CC BY
182КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
МАХОТЛОВА Маратина Шагировна,
кандидат биологических наук, доцент кафедры «Землеустройство и экспертиза недвижимости» ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет», г. Нальчик. E-mail: m.mahotlova@yandex.ru; ДЕУНЕЖЕВА Зарина Муратовна,
студентка ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет», г. Нальчик. E-mail: m.mahotlova@yandex.ru; КАБАРДОКОВА Агнесса Валерьевна,
студентка ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет», г. Нальчик. E-mail: m.mahotlova@yandex.ru; КУМЫКОВА Шахару Хазраиловна,
студентка ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет», г. Нальчик. E-mail: m.mahotlova@yandex.ru; МАТИЕВА Лидия Борисовна,
студентка ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет», г. Нальчик. E-mail: m.mahotlova@yandex.ru
Краткая аннотация: В данной статье авторами рассмотрены порядок проведения кадастровых работ и правовое регулирование в отношении объекта недвижимости. Изучены теоретические аспекты и выявлены актуальные проблемы кадастровых работ в отношении объектов недвижимости в современных условиях.
Abstract: In this article, the authors consider the procedure for conducting cadastral works and legal regulation in relation to real estate. Theoretical aspects are studied and actual problems of cadastral works in relation to real estate objects in modern conditions are revealed.
Ключевые слова: кадастровая деятельность, кадастровые работы, кадастровый инженер, объекты недвижимости, кадастровый учет.
Keywords: cadastral activities, topographic surveys, cadastral engineer, the real estate cadastre.
Актуальность выбранный темы обусловлена тем, что именно в ходе кадастрового учета объектов недвижимости выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости.
Целью данной работы является рассмотрение вопросов связанных с организацией кадастровых работ в отношении объектов недвижимости и получение актуальной и достоверной информации об объекте недвижимости, которая позволила бы владельцу поставить его на учет и оформить право собственности согласно требований законодательства.
Для решения современных проблем кадастровой деятельности рассматриваются соответствие сложившейся системы организации ведения кадастра недвижимости и регулирования кадастровых отношений требованиям обеспечения надежности, доступности и полноты кадастрового учета всех объектов кадастрового учета, их надежной идентификации и гарантирования прав на них.
Недвижимость является основой национального богатства, двигателем экономического роста страны, объектом собственности, управления и рыночного оборота. Ведение государственного кадастра недвижимости базируется на процессе формирования объектов недвижимости, реализуемое в порядке ведения кадастровой деятельности [5].
В России, как и в других странах в настоящее время, происходят преобразования в сфере кадастра с целью повышения его эффективности. Острая необходимость создания действующей системы кадастрового учета и сис-
тем баз данных, отражающих сведения, стала вновь актуальной с возвращением частной собственности в России в начале девяностых.
управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости. Действенная система кадастрового учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления. В силу этого учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений.
требования к качеству и точности проводимых работ, видоизменялась технология кадастровых работ, средства измерений. С ростом требований к качеству результатов кадастровых работ совершенствуется организационная структура кадастра, технология и средства выполнения кадастровых работ, способы получения информации, изменяется содержание документации и способы ее хранения, способы и средства передачи информации.
ной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом не-
Для эффективного функционирования системы
В ходе преобразований в этой сфере изменялись
Важнейшее значение кадастрового учета как од-
движимости [6].
Кадастровая деятельность - это в первую очередь профессиональная деятельность кадастровых инженеров, которая имеет определенную цель, задачи и основывается на важных принципах [1].
Значение и роль кадастровых инженеров в жизни общества будут неизменно возрастать, поскольку деятельность кадастрового инженера связана с рынком недвижимости, исторически являющимся одним из двигателей экономики государства [7].
Кадастровая деятельность занимает одну из ступеней регулирования земельно-имущественных отношений. Кадастровые инженеры обеспечивают ведение ГКН (государственного кадастра недвижимости) путем сбора информации об объектах кадастрового учета и передачи собранной информации в орган кадастрового учета. Орган кадастрового учета систематизирует полученную информацию, формирует статистические отчеты и картину использования и составления объектов недвижимости как на территории отдельного населенного пункта, так и в масштабах всей страны. Систематизированная органом кадастрового учета информация поступает в органы местного самоуправления и вышестоящие органы исполнительной власти России. Также органом кадастрового учета предоставляется информация в налоговые органы для налогообложения налогом на имущество физических лиц.
Кадастровые инженеры выступают связующим звеном между различными субъектами земельно-имущественных отношений, в частности между правообладателями объектов недвижимости и органами исполнительной власти [11].
Большое значение в развитии Государственного Кадастра Недвижимости РФ имеют кадастровые работы.
В соответствии с п.4.2. ст. 1 Закона № 221-ФЗ от 13.07.2015 кадастровые инженеры осуществляют следующие виды услуг:
1) определение координат характерных точек границ земельного участка;
2) определение координат характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости;
3) определение координат характерных точек контура объекта незавершенного строительства;
4) осуществление обработки результатов определения данных координат, в рамках которой устанавливается площадь объектов недвижимости и происходит описание местоположения объектов недвижимости;
5) проведение согласования местоположения границ земельного участка.
Также в качестве дополнительных услуг в рамках выполнения кадастровых работ кадастровыми инженерами может устанавливаться местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при помощи пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины подобных конструктивных элементов.
Таким образом, перечень объектов недвижимого имущества, которые подлежат государственному учету, не является исчерпывающим и определяется в специальном законодательстве [8].
Кадастровую деятельность вправе осуществлять только специальные лица - кадастровые инженеры, которые получили такой статус в соответствии с положениями Закона № 221-ФЗ. Ни одно иное лицо, которое не имеет статус кадастрового инженера, не вправе осуществлять кадастровую деятельность [2].
Исходя из анализа п.4 ст.1 Закона № 221-ФЗ целью кадастровой деятельности является точное составление информации (сведений) относительно конкретно определенного объекта недвижимости и внесение ее в государственный кадастр недвижимости. Это описание может касаться любого объекта недвижимости, который подлежит обязательному государственному кадастровому учету.
Кроме того, Закон № 221-ФЗ содержит отдельную главу 4, именуемую «кадастровая деятельность», в которой конкретизируются правила, работы, услуги, мероприятия, входящие в содержание кадастровой деятельности [10].
С 1 января 2017 года ЕГРП и государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединились в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [9].
Под государственным кадастровым учетом в силу п. 7 ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости. Иными словами, государственный кадастровый учет преследует цель создать единую базу сведений о всех объектах недвижимости, которые находятся на территории России. Создание такой единой базы необходимо для учета каждого объекта недвижимости, оценки его стоимости для целей налогообложения.
Однако и указанный закон не имеет исчерпывающего перечня объектов недвижимости, которые подлежат кадастровому учету.
В настоящее время к основным и наиболее важ-
ным проблемам в сфере кадастровой деятельности можно отнести следующие:
1) недостаточно регламентированы требования к проведению и оформлению кадастровых работ. Сегодня кадастровая деятельность регулируется в большей степени не Законом о кадастре и приказами, а разъяснительными письмами Минэкономразвития России;
2) в связи с недостаточно регламентированными требованиями к проведению кадастровых работ и оформлению по их итогам документов в каждом кадастровом округе (иногда и в кадастровом районе) существуют свои особенности, требования, субъективные подходы;
3) отсутствует законодательно определенная возможность внесудебного оспаривания и отмены неправомерных решений, действий (бездействия) органов кадастрового учета, что приводит к неоднозначности судебной практики и создает неопределенность при реализации правовой защиты кадастровых инженеров;
4) кадастровым инженерам проблематично (иногда и невозможно) официально получить в органах кадастрового учета достоверную информацию об опорной межевой сети и качественный картографический материал для проведения кадастровых работ;
5) в условиях перехода на предоставление документов в электронном виде приемные средства и порталы органов кадастрового учета работают с недостаточно высокой степенью надежности. Технически не реализованы предусмотренные Законом о кадастре регламенты взаимодействия кадастровых инженеров с органами кадастрового учета как на сайте Росреестра, так и с использованием \\еЬ-сервисов портала;
6) значительное количество кадастровых инженеров не обладают необходимым опытом формирования документов в электронном виде, соответствующим программным обеспечением, поэтому имеют место отказы и приостановления при осуществлении кадастрового учета;
7) большинство кадастровых инженеров не входят в профессиональные объединения, соответственно, не могут эффективно защищать свои интересы в отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления, а также с заказчиками кадастровых работ;
8) отсутствует законодательное закрепление методов выявления и исправления кадастровых ошибок, допущенных по вине кадастровых инженеров, а также источников финансирования работ по их устранению.
В связи с изложенным в самое ближайшее время на уровне федерального закона необходимо следующее:
1) закрепить дополнительные квалификационные требования к лицу, претендующему на приобретение ста-
туса кадастрового инженера, в том числе в части специального профессионального образования и опыта работы;
2) установить обязанность лица, с которым заключен договор на проведение кадастровых работ, представлять документы для постановки на кадастровый учет и проведения государственной регистрации прав на вновь образованный объект недвижимости, а также на кадастровый учет изменений уникальных характеристик объектов недвижимости в установленных законом случаях;
3) установить запрет на полную оплату по договору подряда на выполнение кадастровых работ до завершения кадастрового учета объекта недвижимости;
4) закрепить требование об обязательности членства лиц, выполняющих кадастровые работы, в саморегулируемых организациях в сфере кадастровой деятельности, а также возможность досудебного обжалования решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета с участием саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности;
5) обеспечить возможность приостановления деятельности кадастрового инженера в случае временной невозможности или неспособности осуществлять кадастровую деятельность;
6) пересмотреть критерии, применяемые при аннулировании квалификационных аттестатов кадастровых инженеров. Ввести «шкалу вины» кадастрового инженера, то есть определить иные промежуточные виды ответственности кадастрового инженера помимо аннулирования квалификационного аттестата;
7) разработать методы определения кадастровых ошибок, допущенных кадастровыми инженерами, их исправления и источники финансирования работ по их исправлению;
8) установить требование о периодической (не реже одного раза в 3 года) проверке уровня профессиональных знаний кадастровых инженеров в форме тестирования, а также осуществлять учет результатов их профессиональной деятельности за период, прошедший после последней аттестации, в целях подтверждения их квалификации (переаттестации);
9) установить требование о размещении на сайте Росреестра специализированного сервиса «личный кабинет кадастрового инженера», обеспечивающего в том числе фиксацию всех фактов информационного взаимодействия кадастрового инженера с органами кадастрового учета [3]. До начала работы сервиса «личный кабинет кадастрового инженера» разработать процедуру и осуществлять предварительную проверку документов, подготовленных кадастровыми инженерами в электронном виде;
10) закрепить статус открытого информационного ресурса, содержащего описание пунктов геодезических сетей всех уровней, с возможностью доступа к такой информации с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме онлайн;
11) закрепить процедуры взаимодействия Рос-реестра с кадастровыми инженерами по актуализации сведений о состоянии пунктов геодезической сети;
12) для обеспечения приема и обработки высоко-нагруженного потока электронных заявок со стороны кадастровых инженеров, а также для исключения случаев отказа в их обслуживании предусмотреть возможность дублирования и разведения входных потоков электронных заявок;
13) доработать портал Росреестра таким образом, чтобы при постановке объектов на кадастровый учет корректно загружались пакеты большого объема;
14) детализировать требования к квалифицированной электронной подписи кадастрового инженера, в том числе в части правомерности использования квалифицированной электронной подписи кадастрового инженера как работника юридического лица, а также реализовать функцию фиксации времени подписи электронного документа;
15) закрепить и внедрить порядок внесудебного оспаривания и отмены неправомерных решений, действий (бездействия) должностных лиц органов кадастрового учета с участием представителей саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности;
16) наделить саморегулируемые организации кадастровых инженеров полномочиями по досудебному урегулированию межевых споров;
17) усилить контроль со стороны саморегулируемых организаций кадастровых инженеров за деятельностью своих членов;
18) шире задействовать гражданско-правовые механизмы гарантий прав на недвижимое имущество, обеспечиваемые институтом саморегулирования, в том числе путем введения дополнительной имущественной ответствен-
страхования ответственности кадастровых инженеров и саморегулируемых организаций;
19) внести поправки в налоговое законодательство в части предоставления льгот по налогообложению саморегулируемых организаций, в том числе саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.
Предлагаемые меры в части осуществления кадастровой деятельности существенно повысят качество кадастровых работ и ответственность кадастровых инженеров, в том числе имущественную, за результаты своей деятельности, а членство в саморегулируемых организациях, вмененное им в обязанность (по аналогии с оценщиками), будет способствовать более эффективному контролю за их деятельностью и реализации компенсационных механизмов в случае убытков, причиненных кадастровым инженером своими действиями (бездействием) заказчику работ или третьим лицам в связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей.
Сравнительный анализ указанных определений кадастровой деятельности позволяет сделать вывод, что в настоящее время кадастровая деятельность представляет собой не только кадастровые работы по отношению к недвижимости, выраженные в подготовке документов, которые содержат необходимую для осуществления кадастрового учета информацию, но и оказание услуг, осуществляемых в случаях, установленных Законами № 221-ФЗ и № 218-ФЗ.
Таким образом, кадастровая деятельность понимается в качестве «выполнения работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях». Роль и значимость кадастровых инженеров в современной России неуклонно возрастает, и этому есть объяснение, поскольку деятельность кадастровых инженеров сегодня выступает в качестве составной части государственной земельной политики [4].
ности за счет создания системы личного и коллективного
Библиография:
1.Аврунев Е.И. Использование активных базовых станций при выполнении кадастровых работ в отношении объектов недвижимости.Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2019. Т. 24. № 1. С. 135-145.
2.Акаев Р.А., Пархоменко И.В. Применение GNSS-технологий при выполнении кадастровых работ в отношении объектов недвижимости. В сборнике: проблемы геологии и освоения недр. Труды XXIII Международного симпозиума имени академика М.А. Усова студентов и молодых учёных, посвященного 120-летию со дня рождения академика К.И. Сатпаева, 120-летию со дня рождения профессора К.В. Радугина: в 2х томах. 2019. С. 430-431.
3.Батырева Ю.И. Кадастровая деятельность (кадастровый инженер).В сборнике: XVI Международная молодежная научная конференция «Севергеоэкотех-2015». материалы конференции: В 6 частях. Ухтинский государственный технический университет. 2015. С. 230-232.
4.Демидова П.М., Рыбкина А.М., Бузина А.Ю. Разработка методики выполнения комплексных кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства. Московский экономический журнал. 2020. № 6. С. 7.
5.Затолокина Е.И., Черникова А.М. Кадастровые работы в отношении земельных участков. Вектор ГеоНаук. 2020. Т. 3. № 1. С. 46-50.
6.Кадырова Е.Н. Некоторые новации в системе государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета.Экономика и экология территориальных образований. 2016. № 2. С. 50-53.
7.Липски С.А. Комплексные кадастровые работы как необходимый шаг по упорядочению отношений в сфере недвижимости. Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 25-28.
8.Махотлова М.Ш. Земельный фонд как объект земельного кадастра.Аграрное и земельное право. 2019. № 10 (178). С. 66-68.
9.Непоклонов В.Б., Хабаров Д.А., Хабарова И.А., Карамышев М.А., Яковлева А.С. Определение стоимости проведения кадастровых работ. Конструкторское бюро. 2018. № 6. С. 32-38.
10.Постонен Д.В., Спиренков В.А., Гура Д.А. Кадастровые работы и государственный кадастровый учет в отношении нового объекта недвижимости «машино-место». Электронный сетевой политематический журнал «Научные труды КубГТУ». 2017. № 4. С. 309-317.
11.Цветков В.Я. Информационное обеспечение кадастра. Науки о Земле. 2018. № 1. С. 54-60.
