CC BY
24
© Черкашина Т.А.,
к.э.н., профессор каф. «Финансово-экономический инжиниринг» РГЭУ «РИНХ»,
© Иваненко Д.Е.,
соискатель кафедры «Финансово-экономический инжиниринг» РГЭУ «РИНХ»
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ БОЛЬШИХ И СРЕДНИХ ГОРОДОВ В УСЛОВИЯХ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Одной из приоритетных задач развития инновационной экономики современного государства является формирование полноценного рынка земель и недвижимости. В условиях современного развития рыночных отношений земля рассматривается не как природный объект, а как объект недвижимого имущества, физическое изменение которого повлечет изменение некоторых характеристик такого объекта (площадь, местоположение и т.д.). Рынок недвижимости, состоящий из земли и строений, не может функционировать без определения стоимости его составляющих, вовлеченных в оборот. В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель в 2002 г. путем реализации Постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» [1] проведена первая в истории современной России государственная када-
стровая оценка. Основной целью оценки являлось определение кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения. Основанная на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости кадастровая стоимость получила широкое применение при совершении сделок с земельными участками, определении залоговой массы для ипотечных вкладов, что позволило рассматривать рынок земель как объемную полноценную составляющую экономики.
Основной задачей государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (массовая оценка) 2002 г. являлось определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) по кадастровым кварталам в границах городов по четырнадцати видам функционального использования земель. Удельные показатели стоимости определены с учетом:
-уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки, как застроенные, так и не застроенные, в границах населенных пунктов и иной информации об объектах недвижимости;
-вида территориального зоны и вида разрешенного использования земельного участка;
-факторов, отрицательно или положительно влияющих на стоимость земельных участков.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась в четыре этапа.
На первом этапе проведена подготовка и согласование нормативно-технических документов, регламентирующих выполнение государственной кадастровой оценки земель в муниципальных образованиях, формирование муниципальных комиссий по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель.
На втором этапе осуществлен сбор исходной информации, необходимой для последующих расчетов оценочных показателей.
На третьем этапе производилась обработка исходной информации, рассмотрение и анализ хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель и согласование полученных результатов с органами власти соответствующих муниципальных образований.
На четвертом этапе работ проводилось утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Постановлением субъекта Российской Федерации [4].
Сбор информации осуществлялся на территории всего муниципального образования без привязки к конкретным кварталам. Исходная информация включала в себя статистическую информацию о производственном и социально-культурном состоянии населенного пункта, в границах которого проводилась государственная кадастровая оценка; данные об адресных и качественных характеристиках объектах городской инфраструктуры; сведения о сделках с земельными участками и недвижимым имуществом; графические карты и схемы населенных пунктов, а также экспертные опросные листы-анкеты.
Эти данные представляют собой адресно-географические и качественно-количественные характеристики объектов инфраструктуры и ареалов распространения различных природных и техногенных явлений. В дальнейшем на основе собранных данных на электронных графических картах определялся потенциал влияния объектов инфраструктуры, а количественно-качественные характеристики необходимы для сравнения удельного веса между собой (рейтинга).
Для расчета потенциалов и рейтинга объектов инфраструктуры производился сбор ценовой и качественной информации. В связи с ограниченностью рынка земель, а в некоторых поселениях отсутствием сделок с незастроенными земельными участками были использованы данные о сделках с земельными участками с расположенными на них объектами капи-
тального строительства (зданиями, строениями, сооружениями). Переход от стоимости объекта недвижимости к стоимости земельного участка, на кото -ром расположены здания и сооружения, осуществлялось стандартными методами: техникой остатка (метод извлечения) и методом соотнесения. Оценка произведена была по всем видам разрешенного использования с приведением всех объектов данного вида использования к типовому, базовому строению. В результате были получены зависимости стоимости от качественного состояния городской инфраструктуры в любой точке города, но получение зависимостей возможно лишь по тем видам использования, по которым имеется рынок земель. Важным элементом рыночной информации является равномерность покрытия, даже при небольшой, но равномерно покрывающей территорию города выборке существует вероятность адекватных результатов стоимости земли.
Целью экспертного анкетирования являлось выявление приоритетных параметров, влияющих на качество земель различных видов использования. Кадастровая стоимость земельных участков такими видами разрешенного использования, по которым отсутствует статистика рыночных сделок, например объекты социально-культурного назначения (школы, детские сады, дворцы культуры и т. д.), устанавливалась на основе расчетных значений кадастровой стоимости земель под объектами жилого назначения, по которым имеется статистика рыночных сделок, и экспертной оценке соотношения влияния качественных характеристик территории на стоимость земель. Данные анкет, заполняемых экспертами из сотрудников служб населенного пункта, являлись основным источником информации для расчетов. В процессе заполнения анкеты эксперту требовалось оценить степень важности того или иного оценочного показателя по сравнению с другим из представленной пары параметров относительно более высокого уровня ие-
рархии для условий конкретного населенного пункта. В число таких параметров входила следующая информация:
-местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения;
-уровень развития инженерной инфраструктуры и развития территории;
-уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;
-состояние окружающей среды; -эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;
-инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера
Совокупность значений показателей определяет коэффициент качества кадастровых кварталов в разрезе всех видов использования. Умножением коэффициентов качества каждого квартала на постоянную величину стоимости получены удельные показатели кадастровой стоимости земли конкретного квартала в разрезе всех видов использования, при этом не учитывалось развитие рынка по ос-
тальным видам разрешенного использования.
Результаты первой государственной кадастровой оценки земель средних и больших городов Ростовской области приведены в таблице 1.
Основанная на методах массовой оценки земель [2] первая государственная кадастровая оценка земель (2002 г.) позволила получить стоимость земельных участков в разрезе кадастровых кварталов и разрешенного использования. В связи с тем что земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, является активом, наличие кадастровой оценки земельного участка упрощает для собственника решение вопроса о его стоимости.
По данным таблицы 1 наибольший усредненный удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальное строительство составил в г. Миллерово, по другим видам разрешенного использования (садоводство, промышленные объекты и др.) — в г. Шахты.
Основными недостатками проведенной государственной кадастровой оценки земель в 2002 г. являлись:
^ ограниченный объем исходных данных,
^ затруднения получения конфиденциальных данных,
Наименование городского поселения Усредненный удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков по некоторым видам разрешенного использования, руб./кв.м
индивидуальное жилищное строительство садоводство многоэтажное жилищное строительство гаражное строительство предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания промышленные объекты
г. Шахты 240,97 176,53 1970,88 1808,84 2197,57 669,66
г. Новочеркасск 230,97 152,46 1939,68 1667,09 1947,62 540,98
г. Миллерово 606,06 72,46 52,92 594,50 673,03 559,58
г. Каменск-Шахтинский 164,72 128,44 1169,71 1379,1 1532,04 387,63
г. Красный Сулин 53,99 35,18 461,30 445,34 450,93 156,68
г. Белая Калитва 37,46 34,71 294,6 292,62 296,59 90,84
Источник: составлено авторами.
Таблица 1. Результаты первого этапа массовой оценки земель средних и больших городов
Ростовской области (2002 г.)
У недостаточная компетентность экспертов,
^ некорректные связи между различными видами разрешенного использования, например, связь между землями под многоквартирными жилыми домами и стоимостью земель, на которых расположены промышленные предприятия,
> совмещение кадастровых кварталов с оценочными зонами.
Многие из этих недостатков были учтены при проведении в 2007 г. работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов [3]. Актуализация результатов была проведена как закономерный этап развития экономики. Качественные факторы, влияющие на стоимость определенных видов объектов недвижимости, по истечении времени устаревают или прекращают своё существование, а некоторые, наоборот, возникают. Рыночная стоимость земельных участков, положенная в основу определения кадастровой стоимости земель, изменяется, увеличивается число сделок с земельными участками и объектами капитального строительства, расширяется география рынка земель.
Основным документом, регламентирующим порядок проведения работ по второй государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, явились Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г № 39. Методическими указаниями вводятся следующие термины и определения:
- удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка — кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади;
- статистическая модель расчета кадастровой стоимости земельных участков — функциональная зависимость стоимости земельных участков от цено-образующих факторов;
- фактор стоимости — характеристика земельного участка, оказывающая влияние на его стоимость.
Кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов можно определить в разрезе шестнадцати видов разрешенного использования. Земельные участки группируются в один из видов для последующей оценки.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков был осуществлен на основе построения статистических моделей, информации о факторах стоимости в отношении земель для размещения домов многоэтажной и индивидуальной жилой застройки; гаражей и автостоянок; дачных, садоводческих и огороднических объединений; объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, административных и офисных зданий; объектов образования, науки, здравоохранения, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; производственных и административных зданий; строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, электростанций.
Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов и занятых водными объектами, находящимися в обороте, определена путем индивидуальной оценке их рыночной стоимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конст-
руктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта и связи, объектов космической деятельности, военных объектов была определена путем умножения минимального для данного поселения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель занятых производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами (в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами), равна произведению значения удельного показателя (среднего для Ростовской области) кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, установлена равной произведению среднего зна-
чения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов установлена равной одному рублю за земельный участок.
Результаты государственной кадастровой оценки земель средних и больших городов Ростовской области 2007 г. [5] приведены в таблице 2.
Высокий средний уровень кадастровой стоимости земель составил в больших городах Ростовской области: г. Шахты, Новочеркасск и г. Каменск-Шахтинский.
Выделяются основные отличия проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов 2002 и 2007 года:
-оценка выполнена не по кадастровым кварталам с определением удельного показателя кадастровой стоимости, а по конкретным земельным участкам, средние значения по кадастровым кварталам рассчитывались по результатам оценки;
-земельные участки сгруппированы не по четырнадцати, а по шестнадцати видам функционального (разрешенного) использования;
Наименование городского поселения Средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе населенных пунктов Ростовской области, руб./кв.м.
индивидуальное жилищное строительство садоводство многоэтажное жилищное строительство гаражное строительство земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания земли под промышленными объектами
г. Шахты 1615,31 180,02 1936,15 1273,82 4341,11 1646,87
г. Новочеркасск 1380,45 164,39 1905,25 951,34 4089,58 1948,99
г. Миллерово 438,42 20,78 303,83 349,15 1040,00 567,53
г. Каменск-Шахтинский 740,67 17,39 1087,63 415,04 1488,31 879,5
г. Красный Сулин 509,78 38,25 387,34 468,9 872,48 400,46
г. Белая Калитва 612,41 31,78 419,27 462,93 1062,49 711,18
Источник: составлено авторами.
Таблица 2. Результаты второго этапа массовой оценки земель средних и больших городов
Ростовской области (2007 г.)
Таблица 3. Сравнительные результаты государственной кадастровой оценки земель
Вид разрешенного использования Изменение кадастровой стоимости в средних и малых городах Ростовской области с 2002 по 2007 г.г.
г. Шахты г. Новочеркасск г. Миллеро-во г. Каменск-Шахтинский г. Красный Су-лин г. Белая Ка-литва
индивидуальное жилищное строительство увеличение в 6,7 раз увеличение в 6 раз уменьшение в 1,4 раз увеличение в 4,5 раз увеличение в 9,4 раз увеличение в 16,3 раз
садоводство незначительные незначительные уменьшение в 3,5 раз уменьшение в 7,4 раз незначительные незначительные
многоэтажное жилищное строительство незначительные незначительные увеличение в 5,7 раз незначительные незначительные увеличение в 1,4 раз
гаражное строительство уменьшение в 1,4 раз уменьшение в 1,8 раз уменьшение в 1,7 раз уменьшение в 3,3 раз незначительные уменьшение в 1,6 раз
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания увеличение в 2 раз увеличение в 2,1 раз увеличение в 1,5 раз незначительные увеличение в 1,9 раз увеличение в 3,6 раз
Земли под промышленными объектами увеличение в 2,5 раз увеличение в 3,6 раз незначительные изменения увеличение в 2,2 раз увеличение в 2,6 раз увеличение в 7,8 раз
Источник: составлено авторами.
-при многоцелевом использовании земельного участка кадастровая стоимость всего объекта рассчитывается по максимальному рассчитанному значению;
-различный подход оценки участков в зависимости от вида разрешенного использования.
Сравнительные результаты работ государственной кадастровой оценки земель 2002 и 2007 гг. в таблице 3.
В основу методик государственной кадастровой оценки земель 2002 г. и 2007 г. включены сведения рынка земель, кото -рые ложатся в основу определения кадастровой стоимости земельных участков, но различные подходы расчета стоимости привели к противоречивым результатам. Анализируя результаты кадастровых работ, можно сделать вывод, что государственная кадастровая оценка 2007 г. проведена с использованием методики, позволяющей объективно использовать статистические факторы, влияющие на стоимость земель. При достаточном статистическом обеспечении оценок и использовании современных математических методов появляется возможность коррекции стоимости земель на основе точечных оценок (конкретных земельных участков) и рыночных цен, что позволяет сблизить
кадастровую и рыночную стоимость земель, а в некоторых случаях уравнять. С развитием рынка земель обеспечивается наполнение данными о рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, что позволяет обеспечить качественную кадастровую оценку земель и получить объективные её результаты.
Кадастровая и рыночная стоимость — разные по своей природе и цели показатели [6]. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Кадастровая стоимость земельного участка определяется, прежде всего, в целях налогообложения, а рыночная стоимость при купле-продаже, для целей залога, мены, внесения в уставный капитал предприятий. Отсюда видно, что методические базы и цели оценок различаются. Однако существует зависимость кадастровой стоимости земельного участка от рыночной стоимости и возможность ус-
тановления кадастровой стоимости участка в процентах от его рыночной стоимости. По мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК:
1. О государственной кадастровой оценке земель: Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945.
2. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 №П/337.
3. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель
населенных пунктов // Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39.
4. Об утверждении результатов го -сударственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области // Постановление Администрации Ростовской области от 14.11.2002 г. №532.
5. Об утверждении результатов го -сударственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области // Постановление Администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212.
6. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. — М.: КНОРУС, 2007.
