24«Инновационные аспекты развития науки и техники» УДК 347.4
Плискина Мария Сергеевна Pliskina Maria Sergeevna
Магистрант Master
Волгоградский государственный университет Volgograd State University
К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМАХ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
TO THE QUESTION ABOUT THE PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF THE CONTRACT OF PARTICIPATION IN SHARED
CONSTRUCTION
Аннотация: В статье рассматриваются преимущества и недостатки реформирования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Предлагаются варианты эффективного урегулирования споров и достижения баланса интересов сторон договора долевого участия.
Abstract. The article examines the advantages and disadvantages of reforming the Federal Law "On participation in the shared construction of apartment buildings." Variants of effective settlement of disputes and achieving a balance of interests of the parties to the agreement of equity participation are offered.
Ключевые слова: договор долевого участия, застройщик, участник долевого строительства, эскроу-счет, проектное финансирование.
Key words. equity participation agreement, developer, participant in equity construction, escrow account, project financing.
Одной из самых распространенных форм привлечения денежных средств в строительство является долевое строительство, где выстраиваются правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, вкладывающими денежные средства взамен на получение объекта долевого строительства. Процесс заключения договора долевого участия сталкивается с рядом проблем. Помимо того, что
XVМеждународная научно-практическая конференция в 99 % случаях дольщики заключают договор на условиях предложенных Застройщиком, которые могут содержать невыгодные положения для дольщика, нередко случается банкротство Застройщиков, объект долевого участия - не достраивается, а дольщики не получают квартиры и теряют денежные средства. На фоне этого появлялись мошеннические организации, которые без разрешения на строительство заключали договоры в обход Федерального закона № 214 и в итоге не исполняли свои обязательства [1, с. 150].
В 2017 году поправки, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214, положили начало политике проектного финансирования строительных работ с привлечением кредитных средств. Главной целью поправок является обеспечение равенства между сторонами договора долевого участия: защита слабой стороны - дольщика и твердое финансирование застройщика. Нововведения значительно ужесточили порядок привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов.
В обязательства Застройщика перед началом строительства теперь входят: разработка и опубликование проектной декларации; получение разрешения на строительство; регистрация права собственности на земельный участок под строительство; заключение с банком договора банковского счета. После совершения всех перечисленных действий и только тогда, Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков.
Также важным изменением законодательства являлось то, что Застройщик для строительства может использовать либо собственные денежные средства, либо привлекать денежные средства банка-инвестора [2, с. 76]. Так, средства участников долевого строительства находятся в блокировке на специальных эскроу-счетах и переводятся Застройщику только после того, как тот введет объест строительства в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. Находящиеся на эскроу-счетах
«Инновационные аспекты развития науки и техники» средства дольщиков идут на погашение долгов Застройщика перед банком и на погашение процентов в компенсационном фонде, отложенных Застройщиком [3, с. 129].
Зачастую банки выставляют перед Застройщиком ряд требований помимо тех, что предусмотрены законом для открытия им эскроу-сче-тов. В такие требования могут входить: наличие опыта реализации аналогичных проектов; удачное месторасположение объекта строительства; отсутствие действующих проектов, по которым более чем на полгода нарушены сроки по передачи объекта долевого строительства.
Очевидным преимуществом названных изменения является полная защита денежных средств граждан-дольщиков, путем их хранения на эскроу-счетах, а банки имеют возможность оценивать застройщика и его способности по исполнению обязательств, а также оценивать рентабельность строительных проектов [4]. Таким образом, за годы реализации перехода на проектное финансирование жилищного строительства, можно с уверенностью сказать об очередной ступени эволюции жилищного строительства в РФ.
Однако эксперты заостряют внимание на ряд недостатков: в первую очередь, изменения ударяют по малому и среднему бизнесу, поскольку у крупных застройщиков больше преимуществ работы с банками в проектном финансировании и в вопросе доверия к ним. Герман Греф утверждает, что 30-35% Застройщиков в конечном итоге не смогут получить кредиты в виду несоответствия критериям банков. Также большинство «слабых» Застройщиков с финансовой точки зрения не переживают времена проблем, это наглядно видно из ситуации в России с 2020 года, сложившейся из-за пандемии коронавируса СОУГО-19. Одна часть застройщиков увеличило свои долги и сроки сдачи объектов строительства, другая - обанкротилась [5].
Помимо этого, продолжают оставаться нерешенными проблемы отсутствия типового договора долевого участия (на практике довольно
XVМеждународная научно-практическая конференция часто встречаются в договорах условия, противоречащие законодательству и ущемляющие права дольщиков, которые приходится потом оспаривать в судах), отсутствия требований к проектам строительства.
Продолжает волновать и наличие экономических рисков: блокировка денежных средств на эскроу-счетах (на время нахождения денежных средств на эскроу-счете на них не начисляются проценты: из-за отсутствия индексации в случае возврата дольщик получает не ту сумму, которую он отдал изначально); удорожание объектов строительства (обязанность застройщика заключать договор кредитования, сокращение объемов строительства - являются одной из причин повышения цен на объекты строительства); сокращение объемов и замедление темпов строительства (отсутствие у застройщиков при введенных условиях иметь много строительных проектов, выход из рынка мелких застройщиков в связи с невозможность получения проектного финансирования, повышение организационных издержек на этапе проектирования - замедляет строительство).
Подводя итог вышесказанному, видится необходимость дальнейшего реформирования законодательства в сфере долевого строительства. Так, участники долевого строительства должны получать проценты за пользование банками их денежными средствами, находящимися на эскроу-счете в размере средневзвешенной процентной ставки с перечислением его на отдельный счет такого дольщика до востребования. Это позволит не только защитить интересы дольщиков, но и привлечь большое количество участников долевого строительства на заключение договоров, что следовательно повлечет увеличение объемов строительства из-за увеличения спроса на жилье. А это в дальнейшем способствует достижению целей, предусмотренных стратегией жилищной политики.
«Инновационные аспекты развития науки и техники» Библиографический список:
1. Осадченко Э.О. Проблемы правового регулирования электронных сделок // Э.О. Осадченко, Современные научные исследования в области экономики, управления и права. Сборник научных статей по итогам Международной научно-практической конференции. Г. Н. Дудукалова (гл. ред.). Волгоград. - 2021. - С. 146-153.
2. Ярошевская, А.М. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов // А.М. Ярошевская, Вестник юридического факультета Южного федерального университета. - Т. 7. - № 3. - 2020. - Стр. 74-78.
3. Осадченко Э.О. Особенность регистрации права собственности по договору участия в долевом строительстве // Э.О. Осадченко, Современное кооперативное образование: традиции и инновации: Сборник научных статей по итогам Национальной научно-практической конференции. Волгоградский кооперативный институт (филиал) Российского университета кооперациим. -2019. - С. 127-131.
4. Лебедев, М.Д. Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы / М. Д. Лебедев, С. А. Саввоев. — Казань : Молодой ученый, 2020. — С. 33-39. — URL: https://moluch.ru/ conf/stud/archive/357/15524/ (дата обращения: 18.10.2021).
5. Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года // Минстрой России. URL: http://static. consult-ant.ru/obj/file/doc/minstroj_strategia_211217.pdf.
