Изучение проблем функционирования риэлторских фирм на региональном рынке недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

К организациям непосредственного обслуживания относятся предприятия — организаторы туризма, основной задачей которых является обслуживание туристов. К организациям косвенного обслуживания относятся предприятия смежных отраслей хозяйства, науки, культуры, системы здравоохранения.

Без взаимодействия этих составляющих индустрии туризма невозможно создание качественного, полноценного туристического продукта, так как он состоит из перевозки, размещения, эксплуатационной программы и питания. Анализ современного состояния российского туризма позволяет сделать выводы о недостаточном уровне его развития как по качественным, так и по количественным характеристикам [3, с. 458].

Основными факторами, сдерживающими развитие сферы услуг в данной области в настоящее время являются:

- образ России, как страны, неблагоприятной для туризма, создаваемый отдельными зарубежными и отечественными средствами массовой информации;

- действующий порядок виз не всегда способствует росту въездного туризма;

- неразвитая туристская инфраструктура, значительный моральный и физический износ существующей материальной базы, малое количество гостиничных средств размещения туристского класса (2-3 звезды) с современным уровнем комфорта;

- отсутствие благоприятных условий для инвестирования субъектами предпринимательства в туристическую инфраструктуру;

- невысокое качество обслуживания в туристской индустрии из-за низкого уровня подготовки кадров и отсутствия опыта работы в рыночных условиях, в связи с длительным периодом эксплуата- ^ ции курортно-туристским средств через систему социального страхования; Lfl

- несоответствие цены и качества оказания услуг. ^

о

ЛИТЕРАТУРА. J^

1. Галомбек И.Б. Национальный парк «Приэльбрусье» // Рекреационная деятельность — приори- □ тетные направления социально-экономической политики. Нальчик: Полиграфсервис и Т., 2001. О

2. Квартальнов В.А. Туризм. М.: Финансы и статистика, 2003.

3. Котилко В.В., Саралидзе А.М. Социальная политика и сфера услуг: Моногр. Владимир: Владимир- ^ ский гос. ун-т., 2004. о

4. Романова Г.М. Стратегическое планирование развития туризма в регионе. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, £ 2003. |

5. Стратегическое планирование / Под ред. проф. Петрова А.Н. СПб.: Знание, ГУЭФ, 2005. 2

х

X >

0

1_

О х х Ф ш

I—

О

а

о <

>

о о

МЕДОВЫЙ В.В.

ИЗУЧЕНИЕ ПРОБЛЕМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РИЭЛТОРСКИХ ФИРМ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

о

Главной проблемой совершенствования рынка недвижимости в России является совершенство- о

вание планов развития инфраструктуры и упорядочение риэлторских услуг на российском рынке ^

недвижимости, создание системы саморегулирования риэлторской деятельности, общепризнанного ^

закона об этике в сфере работы на рынке недвижимости, создание пакета документов по законода- ®

тельному регулированию рынка недвижимости, совершенствование единой информационной базы >|

рынка, системы изучения рыночной конъюнктуры, совершенствование уровня квалификации работ- о

ф

ников риэлтоских организаций. ц

Под риэлторской деятельностью понимается предпринимательская деятельность, связанная с о совершением сделок на рынке недвижимости [3]. о

О

cu

л b

0

CD 7

CU

01

z in

0 b

N □

□

Oi

^

a i— Ф i—

X О

a ф

X >

0

1_

О x x Ф

CD I—

О

a

a <

>

о о

о о

CL

о ф

о ф

о

С каждым годом масштаб деятельности риэлторских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов оборотов сегмента рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками — риэлторскими фирмами. Данные, подтверждающие вышесказанное приведены в таблице 1.

Как видно из таблицы, значительная доля рынка недвижимости обслуживается профессиональными участниками рынка. Риэлторские фирмы вместе с неорганизованными посредниками обслуживают от 56,3 до 93,6% рынка. Высокая доля рынка, обслуживаемая профессиональными участниками рынка недвижимости связана прежде всего с характеристиками самого рынка недвижимости с достаточно малоликвидным товаром, высокими трансакционными издержками, ограниченным и нерегулярным спросом не сбалансированным с предложением, уникальностью и сложностью товара, являющегося объектом сделок, трудностями получения полной информации о товаре и недостатком (сокрытием) информации, касающегося уже произведенных сделок с данным товаром. Чем выше удельная стоимость недвижимости в регионе, чем более развит регион, тем большая доля рынка находится в поле зрения профессиональных участников, в дотационных регионах высока доля рынка, доступ к которой профессиональным участникам ограничен.

Таблица 1. Сегментирование рынка недвижимости по долям участия профессиональных посредников (% от общего числа сделок)

( Vi Mi l 11 i.i т ¿ i-1:i il'. мшч. г 4iv i и i м ■ .1111 :-r.i ^mil'tv ii-.'i и iu i . il h и,-1110 .1J и l-l.l I 11 pi1- i-4 M i' \l: .K1 ИI" Кчч I

PiTiluH'-J

VU^KJtil

C'iUIM-tk-k'pOVfii C. " upcrtL^n.c ki i i'i Kpjii'i L . Clilir|>ULJl?.llh

i. Пчиморик-

[■. Кии.юнодск

lOi |5L14 ¡h:iji>-4 q) к гсс кик

рк; 11 yfiL'i 11 KU

lvMHJLIfj. I И I l'LI-]j:.l. I UU[IL'k JH piN: 111'Ш 11 KJ_

(.' vi.: ^ 11 к" v

iipi^l^ai-m-.i.'i.-ii-^

. li.ii.::... i :i и K..I.-; |II.iiik;I Mi'/ihM'^'i'Vh'U'i'i

Kb.2

34.7 <4. J 5Lfi SO. Л

■I.ÍJ 44,4

■I' т. ■"; i ■—i ■ >. i 11 .ii |-> l -.H I " 11 -: > -• 11 LL 111 -1.1 :■-. iiml:| il ii i:-■ =-.i ■ ■ i |'.;ili и:ч.' \i:iv

7.4 N.J

КО

1 I .л 1 I

I! [>!i|y,"i,'k!,.|.L,l I.I IIJ 4

(1.4 4.4

\l).S .1 ..."

■15.(i

Источник: [1]. Данные сайта Московской асс. риэлторов, расчеты автора.

Профессиональные участники рынка недвижимости — риэлторские фирмы и организации оказывают клиентуре широкий спектр услуг. Как правило, договор на оказание услуг с клиентом, желающем продать, обменять или купить недвижимость может заключаться в форме договора-поручения, договора-комиссии, агентского договора. Кроме того фирмы могут покупать недвижимость за свой счет, формируя портфель, сами участвовать в инвестиционных процессах по созданию новой недвижимости. Если в больших городах, в частности, в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других крупных городах инвестиционные направления деятельности риэлторских фирм и направления по формированию и управлению собственными портфелями достаточно развиты, то в регионах основными видами деятельности являются посреднические услуги на вторичном рынке. Данные о посреднической деятельности такого рода фирм приведены в динамике в таблице 2.

Из таблицы видно, что с каждым годом доходы риэлторских компаний увеличиваются. Это происходит как за счет увеличения крупных компаний, посредством открытия филиалов и региональных подразделений, так и за счет увеличения количества мелких фирм в регионах. Можно заметить, что темпы увеличения доходов, связанных с посреднической деятельностью, заметно опережают рост численности сотрудников данных компаний.

Таблица 2. Основные показатели посреднической деятельности на рынке недвижимости России

Покичшчмм 2 N111 2тг ' 211114 2тя

Чли.Ш пни |<ШШ1

Ек\-|Ч> Ш.11 14770 1 14 2.162? 2Н822

Р ПрО 1 к'и™ К ГГ^Л1.1Лу||1СЧ^ rO.IV 11.1 124 124 ^ 122

(. |к;[ггестг1гео чг ая п и ^ш«чт1. раСчуп 111 ьчж. ^е.'мтк'к

Г? N7"?^ ' Л4,ч"?4

н р;и1ил и е::-1 1 ину ■: ■ р 1 ¿1 и и ли и 1 ю 11} III 11 12 ' 12

ир^-'чки (ттг;!)^ ! ршшл'шцми УЬ-.Ч^Т (бьч КДП

1 и. м. ф,.!. ? 52. 70 Ш.01 1271.2 ' 16.15.4

м р!1СЧС ТС и.ЪнТо рии^ г 1111 Кй. 1 кС. ДО й. 2 4"^ 42 3715% 455^М5 ^ 46^ 37 ^

йпрАГЫ

П^СГ^ Ч.'1р."1. |>у|"'. ]Г;.-:^ ж'1 iiiV.il"? 9f-.fi.!;? 1' 7"?.^

н рщ-чутс плзии'о рлогугммк:^ Т1»ч' руп. 11>7 1 VI 220112 2749*2

Н:1лопнй лок^.'С

млр.]. руй. А^.К? ||10.'>У ,'0\0К '457,%

н рщ-Чк* 1 ^ о р;ю1? 11111 ка. ч ки. упуи. >2406 (>5745

]\л ] 1 м к |'. ь ь. 2 1.0 23.0 24.0 ' 2М.0

Исследуя полученные численные значения темпов роста доходов и увеличение численности сотрудников риэлторских компаний, мы пришли к выводу, что в последнее время заметно выросла производительность труда работника риэлторской фирмы, в частности — доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Анализируя вопрос роста выручки необходимо сказать, что этот показатель есть следствие как устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающий рост цен на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического процента, а также роста оборота за счет интенсивности (эффективности) фирмы работы на рынке. Как известно чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлторская фирма после осуществления сделки купли-продаже. В ходе анкетного опроса сотрудников риэлторских организаций выяснилось, что доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлторской фирмы. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлторской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлторских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами.

Таблица 3. Примерные размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения, взимаемого за услуги на рынке недвижимости

N

л ь

0 со

7

си

01

г

1П

о

ь

N □

□

N о

I—

ф

I—

х о а ф

X >

Такого рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве городов Российской Федерации, в крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах его размер значительно ниже. Анализируя этот вопрос с позиций развития рынка, необходимо сказать, что вознаграждение риэлтора в большой степени зависит от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности проведения сделок. В ряде случаев необходимо учитывать и факт наличия так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может доходить до 8-10%. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту для прохождения сделки (разного рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет ^ порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при тради-^ ционной системе налогообложения, 14-22% от общего оборота — у субъектов малого предприни-ь мательства, перешедших на специальные режимы налогообложения (упрощенная система бухгалтер-го ского учета и отчетности). Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъекту тами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек, а в ^ Ставропольском крае, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарской республике — как правило, ^ численность сотрудников большинства фирм не превышает 10 человек. Тем не менее, даже в мос-^ ковских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным обра-о зом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступив-^ шие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивиду-^ альных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлторские фирмы. □ При общем росте количества посредников, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимо-

^ сти, отмечается непостоянство состава участников рынка. Многие фирмы организуются путем «выхода ^ из тени», то есть путем регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя лица-0 ми, занимающимися оказанием такого рода услуг в нелегальном порядке (частными посредниками), ® регистрации фирмы бывшими наемными работниками других фирм, не довольных сложившейся сис-

0 темой распределения доходов, выхода на рынок вновь созданных организаций, вследствие достаточно ® низкого барьера входа на данный рынок. Необходимо также отметить и дезинтеграционные процессы:

1 фирмы, заработавшие достаточные капиталы могут переходить на другие рынки, в частности — ры-

0 нок инвестиционно-строительных услуг, который более выгоден чем риэлторский рынок, а также мо-

1_

° гут ликвидировать данный вид деятельности в связи с тем, что основными клиентами посреднической ф деятельности являются частные лица, работа с которыми трудоемка и не приносит значительных дохо-

ш

о дов, вследствие низкой платежеспособности клиентуры (особенно в малых городах).

о Исследование рынка риэлторских услуг показало, что из 7 наиболее известных организаций

<

^ функционировавших в г. Ставрополе в период с 1992 по 1994 на данный момент на рынке функцией онируют только 2 (Олимп и Квартал), остальные прекратили свое существование. По нашему мне-

2 нию, большую роль в их ликвидации сыграл кризис 1998 года, который привел к резкому падению и показателей во всех отраслях экономики. Зато оставшиеся фирмы, преодолев спад, окрепли и по праву о занимают лидирующие позиции на региональном рынке.

о По данным агентства Росбизнесконсалтинг [2, 4] объём рынка риэлторских услуг в Москве со-

^ ставляет от $150 млн. до $250-300 млн. Единовременно на рынке выставлено на продажу около 25

х 000-30 000 квартир. Ежемесячно риэлторы проводят около 5000-8000 сделок. Около 1500 сделок

ф приходится на долю крупнейших агентств. Это «Инком» (около 14-15% в общем городском рынке),

ш

^ «Миэль» (8-11% по разным оценкам), Корпорация МИАН и «Бест» (примерно по 3%). К первой пя-

| терке причисляет себя и московское агентство недвижимости «Домострой», которое оценивает свою

? долю на этом рынке в 1,5%.

5 В целом потребители не удовлетворены работой агентств недвижимости. Наименьшее нарека-

^ ние вызывает оформление квартиры в собственность с зачетом имеющейся недвижимости, следом идет

(Г) оформление и согласование перепланировки и оформление ипотеки. Хуже всего участники опроса