К вопросу об ошибках в сведениях российского кадастра Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 528.4

К ВОПРОСУ ОБ ОШИБКАХ В СВЕДЕНИЯХ РОССИЙСКОГО КАДАСТРА

Валерий Борисович Жарников

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-05-66, e-mail: [email protected]

Виктор Николаевич Клюшниченко

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (913)450-94-57, e-mail: [email protected]

Анна Валерьевна Конева

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-05-66, e-mail: [email protected]

Обсуждается проблема кадастровых ошибок, определяющих, с одной стороны качество кадастровых работ, с другой - качество самого кадастра, а сегодня системы государственной регистрации недвижимости. Важность проблемы подчеркивает современное законодательство, концентрируя особое внимание на сроках устранения таких ошибок. Тем не менее достаточно много учтенных объектов внесены в кадастр с неточными координатами, определив непростую задачу их устранения.

Ключевые слова: кадастр недвижимости, кадастровые и технические ошибки, кадастровые работы, качество кадастра и системы государственной регистрации недвижимости.

ERRORS IN RUSSIAN CADASTRE RECORDS

Valery B. Zharnikov

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)361-05-66, e-mail: [email protected]

Victor N. Kliushnichenko

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Assoc. Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (913)450-94-57, e-mail: [email protected]

Anna V. Koneva

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., post-graduate student, Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (383)361-05-66, e-mail: [email protected]

The issue of cadastral errors is considered. They affect the quality of cadastral works, that of cadastre itself and finally the system of the state registration of property. The urgency of the problem is emphasized in current legislation, with special attention being paid to the time-frame for errors elimination. Nevertheless a lot of registered property units with inaccurate coordinates have been entered into the cadaster, and the problem of their correction is to be solved.

Key words: property cadaster, cadastral and technical errors, cadastral works, quality of cadaster and state system for real-property registration.

Российский кадастр существует с 2000 года, однако до сих пор не все объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет. Причин этому несколько, а одной из главных является то, что имеют место ошибки в ранее учтенных земельных участках. Кроме того, границы недвижимого имущества, поставленного на кадастровый учет непрерывно мигрируют, то есть меняются, что требует их корректировки. В этих условиях неизбежны различного рода ошибки: технические, кадастровые и реестровые.

Техническая ошибка в реестровых записях представляет собой описку, опечатку, которую допустил орган кадастрового учета, что привело к разночтению между сведениями в Реестровых записях и сведениями в документах, на основании которых они внесены. Техническая ошибка подлежит исправлению в течение пяти рабочих дней со дня поступления в орган регистрации прав (ОРП) заявления.

Согласно приказу Минэкономразвития от 26 ноября 2015 года № 883 установлен порядок представления заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов. Здесь также установлены условия подачи заявления об исправлении технической ошибки и предусмотрены варианты ее исправления в записях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): в форме бумажного и электронного документа.

Статьей 61 Федерального закона № 218 установлен порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно этому закону техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка) может быть допущена органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав. Такая ошибка обусловливает несоответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости и сведений в документах, на основании которых они внесены. Техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора в течение трех рабочих дней со дня ее обнаружения или на основании вступившего в силу решения суда. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки уведомляет об этом всех заинтересованных лиц. Исправление технической ошибки в записях осуществляется, если это не влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права.

Порядок представления заявления в ОРП об исправлении технической ошибки, а также требования к формату заявления устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере ведения кадастра и кадастровой деятельности.

Если в документе, представленном в бумажном виде, допущена техническая ошибка, то указывается фраза «исправленному верить», которая заверяется подписью государственного регистратора с указанием фамилии, инициалов и печати органа регистрации прав.

Если техническая ошибка допущена при заполнении специальной регистрационной надписи в электронном виде, то исправление производится пу-

тем формирования нового электронного документа, содержащего исправленную регистрационную надпись. Данная специальная регистрационная надпись содержит сведения об органе регистрации прав, номере и дате регистрации, а также подпись и расшифровку подписи регистратора прав. Форма специальной регистрационной надписи и требования к ее заполнению устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровой деятельности и ведения кадастра.

Реестровая ошибка возникает по вине владельца земельного участка или кадастрового инженера, который предоставил ошибочную информацию в межевом плане, техническом плане, акте обследования или карте-плане. Такие ошибки допускают лица, выполняющие кадастровые работы или органы, направившие неточные сведения в Росреестр в порядке информационного взаимодействия.

Кадастровая ошибка в соответствии с ранее действующим Федеральным законом № 221 «О государственном кадастре недвижимости» представлял собой воспроизведенную в государственном кадастре недвижимости (ГКН) ошибку в документе, на основании которого вносились сведения. Такая ошибка выражалась в несоответствии фактического местоположения границ участка сведениям, содержащимся в кадастре. Этот вид ошибок утратил свое значение и заменен реестровой ошибкой. Согласно Федеральному закону № 218 реестровая ошибка представляет собой ошибку в документе, на основании которого вносились сведения в реестр, в результате чего ошибочные данные документа перенесены в записи реестра.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 361 в часть 3 статьи 61 федерального закона № 218 внесены изменения, вступившие в силу с первого января 2017 года [361, 218]. Под реестровой ошибкой, согласно указанным выше Федеральным законам, понимается воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, внесенная в межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования. Такую ошибку допускает кадастровый инженер, или она содержится в документах, представленных в орган регистрации прав в порядке информационного взаимодействия. Реестровая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, включая материалы информационного взаимодействия, а также на основании решения суда. Исправление реестровой ошибки осуществляется, если это не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Если исправление технической ошибки может нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, то изменения вносятся только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической и реестровой ошибок также вправе обратиться орган регистрации прав.

Уведомление об исправлении технической и реестровой ошибок направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков принимает решение о необходимости ее устранения и направляет его правообладателю земельного участка. Это решение содержит дату выявления ошибки, ее описание, а также целесообразность устранения.

По истечению шести месяцев со дня направления решения об устранении реестровой ошибки, орган регистрации прав вносит изменения сведений о местоположении границ и площади земельного участка без согласия правообладателя. Изменение местоположения границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки осуществляется органом регистрации прав с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах или с использованием картографической основы. При этом площадь земельного участка после изменения должна отличаться от площади, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не более пяти процентов.

Согласно приказу Министерства экономического развития (МЭР) от 16.12.2015 № 943 при исправлении технических и реестровых ошибок, предыдущие сведения, содержащие неточные значения, сохраняются в ЕГРН со статусом «погашенные».

При описании местоположения земельного участка указываются:

- список координат (обозначение характерных точек границы земельного участка, способ закрепления ее на местности, система координат, координаты характерных точек с округлением до 0,01 метра и указанием погрешности);

- сведения о наличии земельного спора (по границам земельных участков), возникающего при выполнении комплексных кадастровых работ;

- иные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка (наименование природных объектов или объектов искусственного происхождения, если граница земельного участка совпадает с местоположением указанных объектов).

При возникновении спора по границам указывается фраза: "Местоположение границы от т._ до т._считается спорным". Далее вносятся реквизиты акта органа местного самоуправления об утверждении карты-плана территории и дата внесения сведений в ЕГРН. Срок исключения сведений из ЕГРН (пятнадцать лет со дня внесения в кадастр недвижимости).

Согласно приказу Минэкономразвития от 16 декабря 2015 года № 943 «Порядок изменения в едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» в редакции приказа Минэкономразвития России от 27.10.2016 № 679. При выявлении органом регистрации прав реестровой ошибки должностное лицо подготавливает протокол и проект решения о необходимости ее устранения.

В протоколе указывается:

- дата обнаружения ошибки, а также указание по ее исправлению;

- адрес электронной почты или почтовый адрес правообладателя;

- реквизиты документов, содержащих сведения о местоположении границ земельного участка, с использованием которых органом регистрации прав планируется устранить реестровую ошибку;

- значение площади земельного участка, вычисленное по координатам характерных точек, предлагаемых органом регистрации прав для исправления реестровой ошибки;

- предельная допустимая погрешность определения площади;

- сведения о лице, подготовившем документ, на основании которого в сведения кадастра недвижимости была внесена реестровая ошибка;

- заключение, в котором в зависимости от результатов определения значений координат характерных точек границ земельного участка, предлагаемых органом регистрации прав и величины изменения значения его площади, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, приводится обоснование о наличии (отсутствии) у органа регистрации прав оснований для устранения реестровой ошибки.

Если реестровая ошибка может быть устранена органом регистрации прав, то в решении указывается срок представления документов, необходимых для ее устранения (шесть месяцев).

Протокол выявления реестровой ошибки и решение о необходимости ее устранения оформляются в электронном виде и заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью регистратора прав. При отсутствии в реестре прав сведений об адресе электронной почты правообладателя, решение направляется в виде бумажного документа.

Контрольный срок (шесть месяцев) прекращается при внесении органом регистрации прав записи об изменении объекта недвижимости в связи с исправлением реестровой ошибки на основании представленных правообладателем земельного участка документов или по решению суда.

Изменение органом регистрации прав сведений ЕГРН о местоположении границ и площади земельного участка не препятствует осуществлению органом регистрации прав кадастрового учета на основании документов, необходимых для исправления реестровой ошибки

Согласно действующему законодательству, сведения единого государственного реестра недвижимости могут содержать ошибки. Ранее ошибки подразделялись на технические, которые допускали органы кадастрового учета и кадастровые, которые возникали в процессе кадастровой деятельности. Технические ошибки исправлялись органом кадастрового учета, а для исправления кадастровых ошибок как правило вносились в границы ранее учтенных земельных участков изменения. В некоторых случаях исправление кадастровых ошибок осуществлялось по решению суда.

В настоящее время порядок исправления технических ошибок аналогичен ранее действующему законодательству. Однако кадастровым ошибкам присвоено новое название «реестровая» без изменения ее сути и порядка исправления. Вместе с тем следует отметить, что косметические правки в законодательстве, которые не меняют сути, отражают активную деятельность органов норматив-

но-правового регулирования в сфере кадастровой деятельности и ведения кадастра.

Из табл. видно, что ничего принципиально не изменилось. Согласно Федеральному закону № 221 «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости являлся систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

Таблица

Виды ошибок и порядок их устранения

Вид ошибки Кто допускает ошибку Кто устраняет ошибку

Технические ошибки Допускали и допускают органы кадастрового учета Органы кадастрового учета, в настоящее время - органы регистрации прав

Кадастровые ошибки Допускали кадастровые инженеры в процессе кадастровой деятельности Органы кадастрового учета в процессе учета изменений или по решению суда

Реестровые ошибки Допускают кадастровые инженеры в процессе кадастровой деятельности Органы регистрации прав в процессе учета изменений или по решению суда

Согласно Федеральному закону от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» государственный земельный кадастр представлял собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Согласно ныне действующему Федеральному закону № 218 13 июля 2015 года единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений.

Как видно из приведенных определений, ни одно из предшествующих определений не содержало фразу «достоверных». Оно включено в Федеральный закон № 218 и поэтому вызывает недоумение трактовка всякого рода ошибок

в сведениях единого государственного реестра недвижимости. Если теперь все сведения единого государственного реестра недвижимости достоверны, то наличие в нем ошибок является нонсенсом.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 361 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». [Электронный ресурс] - Режим доступа: консультант плюс. - загл. с экрана.

2. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 8 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости». [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции от 7 мая 2016 года). [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон № 221 «О кадастровой деятельности». [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 "О государственном земельном кадастре". Вступил в силу 2 января 2000 г. [Электронный ресурс] -Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

6. Порядок изменения в едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки. Приказ Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943 в редакции приказа Минэкономразвития от 27.10.2016 № 679. [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

7. Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях единого государственного реестра недвижимости». Приказ Минэкономразвития от 26 ноября 2015 года № 883. [Электронный ресурс] - Режим доступа: консультант плюс. - загл. с экрана.

8. Об утверждении порядка и способов направления органом регистрации прав решения о необходимости устранения реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг (функций). Приказ Министерства экономического развития № 136. [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

9. Клюшниченко В. Н. Особенности ведения государственного кадастра на современном этапе : монография. - Новосибирск : СГГА, 2011. - 138 с.

© В. Б. Жарников, В. Н. Клюшниченко, А. В. Конева, 2017