CC BY
189
КОНСТИТУЦИОННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ ПРАВО
УДК 342 №2 (9)/2016, с. 17-22
К ВОПРОСУ О ВЫСЕЛЕНИИ НАНИМАТЕЛЕЙ ИЗ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Светлана Александровна Бурмистрова
кандидат юридических наук, доцент
Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский университет); Российский государственный университет правосудия, Уральский филиал, г. Челябинск, Российская Федерация E-mail: [email protected]
Наталья Владимировна Дулатова
кандидат юридических наук
Российский государственный университет правосудия, Уральский филиал, г. Челябинск, Российская Федерация E-mail: [email protected]
В статье рассматриваются вопросы прекращения права пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда нанимателями, членами семьи нанимателей, бывшими членами семьи нанимателей; анализируется судебная практика выселения из указанного жилищного фонда; вносятся предложения по совершенствованию действующего жилищного законодательства.
Ключевые слова: выселение, жилое помещение, специализированный фонд, наниматель.
ТО THE ISSUE OF TENANT'S EVICTION FROM THE SPECIALIZED LIVING QUARTERS
Svetlana Burmistrova
Candidate of Law, Associate Professor South Ural State University (National Research University); Russian State University of Justice, Ural branch, Cheliabinsk, Russian Federation
E-mail: [email protected]
Natalya Dulatova
Candidate of Law,
Russian State University of justice, Ural branch, Cheliabinsk, Russian Federation
E-mail: [email protected]
The article considers some questions of the lapse of right of using specialized living quarters
by its tenants, their family members, former family members. The author analyses some arbitrage practice of eviction from specialized living quarters
and makes proposals how to improve the current legislation.
Keywords: eviction, living quarter, specialized living quarter tenant.
Вопросы прекращения правоотношения специализированного найма и выселения граждан из указанного жилья неоднократно обсуждались в науке жилищного права. В связи сэтим видим необходимостьотметитьтолько спорные и дискуссионные моменты прекращения указанных правоотношений.
Все основания прекращения права пользования жилым помещением специализированного фонда возможно условно систематизировать на общие и специальные. Общие отражают закономерности прекращения правоотношения в целом, носят межотраслевой характер и включают основания общего порядка. Специальные основания конкретизированы жилищным законодательством в отношении специализированного найма. Так, к общим основаниям относим: прекращение жилищного правоотношения в связи с утратой (разрушением) жилого помещения специализированного фонда;
прекращение жилищного правоотношения по соглашению сторон, по инициативе нанимателя, потребованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ1 случаях. К специальным основаниям можно отнести: прекращение жилищного правоотношения в связи с прекращением трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы;
прекращен нежилищного правоотношения в связи с истечением срока договора найма, связанного с окончанием обучения;
прекращение жилищного правоотношения в связи с утратой или лишением беженцев и вынужденных переселенцев своих статусов или неиспользованием ими жилья без уважительных причин более шести месяцев;
прекращение жилищного правоотношения при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является
1 Жилищный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - 12 января.
стороной трудового договора с работником -нанимателем такого жилого помещения.
Основанием выселения из жилых помещений специализированного фонда независимо от их вида является расторжение договора найма. Следовательно, граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить указанные жилые помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ). Исключением являются случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, а также ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»2.
Отдельные категории граждан согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ выселяются только с предоставлением другого жилого помещения в черте данного населенного пункта из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях. К таким, например, относятся: пенсионеры, вышедшие на пенсию по старости; члены семьи военнослужащих и иных лиц, перечисленных законом, погибших, пропавших без вести при исполнении служебных обязанностей; лица, получившие инвалидность I, 11 группы, в результате профессионального заболевания или трудового увечья по вине работодателя; члены семьи того работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер.
Указанным категориям граждан в случае выселения предоставляется другое жилое помещение только в том случае, если они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Обращаем внимание, что гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии с ч. 3 ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Законодатель, тем не менее, не уточняет, какие органы должны предоставлять такие помещения.
2 О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации : федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 30 июля 2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 15.
Стоит также заметить, что Федеральным законом от 29 февраля 2012 г. № 15-ФЗ3 с 1 января 2013 года ст. 103 ЖК РФ дополнена ч. 5 следующего содержания: «Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соот-ветствующегонаселенного пункта». Действие указанного изменения распространяется на правоотношения, возникшие до дня вступления в силу указанного № 15-ФЗ, в том случае, если дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не реализовали принадлежащее им право на обеспечение жилыми помещениями до 1 января 2013 года.
Ранее ст. 108 ЖК РСФСР^ предусматривала более широкий перечень лиц, не подлежащих выселению из общежитий и служебных квартир. Так, например, из действующего закона исключены следующие категории: инвалиды войны; семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы; лица, проработавшие на предприятии, в уч режде н и и, ор га н иза ц и и, п редостав и в ш их им служебное жилое помещение, не менее десяти лет; лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации, либо по сокращению численности или штата работников; персональные пенсионеры; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.
Д.В. Карпухин в связи с этим заметил: ранее действующий ЖК РСФСР, имея свои недостатки, тем не менее, защищал интересы лиц, проживающих в служебных помещениях и общежитиях, с большей силой [1, с. 86].
Возникает закономерный вопрос - сохраняется ли право пользования в общежитии или служебном жилье за бывшим членом семьи нанимателя по договору специализированного найма, если в отношении
s О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей : федер. закон от 29 февраля 2012 г. № 15-ФЗ // Российская газета. -2012.-02 марта.
1 Жилищный кодекс РСФСР : утв. Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (ред. от 06 июля 1991 г., с изм. от 23 июня 1995 г.) // Ведомости ВС РСФСР. -1983. - № 26. - Ст. 883 (утратил силу)._
нанимателя договор найма не прекращен. Так, показательным является дело, когда войсковая часть обратилась в суд с иском к Н. о прекращении права пользования служебным жилым помещением и выселении ее из служебного жилого помещения как бывшего члена семьи нанимателя. Между военнослужащим С. и войсковой частью на период прохождения им военной службы по контракту в данной войсковой части был заключен договор найма служебного жилого помещения. Семейные отношения между С. и Н. прекратились. Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 7 сентября 2010 г. иск войсковой части удовлетворен с сохранением за Н. права пользования служебным жилым помещением до 7 мая 2011 г. Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 1 декабря 2010 г. решение суда оставлено без изменения. Разрешая дело по существу и удовлетворяя исковые требования войсковой части, суд исходил из того, что ответчик Н. утратила право пользования служебным жилым помещением, поскольку в связи с расторжением брака между С. и Н. и прекращением семейных отношений последняя перестала быть членом семьи нанимателя служебного жилого помещения С., а доказательств заключения с собственником служебного жилого помещения соглашения о сохранении за Н. права пользования данным жилым помещением ответчиком не представлено. Однако суд отметил: «исходя из смысла положений ч. 5 ст. 100 и ч. 3 ст. 104 ЖК РФ следует, что если договор найма служебного жилого помещения не прекращен, то сохранение права пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого помещения или прекращение этого права зависит от волеизъявления самого нанимателя. Наймодателю жилого помещения при действующем договоре найма служебного жилого помещения (в данном случае войсковой части) такое право законом не предоставлено, на что обоснованно указывала ответчица. Сам же наниматель спорного жилого помещения С. вопроса о выселении бывшего члена своей семьи Н. из жилого помещения не ставил, с соответствующими требованиями к Н. не обращался». Тем самым, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ состоявшиеся по делу судебные постановления отменила5. Встречается противоположная позиция суда.
3 Определение Судебной коллегии по граждан-
ским делам Верховного Суда РФ от 13 сентября 2011 г.
Дело № 32-В11.
Наниматель в спорном жилье специализированного найма не проживал, снялся с регистрационного учета, был переведен из Чебаркуль-ского гарнизона для прохождения военной службы в г. Бикин Хабаровского края. Суд вынес решение о прекращении права пользования бывшей супруги0.
Заметим, что члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (ч. 5 ст. 100, ч. 3, 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ). Тем не менее, согласно Постановлению Пленума Верховного суда № 14: «В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ». В подтверждении сказанного отметим судебную практику Челябинского областного суда. Так, Г. обратился в суд с иском к бывшей супруге о признании ее утратившей право пользования жилым помещением. Спорная квартира предоставлена истцу Чебаркульской КЭЧ ПУрВО (воинская часть) в качестве служебного жилья. Согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2-4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ7.
Справедливо подмечено Е.А. Шипуновой, что нормы, определяющие институт найма специализированного жилого помещения в действующем жилищном законодательстве, требуют специальной систематизации [3, с. 65.].
Так, указывает Е.А. Шипунова, глава 9 должна включать в себя статью 95 «Расторжение договора найма специализированного жилого помещения», статью 96 «Прекраще-ние договора найма специализированного
6 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 13 декабря 2010 г. Дело № 33-11731/2009.
7 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 04апреля 2011г. Дело №-33-3594/2011._ _
жилого помещения», статью 97 «Выселение граждан из специализированных жилых помещений».
В свою очередь, отмечает автор, в главе 10 «Отдельные виды договоров найма специализированного жилого помещения» необходимо закрепить системные положения о регулировании юридических особенностей субинститутов найма специализированного жилого помещения. В свою очередь, справедливо полагает автор, дабы избежать противоречий в правоприменительной практике, институт прекращения договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии должен иметь самостоятельное нормативное закрепление.
Полагаем, что ст. 101 и ст. 102 ЖК РФ должны быть объединены в одной норме под названием «Расторжение и прекращение договора специализированного найма». При этом ч. 3 должна содержать расширенный перечень оснований расторжения договора по инициативе наймодателя. В целом для результативного применения, в том числе судебного, норма должна выглядеть следующим образом:
Статья 101. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения
1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.
3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:
1) при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.
2) при передаче жилого помещения или его части по договору об обмене занимаемого жилого помещения, договору поднайма на основании ч. 4 ст. 100 настоящего Кодекса;
3) при наличии у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования, предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или на основании членства
в жилищном, жилищно-строительном кооперативе или принадлежащих им на праве собственности на основании ч. 2 ст. 99 настоящего Кодекса.
4. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения, смертью одиноко проживающего нанимателя, окончанием срока действия договора.
5. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
Стоит остановиться еще на одном проблемном вопросе. Анализ жилищно-правовых норм позволяет сделать вывод о том, что жилищным законодательством не предусмотрено выселение из специализированного жилого помещения родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Однако положения ЖК РФ в этой части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма. Указанная проблема не раз являлась предметом научных дискуссий. Считаем, что данная норма могла бы распространять свое действие по аналогии и на порядок выселения без предоставления другого жилого помещения родителя, лишенного родительских прав в том случае, если он вместе с ребенком проживает, например, в общежитии или служебной квартире.
В связи с этим предлагаем ст. 101 ЖК РФ: «Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймо-дателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных случаях, предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса» дополнить ч. 4 следующего содержания: «Договор найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии может быть рас-
торгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 91 настоящего Кодекса».
Правила предоставления, пользования и прекращения договора специализированного жилищного фонда установлены соответствующим разделом ЖК РФ. Таким образом, ЖК РФ в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, устанавливает специальное правовое регулирование.
Стоит еще раз заметить, что указанное правило действует только в отношении пользователей жилья по социальному найму, и не применимо, если родитель является собственником жилого помещения, при невозможности совместного проживания ребенку может быть определено иное место жительства и только в рамках ст. 31 ЖК РФ по решению суда.
В своей работе Г.Ф. Шешко [2, с. 220] заметила одну закономерность: ст. 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи. Представляется, указывает автор, что в ряде случаев согласие членов семьи необходимо и при расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Так, это касается жилого помещения, занимаемого вынужденными переселенцами и беженцами, поскольку они предоставляются с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами.
Следует обратить внимание наФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Статья 13 Закона предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Кодекса, и состоят (в соответствии ч. 1 ст. 51 ЖК) на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ Так, например, гражданка К. обратилась в Челябинский областной суд с кассационной жалобой на решение районного суда об отмене решения о выселении без предоставления другого жилого помещения и признании за ней права пользования жилым помещением в общежитии, которое было ей предоставлено в связи с трудовыми отношениями с ГОУ ВПО «Челябинский Педагогический Университет». Истица считает, что не может быть выселена
из общежития без предоставления другого жилого помещения, так как проработала в ЧГПУ более 10 лет. ГОУ ВПО «ЧГПУ» на выселении настаивает и указывает, что в соответствии со ст. 13 ФЗ № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 49, 52 ЖК РФ признает граждан нуждающимися в жилых помещениях орган местного самоуправления при соблюдении определенного порядка. Областным судом разъясняется: п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 отмечает, что ст. 13 ФЗ № 189-ФЗ предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ".
В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений
в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Таким образом, ссылка в кассационной жалобе на то, что гражданка К. подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения, поскольку не состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях, не имеет юридического значения и смысла. В данном же случае, оснований для выселения К. из комнаты в общежитии ЖК РФ не предусматривает.
Исходя из сказанного, отметим, что современное жилищное законодательство предоставляет гораздо меньше гарантий прав нанимателей специализированного жилищного найма, членов их семьи, бывших членов семьи по сравнению с ранее действующим, которое не предусматривало столь значительный перечень оснований для выселения из жилого помещения. Сохраняющаяся противоречивость правовых предписаний действующего жилищного законодательства приводит к отсутствию надлежащей результативности в вопросах правоприменения.
Примечания
1. Карпухин Д. В. Выселение нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда // Жилищное право. - 2010. - № 8.
2. Шешко Г. Ф. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: «ACT МОСКВА», 2007.
3. Шипунова Е. А. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. -2008. - № 11.
8 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 30 июня 2011 г. Дело № 33-7005/2011.
