CC BY
10
Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2022. № 60. С. 185-203. Tomsk State University Journal of Economics. 2022. 60. рр. 185-203.
Научная статья УДК 332.6
doi: 10.17223/19988648/60/11
К вопросу о создании реестра сведений об отчетах об оценке
Алена Владимировна Пылаева1, Ольга Владимировна Кольченко2
1 Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет, Нижний Новгород, Россия, [email protected] 2 ООО «Группа комплексных решений», Нижний Новгород, Россия, kolchenko_olga1986@mail. ru
Аннотация. В статье исследуется законопроект, разработанный Министерством экономического развития Российской Федерации, предусматривающий создание единого реестра сведений, содержащихся в отчетах об оценке объектов оценки. Структурируются данные, подлежащие включению в него, анализируются цели введения. Рассматриваются возможности его применения в рамках государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Высказан ряд предложений по повышению полезности указанного реестра для определения кадастровой стоимости земельных участков и их улучшений. Ключевые слова: единый реестр сведений об отчетах об оценке, кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, информационное обеспечение, объект недвижимости
Для цитирования: Пылаева А.В., Кольченко О.В. К вопросу о создании реестра сведений об отчетах об оценке // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2022. № 60. С. 185-203. doi: 10.17223/19988648/60/16
Original article
On creating a register of information about evaluation reports Alena V. Pylaeva1, Olga V. Kol'chenko2
1 Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering, Nizhny Novgorod, Russian Federation, [email protected] 2 Gruppa Kompleksnykh Resheniy Ltd, Nizhny Novgorod, Russian Federation, [email protected]
Abstract. The article examines the bill developed by the Ministry of Economic Development of the Russian Federation, which provides for the creation of a unified register of information contained in the reports on the assessment of objects of assessment (Register). The requirements of the current legislation for the information openness of the process of assessing objects of assessment are analyzed. The article also provides the names and details of the current legal acts governing the disclosure of information about assessment reports. The authors note that at present there are
© Пылаева А.В., Кольченко О.В., 2022
three types of information resources that must include the above data: (1) the Unified Federal Register of Information on the Facts of the Activities of Legal Entities and the Unified Federal Register of Bankruptcy Information included in it; (2) the data fund of the state cadastral valuation; (3) official websites of self-regulatory organizations of appraisers on the Internet. The negative aspects of the lack of a single resource for information on reports compiled on the basis of the results of determining the value of appraisal objects are indicated, and the prepared draft law is aimed at eliminating them. The authors structure the data to be included in the Register according to the document under consideration, according to the following parameters: type of information; cases of mandatory entry into the Register, the availability of publicly available information in the context of their types; persons and organizations submitting information, in the context of their types. In addition, the objectives of the introduction of the Register, contained in the explanatory note to the draft law, are analyzed. The analysis makes it possible to conclude that the Register, if the bill under consideration is adopted, will be able to perform the functions entrusted to it only partially. Information on the market value of appraisal objects entered in the Register (if it is formed) can be used as initial data for determining the cadastral value of land plots and their improvements. The article examines the degree of possibility of the Register's application in the framework of the state cadastral valuation of real estate. The authors make a number of proposals to improve the usefulness of the Register for determining the cadastral value of land plots, buildings, structures, construction in progress, premises, parking spaces. They recommend to use a cadastral number as a unique single identifier in the Register, in the case when the object of assessment is a real estate object. Another reasonable proposal is to organize a structured storage of data in the Register (if it is created) in order to perform an information and analytical function on the objects of assessment, analogue objects, various indicators that affect the market value of land plots and their improvements, from assessment reports. Keywords: unified register of information on valuation reports, cadastral value, state cadastral valuation, information support, real estate object
For citation: Pylaeva, A.V. & Kol'chenko, O.V. (2022) On creating a register of information about evaluation reports. Vestnik Tomskogo gosudarstvennogo universiteta. Ekonomika - Tomsk State University Journal of Economics. 60. pp. 185— 203. (In Russian). doi: 10.17223/19988648/60/11
Введение и актуальность исследования
Кадастровая стоимость (далее - КС) в России выступает налоговой базой для земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также налога на имущество организаций (в отношении ряда видов объектов, перечисленных в ст. 378.2 Налогового кодекса РФ). Кроме того, она используется и для иных целей, предусмотренных законодательством РФ (например, при определении размера арендной платы за объекты недвижимости, выкупной стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности).
Указанные имущественные налоги являются одним из источников формирования региональных и местных бюджетов.
Завышенная кадастровая стоимость по сравнению с рыночной, с одной стороны, вынуждает налогоплательщиков нести затраты, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки (далее -
ГКО), которую проводят бюджетные учреждения, созданные в регионах России. С другой стороны, занижение КС (а следовательно, и налоговой базы) приводит к недополучению доходов в бюджеты разных уровней.
Получение объективной, справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, в которой заинтересованы государство, физические и юридические лица, неразрывно связано с качеством государственной кадастровой оценки, зависящим, в свою очередь, от большого количества факторов. Развитие информационного обеспечения системы ГКО является одним из необходимых условий ее совершенствования [1—3].
Сбор и анализ сведений о рынке объектов недвижимости являются одним из мероприятий, которые необходимо осуществить бюджетным учреждениям, созданным субъектами РФ, в целях расчета кадастровой стоимости земельных участков и их улучшений.
Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест в рамках ГКО в обязательном порядке необходимо исследовать ее зависимость, например, от таких факторов, как местоположение, год постройки, материал стен объекта недвижимости, наличие ветхого или аварийного состояния, серия многоквартирного дома, а при расчете КС земельных участков - от его местоположения, нахождения в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также от иных факторов, предусмотренных методическими указаниями о ГКО.
В рамках государственной программы «Национальная система пространственных данных», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2021 г. № 2148, предусмотрено создание единой цифровой платформы пространственных данных на территории всех субъектов РФ, которая будет включать в себя данные об объектах недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и государственной кадастровой оценке, а также пространственные данные. «Деятельность в сфере земельных и имущественных отношений, развития инфраструктуры пространственных данных задействована в формировании валовой добавленной стоимости широкого круга отраслей экономики Российской Федерации... в том числе в таких отраслях, как строительство и управление недвижимостью, добыча полезных ископаемых, государственное управление, финансовая и страховая деятельность, сельское и лесное хозяйство» [4].
Согласно указанной программе в числе прочего «. требуется создание механизма консолидации всех сведений и материалов, используемых в государственной кадастровой оценке, включая отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости. Для последнего предлагается обеспечить реализацию мероприятий по созданию, развитию и функционированию информационных систем (сервисов) в сфере оценочной деятельности» [4].
15 марта 2021 г. для общественного обсуждения на официальном сайте regulation.gov.ru был опубликован разработанный Министерством эко-
номического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части формирования единого реестра сведений, содержащихся в отчетах об оценке объектов оценки» (далее - законопроект, проект закона, проект). Позднее Минэкономразвития России его доработало. Таким образом, в данной статье предметом анализа будет являться вторая версия указанного документа.
Рассматриваемым законопроектом предусматривается дополнение Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее - ФЗ-135) статьей 11.1. «Реестр сведений об отчетах» (далее - Реестр). В названии данной статьи под отчетами имеются в виду документы, которые составляются по результатам определения стоимости объекта оценки, - отчеты об оценке объекта оценки (далее - отчеты об оценке, отчеты).
Иными словами, в России предполагается создание нового государственного информационного ресурса, в который будут включаться: 1) сведения, содержащиеся в отчетах об оценке; 2) отчеты (в ряде установленных законом случаев); 3) иные сведения, предусмотренные указанной выше статьей (например, данные о мотивированных заключениях на отчет).
Следует отметить, что нововведения законопроекта (в случае его принятия) вступят в силу с 1 марта 2025 г., за исключением положения об осуществлении мониторинга информации, содержащейся в реестре сведений об отчетах, который начнет действовать по истечении ста восьмидесяти дней с указанной даты.
В методических указаниях о ГКО, утвержденных Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 4 августа 2021 г. № П/0336, в п. 54 отмечено следующее: «В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости... в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости» [5].
Исследуя пояснительную записку к проекту закона [6], можно выделить две основные цели создания реестра сведений об отчетах об оценке: контрольную и информационно-аналитическую. Отсутствие единого ресурса для раскрытия информации об отчетах об оценке порождает проблему быстрого и качественного ее анализа, необходимого в числе прочего для принятия решения об ее использовании в процессе государственной кадастровой оценки, а также для эффективного регулирования профессиональной деятельности оценщиков в России. Законопроектом как раз и предусматривается создание такого единого информационного ресурса, который, по сути, будет являться дополнительной формой контроля за соблюдением оценщиками требований законодательства РФ об оценочной деятельности и, кроме того, может стать в
том числе одним из источников информации об объектах-аналогах, используемых для расчета КС объектов недвижимости.
Выполнение указанных выше целей будет способствовать повышению полноты, непротиворечивости, достоверности исходной информации, применяемой в рамках государственной кадастровой оценки, с которыми тесно связана точность определения кадастровой стоимости. В связи с этим важным и актуальным видится проведение исследования их достижимости. Необходимо ответить на вопрос, в какой степени с помощью анализируемого государственного информационного ресурса можно будет решить возложенные на него проектом задачи, рассмотреть потенциальную будущую роль реестра сведений об отчетах в повышении экономической обоснованности кадастровой стоимости земельных участков и их улучшений.
Результаты исследования
Прежде чем перейти к обзору положений законопроекта, целесообразно дать описание текущей ситуации в области информационной открытости процедуры оценки объектов оценки в России. Для наглядного представления результаты анализа требований действующего законодательства к раскрытию сведений об отчетах об оценке приведены в табл. 1, 2.
Как видно из табл. 1, в настоящее время существует несколько информационных ресурсов, в которые необходимо включать указанные выше сведения. Причем различаются цели их создания, организации и лица, вносящие в них данные, подлежащие обязательному раскрытию, а также сами перечни этих данных. Так, например, отчеты об оценке размещаются в фонде данных ГКО в случае принятия решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц (далее - ЕФРСФДЮЛ) - в ряде случаев (перечисленных в пп. 812 табл. 1) вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.
На официальных сайтах саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРО) в сети «Интернет» отчеты об оценке не публикуются, а об-народуются только их даты составления, порядковые номера, а также объект оценки, вид определенной стоимости, фамилия, имя и (при наличии) отчество (далее - ФИО) оценщика, составившего отчет, наименование юридического лица, заключившего договор на проведение оценки (при наличии).
Формирование, ведение реестра сведений об отчетах и предоставление сведений из него возложено проектом на уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по федеральному государственному надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, иными словами, на Росреестр.
Указанные действия согласно рассматриваемому документу будут осуществляться с использованием федеральной государственной информационной системы (далее - ГИС), определяемой Правительством РФ.
Таблица 1. Результаты анализа требований действующего законодательства к раскрытию сведений об отчетах об оценке
Информационный ресурс
Случаи обязательного включения сведений в информационный ресурс
Сведения, подлежащие раскрытию
Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц/ Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (входит в состав ЕФ-РСФДЮЛ)
В случаях проведения оценки, предусмотренных федеральными законами:
1) «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ;
2) «О соглашениях о разделе продукции» от 30 декабря
1995 года № 225-ФЗ;
3) «О производственных кооперативах» от 8 мая
1996 года № 41-ФЗ;
4) «Об обществах с ограниченной ответственностью» от
8 февраля 1998 года № 14-ФЗ;
5) «О негосударственных пенсионных фондах» от 7 мая 1998 года № 75-ФЗ;
6) «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ;
7) «Об инвестиционных фондах» от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ;
8) «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября
2002 года № 127-ФЗ. При проведении оценки объектов оценки в следующих случаях:
9) определение стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, их продажа, приватизация, передача в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц или иное отчуждение, а также передача указанных объектов в доверительное управление либо в аренду;
10) использование объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
Дата составления и порядковый номер отчета об оценке
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки_
Сведения об оценщике:
Фамилия, имя и (при наличии) отчество
Идентифицирующие оценщика данные (страховой номер индивидуального лицевого счета оценщика в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера))_
Сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков_
Точное описание объекта оценки в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки
Дата определения стоимости объекта оценки
Определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки_
Информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки:
Дата составления; порядковый номер_
Сведения об эксперте или экспертах:_
Фамилия, имя и (при наличии) отчество
Идентифицирующие эксперта данные (страховой номер индивидуального лицевого счета оценщика в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера))_
управляющий (в случае, указанном в п. 8)
Информационный ресурс
Случаи обязательного включения сведений в информационный ресурс Сведения, подлежащие раскрытию
11) переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям; 12) изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд (за исключением случаев, если заказчиком является физическое лицо) Сведения о членстве эксперта или экспертов в саморегулируемой организации оценщиков
Результаты экспертизы
В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки
Иные сведения, предусмотренные федеральным законом или федеральными стандартами оценки
В случаях, указанных выше в пп. 8-12 Отчет об оценке объекта оценки
В случае принятия решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости Копия решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости
В случае подписания оценщиком отчета (отчетов) об оценке Фамилия, имя и (при наличии) отчество оценщика, составившего отчет, или фамилии, имена и (при наличии) отчества оценщиков, составивших отчет
Наименование юридического лица, заключившего договор на проведение оценки (при наличии)
Дата составления отчета об оценке
Порядковый номер отчета об оценке
Объект оценки
Вид определенной стоимости
Фонд данных ГКО
Официальные сайты саморегулируемых организаций оценщиков в сети «Интернет»
Оценщик обязан представлять в СРО сведения ежеквартально.
СРО обязана разместить сведения на своем сайте
Следует отметить, что данная система в случае принятия проекта будет действовать одновременно, например, с функционирующим на настоящее время Единым федеральным реестром сведений о фактах деятельности юридических лиц и сделает возможным передачу информации из нее в ЕФРСФДЮЛ и иные ГИС (при наличии).
Как было указано выше, Росреестр будет являться оператором нового информационного ресурса в случае его образования. Кроме того, он будет вносить ряд сведений, предусмотренных проектируемой ст. 11.1 (например, данные об экспертных заключениях на отчет), а также на него предполагается возложить полномочия по осуществлению мониторинга всех данных, включенных в Реестр.
Таблица 2. Нормативно-правовые акты, регулирующие раскрытие сведений
об отчетах об оценке
Информационный ресурс Регулирующие нормативно-правовые акты
Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Приказ Минэкономразвития России от 5 апреля 2013 года № 178 «Об утверждении Порядка формирования и ведения Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц ...» [7]
Фонд данных ГКО Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; Приказ Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки ...» [8]
Официальные сайты саморегулируемых организаций оценщиков в сети Интернет Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Сведения, содержащиеся в отчетах об оценке, и отчеты (в ряде установленных законом случаев) в соответствии с законопроектом должны вноситься в Реестр оценщиками.
Предусматривается, что оценщики после прохождения авторизации в Федеральной государственной информационной системе «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме» смогут осуществить необходимые действия по внесению сведений о подписанных ими отчетах об оценке в Реестр. Плата при этом взиматься не будет.
Согласно ст. 15 ФЗ-135 одной из обязанностей оценщика является «представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами СРО, информацию о подписанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости» [9]. Таким образом, уже и сейчас оценщики ведут учет подготовленных ими отчетов об оценке, наработана практика выполнения указанного требования. В связи с этим внесение сведений в Реестр не повлечет за собой существенных дополнитель-
ных затрат времени для них. Кроме того, анализируемый государственный информационный ресурс будет полезен в том числе и самим оценщикам, поскольку может быть использован ими для поиска стоимости сопоставимых оцениваемому объектов, проведения анализа рынка недвижимости, усиления обоснованности результата оценки. Открытость Реестра в случае его создания будет стимулировать субъектов оценочной деятельности к добросовестному и качественному выполнению работ, связанных с определением стоимости объектов оценки.
Рассматриваемый законопроект в числе прочего безусловно, определяет состав сведений, подлежащих включению в Реестр, которые были структурированы авторами по ряду признаков и представлены в табл. 3.
Таблица 3. Состав сведений, подлежащих включению в Реестр
Сведения, подлежащие включению в Реестр Случаи обязательного включения сведений/Наличие общедоступности сведений Кто вносит сведения
Об оценщике или оценщиках, подписавших отчет, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, идентифицирующие оценщика данные, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО Во всех случаях проведения оценки Оценщик
Общедоступные сведения (за исключением идентифицирующих оценщика данных)
О юридическом лице, которое является исполнителем по договору на проведение оценки (полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения) (при наличии) Во всех случаях проведения оценки Оценщик
Общедоступные сведения
Об основаниях для проведения оценщиком оценки объекта оценки, предусмотренных Ф3-135, с указанием сведений о наименовании и реквизитах документов, на основании которых проводилась оценка Во всех случаях проведения оценки Оценщик
Не являются общедоступными
Об обязательности проведения оценки объекта оценки, об отдельном виде объекта оценки, о виде определяемой стоимости объекта оценки, о дате определения стоимости объекта оценки, о реквизитах отчета (дата составления, порядковый номер) Во всех случаях проведения оценки Оценщик
Общедоступные сведения
О внесении изменений в отчет, в том числе вследствие устранения нарушений, выявленных в результате проведенной проверки, в соответствии с предписанием, предусмотренным частью четвертой ст. 24.4 Во всех случаях проведения оценки Росреестр (в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты их представ-
Общедоступные сведения
Сведения, подлежащие включению в Реестр Случаи обязательного включения сведений/Наличие общедоступности сведений Кто вносит сведения
ФЗ-135, а также сведения об отчете, связанные с оспоримостью сведений, содержащихся в отчете (при наличии) ления в указанный орган)
Об экспертных заключениях на отчет (при наличии), предусмотренных частью четвертой ст. 17.1 ФЗ-135, и экспертах в составе, определенном ст. 8.1 ФЗ-135, а также о мотивированных заключениях (при наличии), подготовленных федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ на подготовку заключений по отчетам оценщиков в ряде установленных законом случаев Во всех случаях проведения оценки Росреестр (в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты их представления в указанный орган)
Общедоступные сведения
О передаче информации из реестра сведений об отчетах в иные ГИС (при наличии) Во всех случаях проведения оценки Автоматизированный режим передачи информации из Реестра в иные ГИС
Точное описание объекта оценки в соответствии с отчетом, определенная оценщиком стоимость объекта оценки, балансовая стоимость данного объекта оценки, цель оценки В случае обязательности проведения оценки в соответствии с законодательством РФ Оценщик
Общедоступные сведения, но только в случае обязательности опубликования такой информации из отчета в иных ГИС
Отчет об оценке объекта оценки В случаях, если законодательством РФ предусмотрена обязанность включения отчета об оценке в иные государственные информационные ресурсы Оценщик
Общедоступные сведения, но в состав сведений Реестра не включаются сведения, позволяющие идентифицировать заказчика и правообладателя объекта (объек-тов)оценки
Представляется важным рассмотреть цели создания реестра сведений об отчетах. Приведем полностью выдержку из текста пояснительной записки к проекту закона, в которой содержатся перечисление и описание данных целей.
«Создание Реестра сведений об отчетах направлено на достижение следующих целей .:
1) аккумулирование сведений обо всех отчетах в одной системе - Реестре сведений об отчетах, которая будет являться первоисточником сведений об отчетах и отчетов;
2) формирование единой информационной базы об объектах оценки для возможного дальнейшего проведения анализа;
3) создание условий для снижения возможности недобросовестных действий заинтересованных лиц с результатами оценки (внесение изменений в отчет сторонами договора и иными лицами) после фактического подписания отчета оценщиком;
4) противодействие обращению на рынке нескольких версий одного и того же отчета об оценке;
5) исключение возможности подписания отчета без ведома оценщика либо лицом, не имеющим права подписывать отчет об оценке;
6) возможность выявления фактов существенного расхождения стоимости одного и того же объекта, определяемой для различных целей;
7) обеспечение возможности доступа к публичной части Реестра сведений об отчетах широкого круга лиц» [6].
Достижение первой цели из списка не является сложным, поскольку Реестр выполняет в первую очередь учетную функцию и направлен на систематизацию сведений об отчетах об оценке. Безусловно, положительным моментом в случае принятия проекта закона станет то, что по сравнению с текущим положением дел, когда данные об отчетах представлены на разных сайтах в сети Интернет, нет возможности оперативного поиска нужной информации (в том числе для целей государственной кадастровой оценки), нет единого правового регулирования, все сведения об указанных документах будут храниться в одной общей системе. Кроме того, предполагается установление Министерством экономического развития РФ общего порядка формирования и ведения реестра сведений об отчетах, а также предоставления содержащихся в нем сведений.
Значимым нововведением анализируемого законопроекта является требование о необходимости размещать в Реестре информацию о включении оценщиком изменений в отчет об оценке (при наличии), которые он осуществил, например, после вынесения ему дисциплинарным комитетом СРО предписания устранить обнаруженные в результате проведенной плановой или внеплановой проверки нарушения. Сбор сведений обо всех исправлениях, произведенных оценщиком в подписанном им документе, составленном по результатам определения стоимости объекта оценки, в одном месте призван позволить сформировать целостную картину процесса его корректировки и выявить его последний, актуальный вариант. Таким образом, цель, приведенная в п. 4, казалось бы, на первый взгляд является достижимой. Однако, например, после регистрации отчета в Реестре оценщик может создать вторую версию указанного документа, в котором будет содержаться та же, что и в первой версии, информация о виде объекта оценки, виде определяемой стоимости, дате определения стоимости, реквизитах отчета (дата составления, порядковый номер), но отражена
другая итоговая величина стоимости объекта оценки. И поскольку в случае необязательности проведения оценки проектом закона не предусмотрено требование о необходимости включения сведения об определенной оценщиком стоимости объекта оценки в Реестр, то новый информационный ресурс (при его создании) не исключит возможности существования нескольких версий одного и того же отчета с присвоенным им одинаковым регистрационным номером, но в которых объект оценки имеет различные итоговые стоимости.
Цель, указанная в п. 3, а также часть цели из п. 5 («исключение возможности подписания отчета без ведома оценщика») могут быть достигнуты в полной мере только в отношении ограниченного числа отчетов об оценке, а именно тех, которые составлены в рамках обязательной оценки, так как только в этой ситуации содержащиеся в них сведения о точном описании, определенной оценщиком стоимости объекта оценки подлежат согласно законопроекту раскрытию в Реестре, а следовательно, будет иметься возможность выявить факты неправомерных, умышленных действий заинтересованных лиц, направленных на искажение результатов оценки.
Рассмотрим такую цель из п. 5, как «исключение возможности подписания отчета... лицом, не имеющим права подписывать отчет об оценке».
В настоящее время для выявления факта подписания отчета об оценке лицом, у которого отсутствует данное право, можно воспользоваться сводным реестром членов саморегулируемых организаций оценщиков [10], представленным на официальном сайте Росреестра в сети Интернет, ввести в поля поиска ФИО лица, подписавшего отчет, и проверить его наличие в указанном реестре, а в случае наличия - статус «включен в реестр» или «исключен из реестра». Как было отмечено выше, одной из обязанностей оценщика является осуществление передачи в СРО информации о подписанных им отчетах, которая публикуется на официальных сайтах СРО. Однако отчет об оценке поступает к заказчику чаще всего до момента такого обнародования. Поэтому ни у него, ни у иных заинтересованных лиц нет возможности установить, будут ли реквизиты данного документа присутствовать в разделе «Ежеквартальные отчеты» на странице сайта СРО со сведениями о члене саморегулируемой организации оценщиков, ФИО которого указаны в переданном заказчику отчете об оценке.
Согласно же рассматриваемому законопроекту фактом регистрации отчета об оценке в Реестре будет являться присвоение ему уникального регистрационного номера, который должен быть отражен в отчете наряду с его порядковым номером. В ситуации отсутствия такого регистрационного номера документ не будет иметь юридической силы и не повлечет юридических последствий в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Таким образом, исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что Реестр в случае его создания усилит и упростит контроль за выявлением и пресечением фактов незаконного подписания отчетов лицами, не являющимися оценщиками.
Как видно из табл. 3, предполагается, что сведения о цели оценки, включенные в Реестр, будут доступны для ознакомления всем желающим лишь в случае обязательности опубликования такой информации из отчета в иных ГИС. Таким образом, любое заинтересованное лицо сможет сравнить итоговые стоимости объектов оценки, определенные для различных целей, только если отчеты составлены в случаях, указанных в пп. 1-12 табл. 1, а также в случае принятия решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Из чего можно заключить, что цель из п. 6 может быть реализована лишь частично.
В п. 7 из списка целей, по сути, делается акцент на том, что разработчик законопроекта наделяет Реестр функцией публичности, которая, безусловно, важна для удовлетворения потребности всех желающих в оперативном получении достоверной и актуальной информации об отчетах об оценке.
Проанализируем отдельно, в каких случаях будет (при принятии проекта закона) предоставлен доступ к определенной оценщиком стоимости объекта оценки всем заинтересованным лицам на официальном сайте Росреестра в сети Интернет (табл. 4).
Таблица 4. Анализ случаев предоставления доступа к определенной оценщиком стоимости объекта оценки всем заинтересованным лицам, предусмотренных законопроектом
Обязательность проведения оценки (да/нет) Обязательность опубликования сведения об определенной оценщиком стоимости объекта оценки в иных ГИС (да/нет) Необходимость включения сведения об определенной оценщиком стоимости объекта оценки в Реестр (да/нет) Доступ к определенной оценщиком стоимости объекта оценки всем заинтересованным лицам (да/нет)
Нет Нет Нет Нет
Да Нет Да Нет
Да Да Да Да
Таким образом, как видно из табл. 4, предполагается, что сведения об определенной оценщиком стоимости объекта оценки будут общедоступными только в случае обязательности опубликования их в иных государственных информационных ресурсах в соответствии с законодательством РФ.
Как можно судить по тексту п. 2 («формирование единой информационной базы об объектах оценки для возможного дальнейшего проведения анализа») из вышеуказанного перечня целей, разработчик законопроекта, помимо учетной, контрольной, публичной функций, вверяет Реестру и информационно-аналитическую функцию.
Именно данную функцию Реестра требуется рассмотреть для понимания степени возможности использования его в качестве источника сведений об объектах оценки и объектах-аналогах в целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В проекте закона содержится положение о необходимости включения в Реестр сведений о точном описании, определенной оценщиком стоимости
объекта оценки, как было отмечено ранее, лишь в случае обязательного проведения оценки. Однако, учитывая то, что указанных случаев достаточно много, количество возможных для использования в целях ГКО зарегистрированных отчетов из всего их объема будет существенным. Таким образом, можно ожидать положительный эффект от создания Реестра, а выполнение рекомендаций, предложенных ниже, позволит его усилить.
В рассматриваемом проекте закона указано, что «в случае обязательности проведения оценки в соответствии с законодательством РФ. в реестр сведений об отчетах подлежат включению точное описание объекта (объектов) оценки в соответствии с отчетом.». Из текста документа неясно, что именно означает «точное описание объекта оценки», входят ли в это понятие (если объектом оценки является объект недвижимости) кадастровый номер (далее - КН), адрес, площадь, вид использования по документу и вид разрешенного использования (для земельных участков), фактическое использование, наиболее эффективное использование, вид использования, применяемый для расчета стоимости, наличие коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление); наименование, назначение, материал стен, год постройки/ввода в эксплуатацию (дополнительно для объектов капитального строительства). Предполагается ли установление требований к составу информации, подлежащей раскрытию в Реестре, по точному описанию объекта оценки? Если да, то будет ли обеспечено структурное ее хранение по характеристикам объектов недвижимости, влияющих на их стоимость? Рассмотрение этих вопросов является значимым, поскольку прежде всего именно от наличия в Реестре перечисленных выше данных о земельных участках и их улучшениях в структурированном виде будут зависеть целесообразность и оперативность включения их в роли объектов-аналогов в процесс расчета кадастровой стоимости в рамах ГКО, а также аналитические способности информационной системы.
Кроме того, важно обеспечить возможность в Реестре поиска, например, следующих сведений:
- о конкретном отчете об оценке по его регистрационному номеру;
- о конкретном отчете об оценке по его порядковому номеру;
- об отчетах об оценке, зарегистрированных на конкретную дату;
- об отчетах об оценке, зарегистрированных за определенный период;
- об отчетах об оценке, зарегистрированных конкретным оценщиком;
- об отчетах об оценке в разрезе субъектов РФ;
- об отчетах об оценке по кадастровому номеру объекта оценки (для объектов недвижимости);
- об отчетах об оценке по признакам: «обязательность проведения оценки объекта оценки», «отдельный вид объекта оценки», «вид определяемой стоимости объекта оценки», «цель оценки» и др.
Анализируя указанные выше характеристики, влияющие на стоимость, на первый взгляд можно заключить, что для эффективного использования сведений о рыночной стоимости объекта оценки из Реестра в качестве ис-
ходных данных для моделирования КС достаточно наличия в рассматриваемой информационной системе его кадастрового номера, поскольку все остальные необходимые для расчета значения ценообразующих факторов по нему можно взять (выполнив поиск по КН) из перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО (в который включены сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН)), а также из данных, собранных специалистами бюджетного учреждения, наделенного полномочиями, связанными с определением КС.
Однако рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на конкретную дату, после которой ряд его характеристик могут измениться и их новые значения могут быть внесены в ЕГРН. Либо, наоборот, в отчете об оценке рыночной стоимости могут содержаться более актуальные и точные данные об объекте, чем в ЕГРН. Кроме того, в ЕГРН содержатся виды разрешенного использования объектов недвижимости, в то время как рыночная стоимость может быть определена исходя из их наиболее эффективного использования. Таким образом, важно применять для увеличения количества объектов-аналогов в целях ГКО данные о рыночной стоимости земельных участков и их улучшений в сочетании с их характеристиками, звфиксированными в отчетах об оценке.
Представляется существенным детально проработать на законодательном уровне вопрос порядка действий при выявлении несовпадений характеристик объекта недвижимости, отраженных в Реестре, с данными из ЕГРН. В каких, например, случаях допустимо будет использовать в целях определения КС в рамках ГКО данные не из ЕГРН (учетные характеристики), а из отчетов об оценке?
Для сопоставления сведений об объектах недвижимости из различных информационных ресурсов целесообразнее всего использовать их кадастровые номера, поскольку они содержатся в ЕГРН, являются уникальными и идентифицирующими.
В пояснительной записке к проекту закона указано, что реестр сведений об отчетах сделает возможным «. изучение факторов, влияющих на изменение стоимости в зависимости от целей оценки» [6]. Однако пока является неясным, будет ли такая возможность простой и оперативной.
Согласно законопроекту в Реестр предполагается включение отчетов об оценке в случаях, если законодательством РФ предусмотрена обязанность их внесения в иные государственные информационные ресурсы. Ввиду этого возникают следующие вопросы: каким образом будет организовано хранение текстов отчетов, планируется ли разработка единой структуры их содержания с целью выполнения Реестром аналитической функции, будет ли возможность провести быстрый анализ большого количества отчетов или нужно ли будет просматривать каждый текст отчета отдельно?
Ведь для того, чтобы выявить, каким образом был получен итоговый результат оценки, в случае применения сравнительного и доходного подходов необходимо знать количество аналогов, участвующих в расчете, их характеристики (в том числе кадастровые номера), используемые коррек-
тировки и источники информации о них, значения ставок капитализации. Наличие в Реестре таких данных в структурированном виде из отчетов об оценке позволит эффективно провести их сравнительный анализ, выявить в том числе возможные факты использования оценщиками ограниченного объема рыночной информации, очень низких или высоких цен, не соответствующих уровню рынка. В случае применения затратного подхода для исследования факторов, влияющих на стоимость, важно знать характеристики аналога, используемого в расчете, источник информации о нем (наименование справочника по затратам на строительство), значения физического износа, функционального, экономического устареваний, прибыли предпринимателя. В конечном итоге данный анализ сделает возможным принять решение о целесообразности использования рыночной стоимости объекта оценки из Реестра в качестве стоимости объекта-аналога для целей ГКО. Кроме того, существование такой структурированной информации позволит бюджетным учреждениям, наделенным полномочиями, связанными с определением КС, расширить их базы рыночной информации объектами-аналогами из отчетов об оценке, занесенных в Реестр. Если говорить об объеме данных, предлагаемых авторами к включению в него, то здесь следует отметить, что в пояснительной записке к проекту закона дается такое уточнение: «Создание Реестра сведений об отчетах предполагается путем развития одной из существующих автоматизированных информационных систем, ведение которой осуществляет Росреестр» [6].
Заключение
Проведенный анализ показал, что реестр сведений об отчетах об оценке при появлении его в том виде, в котором он описан в проекте закона, не сможет выполнить в полной мере функции, возлагаемые на него законодателем. Кроме того, необходимо конкретизировать такие цели, указанные в пояснительной записке к законопроекту, как «формирование единой информационной базы об объектах оценки для возможного дальнейшего проведения анализа» и «возможность выявления фактов существенного расхождения стоимости одного и того же объекта, определяемой для различных целей». Вместе с тем создание Реестра является значимой задачей, максимально продуманное решение которой позволит повысить прозрачность оценочной деятельности, скорость сбора и анализа достоверной информации, необходимой в том числе для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в конечном итоге сделает возможным увеличить объективность налогообложения.
Авторами предложены рекомендации, призванные улучшить качество информационного обеспечения государственной кадастровой оценки за счет использования сведений из Реестра:
- установить требования заносить в Реестр информацию о кадастровом номере объекта оценки (земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места) в случае нали-
чия сведений о нем в соответствующем регистрируемом отчете об оценке. Существование единого идентификатора обеспечит быструю и точную сверку данных;
- установить требования к составу информации, подлежащей раскрытию в Реестре, по точному описанию объекта оценки;
- обеспечить структурное хранение информации в Реестре по характеристикам объектов оценки (объектов недвижимости), влияющих на их стоимость;
- рассмотреть возможность разработки единой структуры содержания отчетов об оценке объектов недвижимости с целью выполнения Реестром аналитической функции;
- обеспечить структурное хранение информации в Реестре по объектам-аналогам, различным показателям, влияющим на стоимость объектов оценки.
С тем чтобы применение Реестра для определения кадастровой стоимости земельных участков и их улучшений было не только возможным, но и максимально эффективным, а также способствовало повышению ее экономической обоснованности, необходимы дальнейшие обсуждения и проработка ряда важных вопросов, затронутых в данной статье.
Список источников
1. Грибовский С.В. К вопросу о качестве кадастровой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 9. С. 24-29.
2. Осенняя А.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Хушт Н.И. Методология и проблемы сбора исходной рыночной информации при кадастровой оценке объектов недвижимости // Вопросы региональной экономики. 2021. № 3. С. 120-130.
3. Пылаева А.В. Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. № 5. С. 45-49.
4. Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Национальная система пространственных данных» : Постановление Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2021 года № 2148. URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_402555/ (дата обращения: 22.08.2022).
5. Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_403900/ (дата обращения: 22.08.2022).
6. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части формирования реестра сведений, содержащихся в отчетах об оценке объектов оценки : проект федерального закона. URL: https://regulation.gov.ru/projects#search=Об%20оценочной%20деятельности%20в%20Рос сийской%20Федерации&categories=1&npa=114078 (дата обращения: 22.08.2022).
7. Об утверждении Порядка формирования и ведения Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц и Единого федерального реестра сведений о банкротстве и Перечня сведений, подлежащих включению в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве : приказ Минэкономразвития России от 5 апреля 2013 года № 178. URL: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_149463/ (дата обращения: 22.08.2022).
8. Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки : приказ Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0278. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_362319/ (дата обращения: 22.08.2022).
9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 19586/ (дата обращения: 22.08.2022).
10. Об утверждении Перечня сведений, включаемых в сводный реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков, Порядка формирования, ведения, опубликования сводного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков, Порядка представления саморегулируемой организацией оценщиков в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий ведение сводного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков, сведений о внесении изменений в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и об основаниях внесения таких изменений : приказ Минэкономразвития России от 23 июля 2015 года № 497. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_184781/ (дата обращения: 22.08.2022).
References
1. Gribovskiy, S.V. (2019) K voprosu o kachestve kadastrovoy otsenki ob"ektov nedvizhimosti dlya tseley nalogooblozheniya [To the question of the quality of the cadastral valuation of real estate for tax purposes]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. 9. pp. 24-29.
2. Osennyaya, A.V. (2021) Metodologiya i problemy sbora iskhodnoy rynochnoy informatsii pri kadastrovoy otsenke ob"ektov nedvizhimosti [Methodology and problems of collecting initial market information in the cadastral valuation of real estate]. Voprosy regional'noy ekonomiki. 3. pp. 120-130.
3. Pylaeva, A.V. (2012) Informatsionnoe obespechenie kadastrovoy otsenki nedvizhimosti [Information support of cadastral valuation of real estate]. Zemleustroystvo, kadastr i monitoring zemel'. 5. pp. 45-49.
4. Consultant Plus. (2021) On the approval of the state program of the Russian Federation "National system of spatial data": Decree of the Government of the Russian Federation No. 2148 of December 1, 2021). [Online] Available from: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_402555/ (Accessed: 22.08.2022). (In Russian).
5. Consultant Plus. (2021) On the approval of the Methodological Guidelines on the state cadastral valuation: Order of the Federal Registration Service No. P/0336 of August 4, 2021. [Online] Available from: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_403900/ (Accessed: 22.08.2022). (In Russian).
6. Ministry of Economic Development of the Russian Federation. (2021) On Amendments to the Federal Law "On Appraisal Activities in the Russian Federation " in Part of the Formation of a Register of Information Contained in Appraisal Reports: Draft Federal Law. [Online] Available from: https://regulation.gov.ru/projects#search=0b%20otsenochnoy% 20deyatel'nosti%20v%20Rossiyskoy%20Federatsii&categories=1&npa=114078 (Accessed: 22.08.2022). (In Russian).
7. Consultant Plus. (2013) On approval of the procedure for the formation and maintenance of the Unified Federal Register of information on the facts of the activities of legal entities and the Unified Federal Register of information on bankruptcy and the List of information to be included in the Unified Federal Register of information on bankruptcy: order of the Ministry of Economic Development of Russia No. 178 of April 5, 2013. [Online]
Available from: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_149463/ (Accessed: 22.08.2022). (In Russian).
8. Consultant Plus. (2020) On approval of the procedure for maintaining the state cadastral valuation data fund and providing information included in this fund, as well as the List of other information about the cadastral value, the procedure and grounds for its determination, the requirements for their inclusion in the state cadastral valuation data fund: order of Rosreestr No. R/0278 of August 6, 2020. [Online] Available from: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_362319/ (Accessed: 22.08.2022). (In Russian).
9. Consultant Plus. (1998) On valuation activities in the Russian Federation: Federal Law No. 135-FZ of July 29, 1998. [Online] Available from: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_19586/ (Accessed: 22.08.2022). (In Russian).
10. Consultant Plus. (2015) On approval of the List of information included in the consolidated register of members of self-regulatory organizations of appraisers, the procedure for the formation, maintenance, publication of the consolidated register of members of self-regulatory organizations of appraisers, the procedure for submission by a self-regulatory organization of appraisers to the authorized federal executive body that maintains a consolidated register of members of self-regulatory organizations of appraisers, and information on making changes to the register of members of the self-regulatory organization of appraisers and on the grounds for making such changes: Order of the Ministry of Economic Development of Russia No. 497 of July 23, 2015). [Online] Available from: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_184781/ (Accessed: 22.08.2022). (In Russian).
Сведения об авторах:
Пылаева А.В. - доктор экономических наук, доцент кафедры геоинформатики, геодезии и кадастра Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (Нижний Новгород, Россия). E-mail: [email protected] Кольченко О.В. - оценщик 1-й категории отдела оценки департамента оценки и развития территорий ООО «Группа комплексных решений» (Нижний Новгород, Россия). E-mail: [email protected]
Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов. Information about the authors:
A.V. Pylaeva, Dr. Sci. (Economics), associate professor, Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering (Nizhny Novgorod, Russian Federation). E-mail: [email protected]
O.V. Kol'chenko, appraiser, Gruppa Kompleksnykh Resheniy Ltd (Nizhny Novgorod, Russian Federation). E-mail: [email protected]
The authors declare no conflicts of interests.
Статья поступила в редакцию 30.08.2022; одобрена после рецензирования 28.09.2022; принята к публикации 16.11.2022.
The article was submitted 30.08.2022; approved after reviewing 28.09.2022; accepted for publication 16.11.2022.
