CC BY
98
УДК 336.77.067.32
к вопросу о влиянии способа погашения долга на доступность ипотечного кредита
Т. С. КОРОСТЕЛЕВА,
кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента E-mail: [email protected] Самарский государственный аэрокосмический университет им. академика С. П. Королева -Национальный исследовательский университет
В статье исследованы как способы погашения ипотечного кредита, предлагаемые российскими банками в рамках коммерческой ипотеки, так и варианты амортизации ипотечной задолженности, предлагаемые в составе социальных продуктов ОАО «АИЖК». Проведена оценка аналитических показателей, характеризующих доступность ипотечного кредита в зависимости от способов амортизации долга, а именно, размера текущих платежей, общей стоимости кредита, а также максимально возможного размера кредита для заемщика. Разработаны параметры коммерческого ипотечного продукта, основанного на способе возрастающего платежа.
Ключевые слова: доступность, ипотечный кредит, способ погашения, аннуитетный платеж, дифференцированный платеж, нарастающий платеж, стоимость.
Современная экономика немыслима без устойчивого развития системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Развитие системы ИЖК в любой стране в первую очередь обусловливается доступностью ипотечного кредита для ее граждан. На доступность ипотечного кредита влияет большое число параметров, в том числе процентная ставка, объемы предложения кредитных ресурсов, стоимость одного квадратного метра жилья, доходы населения и т. п.
При этом чаще всего за важнейший показатель доступности ипотечного кредита принимают процентную ставку, в то время как она является не самым определяющим критерием стоимости кре-
дита и развития системы ИЖК в целом. Не менее важным критерием является способ погашения, применяемый при амортизации ипотечного долга. В этой связи анализ, оценка и совершенствование действующих способов погашения ипотечного долга в современных условиях особенно актуальны.
Рассмотрим существующие варианты погашения ипотечной задолженности. В настоящее время способы погашения долга достаточно хорошо освещены в научной и учебной литературе. Вопросы погашения ипотечного долга подробно рассматривались Д. З. Вагаповой, С. В. Гриненко, Н. Б. Косаревой, Н. С. Пастуховой, И. А. Разумовой, Н. Н. Рогожиной и другими авторами.
Анализ видов ипотечного кредита показывает, что по вариантам амортизации ипотечного долга различают ипотечные кредиты с постоянными выплатами (аннуитетная схема погашения) и ипотечные кредиты с переменными выплатами. При этом ипотечные кредиты с переменными выплатами подразделяются на три группы:
1) кредиты, по которым фиксируется размер платежа в момент заключения договора;
2) кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежа в момент заключения договора;
3) ипотечные кредиты «с участием». Классификация ипотечных кредитов по способам погашения долга представлена на рис. 1.
Наиболее распространенными в мировой практике вариантами погашения ипотечного долга среди
Ипотечный кредит
Рис. 1. Классификация ипотечных кредитов в зависимости от способа погашения долга
С постоянными выплатами (аннуитетный) С переменными выплатами
Ипотечные кредиты, по которым фиксируется размер платежа в момент заключения договора
Ипотечные кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежей в момент заключения договора
Пружинный кредит с
дифференцированным
платежом
Кредит с шаровым платежом
Ипотечные кредиты с «участием»
С переменной процентной ставкой
С нарастающим платежом
В долях
В приросте стоимости
С индексацией суммы долга
Кредиты с двойной индексацией
кредитов с переменными выплатами и фиксированным в момент заключения договора размером платежа являются схемы дифференцированного (пружинный кредит) и шарового платежа. Основным недостатком этой группы ипотечных кредитов является повышенный риск невозврата кредита [1, с. 103].
Ипотечные кредиты с переменными выплатами, по которым фиксируются правила изменения платежей в момент заключения кредитного договора, были разработаны в первую очередь для стран с высокой инфляцией [6, с. 141]. К их числу относят кредиты с переменной ставкой, с индексацией суммы долга, с двойной индексацией и т. п. Особое место в этой группе занимает кредит с нарастающим платежом, консолидирующий, по существу, две схемы погашения: аннуитет и кредит с индексацией. Помимо повышенного риска невозврата, использование в банковской практике указанных способов амортизации долга сдерживается низким уровнем доверия населения к подобным схемам ввиду нестабильности в экономике и непрогнозируемом росте инфляции.
Кредиты с «участием» являются достаточно специфическим видом ипотечного продукта и предусматривают выплату кредитору части дохода
инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:
- кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая кикером;
- кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемым участием в приросте стоимости.
Рассмотрим варианты погашения ипотечной задолженности, применяемые российскими банками. По оценкам аналитиков, в настоящее время 99 % банков в России предлагают своим заемщикам ипотечный кредит с постоянными выплатами (стандартный кредит), использующий аннуитетную схему погашения. И только несколько банков, а именно, ОАО «Сбербанк России», ОАО «Газпромбанк», банк «ГЛОБЭКС» (ЗАО) и некоторые другие, наряду со стандартным используют в своей практике «пружинный» кредит, предполагающий использование схемы дифференцированного платежа.
Под срочным аннуитетом понимают денежный поток с равными поступлениями в течение ограни-
ченного времени. Текущие платежи при такой схеме погашения равны в течение всего срока кредитования и рассчитываются по формуле
г
P
R =
100
1 -
1
1 + — 100
где R - размер ежемесячного платежа по кредиту, тыс. руб.;
P - сумма ипотечного кредита, тыс. руб.; r - процентная ставка по кредиту за месяц, %; N - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита, мес.
Схема дифференцированного платежа предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. Расчет текущих платежей осуществляется по следующей формуле:
D P Pf
R = — + ——, ' N 100
где Ri - размер платежа в i-м месяце, тыс. руб.; Pi - остаток ипотечной задолженности на i-й месяц, тыс. руб.
В свою очередь остаток ипотечной задолженности можно определить как
Pn
P = P-—,
i N
где n - количество прошедших месяцев с момента выдачи ипотечного кредита.
Рассмотрим, какие условия кредитования предлагаются в России национальным оператором вторичного рынка ипотечных кредитов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в рамках социальной ипотеки.
В настоящее время действуют четыре кредитных продукта, имеющих социальную направленность, а именно: «Молодые учителя, «Молодые ученые», «Материнский (семейный) капитал», «Военная ипотека». Условия кредитования по этим программам приведены в табл. 1.
Анализ условий социальных ипотечных продуктов (см. табл. 1) показывает, что три из четырех перечисленных продуктов предназначены для работников бюджетной сферы, имеющих в сложившихся
в России реалиях невысокий уровень дохода. Эту же направленность имеет программа «Материнский (семейный) капитал», направленная на поддержку семей, имеющих двух и более детей - распорядителей средств материнского семейного капитала.
Ввиду этого государственная поддержка направлена на субсидирование всей суммы первоначального взноса или его части, снижение уровня процентных ставок и предоставление целого ряда других льготных условий. Кроме того, по программе «Молодые ученые» предложен новый для России способ погашения долга - с нарастающими платежами. Несмотря на то, что ряд специалистов ипотечного рынка называют предложенную ОАО «АИЖК» схему нарастающего платежа инновационной, впервые подобный способ амортизации ипотечного долга был разработан и предложен еще в 1977 г. программой федеральной жилищной администрации США.
Пользователям данного кредитного продукта предлагается специальный график платежей, учитывающий рост доходов молодого ученого в будущем, что позволяет выдать сумму кредита в большем размере по сравнению со стандартным кредитом. Это обусловлено тем, что ученый в начале карьеры получает заработную плату ниже среднего уровня по России, однако чем старше он становится, чем большую ценность представляет для науки, тем выше его заработная плата. Расчет строится на прогнозе индексации заработной платы. Плановый размер индексации был определен на основе данных по фактически начисленным доходам для разных возрастных групп сотрудников, предоставленных Российской академией наук, ориентировочно индекс совпадает с уровнем инфляции [4]. При этом чем моложе ученый, тем на больший срок индексации он может рассчитывать. Так, ученый в возрасте до 30 лет может выбрать индексацию 5, 10 или 15 лет, в возрасте 31-35 лет выбор сужается до 5 и 10 лет. Для докторов наук (до 40 лет) предлагается только одна индексация - 5 лет. По истечении 5, 10 или 15 лет в зависимости от срока кредита платеж фиксируется и остается постоянным.
Таким образом, на ипотечном рынке РФ в настоящее время представлены три схемы погашения долга: аннуитетная, дифференцированного и нарастающего платежей. Проведем анализ указанных способов амортизации долга по критериям: - размер текущих платежей и общей стоимости
кредита для заемщика;
Источник: составлено автором на основании паспортов ипотечных продуктов АИЖК [4].
Таблица 1
сравнительный анализ условий социальных ипотечных продуктов АиЖК в 2013 г.
Условия кредитования социальная программа АиЖК
Молодые учителя Молодые ученые Материнский капитал (МсК) военная ипотека
Заемщик Молодой учитель (до 35 лет) Молодой ученый (до 35 лет) или доктор наук (до 40 лет), занятый в учреждениях, определенных АИЖК Распорядитель средств МСК Военнослужащий -участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) в возрасте 25-45 лет
Источник первоначального взноса Собственные средства. Субсидия за счет средств федерального, регионального, местного бюджетов Собственные средства. Субсидия со стороны ФЦП «Жилище», МСК, федерального и региональных бюджетов Собственные средства. Средства МСК Собственные средства. Средства, накопившиеся на именном счете военнослужащего в момент заключения кредитного договора
Источник ежемесячных платежей Средства заемщика Средства заемщика Средства заемщика Средства федерального бюджета
Процентная ставка, % 8,5 и 10,5 в зависимости от типа продукта АИЖК 10-10,5 в зависимости от коэффициента «кредит/залог» От 8,95 От 9,5
Значение коэффициента «платеж/доход», % < 45 < 45 < 45 Не устанавливается
Значение коэффициента «кредит/залог», % < 90 < 90 < 90 20-80
Сумма кредита (займа), млн руб. 0,3-2,7 0,3 (расчетный размер по паспорту продукта) 0,3 (размер, установленный решением АИЖК по регионам) 0,3-2,3
Срок кредитования 3-30 лет До 25 лет До 30 лет От 36 мес. по месяц наступления 45-летнего возраста заемщика (включительно)
Тип платежа Аннуитетный Нарастающий платеж Аннуитетный Аннуитетный в течение года с ежегодной индексацией
- максимально возможный размер ипотечного
кредита.
В первую очередь, сравним три указанные схемы погашения по критериям размера платежей и общей стоимости кредита для заемщика.
За отправную точку в расчетах примем размер ипотечного кредита. Пусть сумма ипотечного долга составляет 2,3 млн руб. Срок кредита - 25 лет. Для сопоставимости расчетов определим процентную ставку на уровне 10,5 %, что, с одной стороны, соответствует программе «Молодые ученые», с другой стороны, является нижней границей рынка. Индексацию платежей определим на уровне 5 лет (табл. 2). Поскольку наличие и размер комиссий обычно не зависят от способа погашения долга, опустим эту составляющую в дальнейших расчетах стоимости кредита для заемщика.
Проведенные расчеты показали, что наименьшая стоимость кредита в сравнимых условиях достигается при использовании способа дифференцированного платежа. При его использовании экономия на процентах составляет 1,193 млн руб. в сравнении с аннуитетом и 1,256 млн руб. в сравнении со схемой возрастающего платежа. Таким образом, аннуитетный вариант в конечном итоге приводит к необходимости уплаты большей суммы платежей, нежели при использовании метода начисления процентов на уменьшающуюся сумму основного долга.
Преимущество подхода для заемщика состоит в том, что, независимо от периода, он обязан выплачивать равновеликие платежи, которые с течением времени также будут составлять все меньшую долю в бюджете семьи [2].
Таблица 2
способы погашения ипотечного долга по критериям размера платежей и общей стоимости кредита для заемщика (для уровня индексации 5 лет)
параметр кредита Аннуитет Дифференцированный платеж возрастающий платеж (расчет по программе «Молодые ученые»)
Размер кредита, руб. 2 300 000 2 300 000 2 300 000
Срок кредита, лет 25 25 25
Процентная ставка, % 10,5 10,5 10,5
Индексация платежа - - 5 лет
Первый платеж, руб. 21 746 27 792 15 000
Последний платеж, руб. 21 746 7 734 22 740
Общая стоимость кредита, руб. 6 522 299 5 328 813 6 585 264
Источник: рассчитано автором при помощи ипотечного калькулятора.
В свою очередь сравнение стоимости кредита в случае использования аннуитетного и возрастающего типа платежей показывает, что выплачиваемые суммы при использовании данных способов погашения вполне сравнимы, здесь переплата по программе «Молодые ученые» в сравнении со стандартным кредитом составляет всего около 62,9 тыс. руб.
График платежей по годам наглядно представлен на рис. 2.
Проведем расчеты по тому же алгоритму, но для уровня индексации платежей 10 лет по программе «Молодые ученые» (табл. 3). Размер кредита определим на уровне 2,7 млн руб.
Анализ результатов расчетов (см. табл. 3) показывает ту же зависимость, по-прежнему наибольшая экономия на процентах наблюдается при использовании способа дифференцированного платежа. Схема возрастающего платежа для заемщика, так же, как и в предыдущих расчетах, более затратная. Однако в этом случае переплата по сравнению со стандартным кредитом более значительна и составляет более 581 тыс. руб.
График платежей по годам наглядно представлен на рис. 3.
Зададим индексацию платежей по программе «Молодые ученые» на уровне 15 лет (табл. 4). Размер кредита пусть буде равен 3,2 млн руб.
29 л 27
25 23 21 19
17 -I
15
13 -11 -
-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-г
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
год
3
5
7
Дифференцированный платеж
■ Аннуитет
Возрастающий платеж
рис. 2. Размер текущих платежей в зависимости от способа погашения долга (для уровня индексации 5 лет), тыс. руб.
5
Таблица 3
способы погашения ипотечного долга по критериям размера платежей и общей стоимости кредита для заемщика (для уровня индексации 10 лет)
параметр кредита Аннуитет Дифференцированный платеж Возрастающий платеж (расчет по программе «Молодые ученые»)
Размер кредита, руб. 2 700 000 2 700 000 2 700 000
Срок кредита, лет 25 25 25
Процентная ставка, % 10,5 10,5 10,5
Индексация платежа - - 10 лет
Первый платеж, руб. 25 528 32 625 15 000
Последний платеж, руб. 25 528 9 079 31 410
Общая стоимость кредита, руб. 7 656 611 6 255 563 8 238 036
Источник: рассчитано автором при помощи ипотечного калькулятора.
Дифференцированный платеж ~~ Аннуитет ......... Возрастающий платеж
рис. 3. Размер текущих платежей в зависимости от способа погашения долга (для уровня индексации 10 лет), тыс. руб.
Таблица 4
способы погашения ипотечного долга по критериям размера платежей и общей стоимости кредита для заемщика (для уровня индексации 15 лет)
параметр кредита Аннуитет Дифференцированный платеж Возрастающий платеж (расчет по программе «Молодые ученые»)
Размер кредита, руб. 3 200 000 3 200 000 3 200 000
Срок кредита, мес. 25 25 25
Процентная ставка, %о 10,5 10,5 10,5
Индексация платежа - - 15 лет
Первый платеж, руб. 30 256 38 667 15 000
Последний платеж, руб. 30 256 10 760 41 727
Общая стоимость кредита, руб. 9 074 502 7 414 000 9 696 661
Источник: рассчитано автором при помощи ипотечного калькулятора.
По критерию общей стоимости кредита и в данном случае опять выигрывает способ дифференцированного платежа, а проигрывает вариант возрастающего платежа. Однако здесь переплата в сравнении со стандартным кредитом более значительна и составляет более 622 тыс. руб.
График платежей по годам наглядно представлен на рис. 4.
Вместе с тем, несмотря на существенную экономию на процентах, способ дифференцированного платежа при амортизации ипотечного долга не получил широкого распространения в России по причине низкого платежеспособного спроса населения. Так, при устанавливаемом банками отношении платежа к доходу на уровне 45 %, заемщик, использующий аннуитетную схему погашения, должен подтвердить доход не менее 67,2 тыс. руб., способ дифференцированного платежа - не менее 86 тыс. руб., в то время как в случае использования модели возрастающего платежа при амортизации долга доход достаточно иметь в размере 33 тыс. руб. (см. табл. 4). При этом следует отметить, что размер переплаты по процентам при возрастающем платеже в сравнении с аннуитетной схемой незначителен и минимален при уровне индексации 5 лет. 43 -г...............................................................................................................................................................................................................
Таким образом, использование дифференцированного типа платежа существенно ограничивает число платежеспособных заемщиков, что в целом не способствует развитию системы ИЖК в России. Кроме того, использование дифференцированного платежа при амортизации долга для банка связано с повышенным риском невозврата. Это обусловлено тем, что наибольшая нагрузка на заемщика ложится на первую половину срока кредитования, в то время как доход заемщика, как правило, изменяется в обратной зависимости, а именно, растет со временем и максимума достигает в последние периоды срока кредитования.
Сравним способы аннуитетного, дифференцированного и нарастающего платежей по критерию размера кредита.
За отправную точку в расчетах примем совокупный доход заемщика. Пусть его размер находится на минимальном уровне и составляет 33 тыс. руб. Так, по данным Росстата [8], в России 71 % населения имеет доход более 15 000 руб. в мес. Соответственно более 2/3 семей, состоящих из двух работающих членов, способны иметь такой уровень дохода. Процентную ставку, как в предыдущем примере, определим на уровне 10,5 %.
41 • 39 ■ 37 35 33 31 ■ 29 • 27 ■ 25 ■ 23 ■ 21 ■ 19 ■ 17 • 15 13 ■ 11 ■ 9-
—I-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1 год
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Дифференцированный платеж
' Аннуитет
Возрастающий платеж
Рис. 4. Размер текущих платежей в зависимости от способа погашения долга (для уровня индексации 15 лет), тыс. руб.
0
Таким образом, при уровне дохода заемщика в 33 000 руб. способ дифференцированного платежа позволяет получить кредит заемщику только в размере 1,24 млн руб., аннуитетная схема погашения -1,6 млн руб. В то же время способ нарастающего платежа в зависимости от периода индексации - от 2,3 до 3,2 млн руб. (табл. 5).
При этом на этапе выдачи кредита она минимальна, что позволяет молодому специалисту соответствовать важнейшему критерию платежеспособности - отношению платежа к доходу на уровне 45 %. Следовательно, такой способ погашения при правильном прогнозе роста доходов заемщика позволяет сделать кредит более доступным.
В то же время, если прогноз не оправдается, повысится кредитный риск невозврата кредита [6, с. 139]. К другим преимуществам способа нарастающего платежа при амортизации долга относят равномерное распределение долговой нагрузки ввиду соответствия номинальных доходов заемщика графику платежей. Поэтому для современного уровня социально-экономического развития России достаточно перспективным является именно способ возрастающего платежа при амортизации ипотечного долга. Применение указанного типа платежа должно выйти за рамки социальной ипотеки и получить широкое распространение в повседневной банковской практике, т. е. стать коммерческим продуктом.
При этом данный тип кредитования должен ориентироваться на молодых, перспективных заемщиков, рассчитывающих на продвижение по карьерной лестнице в любой сфере экономики. Возрастную планку для заемщиков по данному виду
кредитования целесообразно установить в 25-35 лет, с ориентацией на лиц с профильным образованием по наиболее востребованным специальностям. Это обусловливается тем, что молодой специалист, не так давно закончивший учебное заведение, при устройстве на работу, как правило, может рассчитывать лишь на низкую должность с невысоким окладом, однако имеет перспективы продвижения по карьерной лестнице. Кроме того, со временем доход заемщика обычно увеличивается не только по причине роста занимаемой должности, но и за счет периодически проводимых работодателями индексаций уровня заработной платы.
Вместе с тем банк для снижения риска невозврата кредита при разработке данного ипотечного продукта должен учитывать возможность того, что слишком оптимистический прогноз, связанный с карьерным взлетом заемщика, может не оправдаться. Банк должен опираться на пессимистический прогноз, поэтому за индикатор следует принимать показатель, который в наибольшей степени характеризует рост доходов заемщика, официально устанавливаемый и публикуемый, регулярно меняющийся с учетом ситуации в экономике, а именно, индекс роста номинальной заработной платы. Официальным документом, содержащим подобную информацию, может служить «Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года» [7]. За тип сценария развития экономики, опять же в целях снижения риска банковского сектора, целесообразно принять консервативный сценарий. Индекс роста номинальной заработной платы будет рассчитываться на основе таких показателей социально-экономичес-
Таблица 5
способы аннуитетного, дифференцированного и нарастающего платежей по критерию максимально возможного размера кредита в зависимости
от суммы первого платежа
параметр кредита Аннуитет Дифференцированный платеж возрастающий платеж (расчет по программе «Молодые ученые»)
Уровень дохода заемщика, руб. 33 000 33 000 33 000
Значение коэффициента «платеж/доход», % < 45 < 45 < 45
Срок кредита, лет 25 25 25
Процентная ставка, %о 10,5 10,5 10,5
Индексация платежа, лет - - 5 10 15
Первый платеж, руб. 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000
Последний платеж, руб. 15 000 4 176 21 000 31 400 40 000
Максимально возможный размер кредита, млн руб. 1,6 1,24 2,3 2,7 3,2
Источник: рассчитано автором при помощи ипотечного калькулятора.
кого развития, как «реальная заработная плата» и «инфляция», заложенных в [7].
Поскольку проектируемый ипотечный продукт ориентирован на коммерческую ипотеку, процентная ставка должна соответствовать рыночному уровню и зависеть, как и при стандартном кредите, от размера первоначального взноса и срока погашения кредита.
Так как выбор возрастающего типа платежа при амортизации ипотечного долга, как правило, обусловлен низкими первоначальными доходами заемщика, то в большинстве случаев суммы первых месячных выплат недостаточно для погашения задолженности по процентным платежам. В результате в начальные периоды может происходить негативная амортизация, когда невыплаченная часть процентов присоединяется к основной сумме, что в экономике характеризуется термином «причисленные проценты». После прекращения негативной амортизации платежи будут расти, пока не достигнут уровня аннуитетного постоянного платежа, при котором обеспечивается полная амортизация кредита за оставшийся срок.
Срок кредитования, как и при стандартном кредите, должен максимально составлять 30 лет. Количество индексаций - одна или две (на выбор заемщика). Причем заемщику в возрасте от 25 до 30 лет целесообразно предлагать на выбор индексации 5 или 10 лет, в возрасте от 35 лет - только 5 лет.
Однако для нивелирования опасности чрезмерного роста размера платежа над доходом в условиях кредитного договора целесообразно заложить возможность приостановки индексации платежей по требованию заемщика. В этом случае размер платежа фиксируется на уровне, определяемом последней индексацией, а период погашения продлевается до момента полной амортизации ипотечного кредита, но не более 30 лет с момента заключения кредитного договора. Таким образом, срок кредита в случае приостановления индексаций становится переменной величиной. Это условие, несомненно, повышает привлекательность возрастающего типа платежа для заемщика.
Все описанные условия сведены в табл. 6.
Проведенный анализ показал, что одним из важнейших критериев доступности ипотечного кредита является способ платежа при амортизации ипотечного долга. В работе приведена классификация ипотечных кредитов по типу платежа при погашении ипотечного кредита. На основании
Таблица 6
параметры коммерческого ипотечного продукта, основанного на способе возрастающего платежа при амортизации долга
параметр Условия кредитования
Возраст заемщика 25-35 лет
Сфера занятости Не оговаривается
Образование Высшее (предпочтительно)
Процентная ставка Рыночная, в зависимости от соотношения «платеж/доход» и срока кредитования
Количество индексаций 5 и 10 лет, в зависимости от возраста заемщика
Тип индекса Темп роста номинальной заработной платы
Основание для расчета индекса роста платежа Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года [7]
Срок кредита До 30 лет
Тип платежа Возрастающий платеж
Дополнительное условие Возможность приостановления индексации платежей по требованию заемщика
приведенной классификации исследованы как способы погашения ипотечного кредита, предлагаемые банками в рамках коммерческой ипотеки, так и варианты амортизации ипотечной задолженности, предлагаемые в составе социальных продуктов ОАО «АИЖК». Выявлено, что в современных условиях в России в банковской практике применяются три способа погашения ипотечного кредита, а именно аннуитет, дифференцированный и нарастающий платежи. При этом абсолютное большинство коммерческих банков в России выдает стандартные ипотечные кредиты, использующие аннуитетный тип платежа.
Вместе с тем анализ и оценка обозначенных вариантов погашения ипотечной задолженности по критериям размера текущих платежей, общей стоимости кредита, а также максимально возможного размера ипотечного кредита для заемщика показал превосходство модели возрастающего платежа по ряду ключевых параметров.
В результате предложено расширить границы применения нарастающего типа платежа за рамки социальной ипотеки. Данная схема может носить массовый характер и широко применяться в повседневной практике коммерческих банков. Разработаны параметры коммерческого ипотечного продукта, основанного на способе возрастающего платежа при амортизации долга.
рис. 5. Экономический эффект от внедрения «нового» ипотечного продукта, основанного на способе возрастающего платежа при амортизации долга
Экономический эффект для субъектов системы ИЖК
Заемщик:
■ повышение доступности ипотечного кредита;
■ приобретение через механизмы ипотеки жилья лучшего качества;
■ расширенный выбор видов ипотечного кредита
Банк:
■ расширение продуктовой линейки;
■ рост объемов кредитования за счет привлечения большего числа платежеспособных заемщиков;
■ рост прибыли
Рынок жилой недвижимости:
■ рост спроса на жилье за счет механизмов ИЖК;
■ увеличение оборота на рынке недвижимости;
■ рост прибыли в строительной отрасли экономики
1 г
Развитие системы ИЖК: - рост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и заемный средств; - рост доли объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем; - рост доли ипотеки в ВВП
Количественные и качественные характеристики экономического эффекта от внедрения предложенного ипотечного продукта, основанного на применении нарастающего типа платежа, наглядно показаны на рис. 5. При этом даны составляющие экономического эффекта для ключевых элементов системы ИЖК: заемщика, банка и рынка жилой недвижимости.
Так, для заемщика привлекательность коммерческого ипотечного продукта, основанного на нарастающем типе платежа, обосновывается, с одной стороны, его большей доступностью ввиду низкого размера первых платежей, а с другой стороны, возможностью приобретения жилья лучшего качества, что особенно важно ввиду долгосрочности ипотечного кредита. Для банка «новый» ипотечный продукт также выгоден, потому что, во-первых, позволяет привлечь большее количество платежеспособных заемщиков (большее число заемщиков будет соответствовать критерию «платеж/доход»), во-вторых, расширить продуктовую линейку, в-третьих, существенно повысить объемы кредитования и соответственно валовую прибыль. Для рынка жилой недвижимости широкое внедрение в банковскую практику предложенного ипотечного продукта будет содействовать росту спроса на первичное и вторичное жилье за счет ипотечного ресурса. В результате также можно прогнозировать увеличение
оборота на рынке недвижимости и рост прибыли в строительной отрасли экономики.
Соответственно широкая реализация способа нарастающего платежа при амортизации долга в рамках предложенного ипотечного продукта может влиять на эффективность развития системы ИЖК в целом. Это достигается за счет роста ключевых индикаторов, заложенных в важнейших документах, принятых на федеральном уровне [3, 5], а именно:
- доли ипотеки в ВВП;
- доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств;
- доли объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем.
В целом реализация способа нарастающего платежа при амортизации долга в рамках предложенного ипотечного продукта позволит решить важнейшую проблему социально-экономического развития России на современном этапе - обеспечение доступности ипотечного кредита для населения.
Список литературы
1. Вагапова Д. З. Долгосрочное жилищное ипотечное кредитование: состояние и проблемы,
модели и механизмы, организация и обслуживание. Самара: СНЦ РАН, 2004. 354 с.
2. Гареев И. Ф., Федорова С. Ф., Султанова Л. Р. Особенности реализации социальной ипотеки в Республике Татарстан // Проблемы современной экономики. 2007. № 3. С. 291-294.
3. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2010-2015 годы: постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050.
4. ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию». http://www. аЬт1. ги.
5. Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации до 2030 года: распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 № 1201-р.
6. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева [и др.] / под ред. Н. Б. Косаревой. М.: Институт экономики города, 2006. 551 с.
7. Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года. URL: http://www. economy. gov. ru/wps/wcm/connect/economylib4/mer/activity/ sections/macro/prognoz/doc20131108_5.
8. Федеральная служба государственной статистики. http://www. gks. ru.
