CC BY
124
УДК 332:69.003
К ВОПРОСУ ЭФФЕКТИВНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
EFFECTIVE USE OF COMPANY PREMISES
А.Ю. Шонин, А.Н. Никоненко A.U. Shonin, A.N. Nikonenko
Филиал ГОУ ВПО «Российский заочный институт текстильной и легкой промышленности» в г. Омске
Определены основные принципы использования недвижимого имущества промышленного предприятия. Сформирована система затрат, связанных с эксплуатацией недвижимого объекта. Систематизированы факторы, влияющие на стоимость обслуживания объектов недвижимости предприятия. Предложена модель выбора наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости и соответствующего ему рационального варианта обслуживания.
The paper considers the key assumptions of co premises usage, costs package related and the factors determining the costs of maintaining the premises. The paper also offers the most efficient way to use and maintain co premises.
Ключевые слова: недвижимость, использование, промышленное предприятие, эффективность.
Key words: real estate, use, industrial enterprise, efficiency.
Недвижимое имущество, являясь базой экономического потенциала предприятия, предопределяет его производственную мощность и технический уровень, а следовательно, и эффективность производства. Это особенно актуально для предприятий промышленности, которым принадлежит более четверти основных фондов, задействованных в производственном процессе.
Основные принципы использования недвижимости предприятия применимы к любым объектам независимо от их функционального назначения. К ним относятся:
• обеспечение структурированности процесса использования, создание открытой, прозрачной системы контроля за всеми службами и персоналом, привлеченными к обслуживанию объекта недвижимости, которая позволила бы осуществлять его полный мониторинг, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать решения;
• получение высокого и стабильного дохода от недвижимости. Использование в целях достижения этой цели рассматривает имеющуюся недвижимость в качестве инвестиционного механизма;
• рост рыночной стоимости объекта недвижимости, которая зависит не только от его материально-технического состояния, но и от наличия положительного имиджа. Задача использования - формирование образа объекта недвижимости, создание бренда, узнаваемости и т. п.;
© А.Ю. Шонин, А.Н. Никоненко, 2011
• минимизация расходов по владению и использованию объектом недвижимости, заключающаяся в выборе наиболее рационального варианта [1].
На этапе эксплуатации необходимо организовать рациональное расходование потребительского потенциала объекта недвижимости. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, так как улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.
В процессе эксплуатации эпизодически осуществляются техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом. Эффективная система эксплуатации объекта недвижимости позволит увеличить срок его службы и оптимизировать эксплуатационные затраты, связанные:
1) с нормативными мероприятиями (ведение оперативной и эксплуатационной документации и паспорта объекта, выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, аттестация персонала - обеспечение безопасности и правопорядка, охрана труда и техника безопасности, формирование службы эксплуатации, разработка и внедрение регламентов деятельности, взаимодействие с государственными органами контроля и надзора, управление подрядными
организациями, оптимизация инженерных систем здания с целью минимизации потребления энергоресурсов);
2) с техническим обслуживанием объекта, включающим контроль технического состояния и жизнеобеспечения объекта, проведение плановых и внеплановых осмотров, круглосуточный надзор за работой инженерных систем и коммуникаций, техническое обслуживание объекта: поддержание работоспособности инженерных систем (инженерная эксплуатация), работы по наладке и регулировке оборудования (техническая эксплуатация), подготовка объекта к сезонной эксплуатации, планово-предупредительный ремонт и регламентные работы: сезонные и периодические профилактические работы по поддержанию функционирования инженерных систем на все время эксплуатации объекта, текущий ремонт: восстановление исправности конструкций и систем инженерного оборудования, устранение стихийно возникающих неполадок, поддержание эксплуатационных показателей инженерно-технических систем, строительных конструкций на протяжении всего периода технического обслуживания объекта во время его эксплуатации;
3) с модернизацией объекта: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения). Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может полно удовлетворять современные потребности пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии осуществляется капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания [2].
Профессиональное использование объектов недвижимости промышленного предприятия - фактор, напрямую влияющий на эффективность предпринимательской деятельности. Основной целью при этом является получение максимальной прибыли от эксплуатации объектов и повышение их рыночной стоимости.
Получение максимального дохода от использования объекта может обеспечить лишь профессиональный подход, заключающийся в снижении эксплуатационных расходов, увеличении срока эксплуатации объекта, концентрации на собственном бизнесе, возможности более выгодной реализации объекта, повышении его стоимости.
Возрастающие требования рынка определяют необходимость гибкой эксплуатации объекта недвижимости, заключающейся в модер-
низации, перепрофилировании, реконструкции, переоборудовании объекта в соответствии с рыночными тенденциями.
В процессе эксплуатации объект недвижимости предприятия подвержен влиянию различных факторов, которые, в свою очередь, оказывают влияние на стоимость его обслуживания. К их числу относят:
1. Социальные (уровень образования и культуры населения, потребности, свободное время, структура населения, плотность заселения и т. п.).
2. Экономические (налоги в области недвижимости, финансирование строительства, уровень предложения и спроса и т. п.).
3. Природные (экология, географические, геологические, геодезические, природные ресурсы, сейсмические, технологические решения в области землепользования и т. п.).
4. Политические (налоговое законодательство, законы о собственности, законы об операциях с недвижимостью, законы в области экологии, зонирование территорий, закон о залоге, законодательство в области строительства, кадастры, политическая стабильность и т. п.).
5. Физические характеристики объекта недвижимости (объемно-планировочные показатели, качество строительства и эксплуатации, состояние объекта недвижимости, функциональная пригодность и интенсивность использования, привлекательность, комфорт и т. п.).
6. Местоположение (транспортная доступность, наличие и состояние коммуникаций, размещение объекта в плане города (района), примыкающее окружение и т. п.).
7. Финансово-эксплуатационные факторы (доходы, эксплуатационные расходы, стоимость строительства и т. п.).
8. Стратегические (цели организации, ресурсы, характер и интенсивность использования объекта недвижимости, вариант использования объекта недвижимости и т. п.).
Эффективная эксплуатация объектов недвижимости предприятия обеспечивает:
- экономию времени, так как отлаженные технологии управления, обслуживания и эксплуатации позволяют более эффективно организовать работу по содержанию объекта недвижимости;
- экономию финансов и стабильный доход, так как качественное обслуживание и грамотная маркетинговая стратегия позволяют постоянно увеличивать стоимость объекта;
- безупречное состояние объекта, так как поддержание объекта и всех инженерных систем в исправном состоянии и постоянная модернизация оборудование сводит к нулю ве-
роятность возникновения проблем, связанных с его эксплуатацией.
Эффективность использования объектов недвижимости предприятия предлагаем определять соотношением дохода от использования данного объекта с затратами на его эксплуатацию, т. е. доходностью объекта недвижимости:
Э = — ^ max, (1)
З
где Э - эффективность использования объекта недвижимости предприятия; Д - доход предприятия, обусловленный использованием объекта недвижимости; З - затраты на эксплуатацию объекта недвижимости предприятия.
Целью выбора эффективного варианта использования недвижимого имущества предприятия является ожидаемый результат от владения, пользования и распоряжения, который дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта [3].
Стратегия эффективного использования недвижимого имущества предприятия должна быть нацелена на получение максимально результата [4]. Поэтому данную проблему предлагаем решать комплексно - путем выбора наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости и соответствующего ему рационального варианта обслуживания. Для определения эффективного варианта использования объекта недвижимости предприятия, предлагается следующий алгоритм (рис. 1).
Представленная модель использования объектов недвижимости позволяет: определить альтернативные варианты использования и обслуживания, решить приоритетные задачи управления, что обеспечит поддержание объекта недвижимости в технически исправном состоянии, минимизацию затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию объекта недвижимости, получение дохода и его максимизацию, увеличение стоимости недвижимости.
Рис. 1. Модель выбора эффективного варианта использования объекта недвижимости предприятия
Как отмечалось ранее, эффективная экс- ханизм формирования затрат на обслуживание
плуатация объекта недвижимости позволит оп- объекта недвижимости предприятия представ-
тимизировать затраты на его обслуживание. Ме- лен на рисунке 2.
г
I-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
! \-\А ГОД •••
I-------------------------------------------------------------------------------------------
; г-й год Капитальный ремонт
I-------------------
I п-й год
Общие затраты (за период экономической жизни объекта недвижимости)
Рис. 2. Механизм формирования общих затрат на обслуживание объекта недвижимости за период экономической жизни
212 А.Ю.Шонин, А.Н. Никоненко
Таким образом, в каждый год экономической жизни объекта недвижимости предприятие несет затраты, связанные с внеплановыми аварийными, плановыми текущими ремонтами, которые, в свою очередь, формируют величину затрат на обслуживание объекта. В условиях ограниченности ресурсов каждое предприятие должно стремиться к их рациональному использованию. В связи с этим предлагаем оптимизировать величину общих затрат по критерию их минимума:
З ^ ш1п, (2)
где З - общие затраты на обслуживание объекта недвижимости за весь срок его экономической жизни, руб.
Суммарные эксплуатационные затраты складываются из суммарных годовых эксплуатационных затрат за весь срок эксплуатации объекта недвижимости:
з = 13
Ш1П,
(3)
где З7 - годовые эксплуатационные затраты, руб.; 7 - год эксплуатации объекта недвижимости; п - общее количество лет эксплуатации объекта недвижимости.
В течение года эксплуатационные затраты складываются из затрат на аварийный, текущий и части затрат на капитальный ремонт:
3 = Зар + Зтр + Зкр, (4)
где 3“р; ЗТ; 3*р - соответственно затраты на аварийный, текущий и капитальный ремонты в 7-й год эксплуатации, руб.
В свою очередь годовые затраты на аварийный ремонт определяются:
зар = ^Г зар I А-1 у ’ У =1
(5)
где Зар - затраты на у-й аварийный ремонт в
году 7, руб.;у - номер аварийного ремонта; т -количество аварийных ремонтов в году 7.
Или Зар = Боб • цар . N7, (6)
где Боб - общая площадь обслуживаемых объектов; Цар - средняя стоимость аварийного ре-
■ ТГар
монта в году 7; N г- - среднее количество аварийных ремонтов на 1 м2 общей площади обслуживаемых объектов в году 7.
Годовые затраты на текущий ремонт определяются:
ОТр __ \ ' ОТр
3 ~ 2^3 , к=1
(7)
где ЗТ - затраты на к-й текущий ремонт в году 7, руб.; к - номер текущего ремонта; к = 1,2; р - количество текущих ремонтов в году 7.
Или ЗТ = Боб .ЦТ .Ы-
(8)
где Боб - общая площадь обслуживаемого
объекта; ЦТ - средняя цена текущего ремон-
■ /- ~птр
та в году 7, руб.; Ы - среднее количество
текущих ремонтов на 1 м2 общей площади обслуживаемого объекта в году 7.
Годовые затраты на капитальный ремонт представляют собой отношение общей величины капитальных затрат к периодичности выполнения капитального ремонта:
пкр
Зкр = —, (9)
г
где Зр - затраты на проведение капитального ремонта, руб.; г - периодичность капитального ремонта, лет.
-Яб • Ц1кр
Или 3Кр =
(10)
где Ц1кр - удельные затраты на выполнение капитального ремонта 1 м2 общей площади объекта, руб.
Таким образом, целевая функция (3) примет вид
п ( т р ^
з=Е Езг +Т.зтр+з;р ^ ш1п. (11)
/=1 ^ у =1 к=1 у
При этом одни показатели целевой функции влияют на значения других. Так, например, удельные затраты на выполнение капитального ремонта определяют периодичность капитального ремонта, стоимость предыдущего аварийного ремонта определяет площадь последующего аварийного ремонта, стоимость текущего и аварийного ремонтов оказывает влияние на количество аварийных ремонтов, стоимость капитального ремонта оказывает влияние на площадь и частоту последующих аварийных и текущих ремонтов и т. п. Представленные на рисунке 3 факторы и условия эксплуатации объекта недвижимости предприятия в конечном итоге формируют долю площадей аварийного и текущего ремонта, что оказывает влияние на формирование эксплуатационных затрат.
г
Коэффициент площади
Затраты на эксплуатацию
Рис. 3. Влияние варианта обслуживания объекта недвижимости на формирование эксплуатационных затрат
В строительстве удельные стоимости определяется на единицу выполняемых работ (1 м2, 1 м3), следовательно, определим суммарные эксплуатационные затраты на основе стоимости 1 м2 выполняемых работ и выразим целевую функцию (3). Тогда годовые затраты на аварийный ремонт определятся:
3? = £ Б? ■ Ц1ар, у=1
(12)
где Нар - коэффициент площади одного аварийного ремонта.
Годовые затраты на выполнение текущего ремонта:
зт'р=£ бтр. ц
1 Тр к ,
(14)
к=1
где Бтр - площадь к-го текущего ремонта в
году 7, м2; ЦТ - стоимость 1 м2 к-го текуще-
где Б? - площадь у-го аварийного ремонта го ремонта в году 7, руб.
в году 7, м2; Ц1ар - стоимость 1 м2 у-го аварийного ремонта в году 7, руб.
Б? = Боб. Нар, (13)
(15)
где Нтр - коэффициент площади одного текущего ремонта.
Тогда целевая функция (3) примет вид:
3=Е 1.Б..6 ■ Нар ■ Ц?■ Нтр■ Ц,
1тр
к
Боб ■ Ц
к=1
► Ш1П.
(16)
Таким образом, предлагаемые модели позволят промышленному предприятию обеспечить поддержание объекта недвижимости в технически исправном состоянии, при этом минимизировать затраты на его техническое обслуживание и эксплуатацию, что, в свою очередь, повысит эффективность использования объекта недвижимости.
1. Асаул А. Н., Карасев А. В. Экономика не-
движимости : электронное учебное пособие. -
иКЬ: http://www.aup.ru
2. Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д : Феникс; М. : Национальный институт бизнеса, 2008. -160 с. - (Серия «Высшее образование»).
3. Сервейинг - концепция системного анализа недвижимости / д.э.н., профессор П. Г. Грабовой. - иКЬ: http://www.ValNet.ru.
4. Принципы создания стратегически ориентированной системы управления недвижимостью промышленного предприятия / И. Л. Ра-фалович. - иКЬ: http://www.cfin.ru.
