CC BY
67
ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ
163
ИСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ ЮЖНЫХ РЕГИОНОВ1
БЕЛОКРЫЛОВА О.С.,
доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой экономической теории, Южный федеральный университет, г. Ростов-на-Дону, e-mail: [email protected];
КИСЕЛЕВА Н.Н.,
доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой государственного и муниципального управления, Северо-Кавказский федеральный университет, г. Пятигорск,
e-mail: [email protected]
На основе мониторинга рынка земли южных регионов России выявлены особенности его субъектной структуры, идентифицированы направления изменения соотношения различных категорий сельскохозяйственных земель. Это позволило включить в число причин возникновения земельных конфликтов в Северо-Кавказском федеральном округе специальные режимы предоставления земель и охарактеризовать сложившуюся институциональную ловушку в отношении выморочных земель, детерминируемую несоответствием различных формальных институтов, регулирующих земельный оборот.
Ключевые слова: рынок земли; субъекты; объект; сделки с землей; залог земель; особенности; специальные режимы; земельные этноконфликты.
INSTITUTIONAL CHANGES IN THE EARTH MARKET OF SOUTHERN REGIONS
BELOKRYLOVA O.S.,
Doctor of Sciense, Professor, Head of the Department "Economic theory», Southern Federal University, Rostov-on-Don, e-mail: [email protected]
KISELEVA N.N.,
Doctor of Science, Professor, Head of the chair «State and Municipal Management», North Caucasian Federal University, Pyatigorsk, e-mail: [email protected]
Based on the monitoring of the land market in southern Russia there was revealed peculiarities of its subject structure, identified the direction of change in the ratio of various categories of agricultural land. It allowed to include in number of the reasons of the land conflicts emergence in North Caucasus federal district special modes of granting lands and to characterize the developed institutional trap concerning the unclaimed lands, determined by discrepancy of the various formal institutes regulating a land turn.
Keywords: land market; subjects; object; land bargains; security of lands; peculiarities; regimes; land conflicts.
JEL classification: B25, Q15.
1 Статья подготовлена при финансовой поддержке гранта Южного федерального университета № 213.01-24\ 2013-173.
© О.С. Белокрылова, Н.Н. Киселева, 2013
TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3
1. Затянутость формирования институционально-правовых основ рынка земли в России
Формирование рыночной экономической системы в России объективно обусловило необходимость включения земли (безусловно, как специфического товара) в рыночный оборот. Принятый в 2001 г. Земельный кодекс девять лет обсуждался в Думе, а традиционно высокая в России политизированность вопроса о земле обусловила его рамочный характер - он определяет правила и нормы рыночного оборота лишь городских и поселковых земель. Институционально-правовая основа рынка земель сельскохозяйственного назначения была сформирована Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002 г.), с принятием которого фактически было завершено в основном создание институциональных основ функционирования рыночной экономики в России. Отсутствие формальной институциональной базы обусловило стремительное расширение теневого оборота земель сельхозназначения, годовой объем которого составлял до 10 млрд долл. в 2010 г. в России (Ельский, 2002), в Украине - до 50-60 млн долл. Тем самым новый Закон лишь закрепил «де-юре» то, что давно уже существует «де-факто», т. е. осуществил формальную институционализацию неформальных правил оборота сельхозземель. Длительность процесса институционализации рынка земли в России характеризует его как институционально-хозяйственную систему с пролонгированной трансформацией отношений собственности на землю (Королюк, 2011).
Эффективный рынок земли с соответствующими ему экономическими и правовыми институтами является необходимым условием нормального функционирования всей агропромышленной сферы в рыночной экономике, поскольку земля выступает не только основным средством производства в сельскохозяйственном производстве, но и средой обитания более 26% населения России, проживающего в сельской местности, 37,5% населения ЮФО и 50,8% населения СКФО (Регионы России, 2012. С. 60). Рынок земли является эффективным механизмом реаллокации земель между ее собственниками на основе конкурентного спроса и предложения (Амосов, 2008. С. 49).
В целом, в структуре общего спроса на землю стремительно расширяется несельскохозяйственная составляющая вследствие высоких темпов жилищного и промышленного строительства. За последние полтора десятилетия в России из сельскохозяйственного оборота по разным причинам выбыло более 15 млн га сельскохозяйственных угодий (Доклад, 2012. С. 49).
2. Субъектная структура российского рынка земель сельхозназначения
В качестве традиционно выделяемых агрегированных субъектов рынка земли выступают: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы. Важнейшим направлением институциональных изменений российского рынка сельскохозяйственных земель выступает проникновение банковских и промышленных корпораций в аграрный бизнес, особенно после кризиса 1998 г., что обусловило расширение субъектной структуры участников рынка земли за счет следующих их новых типов (Белокрылова, 2012):
• банки, осуществляющие кредитование агропредприятий и фермеров, в том числе под залог земель сельхозназначения;
• промышленные корпорации 1-й сферы АПК, обеспечивающие поставку средств производства субъектам аграрной сферы;
• перерабатывающие сельскохозяйственную продукцию предприятия, а также субъекты трансакционного сектора АПК (например, зерновые компании Юг Руси, Астон Ростовской области);
• обслуживающие фирмы, предоставляющие производственные услуги сельхозтоваропроизводителям;
• смешанные фирмы (с долями государственного, муниципального и частного капитала) - машиннотехнологические станции;
• предприятия, сочетающие черты нескольких перечисленных выше типов;
• бизнес-структуры, обслуживающие земельные трансакции;
• собственники земельных долей, выделившиеся из коллективных хозяйств с земельным наделом, но не создавшие крестьянских (фермерских) хозяйств или ликвидировавшие;
• частные инвесторы со спекулятивным спросом на землю;
• мелкие арендаторы (например, производители овощей).
Отношения собственности и соответствующие им права субъектов земельного рынка реализуются через различные формы рыночных сделок, специфика которых обусловлена соответствующим пучком прав собственности на землю, которым обладают продавцы земли. Полный пучок прав собственности по А. Оноре включает следующие права собственника: владения (физического контроля); пользования; управления; право на доход; право «суверена» - на отчуждение, потребление, изменение, уничтожение вещи; на безопасность; на передачу вещи по наследству; бессрочность; обязанность неиспользования вещи вредным для других способом; ответственность в виде взыскания; остаточный характер (Нопоге, 1961. Р. 112-128).
Основными видами сделок на рынке земли являются: купля-продажа, хозяйственное ведение и оперативное управление, дарение, наследование, мена, страхование, траст, аренда, залог (ипотека), пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, рента, концессия, приватизация государственных и муниципальных земель и т. д.
3. Мониторинг объектов земельного рынка Юга России
Анализ рынка земли Юга России предполагает, прежде всего, изучение состояния и динамики его объекта - земель сельскохозяйственного назначения, которыми располагают Южный и Северо-Кавказский федеральные округа (табл. 1).
Таблица 1
Сельскохозяйственные угодья субъектов Федерации Юга России (2012г., тыс. га) (Доклад, 2012. С. 164)
Субъекты РФ Общая площадь в составе категорий всех земель В составе земель сельскохозяйственного назначения
Всего в том числе:
пашня залежь Й ж а с а н е л о ог н м сенокосы пастбища
ЮФО 31 806 29 748 16 606 24,1 170,6 747,9 12 199
Адыгея 361 309,0 241,3 0,2 4,5 4,2 58,8
Калмыкия 6 296 5 968,6 850,1 11,9 2,0 92,2 5 012,4
Краснодарский край 4 711 4 245 3 754 97,8 51,5 342,3
Астраханская область 3 164 2 484 248 7,5 5,1 334,5 1 889,6
Волгоградская область 8 761 8 578 5 794 4,5 26,3 187,8 2 565,8
Ростовская область 8 512 8 162 5 720 34,9 77,7 2 329,9
СКФО 12 099 11 364 5 388 23 98,0 519,9 5 334,8
Дагестан 3 349 3 221 468 4,8 48,9 156,0 2 543,5
Ингушетия 222 140 82 3,4 5,5 49,7
Кабардино-Балкария 697 628 287 8,5 58,7 274,3
Карачаево-Черкессия 664 603 146 3,8 2,5 136,8 314,4
Сев. Осетия 401 315 184 0,4 4,0 20,0 106,5
Чечня 979 799 292 4,0 40,6 461,9
Ставропольский край 5 787 5 658 3 930 14,0 26,7 102,3 1 584,5
Например, в Карачаево-Черкесской республике на 1 января 2013 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 817,1 тыс. га, она увеличилась на 0,053 тыс. га за счет земель запаса (0,094 тыс. га) и уменьшилась за счет перевода в земли промышленности и земли особо охраняемых территорий (0,041 тыс. га) (Региональный доклад, 2012. С. 190). Аналогичная тенденция характерна и для других южных регионов, что свидетельствует о включении в хозяйственный оборот выведенных из него земель. Так, в Ростовской области прогнозируется увеличение посевных площадей с 4619,0 тыс. га в 2012 г. до 4719,4 тыс. к 2020 г. (Концепция, 2012. С. 44).
Основными формами сделок с землей, вовлеченной в рыночный оборот, в Кабардино-Балкарской республике выступают: сделки по продаже государственных и муниципальных земель - 837 на площади 133,65 га, 5,2% от общего количества сделок; сделки по продаже земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам - 2 сделки (2011 г. - 5) на площади 27 (2011 г. - 7,1) га.
Таблица 2
Сделки по продаже государственных и муниципальных земель в Карачаево-Черкесской республике (2012 г.)
(Региональный доклад, 2012. С. 191-192)
В населенных пунктах В ненаселенных пунктах
кол-во сделок, ед. Площадь, га кол-во сделок, ед. Площадь, га
Гражданам для:
- индивидуального жилищного и дачного строительства 369 36
- ЛПХ, садоводства, огородничества, животноводства 60 6,02
- других целей 360 21,71
Юридическим лицам для использования в целях промышленности и др. 1 4
- других целей 43 35,42 2 3,5
КФХ, сельхозпредприятиям, др. организациям для сель-хозпроизводства 2 27
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3
На сделки с землями сельскохозяйственного назначения (продажа земельных долей) приходится 207 (2011г. - 167) сделок на площади 1 668,98 (2011 г. - 1 486,14) га. Цены на земельные участки варьируют в зависимости от спроса, местоположения и целевого использования, хотя как правило они в договорах занижены. Тем не менее анализ динамики цен на республиканском рынке сельскохозяйственных земель показывает, что растут цены для всех категорий земель. Например, в Ростовской области особенно повысились цены земельных участков, приобретаемых фермерами как в черте населенных пунктов (на 12,7 руб. за 1 кв. м), так и полевых наделов (на 5,8 руб.). Это свидетельствует о росте спроса на земли для ведения сельскохозяйственного производства и отражает тенденцию позитивных сдвигов в его развитии. Однако в связи с повышением тарифов страховых платежей для индивидуальных предпринимателей с 1 января 2013 г. самоликвидировалось 18 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств по РФ, что позволяет прогнозировать снижение спроса на землю и ее концентрацию в более эффективных хозяйствах.
Для арендной платы за используемые государственные (муниципальные) земли складывается аналогичная тенденция - за полевые участки в Ростовской области она установилась в 2012 г. в 72,8 раза выше (3,64 руб. кв. м, чем в черте населенного пункта (0,05 руб. кв. м), что обусловлено, видимо, более льготными ставками арендной платы за земли, добавляемые к землепользованию личных подсобных хозяйств фермеров.
Важнейшей формой рыночных сделок с землей является также ипотечное кредитование - в 2012 г. сельхозтоваропроизводителям Ростовской области выдано 94 кредита на сумму 880,9 млн руб. под залог 63,2 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения.
4. Земельные конфликты и меры их предотвращения
Существенной особенностью современного состояния рынка земли на Юге России является существование специальных режимов предоставления земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, например, крестьянским (фермерским) хозяйствам, казачьим обществам - без проведения торгов. Эти специальные режимы предоставления земель сельскохозяйственного назначения определенным категориям субъектов земельных отношений порождают острые противоречия и земельные конфликты, особенно при совпадении интересов представителей различных льготных категорий в отношении соответствующего земельного участка.
Существенным лимитирующим фактором расширения объектов рыночного оборота земель сельхозназначения выступает отсутствие ряда составляющих институционального механизма использования невостребованных земельных долей. Фактически перераспределение прав собственности на значительную часть земель такого типа попало в институциональную ловушку: с одной стороны, согласно пункту 5 статьи 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, и в дальнейшем признается право собственности муниципального образования на него. Но, с другой стороны, значительную часть невостребованных земельных долей составляют выморочные земельные доли, единственным наследником которых является Российская Федерация (Гражданский кодекс, 2013. Ст. 1151). В результате эти земли выпадают из описанного механизма использования невостребованных долей, а закон о порядке наследования и учета выморочного имущества, переходящего в собственность РФ, и порядок передачи его в собственность субъектов Федерации или в собственность муниципальных образований до настоящего времени не принят. Сложившаяся институциональная ловушка препятствует институционализации права собственности муниципальных образований на выморочные невостребованные земельные доли и не позволяет вовлечь их в рыночный оборот. Только в Ростовской области имеется 37 тыс. га таких земель (Концепция, 2012. С. 68).
Вместе с тем расширению объектов рынка труда способствует ряд новых формальных правил. В частности, теперь осуществляется возмещение части затрат крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей при оформлении в собственность используемых ими земельных участков из сельхозземель (Распоряжение, 2013).
Следует особо отметить острую напряженность земельного вопроса в республиках и регионах СКФО, где компактно, даже, скорее, скученно, проживает 17% населения России с самым высоким ежегодным приростом численности. Нередко в таких условиях, осложненных предшествующей траекторией (Path dependence) (Вольчик, 2004. С. 125-127; Arthur, 1989) политического решения этноэкономических проблем, как показывают социологические исследования (Григорьева, 2005), возникают сложные коллизии в сфере земельных отношений (Алисултанов, 2011).
Обобщение результатов проведенного дискурсивного анализа ситуации вокруг земельных конфликтов на Северном Кавказе позволяет выделить два их типа:
• конфликт интересов, возникающий в поле взаимодействия автохтонного этноса (преимущественно относящегося к кавказскому) и местного населения преимущественно русского региона и идентифицируемый как этническая экспансия, примером которого является земельный конфликт в муниципальных районах Ставропольского края, наблюдавшийся на фоне экспансии и захвата земель этносами Северного Кавказа в районе Ставрополья в 1990-е гг.;
• конфликт интересов, идентифицируемый нами как конфликт ценностей, примером которого выступают наблюдающийся затяжной конфликт вокруг земель отгонного животноводства и курортных зон в Кабардино-Балкарии, земельные споры в ареале исторического расположения некоторых народов Дагестана, а также этнополитический конфликт с выраженным экономическим содержанием по поводу районирования и административного деления на муниципальные образования в Карачаево-Черкесской республике.
Изучение проблемных ситуаций и обобщение причин земельных конфликтов, наблюдаемых на Юге России, позволяет предложить следующие меры по предотвращению этнической напряженности вокруг земельного вопроса:
• учет региональной дифференциации и исторической составляющей в территориальном и административном делении на Юге России;
• выявление нелегального формата приватизации земель и их реституция;
• создание земельного фонда и внедрение механизмов информационной доступности населения в отношении различных видов сделок с землей, в том числе арендных;
• устранение административных и этносоциальных барьеров;
• обеспечение транспарентности сделок с землей;
• устранение эффекта наложения различных правовых систем и автономности юридического поля;
• обеспечение инфорсмента и защиты частной собственности на землю.
Таким образом, рынок земли как сложноструктурированная система обеспечивает рациональное перераспределение земель между собственниками и эффективное их использование. Цивилизованное функционирование земельного рынка зависит от степени развития его институциональной среды, которую формируют правовые институты, этнические традиции отношений купли-продажи, аренды и других сделок с землей, сложившиеся в обществе, разнообразные организационные и процессуальные институты, составляющие инфраструктуру земельного рынка и обеспечивающие его эффективное функционирование.
ЛИТЕРАТУРА
Алисултанов А. (2011 ^. Земельные конфликты перерастают в политические и усугубляются бездействием чиновников. Доступно на: http://www.kavkaz-uzel.ru/articles/197969/.
АмосовА.А. (2008). О стратегии развития аграрной сферы // Экономист. № 9.
Белокрылова О.С. (2012). Особенности экономического развития аграрной сферы России в условиях членства в ВТО // Экономика России и Европы в эпоху глобализации. Экономическое развитие, механизмы управления и информатизации стран ЕС. Ростов н/Д: Изд-во ЮФУ.
Вольчик В.В. (2004). Эволюционная парадигма и институциональная трансформация экономики. Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. ун-та.
Гражданский кодекс Российской Федерации. 2013. Ч. 3. Ст. 1151 // Гарант. Доступно на: http://base.garant. ru/10164072.
Григорьева Ю.Г. (2005). Балкано-кавказская конфликтная дуга: «пересечение параллелей» (социологоисторический подход к анализу межнационального конфликта). Программа II Всероссийской научной конференции «Сорокинские чтения» - «Будущее России: стратегии развития». Доступно на: http://www.socio.msu.
ru/?s=science&p=sorokin_2005_6.
Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения (2012). М. Доступно на: http:// www.agroxxi.ru/zakonodatelstvo/doklad-o-sostojanii-i-ispolzovanii-zemel-selskohozjaistvennogo-naznachenija.html.
Ельский Ю. (2002). Оборот сельхозземель - кто против? // Крестьянские ведомости. 10 июня. Доступно на: http://www.agronews.ru/articles/detail/7827/.
Концепция развития АПК Ростовской области на период до 2020 г. (2012). Доступно на: www.don-agro.ru/.
Королюк Е. А. (2011). Экономические противоречия формирования рынка земли современной Рост как институционально-хозяйственной системы. Краснодар: Изд-во Краснодарского кооперативного института.
Распоряжение Правительства РФ от 23 апреля 2013 г. № 656-р «Об утверждении распределения в 2013 г. субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат КФХ, включая ИП при оформлении в собственность используемых ими земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» // Гарант. Доступно на: http://base.garant.ru/10164072/64.
Региональный доклад о состоянии и использовании земель в КЧР за 2012 г. Черкесск.
Регионы России. Социально-экономические показатели (2012): Стат. сб. М.: Росстат, 2012. Доступно на: http:// www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1138623506156.
Arthur W.B. (1989) Competing Technologies, Increasing Returns, and Lock-In by Historical Events // The Economic Journal, vol. 99, no. 394.
HonoreA.M. (1961). Ownership. In Oxford essays in jurisprundence. Ed. by Guest A.W. Oxford.
REFERENCES
AlisultanovA. (2011). Land conflicts escalate into political inaction and aggravated officials. Available at: http:// www.kavkaz-uzel.ru/articles/197969/ (In Russian.)
Amosov A.A. (2008). Development Strategy of the agrarian sector. Economists, no. 9. (In Russian.)
Arthur W.B. (1989). Competing Technologies, Increasing Returns, and Lock-In by Historical Events. The Economic Journal, vol. 99, no. 394.
Belokrylova O.S. (2012). Features of economic development the agrarian sphere in Russia in terms of membership in the WTO. Economy of Russia and Europe in the era of globalization. Economic development, governance mechanisms and information in the EU. Rostov-on-Don: SFU. (In Russian.)
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ fowl 11 № 4 HacTb 3
168
O.C. BEAOKPblAOBA, H.H. KI/ICEAEBA
Grigoriev Yu.G. (2005). Balkan and Caucasus conflict arc: "intersection of parallels" (sociological and historical approach to the analysis of ethnic conflict). Program II All-Russian Conference "Sorokin reading" - "The Future of Russia: Development Strategies." Available at: http://www.socio.msu.ru/?s=science&p=sorokin_2005_6. (In Russian.)
HonoreA.M. (1961). Ownership. In Oxford essays in jurisprundence. Ed. by Guest A.W. Oxford.
KoroljukE.A. (2011). Formation of economic contradictions of modern land market growth as institutional and economic system. Krasnodar: Univ. Krasnodar Cooperative Institute. (In Russian.)
Regional report on the status and use of land for KCR 2012. Vladikavkaz, 2012. (In Russian.)
Regions of Russia. Socio-economic indicators (2012). Rosstat. Moscow. 2012. Available at: http://www.gks.ru/wps/ wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1138623506156. (In Russian.)
Report on the status and use of agricultural lands (2012). Moscow. Available at: http://www.agroxxi.ru/zakonoda-telstvo/doklad-o-sostojanii-i-ispolzovanii-zemel-selskohozjaistvennogo-naznachenija.html The Civil Code of the Russian Federation. 2013, ch. 3, st. 1151. Guarant. Available at: http://base.garant.ru/10164072. (In Russian.)
RF Government Decree of April 23, 2013 no. 656-r "On approval of the distribution in 2013 of subsidies from the federal budget to the budgets of the Russian Federation for reimbursement of expenses KFH, including SP when placing the ownership of land use from agricultural lands. Guarant. Available at: http://base.garant.ru/10164072/64. (In Russian.)
The concept of agribusiness development Rostov region until 2020 (2012). Available at: www.don-agro.ru/. (In Russian.)
Volchik V.V. (2004). Evolutionary Paradigm and institutional transformation of the economy. Rostov-on-Don. (In Russian.)
Yale J. (2002). Turnover of farmland - who opposed? Peasant - cal statements. June 10. Available at: http://www. agronews.ru/articles/detail/7827/. (In Russian.)
