CC BY
63
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ ECONOMY OF THE REAL ESTATE
УДК 332.74 ББК 65.223 К 17
A.B. Осенняя,
кандидат технических наук, доцент, заведующий кафедрой кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: + 7 (903) 453-22-67, e-mail: avosen2910@ yandex.ru
И.В. Будагов,
кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (928) 412-37-18, e-mail: Ivan_budagov@mail.ru
Б.А. Хахук,
кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (918) 397-00-57, e-mail: kubanjgtu@mail.ru
A.A. Кушу,
аспирант Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (918) 070-72-76, e-mail: amirkushu@mail.ru
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЕДИНОГО НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА
( Рецензирована )
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ и администрации Краснодарского края в рамках научного проекта
№ 16-12-23016
Аннотация. В статье представлены особенности и проблемы оценки единых недвижимых комплексов в современных российских условиях. Определено, что в силу новизны конструкции формирование базы налогообложения единого недвижимого комплекса заслуживает отдельного внимания. Переход к расчету кадастровой стоимости единого объекта недвижимости в качестве налогооблагаемой базы является весьма актуальным и позволит решить ряд проблем, присущих современной системе налогообложения.
Ключевые слова: кадастровая оценка, единый недвижимый комплекс, налогообложение, объекты недвижимости.
А.У. Osennyaya,
Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Associate Professor of Cadastre and Geoengineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: + 7 (903) 453-22-67, e-mail: avosen2910@yandex.ru
I.V. Budagov,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Cadastre and
Geoengineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar.
Ph.: +7 (928) 412-37-18, e-mail: Ivan_budagov@mail.ru
B.A. Khakhuk,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Cadastre and
Geoengineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar.
Ph.: +7 (918) 397-00-57, e-mail: kubanjgtu@mail.ru
A.A. Kushu,
Post-Graduate Student, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.:
+7 (918) 070-72-76, e-mail: amirkushu@mail.ru
CADASTRE EVALUATION OF THE SINGLE REAL
ESTATE COMPLEX
The study was carried out with the financial support of the Russian State Regional Scientific Fund and the Administration of the Krasnodar Territory within the framework of the scientific project No. 16-12-23016
Abstract. The article presents the features and problems of estimating single real estate complexes in the modern Russian conditions. It is determined that due to the novelty of the design the formation of a tax base for a single immovable complex deserves special attention. The transition to the calculation of the cadastral value of a single real estate object as a taxable base is very relevant and will allow solving a number of problems inherent in the current taxation system.
Keywords: cadastral valuation, single immovable complex, taxation, real estate objects.
Законодателями уже не первый год выдвигаются идеи по поводу объединения налога на имущество с земельным налогом. Пока данные предложения не были приняты, в том числе и по той причине, что нет понимания того, какой объект недвижимости будет выступать в итоге в качестве налогооблагаемой базы, так как сложно выполнить оценку такого объекта. Понятие единого недвижимого комплекса (ЕНК) в российском законодательстве дается в статье 133.1 Гражданского кодекса РФ: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс -совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на
одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». Также в Законе говорится, что к единому недвижимому комплексу применяются правила о неделимых вещах, то есть таким комплексом является совокупность указанных объектов в целом как одна недвижимая вещь, право собственности на которую зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для целей налогообложения важен факт зарегистрированного объекта в качестве единого недвижимого комплекса.
Исходя из определения понятия единого недвижимого комплекса, можно выделить два признака, по одному из которых объекты недвижимого имущество могут быть объединены в ЕНК:
1) присутствует неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);
2) на одном земельном участке расположены объединенные единым назначением здания, сооружения и иные вещи.
В настоящее время определение рыночной стоимости единого недвижимого комплекса формируется путем сложения рыночных стоимостей составных частей ЕНК, и обычно используется не индивидуальная оценка, а массовая оценка - систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Методика оценки единого недвижимого комплекса недостаточно подкреплена законодательно, и в дальнейшем требуется провести работу по гармонизации законов и подзаконных актов.
При проведении кадастровой оценки ЕНК в качестве объекта оценки принимают земельный участок и расположенные на нем основные объекты капитального строительства - здания, сооружения, линейные объекты. Предполагается, что общая кадастровая стоимость ЕНК будет рассчитываться сначала для каждого отдельного объекта, а затем, с учетом поправок, суммироваться в общую кадастровую стоимость. В проекте методических указаний по кадастровой оценке приводится перечень объектов, которые не учитываются при определении кадастровой стоимости ЕНК, а именно:
- движимое имущество, в том числе временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки, не имеющие прочной связи с землей, перемещение которых
возможно без несоразмерного ущерба их назначению;
- все объекты, расположенные за границами земельного участка, относящегося к ЕНК;
- степень благоустройства (вну-триплощадочные инженерные коммуникации, искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);
- озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», приведенных в данных указаниях;
- предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия);
- влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в ЕНК;
- другие объекты, которые влияют на стоимость ЕНК, но не относятся к подлежащим кадастровой оценке земельным участкам и расположенным на них объектам капитального строительства, входящим в состав ЕНК.
Одной из основных целей проведения кадастровой оценки объекта недвижимости является формирование базы налогообложения, заслуживающей отдельного внимания в силу новизны конструкции ЕНК [1-4]. Затруднительно представить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в случае регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, так как специального налога для единого недвижимого комплекса не предусмотрено.
В настоящее время в России существует два имущественных налога: налог на имущество и земельный налог. Налог на имущество уплачивают физические и юридические лица. В качестве налогооблагаемой
базы для налога на имущество организаций выступает среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, для налога на имущество физических лиц это кадастровая или инвентаризационная стоимость имущества, а для земельного налога - только кадастровая стоимость земельных участков. Земля и объекты капитального строительства являются элементами единого недвижимого комплекса, однако в условиях существующей налоговой системы для определения налогооблагаемой базы их следует оценивать отдельно, придерживаясь при этом принципа сохранения рыночной стоимости единого недвижимого комплекса [5-8]. В данной ситуации оценщику приходится сталкиваться с рядом трудностей, возникающих при распределении части затрат или доходов, приносимых единым комплексом, между различными его элементами. Также возможна ситуация двойного учета некоторых доходов или понесенных затрат, как при оценке земли, так и при оценке объектов капитального строительства. Все вышеперечисленное становится одной из причин завышения стоимости земли или объектов капитального строительства, что влечет неоправданно высокие налоги на один или оба элемента недвижимого комплекса.
При оценке земельного участка и объектов капитального строительства как отдельных элементов перед оценщиками также зачастую возникает проблема, к какому из двух объектов налогообложения следует относить имеющиеся инженерные коммуникации [9-11]. Ясная трактовка данного вопроса в нормативных документах отсутствует. Как правило, под системой инженерно-технического обеспечения понимается одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, канализации, отопления и
иных функций. Перемещение любого из указанных объектов, функционально связанных со зданием или сооружением, невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества в целом. Кроме того, инженерные коммуникации не предназначены для выполнения определенных самостоятельных функций вне здания. На основании вышесказанного, стоимость внешних и внутренних инженерных сетей и коммуникаций от границы балансовой принадлежности до внутренней разводки должна учитываться в стоимости объекта капитального строительства, а не земельного участка, в стоимости которого, в свою очередь, должна учитываться возможность подключения к инженерным коммуникациям. Однако данный вопрос продолжает оставаться предметом дискуссий среди специалистов по оценке.
Оценка земельных участков и объектов капитального строительства как отдельных объектов также неразрывно связана с проблемой поиска аналогов для расчета их стоимости сравнительным подходом. В большинстве случаев на рынке представлена информация о продаже единого объекта недвижимости, иными словами, осуществляя сделку, покупателю переходят права не только на объект капитального строительства, но и на земельный участок, на котором он расположен. Переходя к стоимости единого объекта недвижимости в качестве налогооблагаемой базы, поиск подходящих аналогов значительно упрощается ввиду развитости рынка продажи недвижимых комплексов.
Важным является также вопрос определения основных ценоо-бразующих факторов для оценки единого объекта недвижимости [10, 12]. В настоящее время основными факторами, влияющими на стоимость объектов капитального строительства, являются площадь,
конструктивные элементы, год постройки, а также местоположение. Для земельных участков основными факторами являются площадь, месторасположение, а также вид разрешенного использования. При переходе к расчету стоимости единого объекта недвижимости в качестве основных ценообразующих факторов должны выступать месторасположение объекта, его назначение, сегмент рынка, плотность застройки участка, конструктивные особенности имеющихся зданий и сооружений. Учитывая эти факторы, налогооблагаемая база будет напрямую зависеть от фактического состояния объекта и от уровня его реальной доходности.
При переходе к налогообложению единого объекта недвижимости появляется возможность экономии денежных средств на различных уровнях экономической системы. Для субъектов Федерации возможно сокращение расходов на проведение кадастровой оценки за счет сокращения номинального числа объектов, подлежащих такой оценке. Также возможно снижение расходов на обслуживание налоговой системы ввиду сокращения числа налогов и объектов налогообложения и упрощения самой системы администрирования. В случае оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества расходы предпринимателей на осуществление данной процедуры также сократятся [13].
Согласно действующему законодательству, 100% поступлений от уплаты земельного налога и налога на имущество физических лиц перечисляются в местные бюджеты, а 100% поступлений от налога на имущество организаций поступают в бюджеты субъектов Российской Федерации. В случае когда в качестве налогооблагаемой базы будет выступать единый объект недвижимости, а все поступления от налога будут перечисляться в местные бюджеты, будет происходить
сокращение дефицита этих бюджетов, что положительно скажется на их функционировании. Это также будет способствовать росту заинтересованности местных бюджетов в постановке всех объектов на кадастровый учет. В условиях новой системы реальным станет контроль соответствия фактического использования объектов недвижимости их разрешенному использованию, осуществляемый также местными органами власти.
Вопрос оценки кадастровой стоимости недвижимости является весьма актуальным. При этом переход к расчету стоимости единого объекта недвижимости в качестве налогооблагаемой базы позволит решить ряд проблем, присущих действующей системе налогообложения и оценки кадастровой стоимости, в частности:
- результаты оценки объектов недвижимости будут носить объективный характер ввиду наличия достаточного количества аналогов на открытом рынке;
- устранение проблемы распределения части затрат и дохода между различными элементами недвижимого комплекса позволит избежать ряда ошибок при осуществлении оценки;
- введение новой системы будет способствовать сокращению ряда расходов государственных учреждений и предпринимателей, а также повышению качества учета и контроля объектов недвижимости;
- снижение налогового бремени касательно налога на недвижимость будет способствовать развитию бизнеса и снижению социальной напряженности.
Введение новой базы для расчета налога на недвижимость повлечет необходимость решения ряда трудностей, связанных с расчетом налоговой ставки и налаживанием связей между различными органами системы. Однако это не является особенностью и характерно для любого процесса
введения новых систем в существующий порядок. Кроме того, упростится система регистрации, контроля и учета объектов
недвижимости и повысится уровень достоверности оценки объектов недвижимости и эффективности их налогообложения.
Примечания:
1. Анализ методов налогообложения земельной ренты / A.B. Осенняя, И.В. Будагов, Э.В. Кравченко [и др.] // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2016. № 3 (185). С. 218-224.
2. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях: монография / A.B. Осенняя, Е.Д. Осенняя, Б.А. Хахук [и др.]. Краснодар. 2013. 135 с.
3. Осенняя A.B., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А. Реализация процедуры кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2016. № 4 (190). С. 239-243.
4. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости в Краснодарском крае на примере земель населенных пунктов: монография / A.B. Осенняя, A.M. Середин, И.В. Будагов [и др.]. Краснодар, 2016. 140 с.
5. Эволюция исследовательских подходов к оценке и налогообложению недвижимости / И.В. Будагов, Б.А. Хахук, A.A. Кушу [и др.] // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2016. № 3 (185). С. 201-216.
6. Совершенствование экономического механизма рентных отношений в сельском хозяйстве: монография / П.И. Ламанов, И.В. Будагов, Б.А. Хахук [и др.]. Краснодар, 2015. 151 с.
7. Хахук Б.А. Методологические подходы к исследованию земельной ренты // Актуальные проблемы экономики и права. 2008. № 1. С. 68-78.
8. Анализ методов налогообложения земельной ренты / A.B. Осенняя, И.В. Будагов, Э.В. Кравченко [и др.] // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2016. № 3 (185). С. 218-224.
9. Осенняя A.B., Будагов И.В., Хахук Б.А. Проблемы методики кадастровой оценки в современных условиях // Современные исследования основных направлений гуманитарных и естественных наук: материалы Междунар. науч.-практ. конф. / под ред. И.Т. Насретдинова. Казань, 2017. С. 742-743.
10. Осенняя A.B., Будагов И.В., Хахук Б.А. Кадастровая оценка объектов недвижимости в современных условиях // Современные тенденции развития науки и технологий: сб. науч. тр. по материалам Междунар. науч.-практ. конф.: в 5 ч. / под общ. ред. Ж.А. Шаповал. Белгород, 2017. № 4, ч. 5. С. 85-89.
11. Сидоренко М.И., Осенняя A.B. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2013. № 4. С. 42-43.
12. Земельная рента как основа кадастровой стоимости / A.B. Осенняя, И.В. Будагов, Э.В. Кравченко [и др.] // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2016. № 4 (190). С. 253-258.
13. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости / A.A. Коломыцева, A.B. Осенняя, П.И. Ламанов [и др.] // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2015. № 4. С. 21-23.
References:
1. Osennyaya A.V., Budagov I.V. Kravchenko E.V., Kushu A.A., Hahuk B.A. Analysis of methods of taxation of land rent // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. 5, Economics. 2016. No. (185). Pp. 218-224.
2. Osennyaya A.V., Osennyaya E.D., Hahuk B.A., Gura D.A., Kolomytsev A.A. Improvement of the institutional and economic mechanism for assessing land in modern conditions: monograph. Krasnodar. 2013. 135 pp.
3. Osennyaya A.V., Osennyaya E.D., Hahuk B.A. Realization of the procedure of cadastral valuation of lands in settlements in the Krasnodar Territory // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. 5, Economics. 2016. No. 4 (190). Pp. 239-243.
4. Osennyaya A.V., Seredin A.M., Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A.A., Gura D.A., Pastukhov M.A. Cadastral valuation and taxation of real estate in the Krasnodar Territory on the example of the land of settlements: monograph. Krasnodar. 2016. 140 pp.
5. Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A.A., Gura D.A. Evolution of research approaches to valuation and real estate taxation. // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. 5, Economics. 2016. № 3 (185). Pp. 201-216.
6. Lamanov P.I., Budagov I.V., Hahuk B.A., Kushu A.A. Perfection of the economic mechanism of rental relations in agriculture: monograph. Krasnodar, 2015. 151 pp.
7. Hahuk B.A. Methodological approaches to the study of land rent // Actual problems of economics and law. 2008. No. 1. Pp. 68-78.
8. Osennyaya A.V., Budagov I.V. Kravchenko E.V., Kushu A.A., Hahuk B.A. Analysis of methods of taxation of land rent. // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. 5, Economics. 2016. No. (185). Pp. 218-224.
9. Osennyaya A.V., Budagov I.V., Hahuk B.A. Problems of the methodology of cadastral valuation in modern conditions // Modern researches of the basic directions of humanitarian and natural sciences. Materials of the International Scientific and Practical Conference / Edited by Nasretdinov I.T. Kazan. 2017. Pp. 742-743.
10. Osennyaya A.V., Budagov I.V., Hahuk B.A. Cadastral valuation of real estate in modern conditions // Modern trends in the development of science and technology. Collection of proceedings on the materials of the International Scientific and Practical Conference. In 5 parts / Under the general editorship of J.A. Shapoval. Belgorod. 2017. Pp. 85-89.
11. Sidorenko M.I., Osennyaya A.V. Improving the methodology of cadastral valuation of real estate // Science. Equipment. Technologies (polytechnic messenger). 2013. No. 4. Pp. 42-43.
12. Osennyaya A.V., Budagov I.V. Kravchenko E.V., Kushu A.A.., Hahuk B.A. Land rent as the basis of cadastral value // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. 5, Economics. 2016. No. 4 (190). Pp. 253-258.
13. Kolomytseva A.A., Osennyaya A.V., Lamanov P.I., Pospelova A.D. On the issue of challenging cadastral value // Science. Equipment. Technologies (polytechnic messenger). 2015. No. 4. Pp. 21-23.
