КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ В ИСТОРИЧЕСКИХ РАЙОНАХ г. ТОМСКА Текст научной статьи по специальности «Социальная и экономическая география»

78 Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313

ИНЖИНИРИНГ И УПРАВЛЕНИЕ В АРХИТЕКТУРЕ, СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ДИЗАЙНЕ

УДК 528

КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ В ИСТОРИЧЕСКИХ РАЙОНАХ г. ТОМСКА

Р.Э. Серякова, старший преподаватель ФГАОУВО «Национальный исследовательский Томский политехнический университет», e-mail: kh.rozali@gmail.com

Аннотация

В статье исследован процесс образования земельных участков, находящихся в зонах санитарной охраны, для строительства в историческом районе г. Томска, рассмотрена специфика градостроительного зонирования в исторических городах, сделан вывод о необходимости соблюдения всех предписанных законодательством разных уровней норм строительства в подобных муниципальных образованиях для сохранения неповторимого облика города.

Ключевые слова: кадастровые работы, строительство, земельный участок.

Статус исторического поселения, полученный Томском в 1990 г., влечет за собой особые обязательства и ограничения градостроительной деятельности, с учетом которых разрабатывается генеральный план города. Так, например, подлежат выделению и правовому закреплению исторические зоны разного уровня. Хотя г. Томск и является практически единственным городом, где сохранились массивы исторической деревянной застройки, большую часть объектов, подлежащих охране составляет «фоновая застройка». Исторические зоны, как правило, располагаются в центральных частях города, целью их создания определяется сохранение многолетней истории и старинного архитектурного облика. Здесь должны проводиться программы по реконструкции, реставрации памятников истории и культуры. Отсюда застройка исторических кварталов проводится с учетом сохранения целостности сложившейся исторической застройки.

Цель работы - определить особенности образования земельных участков и их частей для строительства в исторических районах г. Томска в условиях множества ограничений для использования территорий.

Застройка городских районов представляет собой программу специальных мероприятий, направленных на правильное и рациональное использование положениями СНиП 2.07.01-891, городские территории следует проектировать на основании градостроительных программ и прогнозов, генеральных схем расселения и др. В Томской области границы исторических зон устанавливаются на основании Постановления Администрации Томской области от 14.06.2012 № 226 а2.

Территория исследования расположена на юго-западе Советского района г. Томска: границы участка проходят с севера по пер. Спортивному, с востока по ул. Гоголя, с юга по ул. Герцена, с запада по ул. Белинского.

Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313 79

Рис. 1. Фрагмент космоснимка г. Томска - исследуемая территория

Для проектирования земельных участков для целей строительства в исторических районах г. Томска и условиях множественности ограничений использования территорий необходимо: 1) установить вид испрашиваемого использования земельного участка; 2) установления ограничений в использовании территории.

Установление испрашиваемого вида разрешенного использования земельных участков осуществлялось в 2014 г. на основании Постановления мэрии г. Томска по заявлению юридического лица. Учитывая анализ, приведенный ниже, из перечня объектов, строительство которых возможно в данной территориальной зоне, был выбран вид разрешенного использования земельного участка - строительство многоквартирного жилого дома в 2-4 этажа.

Согласно действующему Генеральному плану г. Томска, проектируемая территория, располагается в территориальной зоне ЖИ-2 (рис.2) 3.

80 Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313

Рис. 2. Территориальное зонирование

Установление ограничений в использовании территории для проектирования и проведения строительных работ в данной территориальной зоне состоит в соблюдении следующих обязательств по условиям охраны объектов культурного наследия:

- сохранять историческую планировку, ценные элементы ландшафта, средовую застройку;

- закреплять и восстанавливать градоформирующее значение памятников в архитектурно-пространственную организацию города;

- создавать благоприятные условия зрительного восприятия объектов культурного исследования;

- устанавливать целостность композиций охраняемых архитектурных комплексов и ландшафтов.

В 2014 г. образование четырех земельных участков и их частей для строительства многоквартирного жилого дома происходило из земель, находящихся в муниципальной собственности для дальнейшего присоединения к ним территорий, на данный момент принадлежащих третьим лицам, с сохранением вида разрешенного использования и объединения их в один земельный участок.

На основании правил землепользования и застройки, в границах данной территориальной зоны разрешено строительство многоквартирного жилого дома в 2-4 этажа. Данный вид разрешенного использования будет полностью вписываться в эстетический облик данного квартала.

Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313 81

При детальном рассмотрении проектной документации было выявлено, что земельные участки и их части полностью или частично находятся в охранных зонах коммуникаций или зонах санитарной охраны природных объектов.

На рис. 3 представлен весь перечень ограничений использования образуемых земельных участков.

Рис. 3. Ограничения использования территории

Подробно рассмотрим каждую из них.

1. Правовой режим зоны ЗРР 4- 31.

Исследуемая территория располагается в зоне с особым использованием территории ЗРР 4 - 31 и характеризуется как историческая территория, сохранившая отдельные характеристики традиционной пространственно-планировочной организации, имеющей историко-культурную ценность4. В границах данной территории разрешается проводить земляные, строительные, хозяйственные и иные работы после выявления объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия (если таковые имеются). Объект строительства должен соответствовать окружающей исторической застройке в части масштаба, применяемых пропорций здания, его частей, элементов и уровня детализации. При застройке необходимо учитывать соблюдение модуля лицевых фасадов, соответствующего исторической системе межевания участка. Строительство должно осуществляться с применением традиционного или нейтрального материала и цветового решения.

В границах исследуемой зоны располагается 4 объекта культурного наследия (рис. 4).

82 Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313

Рис. 4. Объекты культурного наследия Условные обозначения:

- Зона ЗРР 4- 31;

Объект культурного наследия:

1. Жилой дом конца 19 в., 2 этажный, местоположение: ул. Белинского, 20.

2. Административное здание, дом, в котором в 1910-11 гг. жил В.В. Куйбышев, 2 этажный, местоположение: пер. Спортивный, 13.

3. Административное здание конца 19 в., 1 этажное, местоположение: ул.

О

Герцена, 8.

4. Жилой дом, в котором в 1917-1934 гг. жил геолог, ученый - энциклопедист Р.С. Ильин, 1 этажный, местоположение: пер. Нечевский, 16.

□ Границы проектируемой территории

2. Граница охранных зон.

Земельные участки с условными номерами 70:21:0200009:ЗУ1, 70:21:0200009:ЗУ2, 70:21:0200009:ЗУ3, находятся в зоне инженерных коммуникаций. На земельном участке с условным номером 70:21:0200009:ЗУ4, необходимо образовать части: 70:21:0200009:ЗУ4/чзу1 - охранная зона линии связи и 70:21:0200009:ЗУ4/чзу2 - охранная зона подземного электрического кабеля высокого напряжения. Более детальная схема инженерных коммуникаций, расположенных на проектируемых участках, показана на рис. 5.

Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313 83

Рис. 5. Инженерные коммуникации на проектируемых участках

Условные обозначения:

:ЗУ1 - образуемый земельный участок;

:ЗУ4/чзу1 - образуемая часть земельного участка.

В охранных зонах инженерных коммуникаций вводятся особые условия землепользования. В соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ, права на землю могут быть ограниченны для установления особого условия использования земельного участка5. Размеры и ограничения права охранных зон по отношению к линиям связи зависят от типа сооружения и устанавливаются в соответствии с правилами охраны линии связи РФ6.

Ограничения прав на земельный участок подлежат государственной регистрации. Сведения об образованной части земельного участка, связанной с установлением охранной зоны, вносят в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана. Для этой цели земельный участок с условным номером 70:21:0200009:ЗУ4 разделен на части.

3. Помимо охранных зон инженерных коммуникаций, проектируемые земельные участки располагаются в охранной зоне II Сибирского Ботанического сада. Расположение участков в этой зоне накладывает определенные ограничения, и обременения на проектируемые земельные участи. На рис.6 представлена охранная зона II Сибирского Ботанического сада.

84 Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313

Рис. 6. Охранная зона II Сибирского Ботанического сада

Условные обозначения:

Границы охранной зоны ПСибирского Ботанического сада;

XX Границы проектируемой территории;

| | Границы земельных участков по сведениям ГКН;

| | Границы рек.

Сибирский ботанический сад - природоохранное научно-исследовательское учреждение и структурное подразделение Томского государственного университета, являющееся особой охраняемой природной территорией (ООПТ)7.

Сибирский ботанический сад состоит из трех территорий с особыми режимами использования:

- режим особой охраны территории Сибирского ботанического сада (режим неприкосновенности);

- режим особой охраны зоны I (буферных полос) Сибирского ботанического сада (частичный режим неприкосновенности);

- режим особой охраны зоны II Сибирского ботанического сада (режим регулируемого природопользования).

Режим особой охраны зоны II Сибирского ботанического сада подразумевает, что в границах данной территории действует режим регулируемого природопользования.

Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313 85

На территории запрещается размещать новое производство, строить новые дороги и расширять существующие, устраивать свалки как твердых бытовых, так и производственных отходов, превышать предельно допустимые значения выбросов загрязняющих веществ производственными предприятиями, проектировать и строить здания без согласования с дирекцией сибирского ботанического сада, организовывать стоянки маршрутных автобусов, такси.

За нарушение режима регулируемого природопользования физические и юридические лица несут административную, уголовную и иную, установленную законом, ответственность.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что при проектировании на исследуемых участках необходимо строгое соблюдение всех перечисленных норм, правил и ограничений, а также осуществление надзора при проведении работ. Каждая из вышеперечисленных охранных зон накладывает на земельные участки, определенные ограничения в использовании территории. Эти ограничения и обременения дополняют друг друга и складываются в общее понятие в использовании земельных участков. Вследствие нарушения условий использования земельных участков, собственник данных земельных участков понесет определенные наказания.

Таким образом, образованы:

- :ЗУ1, площадью 863 кв.м., ограничения и обременения: часть земельного

участка :ЗУ1/чзу1, площадью 167 кв.м. - для обеспечения прохода и проезда к смежным земельным участкам; весь земельный участок находится в зоне инженерных коммуникаций, а также в границах II охранной зоны Сибирского Ботанического сада;

- :ЗУ2, площадью 10 кв.м., ограничения и обременения: часть земельного участка: весь земельный участок находится в зоне инженерных коммуникаций; а также в границах II охранной зоны Сибирского Ботанического сада;

- :ЗУ3, площадью 478 кв.м., ограничения и обременения: часть земельного

участка :ЗУ3/чзу1, площадью 227 кв.м. - для обеспечения прохода и проезда к смежным земельным участкам; весь земельный участок находится в зоне инженерных коммуникаций; а также в границах II охранной зоны Сибирского Ботанического сада;

- :ЗУ4, площадью 836 кв.м., ограничения и обременения: часть земельного участка :ЗУ4/чзу1, площадью 66 кв.м. - охранная зона линии связи; :ЗУ4/чзу2, площадью 9 кв.м. - охранная зона подземного электрического кабеля высокого напряжения; весь земельный участок находится в границах II охранной зоны Сибирского Ботанического сада.

Данные земельные участи были образованны на основании решения исполнительных органов государственной власти. Все необходимые требования были соблюдены, на этапе производства кадастровых работ выполнены все условиями для сохранения исторического облика исследуемой территории.

Таким образом, инструментами территориального планирования и тщательного анализа законодательства в процессе выполнения кадастровых работ на земельных участках в исторических зонах городов возможно создавать благоприятные условия для сохранения

86 Управление в современных системах №3(7) 2015

ISSN 2311-1313

исторического облика города и недопущения нарушения требований к застройке. Для этого необходима согласованность в работе администрации, выдающей постановление на образование земельного участка и добросовестной работы кадастрового инженера для учета всех ограничений и обременений земельных участков.

Примечания 1

1 Строительные нормы и правила. СНиП 2.07.01-89*Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений[Текст]: нормативно-технический материал. - Москва: [б.и.], 1994. -70 с.

2 Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Томска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон охраны [Текст]: Постановление администрации томской области от14.06.2012 № 226а // Собрание законодательства Томской области. - 2012. - № 7/1 - Ст. 84.

3 Правила землепользования и застройки г. Томска [Текст]: Решение Думы г. Томска от 27.11.2007 № 687 // Собрание решений Думы города Томска. - 2008. - № 26 (часть 1).

4 Режимы использования земель и градостроительные регламенты в зонах регулирования застройки и хозяйственной деятельности [Текст]: Приложение к постановлению Администрации Томской области от 14.06.2012 № 226а // Собрание законодательства Томской области. - 2012. - № 7/1 - Ст. 84.

5 Земельный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44 - Ст. 4147.

6 О связи [Текст]: Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2003. - № 28 - Ст. 2895.

7 Об особо охраняемой природной территории регионального (областного) значения «Сибирский Ботанический Сад» [Текст]: Постановление Администрации Томской области. от 15 марта 2004 г. N 21а // Официальные ведомости (сборник нормативно-правовых актов, подписанных Главой Администрации Томской области). - 2004. - № 11 - Ст.87.

CADASTRAL WORKS IN THE HISTORIC DISTRICT OF TOMSK

R.E. Seryakova, senior lecturer, Tomsk Polytechnic University, e-mail: kh.rozali@gmail.com

Abstract

In the article the process of land plots in zones of sanitary protection, for building in the historic district of Tomsk, discussed the specifics of zoning in historic cities, concluded that the need for compliance with all the statutory regulations of different levels in the construction of such municipalities to preserve unique appearance of the city.

Keywords: cadastral, construction, land.