Научная статья на тему 'Историческое формирование системы регистрации прав на недвижимое имущество в России и Германии'

Историческое формирование системы регистрации прав на недвижимое имущество в России и Германии Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

CC BY
154
38
Поделиться
Ключевые слова
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО / РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО / СРАВНЕНИЕ / ИСТОРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Федулова Ольга Ивановна

В статье раскрыто поэтапное историческое формирование регистрации прав на недвижимое имущество в сравнении России и Германии. Рассмотрены исторические аспекты передачи права собственности на недвижимое имущество, а также формирования и укрепления.

Historical Formation of the System of Registration of Rights to Real Estate in Russia and in Germany

The article reveals a gradual historical formation of the registration of rights to real estate in Russia and in Germany. The author examines historical aspects of transfer of ownership to real estate, as well as formation and enhancement.

Текст научной работы на тему «Историческое формирование системы регистрации прав на недвижимое имущество в России и Германии»

Вестник СПбГУ. Сер. 14. 2012. Вып. 4

О. И. Федулова*

ИСТОРИЧЕСКОЕ ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РОССИИ И ГЕРМАНИИ

Учитывая ценность и значение, а также исторически сложившееся особое отношение к объектам недвижимого имущества, их использование и вовлечение в гражданский оборот еще с древних времен требовали особого порядка — публичного признания со стороны государства. Поэтому государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости, в связи с чем укрепление вещных прав на недвижимое имущество заслуживает особого внимания.

Участникам гражданско-правового оборота недвижимого имущества всегда было важно, чтобы приобретение права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество оставляло след вовне, в материальной действительности, что обусловливало необходимость формализации прав. В гражданско-правовой науке вопросы формализации права, придания ему таких внешних знаков исследуются учением об укреплении прав. Так, суть укрепления права Д. И. Мейер определяет как «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права».1 Потребность в установлении внешних знаков Д. И. Мейер усматривает в возможности права вступить в соприкосновение с общественной властью.

Если говорить о римском праве, то римское частное право классического периода, по общему правилу, основывалось на бесформальности оборота недвижимого имущества. И. А. Покровский отмечает: «...римское право для перехода права собственности из рук в руки требовало как для движимостей так и для недвижимостей одного — передачи вещи, traditio. Огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка».2 В. Б. Ельяшевич указывает: «...этот способ (traditio), первоначально развившийся в области римского оборотного права (jus gentium), применяется без различия к вещам движимым и недвижимым, а в юстиниановом праве становится единственным способом перенесения собственности».3

Прообразом современных систем укрепления прав на недвижимое имущество являются формы публичного оборота недвижимости, возникшие в Европе в Средние века (VI-XIII вв). У германских народов первоначально передача земли осуществлялась посредством особого символического акта, который облекался в торжественную и публичную форму. Основой, первым элементом этого акта является договор об отчуждении (Sala, Sale). Второй элемент — символическая, а затем и реальная передача

* Федулова Ольга Ивановна — аспирантка, Московский государственный университет экономики, статистики и информатики. © О. И. Федулова, 2012 E-mail: Sokolovaole4ka@mail.ru

1 Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2009. С. 252-257.

2 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. 3-е изд. М., 2010. С. 213.

3 Ельяшевич В. Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913. С. 113-114.

9

недвижимого имущества — инвеститура (investitura). Третий элемент символического акта передачи земли состоял в формальном отказе от владения с оставлением участка (Auflassung).4

Совершенно очевидно, что, облачая передачу недвижимого имущества в особую процедуру, государство стремилось защитить не только приобретателя, но и иных, третьих лиц.

Начиная с XII в. в некоторых германских городах судебную передачу — Auflassung начинают записывать в специальные книги (Stadbucher), которые велись в городах. Затем запись, вносимая в книги, начинает распространяться за пределы городов и приобретает такое распространение, что переход права собственности на недвижимое имущество начинают соединять с такой записью. Поэтому со временем судебная Auflassung превращается в пустую формальность, а в некоторых местах вообще исчезает.5

Начиная с XVII в. возрастающие потребности гражданского оборота недвижимого имущества вновь возвращают европейские государства к необходимости придать формам оборота недвижимости публичный характер. Далее, в течение XVII-XIX вв., в Европе формируется институт укрепления прав на недвижимое имущество в его современном виде, а поскольку стабильность кредита является одним из столпов капиталистической системы, то в первую очередь изменения коснулись ипотеки.6

Первоначально на Руси для укрепления прав прибегали к использованию символов и ритуалов. Так, передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей. Нельзя не отметить, что в древнегерманском праве передача недвижимого имущества, как и на Руси, сопровождалась также символическими действиями. Приобретение земельных участков частными лицами по гражданско-правовым сделкам долгое время не вызывало интереса общественной власти в лице князя. Покупатель недвижимой вещи мог принять владение либо один на один, либо в присутствии свидетелей. В последнем случае передача сопровождалась обрядами, целью которых было сохранить в памяти присутствующих воспоминание о передаче недвижимости.

Во времена царствования Петра I устанавливается порядок, имеющий в качестве своей цели — фискальную. Именно Петру I мы обязаны появлением и закреплением в отечественном гражданском законодательстве термина недвижимое имущество: его Указ о единонаследии от 1714 г. этим термином сгладил различие между вотчинами и поместьями. Так, в зависимости от того, кто являлся собственником земель, они подразделялись на: земли государственные, земли церковные, земли частные и земли чернотяговые.7

Отметим, что термин собственность в современном русском языке уже давно вошел в постоянный обиход граждан и занимает там прочное место, тем большее удивление вызывает тот факт, что не сразу удается найти это слово в «Толковом словаре живого великорусского языка» В. Даля8 — имущество, пожитки и богатство в русском языке называли словом «собь». Именно в комментарии к этому понятию мы и находим слово «собственность» в различных его применениях: как определение имения и всякой

4 Там же. С. 165-166.

5 Маковский А. Л., Яковлев В. Ф. К пятилетию Гражданского кодекса России. М., 2010. C. 179-180.

6 Там же. С. 198-201.

7 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2010. С. 154-157.

8 Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 4. По изд. 1882 г. М., С. 253.

10

вещи как чьего-нибудь личного достояния; «собственник» как определение «владетеля, владельца, обладателя, полного хозяина и господина вещи»; словосочетание «право собственности» как определение безусловного владения чем-нибудь навсегда. Поясняя значение слова «недвижимость», В. Даль характеризует его как «свойство и состояние недвижимого», приводя следующие примеры: «недвижимое имение, деревня, земля, вотчина, дом, все непереносное, крепкое месту».9

Доступ к информации, содержащейся в крепостной книге, был весьма ограничен. Именно поэтому И. А. Покровский называл реестры крепостных дел «несовершенным суррогатом поземельных книг».10 Для сравнения: сведения, содержащиеся в ЕГРП о любом объекте недвижимости в современной России, могут быть предоставлены любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

К сожалению, в отличие от Германии, в России так и не был принят вотчинный порядок — права на недвижимое имущество укреплялись в России первоначально приказным, а затем крепостным порядком, перешедшим впоследствии в нотариальный порядок. Недостатки нотариальной системы неоднократно являлись объектом жесткой критики в юридической литературе того времени.

По правилам континентальной системы регистрации регистрация основывается на государственных гарантиях права собственности на недвижимое имущество. При таком подходе вся история недвижимости, совокупность прав, включая сервитут, фиксируется в едином государственном реестре и гарантируется государством. Если в дальнейшем будут выявлены какие-либо ошибки или неточности, то ответственность понесет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки.11

Сегодня после долгого пути развития и преобразований, нам не представляет труда уловить некоторые сходства между современными положениями российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основами вотчинной системы Германии. Преемственность основных институтов вотчинной системы в таком виде, конечно, только указывает на то, что российская система регистрации строится на общих правовых принципах. Однако не стоит забывать и о собственном, не всегда удачном опыте, о национальных особенностях каждого государства.

Статья поступила в редакцию 20 июня 2012 года

Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 234-237. ' Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. 3-е изд. С. 213. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1999. С. 187-189.

11