CC BY
95
Вестник СПбГУ. Сер. 14. 2012. Вып. 4
О. И. Федулова*
ИСТОРИЧЕСКОЕ ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РОССИИ И ГЕРМАНИИ
Учитывая ценность и значение, а также исторически сложившееся особое отношение к объектам недвижимого имущества, их использование и вовлечение в гражданский оборот еще с древних времен требовали особого порядка — публичного признания со стороны государства. Поэтому государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости, в связи с чем укрепление вещных прав на недвижимое имущество заслуживает особого внимания.
Участникам гражданско-правового оборота недвижимого имущества всегда было важно, чтобы приобретение права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество оставляло след вовне, в материальной действительности, что обусловливало необходимость формализации прав. В гражданско-правовой науке вопросы формализации права, придания ему таких внешних знаков исследуются учением об укреплении прав. Так, суть укрепления права Д. И. Мейер определяет как «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права».1 Потребность в установлении внешних знаков Д. И. Мейер усматривает в возможности права вступить в соприкосновение с общественной властью.
Если говорить о римском праве, то римское частное право классического периода, по общему правилу, основывалось на бесформальности оборота недвижимого имущества. И. А. Покровский отмечает: «...римское право для перехода права собственности из рук в руки требовало как для движимостей так и для недвижимостей одного — передачи вещи, traditio. Огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка».2 В. Б. Ельяшевич указывает: «...этот способ (traditio), первоначально развившийся в области римского оборотного права (jus gentium), применяется без различия к вещам движимым и недвижимым, а в юстиниановом праве становится единственным способом перенесения собственности».3
Прообразом современных систем укрепления прав на недвижимое имущество являются формы публичного оборота недвижимости, возникшие в Европе в Средние века (VI-XIII вв). У германских народов первоначально передача земли осуществлялась посредством особого символического акта, который облекался в торжественную и публичную форму. Основой, первым элементом этого акта является договор об отчуждении (Sala, Sale). Второй элемент — символическая, а затем и реальная передача
* Федулова Ольга Ивановна — аспирантка, Московский государственный университет экономики, статистики и информатики. © О. И. Федулова, 2012 E-mail: Sokolovaole4ka@mail.ru
1 Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2009. С. 252-257.
2 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. 3-е изд. М., 2010. С. 213.
3 Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913. С. 113-114.
9
недвижимого имущества — инвеститура (investitura). Третий элемент символического акта передачи земли состоял в формальном отказе от владения с оставлением участка (Auflassung).4
Совершенно очевидно, что, облачая передачу недвижимого имущества в особую процедуру, государство стремилось защитить не только приобретателя, но и иных, третьих лиц.
Начиная с XII в. в некоторых германских городах судебную передачу — Auflassung начинают записывать в специальные книги (Stadbucher), которые велись в городах. Затем запись, вносимая в книги, начинает распространяться за пределы городов и приобретает такое распространение, что переход права собственности на недвижимое имущество начинают соединять с такой записью. Поэтому со временем судебная Auflassung превращается в пустую формальность, а в некоторых местах вообще исчезает.5
Начиная с XVII в. возрастающие потребности гражданского оборота недвижимого имущества вновь возвращают европейские государства к необходимости придать формам оборота недвижимости публичный характер. Далее, в течение XVII-XIX вв., в Европе формируется институт укрепления прав на недвижимое имущество в его современном виде, а поскольку стабильность кредита является одним из столпов капиталистической системы, то в первую очередь изменения коснулись ипотеки.6
Первоначально на Руси для укрепления прав прибегали к использованию символов и ритуалов. Так, передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей. Нельзя не отметить, что в древнегерманском праве передача недвижимого имущества, как и на Руси, сопровождалась также символическими действиями. Приобретение земельных участков частными лицами по гражданско-правовым сделкам долгое время не вызывало интереса общественной власти в лице князя. Покупатель недвижимой вещи мог принять владение либо один на один, либо в присутствии свидетелей. В последнем случае передача сопровождалась обрядами, целью которых было сохранить в памяти присутствующих воспоминание о передаче недвижимости.
Во времена царствования Петра I устанавливается порядок, имеющий в качестве своей цели — фискальную. Именно Петру I мы обязаны появлением и закреплением в отечественном гражданском законодательстве термина недвижимое имущество: его Указ о единонаследии от 1714 г. этим термином сгладил различие между вотчинами и поместьями. Так, в зависимости от того, кто являлся собственником земель, они подразделялись на: земли государственные, земли церковные, земли частные и земли чернотяговые.7
Отметим, что термин собственность в современном русском языке уже давно вошел в постоянный обиход граждан и занимает там прочное место, тем большее удивление вызывает тот факт, что не сразу удается найти это слово в «Толковом словаре живого великорусского языка» В. Даля8 — имущество, пожитки и богатство в русском языке называли словом «собь». Именно в комментарии к этому понятию мы и находим слово «собственность» в различных его применениях: как определение имения и всякой
4 Там же. С. 165-166.
5 Маковский А. Л., Яковлев В. Ф. К пятилетию Гражданского кодекса России. М., 2010. C. 179-180.
6 Там же. С. 198-201.
7 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2010. С. 154-157.
8 Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 4. По изд. 1882 г. М., С. 253.
10
вещи как чьего-нибудь личного достояния; «собственник» как определение «владетеля, владельца, обладателя, полного хозяина и господина вещи»; словосочетание «право собственности» как определение безусловного владения чем-нибудь навсегда. Поясняя значение слова «недвижимость», В. Даль характеризует его как «свойство и состояние недвижимого», приводя следующие примеры: «недвижимое имение, деревня, земля, вотчина, дом, все непереносное, крепкое месту».9
Доступ к информации, содержащейся в крепостной книге, был весьма ограничен. Именно поэтому И. А. Покровский называл реестры крепостных дел «несовершенным суррогатом поземельных книг».10 Для сравнения: сведения, содержащиеся в ЕГРП о любом объекте недвижимости в современной России, могут быть предоставлены любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).
К сожалению, в отличие от Германии, в России так и не был принят вотчинный порядок — права на недвижимое имущество укреплялись в России первоначально приказным, а затем крепостным порядком, перешедшим впоследствии в нотариальный порядок. Недостатки нотариальной системы неоднократно являлись объектом жесткой критики в юридической литературе того времени.
По правилам континентальной системы регистрации регистрация основывается на государственных гарантиях права собственности на недвижимое имущество. При таком подходе вся история недвижимости, совокупность прав, включая сервитут, фиксируется в едином государственном реестре и гарантируется государством. Если в дальнейшем будут выявлены какие-либо ошибки или неточности, то ответственность понесет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки.11
Сегодня после долгого пути развития и преобразований, нам не представляет труда уловить некоторые сходства между современными положениями российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основами вотчинной системы Германии. Преемственность основных институтов вотчинной системы в таком виде, конечно, только указывает на то, что российская система регистрации строится на общих правовых принципах. Однако не стоит забывать и о собственном, не всегда удачном опыте, о национальных особенностях каждого государства.
Статья поступила в редакцию 20 июня 2012 года
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 234-237. ' Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. 3-е изд. С. 213. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1999. С. 187-189.
11
