CC BY
269
УДК 347.453(47)
Е. С. Семенихина
К вопросу о становлении и развитии института аренды земли в отечественном праве
В статье рассматриваются вопросы становления и развития правового регулирования отношений аренды земли. Нормы об имущественном найме содержались в Псковской судной грамоте. Особым видом имущественного найма был договор крестьянской аренды. Анализируются отдельные элементы этого договора: его стороны, предмет, срок, цена, содержание. В итоге проведенного анализа выделяются особенности договора крестьянской аренды.
The article deals with the formation and development of legal regulation of the land lease. Rules on property lease held in Pskov Judicial Charter. A special type of tenancy agreement was peasant rent. The author analyzes the individual elements of this agreement: his hand, a subject term, the price of the content. As a result of the analysis highlighted features of peasant lease agreement.
Ключевые слова: аренда земли, древнерусское право, изорник, крестьянская аренда, имущественный наем, берестяная грамота, феодальная раздробленность.
Key words: lease of land, the ancient Russian law, izornik, peasant rent, property lease, birch-bark scroll, feudal fragmentation.
На Руси в период феодальной раздробленности источниками правового регулирования имущественных отношений, в том числе и обязательственных, выступали, прежде всего, Новгородская и Псковская судные грамоты [10], а также международные договоры и другие дошедшие до нас документы. Следует заметить, что даже крупнейшие и важнейшие из этих артефактов дошли до нас не полностью: от Новгородской судной грамоты сохранился лишь отрывок, содержащий 42 статьи, а Псковская судная грамота, хотя сохранилась целиком и даже в двух списках, имеет большие дефекты в тексте. В этой связи уместно привести высказывание В.О. Ключевского: «Грамота очень трудна для объяснения: единственный доселе известный полный список ея страдает описками и недописками, местами перепутывает порядок слов; в языке его немало местных идиотиз- *
* Семенихина Е. С., 2015
58
мов, терминов, не встречающихся в других древнерусских памятниках; предусматриваемые законом случаи нередко излагаются слишком сжато, только намеками, в свое время для всех ясными, но теперь малопонятными. За то трудность изучения вознаграждается интересом содержания» [5, с. 11].
Спорной является и датировка указанных памятников права. Обычно их относят к концу XV в. [4, с. 96].
В Новгороде и Пскове, помимо упомянутых судных грамот, действовали и другие правовые сборники, а именно: Русская Правда, Мерило Праведное, Кормчая Книга.
В отношении Русской Правды сложно однозначно ответить на вопрос о том, содержались ли в ней нормы об аренде в общем и об аренде земли, в частности. В литературе отмечается, что Русская Правда ничего не говорит о регулировании отношений, возникающих при заключении договора имущественного найма, хотя нет никаких сомнений в том, что такие договоры активно заключались в Древнерусском государстве [6, с. 308]. Однако, некоторые авторы, например, К. Неволин, отмечают, что в новейших списках Русской Правды есть статьи о найме земли, скота, пчел [7, с. 114].
Обязательственное право в период феодальной раздробленности получило достаточную правовую регламентацию. Так, в нормах Псковской судной грамоты нашли свое отражение такие договоры, как купля-продажа, дарение, заем, хранение.
Что касается договора имущественного найма, то он также получил свое закрепление в законодательстве рассматриваемого периода: Псковская судная грамота содержала правила о найме помещения. Если вести речь об аренде земли, то можно упомянуть договор изорничества, которому были посвящены ст. 42 - 44, 51, 63, 76, 93 Псковской судной грамоты.
Место договора изорничества в системе гражданско-правовых договоров периода феодальной раздробленности определяется в науке по-разному. Так, М.Ф. Владимирский-Буданов признает в некоторой степени самостоятельный характер договора изорничества, отмечая при этом, что «изорничество состоит из главного условия о найме земли...» [2, с. 580] Т.Е. Новицкая полагает, что договор изорничества отличался определенным своеобразием [4, с. 96], признавая тем самым его самостоятельный характер. Некоторые авторы, в том числе С.В. Пахман, характеризуют договор изорничества как договор «найма имущественного» [9, с. 199]. Аналогичной позиции придерживается И. Энгельман: в своей работе «Систематическое изложение гражданских законов, содержащихся в Псковской судной грамоте» [11, с. 49] он рассматривает договор изорничества в
59
разделе «О найме имуществ». В литературе также встречается характеристика договора изорничества как «арендной юридической сделки» [1, с. 11]. Достаточно категоричную позицию по данному вопросу занимает исследователь отечественного средневекового права В.В. Момотов: «Иногда, характеризуя договор имущественного найма, исследователи пытаются анализировать в связи с этим нормы Псковской судной грамоты, касающиеся института «изорничества», но это неправильно. Изорники принципиально отличались от наймитов. Наймит мог в любое время покинуть своего наймодателя, даже порой не выполнив своих обязательств, а «изорник» этого сделать не мог, будучи человеком зависимым» [6, с. 308309]. Еще одна точка зрения принадлежит Ю.В. Оспенникову, полагающему, что «институт “изорничества” представлял собой, с одной стороны, договор имущественного найма, с другой - предполагал наличие отношений личного найма. Этот институт является примером характерного для права Северо-Западной Руси синкретического единства двух видов договоров» [8].
Как видим, в науке преобладает характеристика договора изорниче-ства как договора имущественного найма, с присущими ему особенностями. В самом общем виде договор изорничества можно определить как договор, в соответствии с которым изорник брал в пользование землю и был обязан отдавать хозяину плату в виде части урожая.
В качестве предмета договора изорничества Псковская судная грамота называет несколько видов имущества: пахотные земли, огородные земли, части озера или реки - «исады».
Сторонами договора изорничества как разновидности имущественного найма являлись наймодатель (арендодатель) и наниматель (арендатор).
На стороне наймодателя выступал хозяин имущества, он назывался «государь». Нанимателем выступал изорник. Данный тезис требует некоторых пояснений. Так, по мнению Т.Е. Новицкой, изорник - это общее понятие, обозначающее одного из следующих субъектов - пахарь, огородник и кочетник, т. е. рыболов [4, с. 87]. И. Энгельман утверждал, что изорником назывался «содержатель» пахотных земель, остальные наниматели в зависимости от предмета найма назывались соответственно огородниками и ко-четниками [11, с. 49]. Схожую позицию занимает М.А. Исаев, который при характеристике отношений имущественного найма говорит «о так называемых изорниках, огородниках, кочетниках и прочих арендаторах» [3].
Необходимо отметить некоторые особенности правового регулирования отношений изорничества. Как мы уже отметили, соответствующие нормы содержались в Псковской судной грамоте. При этом, в нормах уста-
60
навливались различные правила в отношении разных субъектов рассматриваемых отношений.
Так, некоторые правила устанавливались в отношении исключительно кочетника или огородника. В качестве примера приведем норму следующего содержания: «А которой кочетник заложит весну, или исполовник, у государя, ино ему заплати весна своему государю, как у другой чате до-ставалося на том же исаде». Исследователи Псковской судной грамоты предлагают следующее толкование данной нормы: кочетник или огородник мог заложить хозяину земли полученный в текущем году доход в размере одной второй, т. е. своей половины, так как другая половина уже принадлежала хозяину как плата за пользование землей, то он обязан был отдать только этот доход, что влекло за собой прекращение отношений займа [11, c. 50].
Нормативное закрепление получили правила о плате за пользование участком земли, которая именовалась «покрута». Размер «покруты» определялся обычаем или же договором, который мог быть заключен в письменной или устной форме. Плата за наем пахотной земли обычно составляла одну четвертую часть дохода. А плата за наем огородной земли или водного участка равнялась половине дохода арендатора. Подобную дифференциацию арендной платы ученые объясняют наибольшей трудностью именно полевых работ [11, c. 50]. Комментируя правила о «покруте», ученые оперируют такими понятиями, как продукты труда огородника, доля рыбного улова. Отмеченное позволяет нам заключить, что в целом для договора изорничества была характерна «натуральная» плата за наем земли в виде определенной доли или количества полученных от пользования землей доходов.
В Псковской судной грамоте изложены правила на случай, если изорник отказывался платить «покруту», утверждая, что жил на земле просто так, без намерения ее обрабатывать, т. е. указывал на отсутствие договорных отношений между ним и «государем». В этом случае хозяин земли должен был представить четырех или пятерых свидетелей, которые могли подтвердить факт заключения договора найма земли. Окончательно вопрос об уплате «покруты» решался путем присяги хозяина земли. В противном случае изорник мог не платить «покруту».
Законодатель в ст. 42 Псковской судной грамоты регламентировал порядок прекращения отношений аренды земли. В ней говорилось: «Если хозяин захочет отказать в аренде съемщику пахотного или огородного или рыболовного участка, то отказу быть в Филиппово заговенье; точно также
61
если захочет отказаться от аренды в имении съемщика пахотного или огородного, или рыболовного участка, быть отказу в тот же срок; а иному сроку не быть ни в том случае, когда отказ делается со стороны съемщика пахотного или рыболовного, или огородного участка» [1, с. 11].
Как видим из содержания ст. 42 Псковской судной грамоты, нормативную регламентацию получил срок расторжения договора аренды земли по требованию одной из сторон, а именно: Филиппово заговенье - 14 ноября, перед Рождественским или Филипповым постом. Некоторым авторам данное правило позволило сделать вывод о продолжительности срока найма земель. Так, К. Неволин писал: «Еще обыкновеннее был наем хозяйственных земель и угодий на годичный срок, причем как отказ от найма, так и возобновление его были делаемы известное время года, сообразно самому свойству хозяйственных работ» [7, с. 115].
По мнению ученых, в содержании данной норы «надо видеть равное право землевладельца и арендатора в узаконенный срок разменяться своими правами-обязанностями, возникшими на почве заключения ими арендной юридической сделки» [7, с. 115]. Таким образом, можно предположить, что арендодатель и арендатор выступали равноправными сторонами договора аренды земли.
Если изорник в одностороннем порядке, не предупредив «государя», оставлял земельный участок до истечения положенного срока, то наймодатель имел право продать все имущество изорника, а вырученные деньги забрать себе в счет платы за наем земли. Излишек поступал в казну Пскова. При недостаточности имущества изорника для покрытия его долгов хозяин земли имел право взыскать недостающую часть с изорника в судебном порядке.
Что касается прав изорника, то необходимо отметить предусмотренную нормами Псковской судной грамоты имеющуюся у арендатора возможность в случае оставления земельного участка взять с собой все принадлежащие ему движимые вещи. При этом закон охранял имущество арендодателя, запрещая изорнику брать его, например, находящиеся в имении хозяина земли сельскохозяйственные орудия.
Смерть сторон договора изорничества по-разному влияла на его судьбу. Так, в случае смерти хозяина земли, договор не прекращался, все его права переходили к его наследникам. Смерть изорника являлась основанием прекращения договора. Если изорник умирал до окончания срока найма и у него не было наследников, то хозяин земли имел право продать имущество изорника, а вырученные деньги забрать себе в счет «покруты». Если же у изорника были наследники, например нисходящие или пере-
62
живший супруг, то большое значение имел факт наличия письменного договора, или же нахождения изорника «в записи». Если обязанности изор-ника и размер наемной платы были определены письменно, то его наследники должны были уплатить хозяину земли невыплаченную изорни-ком часть «покруты». Если между сторонами письменный договор отсутствовал, то хозяин земли мог требовать с наследников уплаты недостающей части «покруты» только в судебном порядке.
Итак, мы видим, что для наследников арендодателя и арендатора были установлены различные правила. Положение о прекращении договора найма земли смертью нанимателя сближает его с отношениями личного найма.
Таким образом, можно предположить, что на Руси в период феодальной раздробленности отношения аренды земельных участков получили свое оформление в виде договора изорничества, нормы о котором содержались в Псковской судной грамоте. Договор изорничества, по сути являлся договором имущественного найма, т. е. принадлежал к числу арендных договоров. Об этом свидетельствует наличие у него таких признаков, как срочный и возмездный характер. К отличительным чертам данного договора можно отнести наличие особого предмета, а именно: земельные участки различных категорий - пахотные земли, огородные земли, земельные участки с расположенными на них водными объектами (части реки или озера). Также договор характеризовался особым субъектным составом: на стороне арендатора выступали крестьяне - изорники, огородники, кочетники. В этой связи представляется вполне уместным употребляемое в литературе применительно к рассматриваемым отношениям выражение «крестьянская аренда». Определенную правовую регламентацию получило содержание рассматриваемого договора: были
закреплены права и обязанности сторон.
Кроме того, об арендных правоотношениях периода феодальной раздробленности можно сделать некоторые выводы на основе содержания берестяных грамот. Так, например, к договору имущественного найма относится Новгородская берестяная грамота № 359 (стратиграфическая дата - конец XIV в. - начало 20-х гг. XV в.), которую приводит А.А. Зализняк: «Поклон от Парфения игумену. Господин, как я подрядился, так и живу. А Василько село разоряет, вежу свез, три двери свез. А что касается [жителей] села, то он всем [им] грозится вызвать [их на суд] на Ладогу. Господин, позаботься обо всем этом». Далее автор указывает, что вежа -шатер или легкая постройка. Парфений - крестьянин, живущий по договору с игуменом на монастырской земле [6, с. 311-312]. Анализируя содержание указанной грамоты, В.В. Момотов приходит к справедливому, на
63
наш взгляд, выводу о том, что в роли наймодателя выступает в целом монастырь, который передал нанимателю Парфению в аренду участок земли.
В контексте изучения особенностей правоотношений аренды земли в период феодальной раздробленности интерес представляет также берестяная грамота № 821 (предварительная стратиграфическая дата - третья четверть XII в.): «От Негла к Петроку и Якше. Взял в совместную аренду землю на 5 лет, а теперь соарендаторы пришли и согнали. Пусть же судит староста и Неслуй» [6, с. 313]. Очевидно, в данной грамоте идет речь о так называемой совместной аренде, где имеется множественность лиц на стороне арендатора. Предметом аренды выступает земельный участок. Также указан срок аренды - 5 лет.
Приведенные выше новгородские берестяные грамоты позволяют сделать некоторые выводы. Прежде всего отношения аренды земли оформлялись в виде письменного договора. Арендодателем могли быть не только физические лица, но и иные субъекты, например коллективные образования - монастыри. На стороне арендатора могло выступать несколько лиц, допускалось участие крестьян. Некоторые договоры содержали указание на абсолютно определенный срок аренды.
Список литературы
1. Богословский М. Крестьянская аренда в Псковской судной грамоте. -Б/м, 1917.
2. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. - Ростов н/Д, 1995.
3. Исаев М.А. История Российского государства и права: учеб. - М.: Статут, 2012.
4. История отечественного государства и права. Ч. I: учеб. / под ред.
О.И. Чистякова. - М.: Юрист, 2000.
5. Михайлов П.Е. Новые данные для комментария Псковской судной грамоты. - СПб., 1913.
6. Момотов В.В. Формирование русского средневекового права в IX-XIV вв.: моногр. - М., 2003.
7. Неволин К. История российских гражданских законов. - СПб., 1851. -
Т. 3.
8. Оспенников Ю.В. Право государств Северо-Западной Руси в XII-XV вв.: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Самара, 2010.
9. Пахман С.В. История кодификации гражданского права. - М., 2004.
10. Псковская судная грамота // Малиновский И. Сборник памятников древнего русского права. - Ростов н/Д, 1917.
11. Энгельман И. Систематическое изложение гражданских законов, содержащихся в Псковской судной грамоте. - СПб., 1855.
64
