CC BY
29
К ВОПРОСУ О МЕХАНИЗМЕ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЛИ
Е.В. Марьин, канд. юрид. наук, доцент
Московский государственный университет геодезии и картографии (МИИГАиК) (Россия, г. Москва)
DOI: 10.24411/2411 -0450-2020-10225
Аннотация. В ходе проведенного анализа нормативно-методических актов, которые применяются при оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая земельные участки, были выявлены некоторые противоречия в содержании действующего законодательства, определенные трудности, возникающие как в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суде. Показана также низкая функциональность и эффективность массового метода кадастровой оценки объектов недвижимости. Практическая значимость состоит в возможности использования проведенного исследования в процессе преподавания соответствующих специальных курсов в высших учебных заведениях, а также в возможности использования данной работы в дальнейших научных исследованиях.
Ключевые слова: оценочная деятельность, методы оценки, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, единый государственный реестр недвижимости.
В современных реалиях очень часто происходит ситуация, когда после ознакомления с отчетом кадастровой стоимости, физические и юридические лица приходят к заключению о ее завышении. Некорректное определение кадастровой стоимости на практике, приводит к ощутимым финансовым потерям. В связи с этим появляется необходимость в оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка.
Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости довольна затратная по времени. Она заключается в нескольких этапах. До ее начала рационально заранее узнать, имеется ли вообще возможность положительного исхода, произвести анализ потенциала понижения кадастровой стоимости. Для такой цели понадобится прибегнуть к обращению в оценочную компанию. Результаты полученных данных смогут позволить принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимостью земельного участка, или же установить, каким образом задача будет решена и, определить реальный размер этой стоимости.
Существующие нормы предусматривают также и механизмы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка,
для этого предполагается использование данных, предоставленных другими оценщиками, а также сопоставление с ценой участка на рынке земли. Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии, которая рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости. Обратиться в суд или комиссию по своей воле могут только физические лица. Что касается юридических лиц, то порядок оспаривания у них другой. Они вначале должны обратиться в комиссию, а только затем обладают правом обратиться в суд [2].
С исками на оспаривание по разным мотивам относительно земельных объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут выступить, как собственники, так и землепользователи. К их числу относятся например, арендаторы. Категории лиц, которые могут произвести оспаривание довольно широка: сюда относятся и те, лица, которые получили право на постоянное бессрочное пользование земельным участком. Сюда же относятся и те лица, которые владеют различными строениями и иными объектами, находящимися на оспариваемой территории.
Снижение кадастровой стоимости совершается путем ее оспаривания посред-ствам признания равной размеру рыночной стоимости, а также корректировки неточностей и погрешностей, которые были допущены например, в площадях участков, категориях земель, видах разрешенного использования [1].
Для определения рыночной стоимости объекта понадобится помощь независимых оценщиков, которые, в свою очередь, должны состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Они делают отчет об оценке для дальнейшего определения рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), по исходу которого можно оспорить (в сторону уменьшения) кадастровую стоимость недвижимости, а, следовательно, уменьшить налоговые платежи и размер арендной платы. От качества отчета об оценке земли в значительной мере лежит успех в решении вопроса оспаривания, потому и выбор оценочной компании должен быть надлежащим.
Специалисты сначала исследуют документацию по объекту. Согласно итогам рассмотрения они делают вывод об успешности или неэффективности проведения процедуры оспаривания. В то же время ведется оценка целесообразности предполагаемых мер с точки зрения затрат времени и денежных расходов, которые нужны для разрешения проблемы.
Независимая оценка действительной стоимости выявляется на основании разбора полученной информации. Уточнение стоимости может произойти в течение полугода после внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), начиная от даты внесения в реестр соответствующих данных.
Верховный Суд Российской Федерации 21 августа 2015 года (№ 304-КГ15-5375) поставил, что земельный налог будет рас-
по состоянию на первое января данного года. При этом не учитывается, что в течение последующих месяцев сама цена земли могла измениться ввиду различных обстоятельств [3].
Также, довольно актуальным в обсуждении ставится вопрос о том, могут ли муниципальные образования обжаловать кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону ее увеличения. В последнее время в обществе стало насущно обсуждение разумности предоставления права на оспаривание муниципальными образованиями кадастровой стоимости объектов частной недвижимости в сторону ее увеличения.
Сторонники такого подхода обосновывают свои суждение тем обстоятельством, что непосредственная кадастровая оценка тех или иных территорий, принадлежащих частным лицам, оказывает самое непосредственно влияние на состояние налогов, которые отчисляются в доход местного бюджета.
Учитывая то обстоятельство, что цена конкретных земель на рынке недвижимости формируется различными экспертами и её величина не является стабильной, апелляция местных властей с целью оспорить цену того или иного владения в потенциале (и такие случае были на практике) продуцирует только рост стоимости самих владений. Это, в свою очередь приводит к тому, что собственник земельного участка оказывается не в состоянии оплатить налог в том объеме, что предусмотрен экономически, что противоречит пятой статье Налогового Кодекса Российской Федерации.
Целесообразность в плане оспаривания кадастровой стоимости конкретных угодий, которые находятся во владении государства, со стороны местных властей также зачастую становится весьма сомнительной.
считываться, опираясь на сведения ЕГРН
Библиографический список
1. Петров В.И. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. - М.: Кнорус, 2007. - 208 с.
2. Труфанова С.А. Анализ применения концепции стоимостного подхода к совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью // Сборник трудов к деся-
тилетию кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия». - 2013. - С. 150.
3. Якупова Н.М., Галимова Л.И. Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков / Н.М. Якупова, Л.И. Галимова // Фундаментальные исследования. - 2016. - №72. - С. 417.
ON THE ISSUE OF THE MECHANISM FOR CONTESTING THE CADASTRAL
VALUE OF LAND
E.V. Maryin, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Moscow State University of Geodesy and Cartography (Russia, Moscow)
Abstract. In the course of the analysis of normative and methodological acts that are used when challenging the results of cadastral value of real estate objects, including land plots, some contradictions in the content of the current legislation were identified, certain difficulties arising both in the Commission for consideration of disputes on the results of determining the cadastral value, and in court. The low functionality and efficiency of the mass method of cadastral valuation of real estate objects is also shown. Practical significance consists in the possibility of using the research in the process of teaching relevant special courses in higher education institutions, as well as in the possibility of using this work in further scientific research.
Keywords: valuation activity, valuation methods, market value, cadastral value, unified state register of real estate.
