CC BY
40
УДК 330.332
ИССЛЕДОВАНИЕ ОСОБЕННОСТЕЙ СОВРЕМЕНОГО СОСТОЯНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В.Р. Чупин1
Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Приведены данные о реализации долгосрочной целевой программы Иркутской области «Стимулирование жилищного строительства в Иркутской области на 2011-2015 годы» в 2011 году и планах на 2012 год. Рассмотрены основные направления развития инвестиционно-строительной сферы. Уточнено понятие инвестиционно-строительная деятельность (ИСД). Показано, что изменившаяся структура экономических интересов у участников ИСД изменяет сущность инвестиционного процесса, ориентируя его на получение экономического эффекта от реализации инвестиционно-строительного проекта. Ил. 1. Табл. 2. Библиогр. 7 назв.
Ключевые слова: инвестиционно-строительная деятельность; экономические интересы; инвестиционно-строительный проект; девелоперские компании; инвестор.
STUDY OF CURRENT FEATURES OF INVESTMENT AND CONSTRUCTION ACTIVITIES V.R. Chupin
National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
The article provides data on the implementation of the long-term target program of the Irkutsk region "Stimulation of housing development in the Irkutsk region in 2011-2015" in 2011 and plans for 2012. The main directions of the development of investment and construction sector are considered. The concept of investment and construction activity (ICA) is specified. It is shown that the changed structure of the economic interests of ICA participants changes the nature of the investment process, directing it toward obtaining the economic effect from the implementation of the investment and construction project. 1 figure. 2 tables. 7 sources.
Keywords: investment and construction activity; economic interests; investment and construction project; real estate development companies; investor.
Инвестиционно-строительные процессы, являясь важнейшими элементами общественного производства, обслуживают не только простое, но и расширенное воспроизводство. В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом по архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999г. № ВК 477, совокупность процессов (инвестиционных, строительных, организационных, производственных и пр.), осуществляемых в системе отношений участвующих в них субъектов хозяйствования и направленных на создание объекта недвижимости, определяется как инвестиционно-строительная деятельность (ИСД). Следовательно, этот вид деятельности может быть представлен как целенаправленная последовательность определённых технологически взаимосвязанных организационно-экономических мероприятий. Сложившаяся практика показывает, что вышеприведённое определение нуждается в уточнении. Прежде всего, в современных условиях наличия ёмкого вторичного рынка, устойчивых темпов роста объёмов работ по реконструкции, капитальному ремонту и реновации, а также
выделении функции управления недвижимостью речь должна вестись о создании и развитии недвижимости. Кроме того, к определению следует добавить стадию реализации готовой строительной продукции, а также стадию управления объектами недвижимости. Повсеместно при рассмотрении содержания инвестиционно-строительной деятельности упускается из внимания исследователей стадия ликвидации недвижимости. Её специфика является самостоятельным объектом исследования. Актуальность указанной проблемы чрезвычайно велика, в особенности в связи с лавинообразным ростом объёмов аварийного жилья. Имея в виду единство методологических основ и методических подходов к процессам управления ИСД на каждой из стадий, проблема ликвидации недвижимости в данной работе отдельно не выносится, а рассматривается как этап реализации инвестиционно-строительных проектов.
Общеизвестно, что инвестиционно-строительная деятельность отличается высокой капиталоёмкостью, продолжительностью, уникальным характером каждого возводимого объекта, составом участников, а также индивидуальными особенностями всех процессов, направленных на создание (развитие), эксплуатацию и
1Чупин Виктор Романович, доктор технических наук, профессор, зав. кафедрой городского строительства и хозяйства, тел.: (3952) 405145
Chupin Victor, Doctor of technical sciences, Professor, Head of the Department of Civil Engineering and Municipal Economy, tel.: (3952) 405145
ликвидацию конкретного объекта недвижимости. Для понимания сущности ИСД проанализируем процесс её становления в ближайшей исторической ретроспективе [1].
В период плановой централизованной системы управления экономикой ИСД представляла собой процесс использования государственных капитальных вложений для создания государственной собственности. Государство являлось основным инвестором, осуществлявшим капвложения. Министерства и ведомства реализовывали функции государственных заказчиков. В рамках плановой экономики имелись также нецентрализованные капитальные вложения, формирующиеся за счёт средств предприятий (фонды развития производства и амортизационные отчисления), общественных организаций и граждан. Конечные объекты недвижимости, создаваемые как с участием централизованных, так и нецентрализованных капвложений (за исключением ничтожно малой доли частного и колхозно-кооперативного секторов), становились объектами государственной собственности, следовательно, не являлись предметом купли-продажи. Государственные капитальные вложения направлялись на финансирование строительства объектов, централизованно включаемых в титульные списки строек.
В этих условиях деятельность, направленная на создание объектов строительства, рассматривалась исключительно как строительная, ибо инвестиций в их современном понимании фактически не осуществлялось. В настоящее время ни один из авторов, исследующих экономическую компоненту процессов строительства, не обходится без понятия инвестиции, что вполне закономерно, так как более 60% всех инвестиций, осуществляемых в стране, направляются в строительную сферу.
Большинство авторов, исследующих ИСД, формулируют своё определение понятия инвестиции. Среди них: С.В. Фирцева, Л.Л. Игонина, Е.В. Бобкова, С.И. Абрамов, У. Шарп, В. Машкин, И.А. Бибатырова, Н.Ю. Яськова и др. [2, 3, 5].
Наиболее обоснованным и отражающим экономическую природу понятия, на взгляд автора, является следующее определение: инвестиции - совокупность материальных (природных, сырьевых, материально-технических, информационных, трудовых, финансовых ресурсов) и нематериальных (прав, лицензий, технологий, навыков, условия производства, опыта, уменья и др.) активов, предназначенных для использования в инвестиционных проектах в целях получения экономического эффекта (прибыли), достижения положительного социального или иного эффекта. Данное определение, в отличие от остальных, в понятие инвестиции включает помимо материальных, ещё и нематериальные активы, а также учитывает экономический эффект не в качестве единственного, а как одного из возможных эффектов наряду с социальным, экологическим и другим эффектами.
С ликвидацией плановой централизованной системы управления народным хозяйством, разгосударствлением экономики в России начали формиро-
ваться рыночные отношения, в условиях развития которых изменились как содержание и организационные формы ИСД, так и функции отдельных её субъектов, характер и структура инвестиций.
Становление рыночной экономики, развитие частной собственности и формирование частного капитала преобразовали процесс строительной деятельности в инвестиционно-строительный. Его сущность отражает изменившуюся структуру экономических интересов участников ИСД и заключается в первоочередной ориентации на получение экономического эффекта от реализации инвестиционно-строительного проекта. Именно поэтому в рыночной экономике в качестве завершающего этапа ИСД выступает не введение объекта в эксплуатацию, а последующий этап, связанный с достижением экономического эффекта от реализации проекта: реализация площадей, сдача их в аренду или использование их для нужд собственного производства.
Таким образом, видоизменение целей инвестирования, их форм и методов послужило толчком к привлечению новых типов инвесторов, в целом преобразив процесс ИСД. Его особенности формировались под воздействием ряда противоречивых факторов: с одной стороны, это необходимость обеспечения частной собственности на объект недвижимости, финансируемый за счёт средств частных инвесторов, с другой - это практически повсеместное отсутствие частной собственности на земельные участки городских территорий, на которых осуществляется застройка. То есть ИСД в современных условиях реализуется в системе интересов хозяйствующих субъектов, обладающих различными видами прав собственности на объект недвижимости - частной и государственной (федеральной или муниципальной). Как следствие, на практике возникают разнообразные виды субъектов хозяйствования, по содержанию деятельности и организационно-правовой форме адекватные новому содержанию ИСД.
Из вышесказанного следует, что для всесторонней характеристики состояния и перспектив развития инвестиционно-строительной сферы необходимо проанализировать не только объёмы, динамику и структуру инвестиций и строительной продукции, но и качественные изменения деятельности носителей основных экономических интересов ИСД.
Итак, наиболее важные направления развития инвестиционно-строительной сферы включают:
- перестройку предприятий домостроения и производства строительных материалов;
- разработку нового поколения зданий и сооружений с повышенной теплозащитой, новыми системами отопления и горячего водоснабжения;
- устройство и эксплуатацию долговечных внешних коммунальных сетей;
- создание жилых и общественных зданий из материалов и конструкций нового поколения;
- сохранение районов исторической застройки;
- комплексную реконструкцию исторической среды с целью увеличения и сохранения жилого фонда;
- повышение плотности городской застройки;
- выбор рациональной структуры жилищного строительства для различных условий;
- создание перспективных архитектурно-типологических и инженерно-конструкторских решений;
- развитие монолитного домостроения, требующего по сравнению с крупнопанельным в 2-3 раза меньше капитальных вложений в развитие материально-технической базы;
- снижение веса строительных конструкций;
- разработку энергоэффективных зданий с комфортным микроклиматом, рациональным использованием энергетических и материальных ресурсов;
- снижение энергозатрат на эксплуатацию зданий, применение автоматизированных систем эксплуатации инженерного оборудования;
- создание системы территориальных нормативных документов в строительстве.
Для решения этих задач должны быть разработаны структура и организационно-технологические мероприятия, которые обеспечат организационные преобразования в территориальных строительных комплексах на инновационной основе.
Исследование особенностей современного состояния инвестиционно-строительной сферы было бы неполным без характеристики участников ИСД, в первую очередь определяемой состоянием и тенденциями развития лидеров отрасли. К крупнейшим строительным компаниям России 2004 г. относятся компании как с участием государства, так и без него (табл. 1). Достаточно показателен факт, что в инвестиционно-строительной сфере, в отличие от других производственно-хозяйственных сфер, довольно высока ротация компаний-лидеров, а также разброс в уровне их технико-экономических показателей деятельности,
Крупнейшие строительные компании России (2004 г.)
Таблица 1
Место в рейтинге* Компания Объём реализации Темп прироста, %
2003 г., млн руб. 2004 г., млн руб. 2004 г., млн дол.
54 «Стройтрансгаз» 40738,4 32266,2 1119,0 -20,8
82 Домостроительный комбинат № 1 16850,4 20991,0 728,3 24,6
88 Корпорация «Трансстрой» 20050,0 19032,0 660,4 -5,1
115 «Мосинжстрой» 13871,7 14746,1 511,7 6,3
141 Группа компаний «Донстрой» 13242,7 12179,3 422,6 -8,0
157 «Мосстроймеха-низация-5» 15063,6 11649,0 404,2 -22,7
164 «Моспромстрой» 11035,9 11048,3 383,4 0,1
174 Главмосстрой 10446,3 10654,2 369,7 2,0
190 «Мостотрест» 9869,9 9976,9 346,2 1,1
239 Группа «ТЕРА» 5077,6 7433,1 257,9 46,4
250 «Московский метрострой» 7647,6 7028,9 243,9 -8,1
282 «ОАО горнопроходческих работ» 6156,8 6174,0 214,2 0,3
298 «Мосфундамент-строй-6» 4684,2 5856,2 203,2 25,0
301 Сварочно-монтажный трест 4580,1 5776,6 200,4 26,1
317 Мостостроительный отряд № 19 4308,5 5461,3 189,5 26,8
331 «Севзапэлектросетьстрой» 1245,2 5160,0 179,0 314,4
335 «Бамтоннельстрой» 4728,0 5130,4 178,0 8,5
359 «Казметрострой» 939,4 4831,4 167,6 414,3
384 «Севертрубо-проводстрой» 6193,0 4385,5 152,2 -29,2
385 «Межрегион-трубопроводстрой» 5023,4 4356,8 151,2 -13,3
: по данным журнала «Эксперт-400».
что свидетельствует о высокой динамике происходящих в ней процессов. Так, например, в соответствии с рейтингом 50 крупнейших строительных компаний РФ рентабельность деятельности колеблется от 22% у ООО «Ордынка-448» (40 место в рейтинге) до 1% у ЗАО «Южноуральское управление строительства» (17 место в рейтинге), а коэффициент текущей ликвидности от 3,08 в ОАО «КМАпроектжилстрой» (48 строка рейтинга) до 0,61 в ЗАО «Труд» (6 строка рейтинга).
Строительный комплекс Восточной Сибири переживает не лучшие времена. Рыночные формы хозяйствования с началом приватизации в Иркутской области внедрялись стихийно; предполагалось, что рынок сам всё отрегулирует. Крупные строительные организации при отсутствии государственной поддержки стали «задыхаться» и уже не могли сохранять прежние объёмы. Погибли заводы крупнопанельного домостроения в городах Иркутск, Усолье-Сибирское, Братск, распались специализированные строительные тресты «Строймеханизация», «Иркутскспецстрой», «Востоксантехмонтаж» и другие.
Данная ситуация в строительном комплексе региона обусловлена состоянием экономики региона, специфичностью строительного производства, а также природно-климатическими особенностями Иркутской области.
Характеризуя надёжность функционирования участников ИСД, нельзя не отметить, что в г. Москве и в Подмосковье участились конфликты, связанные с невыполнением строительными компаниями своих обязательств перед частными инвесторами. В то же время на этом фоне достаточно благополучно функционируют застройщики в крупных региональных центрах, что особенно важно в условиях роста цен на жильё, а также замедления там динамики продаж [6].
Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций в 2005 году, как показал экспертный опрос руководителей авторитетных строительных компаний, проведённый специалистами Международного института строительства*, являлись:
- забюрократизированность процесса подготовки строительства и сдачи объектов в эксплуатацию (75%);
- высокий уровень налогов (45%);
- неплатежеспособность заказчиков (39%);
- высокая стоимость материалов, конструкций, изделий (36%);
- конкуренция со стороны иностранных и непрофильных компаний (30%);
- недоступность кредитных ресурсов (15%);
- отсутствие государственно-частног партнёрства (10%).
Заметим, что конкуренцию с непрофильными компаниями руководители указали впервые. Что касается первого из указанных факторов, по данным Российской гильдии риэлторов, на первом этапе строительства необходимо собрать около 250 подписей, а на подготовку строительства и сдачу объекта в эксплуатацию даже девелоперские компании тратят около двух лет. За такое время любой проект объективно устаревает. В то же время обращает на себя внимание тот факт, что руководители не включили в проблемный перечень нехватку финансовых ресурсов (как это имело место в предшествующие годы) и даже на изменение законодательных основ обеспечения долевого строительства отреагировали индеффе-рентно. В качестве примера приведём информацию о реализации долгосрочной целевой программы Иркутской области «Стимулирование жилищного строительства в Иркутской области на 2011-2015 годы» (далее - Программа) в 2011 году и планах на 2012 год [4, 7]. В январе-декабре 2011 года на территории области предприятиями и организациями, а также населением построено 751,3 тыс. м2 общей площади жилья, в том числе предприятиями (без индивидуальных застройщиков) - 538,9 тыс. м2, что составляет 71,7% от общего объёма вводимого жилья (рисунок).
Жилищный фонд Иркутской области на 1 января 2011 года составил 51870,5 тыс. м2. По состоянию на 1 января 2012 года в среднем по области с предварительным учётом обеспеченность жильем на одного
Объёмы вводимого жилья (тыс. м )
Опрос проводился не по стандартной методике «балльных оценок» с навязываемым перечнем факторов, руководителям было дано право самим обозначить проблемы развития.
жителя составляла 1,6 м общей площади жилья. Планируемый объём ввода жилья в 2012 году составляет 870 тыс. м2, или 115,8% к уровню 2011 года, что приведёт к увеличению обеспеченности жильём на одного жителя до 21,8 м2.
Достижению плановых показателей призвана способствовать Программа, включающая четыре подпрограммы:
- «Развитие комплексного малоэтажного жилищного строительства в Иркутской области на 2011-2015 годы»;
- «Территориальное планирование муниципальных образований Иркутской области на 2011-2012 годы»;
- «Развитие промышленности строительных материалов и стройиндустрии в Иркутской области на 2011-2015 годы»;
- «Кадровое обеспечение задач строительства Иркутской области на 2011-2015 годы».
В связи с окончанием 12 августа 2011 года установленного Министерством регионального развития РФ срока подачи заявок для участия в конкурсном отборе субъектов Российской Федерации в 2011 году мероприятия в рамках Программы не финансировались и не реализовывались. В 2012 году планируемый объём финансирования по Программе составляет 4713,23 млн рублей (табл. 2).
Таблица 2
Источники финансирования Программы стимулирования жилищного строительства в Иркутской области в 2012 году, млн руб.
В 2012 году Министерством регионального развития РФ проводится конкурсный отбор в целях предоставления субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на реализацию мероприятий региональных целевых программ развития жилищного строительства в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы. Планируемое финансирование Программы из федерального бюджета будет уточняться по результатам участия Иркутской области в конкурсном отборе.
Таким образом, в результате проведённого анализа инвестиционно-строительной сферы в настоящее время ситуация может характеризоваться как устойчивая, имеющая тенденцию к росту не только по объёмным показателям, но и по показателям эффективности - прибыли, фондоотдаче, нормализации уровней взаимозадолженностей, повышением инвестиционной активности, снижением региональной гетерогенности, а также устойчивой тенденцией роста платежеспособного спроса на строительную продукцию в целом и на её наибольшую долю - жилую недвижимость. Как показал анализ, лидирующее положение в инвестиционно-строительной сфере всё в большей степени приобретают девелоперские компании, вытесняющие, приобретающие или сливающиеся со специализированными строительными холдингами. Такое положение непосредственно предопределяет проблемы развития инвестиционно-строительной сферы, влияя на состав и структуру участников инвестиционно-строительной деятельности, придавая им новые функции, а также вынуждая адаптироваться к новым условиям.
Источник финансирования Сумма, млн руб.
Федеральный бюджет 450,55
Областной бюджет 517,96
Местные бюджеты 272,14
Внебюджетные источники 4713,23
Общий объём финансирования 3472,58
1. Солунский А.И. Организационно-экономические проблемы перестройки управления строительством. М.: Стройиздат, 1993.
2. Роль организационных и управленческих факторов в интенсификации инвестиционного процесса в строительстве. Актуальные проблемы управления-2002. М.: Изд-во ГУУ, 2002.
3. Гинзбург А.И. Экономический анализ. СПб.: Питер, 2008. 348 с.
4. Семченко О. Развитие строительного рынка в Сибирском регионе // Коммерсантъ. 2008. № 3. С. 65-79.
5. Пешков В.В. Формирование организационно-экономических механизмов инновационного развития инве-
ский список
стиционно-строительной сферы // Вестник ИрГТУ. 2011. № 12 (59). С. 326-332.
6. Пешкова М.В. Оценка инвестиционных предпочтений и компетенций инвестора для целей реализации инвестиционно-строительных проектов // Казанская наука. 2011. Вып. 9. С. 89-93.
7. Стимулирование жилищного строительства в Иркутской области на 2011-2015 годы: долгосрочная целевая программа, утв. постановлением Правительства Иркутской области от 11.08.2011г. № 249-пп [Электронный ресурс]. Режим доступа: Ь|Нр://Ьа8е.соп8иКап!.ги/гедЬа8е/сд1/оп!1пе.сд1?гед=Ьос;Ьа8е=Р 1^411 ;п=57096
