CC BY
64
7. Побережников И.В. Социальное изменение в теоретических проекциях // Уральский исторический вестник. Вып. 7. Историческая наука на рубеже II и III тысячелетий: итоги и перспективы. - Екатеринбург, 2001.
8. http://eng.iuture-designing.oig (дата обращения: 01.03.2013).
9. Евстафьев А.И. Регулирование пространственного развития города на основе девелопмента локальных территорий // Вестник Томского гос. ун-та. -Томск, 2011. - № 2 (14).
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ, КАК НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ БАЗА ПО НАЛОГУ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЕ И ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ СТОРОНЫ
© Седаев П.В.*
Приволжский институт повышения квалификации ФНС России, г. Нижний Новгород
Налог на недвижимость, введение которого с 2014 года предполагается в ряде субъектов РФ, будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Введение кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы является с одной стороны оправданным, а с другой вызывает вопросы. В данной статье автором рассматриваются причины, по которым принята данная налоговая база, а также сложности, с которыми придется столкнуться после введения налога на недвижимость.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, инвентаризационная стоимость, налог на недвижимость, массовая оценка рыночной стоимости.
С 2014 года в Российской Федерации в качестве «пилотного» проекта в ряде регионов будет введен налог на недвижимость. Одним из главных отличий данного налога является то, что его введение автоматически отменит два местных налога: налог на имущество физических лиц и земельный налог. Одной из основных особенностей налога на имущество заключается в том, что в качестве налоговой базы по нему будет является кадастровая стоимость имущества.
На сегодняшний момент налоговой базой по налогу на имущество физических лиц является «сумма инвентаризационных стоимостей», или инвентаризационная стоимость, определяемая органами Бюро технической инвентаризации (БТИ), а налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка.
* Доцент кафедры Налогов и налогообложения.
Так вот с 2014 года и земельный налог, и налог на имущество физических лиц останется достоянием прошлого и в Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) будет введена глава, которая будет называться «Налог на недвижимость», рассчитываемая как уже говорилось выше, исходя из кадастровой стоимости.
Причин, по которым будет введена новая методика определения налоговой базы расчета несколько. Главными из которых, на наш взгляд являются следующие:
- Этот налог будет являться местным, и полностью зачисляться в местные бюджеты, что позволит повысить финансовое состояние муниципалитетов, многие из которых являются дотационными. В этой связи хотелось отметить, что в странах Европы, где налог на имущество уже давно введен, он формирует бюджет муниципалитетов на 30-60 %. У нас в стране, суммарный налоговый эффект от земельного налога и налога на имущество физических лиц, обеспечивает поступления в местные бюджеты всего лишь в несколько процентов.
- Сегодняшняя методика расчета налога на имущество физических лиц, исходя из инвентаризационной стоимости, явно устарела. Данная система расчета была введена еще в семидесятые годы прошлого века и на современном этапе не соответствует рыночной стоимости. Поэтому требуется новый, более справедливый механизм расчета налоговой базы недвижимости, который был бы более объективным и отражал ее реальную рыночную стоимость. Данный метод расчета позволяет решить вопрос «социальной справедливости», когда более обеспеченный гражданин, должен нести более существенное налоговое бремя.
- На сегодняшний день достаточно большое количество объектов недвижимости выпадает из-под режима налогообложения. Это: садовые домики, дома, прошедшие регистрацию по «дачной амнистии», гаражи, которые возводились в массовом порядке в городах в вось-мидесятые-девяностые годы прошлого века. Для данных объектов проходить регистрацию и техническую инвентаризацию не нужно, а следовательно, не нужно определять инвентаризационную стоимость, что автоматически выводит их из под режима налогообложения. Поэтому введения налога на недвижимость, где налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость, решит задачу расширения объектов налогообложения.
При очевидной выгоде введения налога на недвижимость, следует отметить, что на сегодняшний день, существуют сложности применения в качестве налогооблагаемой базы кадастровой стоимости.
Само понятие кадастровой стоимости можно определить следующим образом: кадастровая стоимость объекта недвижимости - это расчетная ве-
личина, отражающая представление о ценности объекта недвижимости при существующем его использовании. Уже из данного определения видно, что кадастровая стоимость не является рыночной, то есть не формируется сама по себе в результате поведения рынка, а устанавливается различными расчетными моделями и регламентируется правилами.
До сих пор, как уже говорилось выше, кадастровая стоимость применялась в качестве налогооблагаемой базы только по земельному налогу. Но говорить о том, что кадастровая и рыночная стоимость совпадают на сегодняшний день нельзя. Так в ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная и кадастровая стоимости фигурировали как два не связанных между собой параметра. Закон об оценочной деятельности, согласно которому и должны определяться рыночная стоимость имущества, так же не связывает между собой эти два понятия. Старая редакция ст. 3 Закона об оценочной деятельности кадастровую стоимость относила к «иным», нерыночным видам стоимости. Поправки в нее не снимают разделения.
Лишь в п. 10 федерального стандарта оценки (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255) есть пояснение о том, что «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки». Но чем должна отличаться рыночная стоимость, «определяемая методами массовой оценки», от рыночной стоимости, определяемой не массовыми методами, не ясно.
Согласно общепринятому стандарту по массовой оценке стоимости недвижимого имущества, «массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования» [6]. Похожее определение содержится в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4): «... под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке» [7]. Из этих определений видно, что четкого ответа на вопрос о том, что такое кадастровая стоимость и на сколько она приближена к рыночной нет.
Еще одной проблемой введения налога на недвижимость исходя из расчета кадастровой стоимости является то, что для налогоплательщиков произойдет увеличением налогового бремени. По некоторым данным налогооблагаемая база, а следовательно и сумма налога, будет увеличена в несколько раз. Следовательно, одной из проблем будет оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Понятно, что на сегодняшний день практи-
ки оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в России еще нет, поэтому было бы следует обратиться к практике оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Вместе с тем п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.07.2000 № 316, установлено, что споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
К сожалению, на сегодняшний день, четкий и понятный механизм оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости не выработан. Поэтому, на начальном этапе введения налога на недвижимость, скорее всего, мы можем столкнуться с огромным количеством судебных дел. Сейчас оспариванием результатов кадастровой оценки занимаются в основном крупные землевладельцы и застройщики, однако в ближайшее время к ним могут примкнуть и ТСЖ, садовые общества и частные лица.
Поэтому необходимо срочно вводить четкие и понятные механизмы оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости недвижимости в РФ.
Еще одной из серьезных проблем, с которой придется столкнуться при расчете кадастровой стоимости недвижимости, будет ставка налога. Если мы посмотрим сегодняшние ставки налога на имущество физических лиц, то увидим, что они дифференцируются в зависимости от инвентаризационной стоимости имущества. Так если инвентаризационная стоимость менее 300 000 рублей - то ставка налога составляет 0,1 %. Если до 500 000 рублей -то до 0,3 %, а если выше этой суммы - то налог уже может доходить до 2 %.
Если учесть, что результаты кадастровой оценки в 12 пилотных регионах показывают, что кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 18-20, а иногда и больше чем в 30 раз, то можно ожидать, что при сохранении ставки в 2 %, сумма налога на недвижимость будет в несколько раз выше, чем налога на имущество физических лиц. Поэтому необходимо пересмотреть ставки предполагаемого налога, чтобы избежать чрезмерно резкого увеличения налоговой нагрузки на граждан. Это поможет избежать социальной напряженности.
Тем не менее, налоговая нагрузка на жителей крупных городов может значительно возрасти, поскольку жилье там значительно дороже, нежели, например, в удаленных поселках. В кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной, большой вес будет иметь цена земли. Поэтому стоимость недвижимости, находящаяся в наиболее престижных районах, в центре городов, по кадастровой оценки может быть рассчитана в несколько десятков раз выше, чем сегодня.
Кроме того расчет кадастровой стоимости в отношении старого жилищного фонда нивелирует такой показатель как износ, применяемый при расчете инвентаризационной стоимости. Сегодня налогооблагаемая база, применяемая в отношении имущества физических лиц определяется как инвентаризационная стоимость. Поэтому сумма налога в отношении старых объектов невелика из-за высокого коэффициента износа. Но при расчете кадастровой стоимости недвижимости не предполагается применение такого показателя как износ. Поэтому, даже старые объекты, находящиеся в престижных районах будет оценены недешево. Поэтому, чтобы избежать социальной напряженности, из-за увеличения суммы налогов, необходимо ввести какие-нибудь поправочные коэффициенты, которые учитывали и дополнительные показатели.
Подводя итог необходимо отметить, что налогооблагаемая база по налогу на недвижимость, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости, является однозначно прогрессивным и соответствует реалиям сегодняшнего дня. Кадастровая стоимость, несомненно, является более приближенной к рыночной, что отвечает задачам государства о введении более справедливого налогообложении физических лиц: «богаты - должны платить больше». Но при этом, введении налога на недвижимость и определении налоговой базы как кадастровой стоимости, на сегодняшний день оставляет еще много вопросов, и проблем, с которыми придется столкнуться налоговым органам в самое ближайшее время.
Список литературы:
1. Земельный кодекс Российской Федерации.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации.
3. ФЗ № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».
4. Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
5. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Стандарт по массовой оценке стоимости недвижимого имущества. Standard on mass appraisal of real property. Международное общество налоговых оценщиков (МОНО) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.iaao.org.
7. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4): утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 декабря 2010 года № 508.
8. Пылаева А.В. Методика анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - № 12.
