CC BY
275
К ВОПРОСУ О КРИТЕРИЯХ ОТНЕСЕНИЯ ОБЪЕКТОВ К НЕДВИЖИМОМУ ИМУЩЕСТВУ
2.10. К ВОПРОСУ О КРИТЕРИЯХ
ОТНЕСЕНИЯ ОБЪЕКТОВ К НЕДВИЖИМОМУ ИМУЩЕСТВУ
Пасикова Татьяна Алексеевна. Должность: доцент. Место работы: Ростовский государственный экономический университет. Подразделение: кафедра гражданского права. E-mail: [email protected] Левицкая Елена Алексеевна. Должность: доцент. Место работы: Южный университет. Подразделение: кафедра гражданско-правовых дисциплин. E-mail: [email protected] Шуклина Мария Михайловна, магистрант. Место учебы: Ростовский государственный экономический университет. Подразделение: кафедра гражданского права. E-mail: [email protected]
Аннотация: В статье исследуется понятие недвижимого имущества, анализируются основные критерии, позволяющие признать определенное имущество недвижимым, рассматриваются основные проблемы, возникающие при практическом применении соответствующих норм закона.
Ключевые слова: недвижимое имущество, неразрывная связь с землей, здания, строения, сооружения.
TO THE QUESTION ABOUT CRITERIA OF REFERENCE OF OBJECTS TO THE REAL ESTATE
Pasikova Tatiana Alekseevna. Position: Associate Professor. Place of employment: Rostov State Economic University. Department: civil law chair. E-mail: [email protected]
Levitskaya Elena Alekseevna. Position: Associate Professor. Place of employment: Southern University. Department: civil law disciplines chair. E-mail: [email protected] Shcuklina Maria Mikhailovna, master student. Place of study: Rostov State Economic University. Department: civil law chair. E-mail: [email protected]
Annotation: This article examines the concept of real estate, analyses the main criteria to recognize certain property, real estate, considers the main problems arising in the practical application of the relevant provisions of the law.
Keywords: real estate connection with land, buildings, structures, facilities.
С 1993 года, когда в нашей стране вновь была признана частная собственность, недвижимое имущество обрело еще большее значение в экономической, финансовой и социальной сферах жизни. Именно недвижимость традиционно представляет наибольшую материальную ценность для всех субъектов общественных отношений - граждан, организаций, государства.
Огромное значение недвижимого имущества для гражданского оборота предопределяет и постоянное внимание юридической науки к данному объекту. Отнесение вещи к недвижимости означает применение к порядку возникновения прав на нее, их переходу, прекращению, а иногда и использованию такой вещи особого правового режима.
Регулирование режима недвижимого имущества обеспечивается нормами целого ряда отраслей права, например, земельного, градостроительного, налогового, но основы правового регулирования заложены в гражданском законодательстве. Так, основные критерии отнесения имущества к недвижимости содержатся в ст. 130 Гражданского кодекса РФ.[1] В соответствии с ука-
Пасикова Т.А. Левицкая Е.А. Шуклина М.М.
занной статьей недвижимыми вещами названы: «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания».
На практике правильное отнесение имущества к недвижимому играет очень важную роль, так как это определяет правовую судьбу объекта. Прежде всего в виде таких последствий как особый порядок учета, заключения сделок, государственной регистрации права собственности и иных обременений, последующее налогообложение. Порядок проведения государственной регистрации предусмотрен Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-Фз. [2] Любое вещное право на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации, дата которой определяется как дата совершения записи о произведенном действии в Едином государственном реестре прав.
Н.Ю. Шеметова в своей работе отмечает: «Недвижимость, как одна из ключевых правовых, экономических и социальных категорий, выделяющаяся среди других видов имущества, требует определения границ, в пределах которых будут действовать соответствующие нормы». [3] Но, если на первый взгляд, критерии отнесения имущества к недвижимости, указанные в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, вполне понятны — прочная связь имущества с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению (критерии, известный еще с древности), то на практике возникает множество проблем, связанных с определением характера имущества, следствием чего могут быть отказы в регистрации прав на недвижимый объект, либо обратная ситуация — начисление налога на движимое имущество, как на недвижимое. По поводу правильности применения указанных критериев в науке мнения разделяются. Ряд авторов говорит о возможности в силу современных технологических достижений перемещать здания, строения и сооружения без причинения какого-либо ущерба их назначению. В то же время, относящийся к этому ряду авторов, И.Л. Брауде, указывает на то, что «наличие всех современных достижений в перемещении зданий не превращает их в подвижную установку, это можно считаться своеобразным новым строительством, поскольку закладывается новый фундамент». [4] На полном исключении данного признака из определения настаивает профессор Н.А. Сыродоев. [5] Наиболее интересным в этом ряду представляется мнение И.А. Емелькиной: «Многие объекты недвижимости могут быть перемещены без ущерба назначению, тем не менее, как правило, объекты, укрепляемые в земле фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время». [6]
Таким образом, следует склониться к выводу, что применение закрепленных в законодательстве критериев имеет обоснование, иначе признанию недвижимыми подлежали бы и все гаражи, киоски и будки, представляющие собой по факту сборно-разборные конструкции. Но, несмотря на это, неправильно относить к недвижимому имуществу объекты, имеющие временный характер по разным причинам: временное помещение для
3'2017
Пробелы в российском законодательстве
сезонных рабочих, возведенный торговый павильон на земельном участке, предоставленном под строительство на год без права пролонгации и т.п. В этих случаях, определяя характер вещи, нецелесообразно применять лишь критерий невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба, так как ранее было сказано о достижениях инженерной мысли и современной техники в данном вопросе. Здесь следует учитывать значимость возможного перемещения, насколько оно выйдет за рамки обыденности.
По этому поводу высказывался К.А. Новиков: «Разрешая вопрос о том, является вещь движимой или недвижимой, необходимо узнать, свидетельствуют ли ее физические качества в пользу того, чтобы она неизменно находилась именно на данном участке земли: если это установлено, вещь следует признать недвижимой». [7] То есть, при определении статуса вещи целесообразно говорить не просто о прочности связи объекта с землей, но и о ее постоянстве.
С учетом вышесказанного, возможно дополнить определение недвижимого имущества, приведенное в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, критерием постоянства связи с землей. Тогда вопрос отнесения имущества к недвижимому будет разрешаться не только с учетом возможности перемещения объекта, но и со значением (радикальным либо обыденным) такого перемещения.
Для того, чтобы подробнее изучить возникновение спорных вопросов и варианты их разрешения, следует обратиться к нормативным источникам и применению их на практике судами. Статьи 130 и 131 Гражданского кодекса РФ определяют, как говорилось ранее, что относится к недвижимости и какие права на нее подлежат государственной регистрации, а статья 222 Гражданского кодекса РФ даёт определение самовольной постройке и указывает на невозможность приобретения права собственности на нее по причине несоблюдения порядка ее возведения, предусмотренного законом. Следует отметить п. 10 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ, [8] где объект капитального строительства позиционируется как «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».
Из указанных норм можно выделить основные критерии отнесения имущества к недвижимости: связь с землей, имеющая тесный, неразрывный характер, отсутствие возможностей и функций для перемещения без несоразмерного ущерба назначению, создание объекта на земельном участке, специально предназначенном для этой цели, в предусмотренном законом порядке, с получением всех необходимых на то разрешений, без необратимых нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также капитальность объекта.
Российское законодательство не содержит более подробных норм, разграничивающих движимое и недвижимое имущество, в связи с этим, наглядное разъяснение вопроса содержит в себе судебная практика, наиболее полно отражающая решения по отнесению имущества к недвижимости.
Немаловажным критерием при классификации объекта является правомерность его возведения, что подразумевает под собой отвод земельного участка под строительство объекта недвижимости, выдача разрешения на строительство, соблюдение градостроительных норм и строительных нормативов и правил, наличие правомочий использования данного земельного участка в объеме, позволяющем возводить именно
данный объект недвижимости, принятие в эксплуатацию как объекта недвижимости, проведение технического учета и инвентаризации вещи как объекта недвижимости.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2008 года №13АП-1972/2007 [9] неправомерной была признана государственная регистрация права собственности на инструментально-раздаточную мастерскую, так как указанный объект был принят в эксплуатацию и числился как временное сооружение. Судом также был отмечен следующий момент - «для отнесения объекта к недвижимому имуществу, помимо прочной связи с землей, необходимо, чтобы данный объект был создан в установленном законом порядке как недвижимость с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил».
Еще одним интересным примером практики, раскрывающим важность наличия юридической связи с землей, является Постановление ФАС Уральского округа от 15 января 2008 года №Ф09-4441/07-С6. [10] В соответствии с материалами дела индивидуальный предприниматель, получивший в долгосрочную аренду участок для размещения автомобильной автостоянки, возвел здание поста охраны. Министерство по управлению государственным имуществом субъекта подало иск о сносе самовольной постройки на основании п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, который впоследствии был удовлетворен несколькими инстанциями. Суд мотивировал тем, что согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ возведение и реконструкция любого объекта может производиться только с разрешения собственника земельного участка или уполномоченного им лица, и с четким следованием градостроительным и строительным нормам, нормативам и правилам. Решение вопросов о возможности строительства конкретных объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 8 названного Кодекса). В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации любая постройка - дом, здание, строение, сооружение или иной объект недвижимости, возведенный при отсутствии требуемых законом разрешений, является самовольной постройкой, которой может быть признан только объект недвижимого имущества. Суд, проанализировав все доказательства, пришел к выводу, что пост охраны обладает всеми техническими критериями недвижимости: монтаж объекта был осуществлен на специально предназначенном для него фундаменте, коммуникации были подведены к нему на постоянной основе, строение носит капитальный характер. Установив, что документы на возведение спорного объекта ответчиком в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не были получены, суды обоснованно признали пост охраны самовольной постройкой, на которую осуществившее ее лицо не получает право собственности согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Самовольная постройка подлежит уничтожению лицом, которое ее возвело либо за его счет.
Юридическая связь построенного объекта с земельным участком является необходимым, даже определяющим, фактором отнесения сооружений к недвижимости. При отсутствии юридической связи строения с земельным участком данное строение, если является некапитальным и, как следствие, временным, государственной регистрации не подлежит и должно быть снесено после окончания срока аренды. Если же по своим техническим параметрам строение капитальное, то оно,
К ВОПРОСУ О КРИТЕРИЯХ ОТНЕСЕНИЯ ОБЪЕКТОВ К НЕДВИЖИМОМУ ИМУЩЕСТВУ
как правило, сносится на основании ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. [11]
Но немаловажным критерием является и физическая связь объекта с землей. Несмотря на получение всех необходимых разрешений и проведения правовых мероприятий, навес или иное подобное сооружением недвижимым имуществом признано не будет.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, как говорилось выше, главным критерием определения вещи в качестве недвижимой является её неразрывная связь с земельным участком, при которой перемещение указанной вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. На основе анализа судебной практики можно выделить такие более детальные признаки отнесения имущества к недвижимому как капитальный характер строения, монтаж имущества на специально предназначенном для него фундаменте, проведение работ по привязке фундамента к местности, подведение к нему стационарных коммуникаций.
Последний из признаков отнесения имущества к недвижимому — наличие подведенных к имуществу стационарных коммуникаций — водоснабжения, энергоснабжения, теплоснабжения или канализации — является для суда, как показывает практика, важным показателем, но стоит отметить, что в разрешении данного вопроса суды также учитывают и другие признаки отнесения объекта к движимому или недвижимому. [12]
Применение этого критерия можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011 года №А27-24716/2009, [13] оставленном в силе вышестоящими инстанциями. При удовлетворении иска Администрации города к юридическому лицу о прекращении эксплуатации двухэтажного здания кафе и обязании произвести снос возведенного объекта, суд руководствовался тем, что к объекту подведены стационарные инженерные сети, подключенные к существующим городским сетям энергоснабжения, объект имеет водоснабжение, теплоснабжение и канализацию. При этом суд учитывал, что объект находится на земельном участке, не отведенном для цели возведения здания, строения, а также наличие капитального характера постройки.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, [14] в связи с чем определение вышеуказанных признаков и удовлетворение иска о сносе самовольной постройки, позволяет сделать вывод об отнесении объекта к недвижимому.
Говоря о технических критериях, можно сказать, что объектом недвижимого имущества не будет являться объект, состоящий из разборных сооружений и оборудования, установленный на облегченном фундаменте, не имеющий стационарных систем коммуникаций и признаков капитального строения. Но следует отметить, что, например, возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как неопровержимое доказательство строительства капитального здания, а проведение технического учета объекта как недвижимости не будет являться основанием для регистрации данного объекта в качестве недвижимого имущества. То есть наличие, так же, как и отсутствие, только одного из вышеперечисленных параметров, не дает права говорить о бесспорном отнесении имущества к недвижимому, либо отказе в государственной регистрации.
Пасикова Т.А. Левицкая Е.А. Шуклина М.М.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что оценка того, к какому виду относится имущество — движимому, либо недвижимому, производится судами на основании всех представленных документов и исходя из совокупности всех признаков. В качестве доказательств по соответствующим спорам будут приниматься технические паспорта, технические отчеты, а также заключения экспертизы. Так как суды не обладают специализированными техническими знаниями, позволяющими однозначно судить о недвижимом характере объекта, то заключения экспертизы могут оказать определяющее влияние на решение суда, так как они производятся экспертами в данной области, способными наиболее точно оценить технические параметры постройки.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (в актуальной редакции) //Собрание Законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 21июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 13.07.2015) //Собрание Законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.
3. Шеметова Н.Ю. Отнесение имущества к недвижимому в российском праве: критерии и свойства недвижимости //Научный ежегодник Института философии и права Уральского отделения Российской академии наук. 2014. № 4 (том 14).
4. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. - М.: Госюриздат, 1950.
5. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. 1988. № 8. - С. 93- 98.
6. Емелькина И.А. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели //Хозяйство и право. 2007. № 5. - С. 56 - 61.
7. Новиков К.А. О понятии недвижимого имущества //Хозяйство и право. 2011. № 11. - С. 120 - 125.
8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ (в актуальной редакции) //Собрание Законодательства РФ. 2005. №1, ч. 1. Ст. 16.
9. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2008г. №13АП-1972/2007.
10. Постановление ФАС Уральского округа от 15 января 2008г. №Ф09-4441 /07-С6.
11. Условия признания строений и сооружений объектами недвижимости. //Коллегия юридической поддержки и судебного сопровождения. [Материал сети «Интернет»]. Режим доступа: http://www.advokatum.ru/ usloviya-priz№a№iya-stroe№ij-i-sooruzhe№ij-ob-ektami-№edvizhimosti. html.
12. Артельных И.В. Критерии, по которым суды оценивают, является объект движимым имуществом или относится к недвижимости //Российский налоговый курьер. 2013. № 5. - С. 41-45.
13. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011г. №А27-24716/2009.
14. п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (в ред. от 23.06.2015) //Российская газета. 2010. № 109.
