CC BY
25
УДК 004:528.91
К ВОПРОСУ ВЛИЯНИЯ ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ СИТУАЦИЙ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
Алексей Викторович Дубровский
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, зав. научно-производственным центром «Дигитайзер», тел. (383)361-01-09, e-mail: avd5@ssga.ru.
Яна Константиновна Мишустина
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, студент, тел. (383)361-01-09, e-mail: avd5@ssga.ru
В статье поставлена задача выполнения геоинформационного анализа и моделирования чрезвычайных ситуаций, и их влияния на кадастровую стоимость недвижимости. Приведена классификация рисков при развитии чрезвычайной ситуации. Показаны виды чрезвычайных ситуаций и их классификация по вероятности возникновения. Показана связь между величиной кадастровой стоимости недвижимости и вероятностью возникновения чрезвычайной ситуации.
Ключевые слова: кадастровая стоимость недвижимости, чрезвычайная ситуация, зоны вероятного возникновения чрезвычайных ситуаций, понижающий коэффициент, объекты недвижимости.
CADASTRAL VALUE OF REAL PROPERTY: EFFECT OF EMERGENCY SITUATION
Alexey V. Dubrovsky
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., head of Scientific and Production Centre «Digitizer», tel. (383)361-01-09, e-mail: avd5@ssga.ru
Iana K. Mishustina
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., post-graduate student, tel. (383)361-01-09, e-mail: avd5@ssga.ru
Geoinformation analysis and emergency modeling as well as their effect on the cadastral value of real property are considered. Classification of emergency risks is presented. Types of emergency and its probability classification are given. The relationship between real-property cadastral value and emergency probability is shown.
Key words: cadastral value of real-property, emergency situation, zones of probable emergency situations, reduction factor, real-property units.
Стоимость недвижимости определяется как совокупность различных факторов, повышающих или понижающих привлекательность недвижимости для потенциального инвестора. Разработанные методики по проведению государственной кадастровой оценки не учитывают вероятностный характер чрезвычайных ситуаций, которые могут произойти на территории, где располагается
оцениваемый объект. Чрезвычайная ситуация может произойти в любом месте и в любое время. Современное устройство окружающего пространства не может обеспечить полную безопасность жизни, здоровья и имущества человека. Ярким примером является падение в феврале 2013 года, вблизи города Челябинска, небольшого (по космическим меркам) астероида. Его размер до падения составлял не более 20 метров, однако причиненный ущерб стал самым крупным за всю современную историю человечества: 1,6 тысяч человек обратились за врачебной помощью, 112 человек было госпитализировано, в разной степени был причинен ущерб 7,3 тысячам объектов недвижимости на территории города [1].
В настоящее время разработана классификация рисков связанных с возможным возникновением чрезвычайных ситуаций [2-4]:
- технико-производственный риск - риск возникновения аварий, пожаров, поломок на промышленных объектах или с участием различных технических средств;
- экологический риск - риск нанесения ущерба окружающей природной среде в результате промышленно-хозяйственной деятельности человека или в результате неблагоприятных природных явлений;
- социально-экономический риск - риск ухудшения социальных и экономических показателей современного общества в результате проявления различного рода угроз природного и техногенного характера.
Чрезвычайные ситуации классифицируются по возможности их возникновения Р(А):
- невероятные 0<Р(А)<0.2;
- маловероятные 0.2<Р(А)<0.4;
- вероятные 0.4<Р(А)<0.6;
- высоковероятные 0.6<Р(А)<0.8;
- весьма вероятные 0.8<Р(А)<0.1.
Вероятность возникновения чрезвычайной ситуации может быть определена по классический формуле теории вероятности:
Р(А) = А / К,
где А - число элементарных событий благоприятных для возникновения чрезвычайной ситуации;
N - число, всех возможных элементарных событий.
При этом, как правило, чрезвычайные ситуации, относящиеся к классам «весьма вероятные» и «высоковероятные», легко прогнозируются и моделируются, а для их предотвращения разработаны различные технические, регламентные, нормативно-правовые требования.
Также чрезвычайные ситуации классифицируют по скорости распространения; природе возникновения; масштабам возможных последствий; ведомственной принадлежности [5-6], рис. 1.
Чрезвычайные ситуации
По скорости распрострапения По природе возникновения По масштабам иозмо^кных последствий По ведомственной прннадл ежно с тн
1 ■ 1 ■ 1 ■ 1 г
внезапные
стремительные
умеренные
медленные
природного характера Геологические Геофизические Метеорологические
Гидрологические Природные пожары Массовое заболевание
техногенного характера Транспортные аварии Пожары, взрывы Аварии с выбросом Внезапные обрушения Гидродинамические аварии
экологического характера Изменения состояния с-упш Изменения свойств воздушной среды Изменения состояния
гидросферы Изменения состояния биосферы
локального характера
мун н ц н п альн от о характера
межмунн ц н п альн ого характера
регионального характера
межрегн он альн ого характера
федерального характера
е строительстве
в промышленности
в коммун альн о-оытоеон сфере
на транспорте
в сельском и лесном хозяйстве
Рис. 1. Укрупненная классификация чрезвычайных ситуаций
Наряду с факторами, влияющими на повышение кадастровой стоимости недвижимости, выделяют и факторы, влияющие на ее снижение, в том числе в эти факторы входит и вероятность возникновения чрезвычайных ситуаций с объектом недвижимости.
Факторы, которые проявляются часто, например наводнения, землетрясения или температурные, или погодные аномалии - формируют у собственников недвижимости представление об опасности и низкой рентабельности недвижимости. Как следствие рыночная стоимость подобной недвижимости невысока.
Факторы, которые являются скрытыми: природная или техногенная радиоактивность, повышенное содержание радона, химическое загрязнение - практически не замечаются потребителями и поэтому могут не влиять на стоимость
недвижимости. При этом их уровень воздействия может быть выявлен и определен, только после проведения специальных исследований.
При возникновении техногенных аварий и природных катастроф, происходит резкое ухудшение потребительских свойств недвижимости, как товара. Примером является катастрофа на Чернобыльской АЭС, в данном случае земля загрязненная радиацией, полностью потеряла свои потребительские свойства.
В настоящее время при кадастровой оценке учитывается только степень влияния произошедшей чрезвычайной ситуации на объекты недвижимости. Вероятность возникновения ЧС не учитывается при формировании стоимости. На рис. 2 представлена связь кадастровой стоимости с вероятностью возникновения ЧС, и ее последствиями.
Рис. 2. Связь ЧС и кадастровой стоимости недвижимости
Согласно статье 18 Федерального Закона РФ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» закреплено право граждан РФ на возмещение ущерба, причиненного их здоровью и имуществу вследствие чрезвычайной ситуации [10]. Размер компенсационных выплат при причинении ущерба имуществу зависит от характера повреждений, времени восстановления недвижимости и прочих условий, характеризующих проявление чрезвычайной ситуации. Государственная гарантия компенсации ущерба имуществу во многом определяет равнодушное отношение собственников недвижимости к вероятности возникновения чрезвычайных ситуаций, которые могут оказать влияние на их имущество.
Для расчетов кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся в зонах возможного проявления ЧС, необходимо:
- выполнить классификацию чрезвычайных ситуаций по показателю их влияния на качество объекта недвижимости;
- выполнить ранжирование территории РФ по зонам, где возможно проявление чрезвычайных ситуаций в установленной системе классификации;
- разработать алгоритм расчета понижающего коэффициента при расчете кадастровой стоимости объектов недвижимости, в зависимости от вероятности возникновения чрезвычайной ситуации, и ее характера.
При выполнении кадастровой оценки объектов недвижимого имущества предлагается учитывать не только данные об экологическом состоянии территории, но и вероятность возникновения ЧС. При высокой вероятности возникновения ЧС необходимо информировать население и потенциальных инвесторов (покупателей объектов недвижимости), тем самым наряду с механизмом кадастровой оценки, будет корректироваться понижающий коэффициент, и как следствие рыночная стоимость недвижимости.
Для расчета кадастровой стоимости недвижимости расположенной в зоне произошедшей ЧС, необходимо применять схему близкую к стандартной схеме проведения кадастровой оценке по индивидуальной методике оценке.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Челябинский метеорит: что ученые узнали за год [Электронный ресурс] - режим доступа: https://ria.ru/space/20140214/994868497.html.
2. Сверд Х. Анализ и управление рисками / Ханс-Ивар Сверд/ Российский и европейский опыт использования модели комплексного управления прибрежной зоной на региональном и муниципальном уровнях: материалы семинара. - СПб., 2005. - 74 с.
2. Proske D. Catalogue of risks - Natural, Technical, Social and Health Risks. - Springer. -
2007.
3. Ибрагимов И. А. Гауссовкие случайные процессы [Текст] / И. А. Ибрагимов, Ю. А. Розанов. - М.: Наука. - 1970.
4. Dubrovsky, A.V. Creation of geoinformational model of probable threats on the city territory - Early Warning and Crises/Disaster and Emergency Management Resources: Proceedings of the International Workshop, 28-29 Apr. 2011 y. -Novosibirsk: SSGA, 2011 - . P. 113-116.
5. Дубровский, А.В. Исследование правового режима земель подверженных чрезвычайным ситуациям // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18-22 апреля 2016 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. - C. 46-52.
6. Пучков В. А. Катастрофы и устойчивое развитие в условиях глобализации [Текст] / В.А. Пучков, В.А. Акимов, Ю.И. Соколов // Научно-популярное издание/МЧС России. - М.: ФГБУ ВНИИ ГОЧС (ФЦ), 2013. - 328 с.
7. Болотина Е. А., Дубровский А. В. К вопросу создания геоинформационного обеспечения для предотвращения чрезвычайных ситуаций на муниципальном уровне // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр., 8-18 апреля 2014 г., Новосибирск : 5-я Международная конференция «Раннее предупреждение и управление в кризисных ситуациях в эпоху "Больших данных"» : сб. материалов. - Новосибирск : СГГА, 2014. - С. 56-61.
8. Дубровский А.В., Ким Э. Л., Мишустина Я. К. Интеграция подсистем геоинформационного обеспечения управления кризисными ситуациями на муниципальном уровне // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : 6-я Междунар. конф. «Раннее предупреждение и управление в кризисных ситуациях в эпоху "Больших данных"» : сб. материалов (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. - С. 68-75.
9. Дубровский А. В., Мишустина Я. К. Опыт подготовки картографического обеспечения системы мониторинга паводковой обстановки на территории сельских населенных пунктов Новосибирской области. - Информационные технологии, системы и приборы в АПК. Ч. 1: материалы 6-ой Международной научно-практической конференции «АГРОИНФО-2015» (Новосибирск, 22-23 октября 2015 г.) / Сибирский физико-технический институт аграрных проблем. - Новосибирск, 2015. - С. 405-409.
10. О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера [Текст] ФЗ от 21.12.1994 г. № 68. - Российская газета от 24 декабря 1994 г. № 250.
© А. В. Дубровский, Я. К. Мишустина, 2017
