостг залгзничного транспорту.
В статп визначено вимоги до складання класифжащй. Проведено критичний аналiз юнуючих mдходiв до класифжацп видав використання об'екпв нерухомостi залiзничного транспорту. Розроблено класифжащю видiв використання об'екпв нерухомосп, яку адаптовано до специфши залiзничного транспорту за рахунок видшення класифiкацiйних ознак: за можливiстю змши способу використання; за ефективнiстю використання; за шляхом отримання ефекту ввд використання. Доведено, що розроблена класифжащя видiв використання об'екпв нерухомостi може бути тдгрунтям при прийняттi ршень щодо управлiння як операщйною, так i комерщйною нерухомiстю залiзничного транспорту.
Ключовi слова: залiзничний транспорт, види використання об'екпв нерухомостi, класифжащя
Масалыгина В.В. Классификация видов использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта.
В статье определены требования к составлению классификаций. Проведен критический анализ существующих подходов к классификации видов использования объектов недвижимости железнодорожного транспорта. Разработана классификация видов использования объектов недвижимости, адаптированная к специфике железнодорожного транспорта за счет выделения классификационных признаков: по возможности изменения способа использования; по эффективности использования; по пути получения эффекта от использования. Доказано, что разработанная классификация видов использования объектов недвижимости может быть основой при принятии решений по управлению как операционной, так и коммерческой недвижимостью железнодорожного транспорта.
Ключевые слова: железнодорожный транспорт, виды использования объектов недвижимости, классификация
Masalygina V. V. Classification of real estate use of rail transport.
The article defines the requirements for drawing up the classifications. The critical analysis of existing approaches to the classification of the use of rail transport properties. The classification uses of properties adapted to the specificity of rail transport by allocating classifications: possible changes in the method of use; for efficiency; on the path to the effect of the use. It is proved that the developed classification of use properties can be the basis for decision-making for managing both operational and commercial real estate rail.
Keywords: railway transport, uses real estate, classification
Залiзничний транспорт один з найбшьших власнишв нерухомосп в кра!ш Галузi належать десятки тисяч: квадратних кiлометрiв земельних дмнок, штучних споруд, будiвель загальною площею в шлька мшьйошв квадратних метрiв. Близько 90% основних засобiв залiзничного транспорту мае виробниче призначення. При цьому в загальнш вартосп виробничих основних фондiв близько половини займають земляне полотно, штучш споруди та верхня будова коли, третина припадае на транспортш засоби, близько 5% - на будiвлi, решта - машини, обладнання та ш. Тобто, об'екти нерухомосп складають бшьше половини вйх основних фондiв галузг У ходi реформування галузi цiлеспрямованiй змши тдлягае вся майнова база залiзничного транспорту, оск1льки вона е основою здшснення всiх видiв перевезень.
В умовах реструктуризаци залiзничного транспорту доводиться вирiшувати багато проблем як оргашзацшного так i практичного характеру. Серед них проблема оцшки та ефективного використання об'екпв нерухомостi займае особливе мюце, оск1льки без урахування цих понять неможливо визначити розмiри тдприемств транспорту, 1х ринкову вартiсть, здшснювати 1х функцiонування.
В рiшеннi проблем ефективного використання i оцiнцi об'екпв нерухомостi залiзничного транспорту важливе мюце посiдають питання виявлення можливих видiв 1х використання.
Аналiз останнiх дослвджень та публiкацiй
Слiд вiдзначити, що проблеми класифжаци нерухомого майна, управлшня нерухомiстю, оцiнки ефективностi управлiння нерухомютю, взаемоди власника та управляючого нерухомютю постiйно знаходяться у колi наукових штерейв вiтчизняних та зарубiжних вчених: А. Асаула [1], I. Балабанова [2], Б. Волкова [3], О. Гненного [4], С. Гончар [5], С. Коланькова [6], О. Крутика [7], М. Макаренка [8], I. Моруса [9], I. Петручеш [10], В. Рейна [11], А. Татарово! [12]. Проте, питання, яш стосуються розробки класифжаци видiв використання об'екпв нерухомосп, яку адаптовано до специф^ залiзничного транспорту залишаються недостатньо виршеними.
Метою статтi е розробка теоретико-методи-чних пiдходiв до класифжаци видiв використання об'ектiв нерухомостi залiзничного транспорту.
Виклад основного MaTepi&^y дослiдження
В економiчнiй лiтературi видiляють два основт методи класифiкацiï нерухомосп: ieрархiчний та фасетний.
1ерарх1чний метод класифжацп - це послiдовне (за ступенями) роздшення множини об'eктiв нерухомосп на залежнi одна вiд одноï групи. На кожному ступенi класифжацп утворюються рiзнорiднi групи, при цьому глибина класифжацп (число ступенiв) може бути рiзною. Наприклад, виробничi будiвлi за к1льк1стю поверхiв подiляються на одно-, дво- та багатоповерховi (перший стутнь). Останнi, в свою чергу, за освиленням подiляються наступним чином: з природним, штучним та поеднаним освиленням (другий ступiнь) i так дай.
Фасетний метод класифiкацiï передбачае паралельний розподш множини об'ектiв нерухомостi на незалежт групи (види, пiдвиди) та мае наступт особливостi: наявнiсть лише одного ступеня класифiкацiï, проведения розпод^ множини об'ектiв за рiзними ознаками, висока iнформацiйна насиченiсть. (Пiд ознакою класифжацп розумiють найбiльш суттевi i практично важливi якостi та характеристики об'екпв, що слугують основою для 1'х групування чи розподiлу. При загальнш класифжацп нерухомого майна стутнь дробления може обмежуватися, виходячи з принципу розумноï доцiльностi, достатнього для поглибленого аналiзу стану об'ектiв i 1'х ринково1' оцiнки [10]).
Класифжацш проводить, використовуючи наступнi чотири правила под^ обсягу понять.
1) В одше1' i тiеï ж класифжаци необхiдно застосовувати одну ту ж саму основу.
2) Спiвмiрностi подiлу - сума члетв (видiв, рiзновидiв, груп) класифiкацiï повинна дорiвню-вати обсягу дослщжуваного класу.
3) Члени класифжацп повиннi взаемно виключати один одного, тобто не перетинатися.
4) Безперервнiсть i послщовтсть пiдроздiлу на види, тдвиди i т. д. [10].
Класифжащя видiв використання об'ектiв нерухомосп залiзничного транспорту запропонована росiйськими ученими Коланьковим С.В. та Меркушевою В.С. у монографп [6, С. 234].
На думку авторiв, можна видшити три основних види використання об'екпв нерухомостi залiзничного транспорту, що забезпечуеться: одержанням додаткового доходу з внеском нерухомого майна у виглядi частки до статутного капiталу; одержанням додаткового доходу без внеску нерухомого майна у виглядi частки до статутного катталу; зниженням витрат.
У першому випадку одержати додатковий доход залiзниця може за рахунок здiйснения наступних операцш: укладанням угоди про сумюну дiяльнiсть; укладанням угоди про заснування юридично1' особи.
Угода про сумшну дiяльнiсть може бути здiйснена шляхом укладання угоди простого товариства, що являе собою об'еднання фiзичних
або юридичних осiб, як1 зобов'язуються з'еднати сво! внески i сумiсно дiяти без заснування юридично! особи для одержання прибутку чи досягнення шшо! мети, яка не суперечить дшчому законодавству. При цьому учасниками угоди можуть бути лише тiльки щдивщуальт пiдприeмцi або комерцiйнi оргатзацп.
Особливють угоди простого товариства е в тому, що при 11 укладант не виникае суб'екта прав, ^ контракти укладаються вiд iменi уах товаришiв. Внеском кожного з них визначаються: майно, грошi, професiйнi знання, вмiння, дiловi зв'язки та репутащя.
Угода простого товариства дозволяе вирiшувати рiзноманiтнi задачi i досягати багатьох цшей - пiдприемницьких, iнвестицiйних, швестицшно-комерцшних i некомерцiйних тощо.
Укладання угоди про заснування юридично1 особи передбачае створення господарських товариств з рiзними ступенями вiдповiдальностi. Як i в першому випадку, прибуток мiж учасниками розподiляеться пропорцiйно вартостi внесшв.
Другий вид використання об'ектiв нерухомосп залiзничного транспорту, що забезпечуеться одержанням додаткового доходу без внеску до статутного катталу, може бути здшснено шляхом: оренди; продажу; договору коштовного надання послуг; iпотеки; подальшо! експлуатацп.
За угодою оренди орендодавець зобов'язуеться надати орендатору майно за плату у термшове користування. Доходи, як1 одержат орендатором, е його власнiстю.
Продаж нерухомого майна залiзницi з дозволу Укрзалiзницi iншому власнику за ринковою цшою, мае цiлi одержання додаткового прибутку i зниження експлуатацiйних витрат.
За Договором коштовного надання послуг виконавець особисто повинен по завданню замовника надати послуги, а замовник дае зобов'язання заплатити за цi послуги за встановленi умови i термши.
1потека, як рiзновид одержання додаткового доходу без внеску до статутного катталу, може бути використана на залiзницi у вщповщносп до дшчих закотв та з дозволу Комитету з Держмайна Укра!ни за поданням Укрзалiзницi.
Третiй вид використання об'екпв нерухомосп забезпечуеться зниженням витрат за рахунок: передачi майна з балансу на баланс; консервацп; лшыдаци; збертання (використання пiд склади); угоди безкоштовного користування.
Дана класифжатя наведена на рис. 1.
Як бачимо, ця схема не вщповщае сутностi класифжацп, тобто, «Одержання додаткового доходу iз внесенням нерухомого майна у виглядi частки (внеску) у статутний каттал», «Одержання додаткового доходу без внесення нерухомого майна у виглядi частки (внеску) у статутний каттал», «Скорочення витрат (економiя собiвартостi)» - це не види використання, а наслщки певних типiв використання об'екпв нерухомосп.
Рис. 1. Класифжащя видiв використання HepyxoMOCTi [6, С. 234]
Наведена схема не мае ознак т iерархiчного, т фасетного методу класифжацп. Тому наведена на рис. 1 схема не е класифжащею.
С.М. Гончар [5, С. 9] у свош дисертацп видшила нерухомiсть залiзничного транспорту, яка необхщна для основних виробничих процеав
(ефективну), HepyxoMiCTb, нeoбxiднy для дoпoмiжниx пpoцeсiв (ефективну) та нepyxoмiсть, яка не мае цшносп для галyзi (неефективну), як1 дoцiльнo, на погляд дoслiдницi, продати, або пepeпpoфiлювати, передати в мунщипальну власнiсть або л^щувати (див. рис. 2).
Нерухоме майно залзничного транспорту
Нeoбxiднe для основних виробничих процеав (ефективне)
Нeoбxiднe для дожмжних пpoцeсiв (ефективне)
Що не мае цшносп для галyзi (неефективне)
Лiзинг
Аутсорсинг
Оренда
Передача до мунщипальжй власнoстi
Продаж
Лшшдащя
Перепро-фшювання
Рис. 2. Види ефективного використання нерухомого майна залiзничного транспорту [5, С. 9]
С.М. Гончар ввдшчае, що для тдвищення ефективностi використання тдприемств i органiзацiй непрофшьно1 сфери дiяльностi (допомiжнi процеси i шдроздши, що не мають цiнностi для галуз^, що здiйснюють господарське використання нерухомосп залiзничного транспорту, можливе застосування оренди, лiзингу, аутсорсинга. Виведення тдприемств iз структури транспорту припускае наступнi способи: передача в мунщипальну власшсть, перепрофiлювання, продаж, лiквiдацiя.
Ця класифiкацiя лише за однiею ознакою -ступенем ефективносп використання об'екпв нерухомостi залiзничного транспорту - е неповною.
Запропонована нами класифiкацiя видiв використання об'екпв нерухомосп залiзничного транспорту наведена на рис. 3.
Отже, за можливютю змши способу використання об'екти нерухомосп залiзничного
транспорту можна роздшити на об'екти з постiйним типом використання. Це операцшна нерухомiсть, наприклад, верхня будова коли, вагони, локомотиви, мости, споруди лшшних пiдприемств тощо, змiна способу використання яких е недоцшьною i в рядi випадшв неможливою. Хоча у 1990-тi роки були випадки, коли вагони використовували як мшьгуртожитки на базах вщпочинку певних залiзниць, але це - виключення з правила. Таким чином, операцшною е нерухо-мiсть, яка зайнята власником i використовуеться !м для реалiзацil власних бiзнес-процесiв. Можна визначити так1 цш управлiння операцшною нерухомютю: забезпечення основно1 дiяльностi власника; збереження вартостi нерухомостi; пiдтримка задовшьного стану об'екта нерухомостi; мiнiмiзацiя витрат на технiчне обслуговування та експлуатацш його; зростання авторитету (престижу) власника даного виду нерухомого майна [13, С. 52].
Види використання об'екпв нерухомосп залiзничного
транспорту
1.За можливiстю змши способу використання
2.За ефективнiстю
Рис. 3. Класифшащя видiв використання нерухомосп залiзничного транспорту (розроблено автором)
Об'екти нерухомостi зi змiнним типом використання - це об'екти комерцшно! нерухомосп, як1 з урахуванням принципу найкращого i найбiльш ефективного використання можна здавати в оренду, можна продати та in. Отже, комерцiйною нерухомютю е така, яка безпосередньо власником не використовуеться та призначена для здшснення з нею комерцiйних операцш, що приносять дохiд (оренда, продаж та in.). У даному випадку можна видшити наступнi цiлi управлшня комерцiйною нерухомiстю: збшь-шення вартосп нерухомостi; отримання доходу i його максимiзацiя; пiдтримка задовiльного стану об'екта нерухомосп; мiнiмiзацiя витрат на техшчне обслуговування та експлуатацiю; можливiсть перепродажу за збшьшеною цiною (спекуляцiя); зростання авторитету (престижу) власника такого майна [13, C. 52].
За ефектившстю використання можна видшити об'екти, яш приносять дохш - ефективне використання (величина чистого операцшного доходу ЧОД>0) та тi, як1 не приносять доходу -неефективне використання (величина чистого операцшного доходу ЧОД<0).
За шляхом отримання ефекту вш використання видаемо два види використання - шляхом тдвищення доходiв та шляхом зниження витрат. Перший шлях е найбшьш характерним для комерцшно! нерухомосп, другий - i для комерцiйно!, i для операцшно!, оск1льки прагнення мiнiмiзувати витрати на утримання об'екту без погiршення його експлуатацшних та iнших важливих характе-
ристик завжди було i буде присутшм у будь-якого власника будь-якого об'екта нерухомосп. Висновки
Встановлено, що iснуючi класифiкацi! видiв використання об'екпв нерухомостi залiзничного транспорту [6, С. 234], [5, С. 9] не вшповшають правилам под^ обсягу понять [10]. Розроблено власну класифiкацiю видiв використання об'ектiв нерухомостi, яку адаптовано до специфiки залiзничного транспорту (так, за можливютю змiни способу використання об'екти нерухомосп залiзничного транспорту можна роздшити на об'екти з постшним та змiнним типом використання; за ефектившстю використання можна видшити об'екти, яш приносять дохш (величина чистого операцшного доходу ЧОД>0) та п, як1 не приносять доходу (величина чистого операцшного доходу ЧОД<0); за шляхом отримання ефекту вш використання видаемо два види використання - шляхом тдвищення доходiв та шляхом зниження витрат). Визначеш можливi види використання нерухомосп залiзниць покладено в основу !х класифiкацi! i враховуються при розрахунках ефективностi використання i оцiнцi об'ектiв на залiзничному транспорта Таким чином, розроблена класифiкацiя видiв використання об'ектiв нерухомостi може бути шдгрунтям при прийняттi рiшень щодо управлiння як операцiйною, так i комерцiйною нерухомiстю залiзничного транспорту.
Список лiтератури:
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул . - 2-е изд. - СПб. [и др.]: Питер, 2010. - 621 с.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.
3. Экономика и управление недвижимостью на железнодорожном транспорте: учебник для вузов ж.-д. транспорта / Б.А. Волков, Г.В. Федотов, А.А. Гавриленков; под ред. Б.А. Волкова.
- М.: ГОУ «Учебно-методический центр по образованию на железнодорожном транспорте», 2007. - 637 с.
4. Гненний О.М. Методи оцшки майна та майнових прав в Украшу монографiя / О.М. Гненний.
- Дн-вськ : Вид-во Маковецький, 2012. - 264 с.
5. Гончар С.Н. Повышение эффективности использования имущества непрофильной сферы железнодорожного транспорта: автореф. дисс. канд. экон. наук : 08.00.05 / Светлана Николаевна Гончар ; ДГУПС. - Хабаровск, 2006. - 22 с.
6. Коланьков С.В. Оценка рыночной стоимости и эффективности сделок с недвижимостью железнодорожного транспорта: монография / С.В. Коланьков, В.С. Меркушева. - Москва: Маршрут, 2006. - 277 с.
7. Крутик А.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие для вузов / А.Б. Крутик, Ю.М. Горенбургов, М.А. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2000. - 478 с.
8. Макаренко М.В. Нерухомють в системi корпоративного управлшня на залiзничному транспорт / М.В. Макаренко, Т.1. Лозова, Г.Ю. Олшник. - К.: ДеТУТ, 2009. - 327с.
9. Морус И.В. Методические основы эффективного управления недвижимым имуществом: диссертация кандидата экономических наук: 08.00.05 / Морус Игорь Владимирович; [Место защиты: Гос. ун-т упр.].- Москва, 2008. - 153 с.
10. Петрученя И.В. Экономика недвижимости: учебное пособие для вузов / И.В. Петрученя. [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://studme.com.ua/1550062314158/ekonomika/ obschaya_klassifikatsiya_obektov_nedvizhimosti.htm#72.
11. Экономика недвижимости: учеб. пособие / ред. В.И. Ресин. - 2-е изд. - М.: Дело, 2000. -328 с.
12. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью : учеб. пособие /. -Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. - 70 с.
13. Масалипна В.В. Структурування стратепчних цшей управлшня нерухомютю залiзничного транспорту/ В.В. Масалипна// Вкник нацюнального техшчного ушверситету «ХП1». Серiя «Новi ршення в сучасних технолопях».№°68(974),2012. - Харшв, НТУ «ХП1».С. 51-54. [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://repository.kpi.kharkov.ua/bitstream/KhPI-Press/11858/1/vestnik_HPI_2012_68_ Masalyhina_Strukturuvannia.pdf.
Надано до редакцп 18.01.2015
Масалипна Вiкторiя Володимирiвна / Victoria V. Masalygina
vvm2014@rambler. ru
Посилання на статтю / Reference a Journal Article:
Класифжащя eudie використання o6'eKmie HepyxoMocmi залiзнuчного транспорту [Електронний ресурс] / В. В. Масалигта //Економжа: реали часу. Науковий журнал. - 2015. - № 1 (17). - С. 290-294. - Режим доступу до журн.: http://economics.opu.ua/files/archive/2015/n1.html
