Научная статья на тему 'Исследование округов Москвы на степень их неопределенности при строительстве жилищных объектов'

Исследование округов Москвы на степень их неопределенности при строительстве жилищных объектов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

CC BY
81
12
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ МОСКВЫ / ADMINISTRATIVE DISTRICT OF MOSCOW / ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / HOUSING CONSTRUCTION / НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ / UNCERTAINTY / РЫНОК НОВОСТРОЕК / MARKET OF NEW BUILDINGS

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Стадникова Татьяна Александровна

В статье представлены результаты аналитического исследования развития первичного рынка жилья по административным округам Москвы. На их основании предложена оригинальная карта, отражающая территориальную рискованность жилищного строительства в зависимости от его размещения в границах административных округов Москвы. Автором разработан новый инструмент формализации факторов неопределенности, обеспечивающий корректный и экономически обоснованный расчет экономической эффективности строительных проектов. Практическое применение представленного в статье картографического материала позволит решать специфические задачи управления строительными проектами. Результаты исследования могут быть интересны специалистам в области инвестиционно-строи-тельной деятельности.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

The article presents the results of the analytical research of the primary housing market in administrative districts of Moscow. On their basis we proposed an original map, which reflects the territorial riskiness of housing construction depending on its location within the boundaries of Moscow districts. Scientific novelty of the research consists in development of a new instrument, which formalizes uncertainty factors, providing correct and economically justified calculation of economic efficiency of construction projects. Practical application of presented in the article cartographic material will allow to solve specific tasks of construction project management, as well as it will be interesting to the specialists in the field of investment and construction activities.

Текст научной работы на тему «Исследование округов Москвы на степень их неопределенности при строительстве жилищных объектов»

ИССЛЕДОВАНИЕ ОКРУГОВ МОСКВЫ НА СТЕПЕНЬ ИХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛИЩНЫХ ОБЪЕКТОВ

Стадникова Татьяна Александровна

аспирантка кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г. В. Плеханова. Адрес: ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова», 117997, Москва, Стремянный пер., д. 36. E-mail: stadnikova.t@mail.ru

В статье представлены результаты аналитического исследования развития первичного рынка жилья по административным округам Москвы. На их основании предложена оригинальная карта, отражающая территориальную рискованность жилищного строительства в зависимости от его размещения в границах административных округов Москвы. Автором разработан новый инструмент формализации факторов неопределенности, обеспечивающий корректный и экономически обоснованный расчет экономической эффективности строительных проектов. Практическое применение представленного в статье картографического материала позволит решать специфические задачи управления строительными проектами. Результаты исследования могут быть интересны специалистам в области инвестиционно-строительной деятельности.

Ключевые слова: административный округ Москвы, жилищное строительство, неопределенность, рынок новостроек.

STUDY OF MOSCOW DISTRICTS IN TERMS OF DEGREE OF THEIRS UNCERTAINTY DURING HOUSING CONSTRUCTION

Stadnikova, Tatyana A.

Post-graduate student of the Department for Project and Program Management of the PRUE. Address: Plekhanov Russian University of Economics, 36 Stremyanny Lane, Moscow, 117997, Russian Federation. E-mail: stadnikova.t@mail.ru

The article presents the results of the analytical research of the primary housing market in administrative districts of Moscow. On their basis we proposed an original map, which reflects the territorial riskiness of housing construction depending on its location within the boundaries of Moscow districts. Scientific novelty of the research consists in development of a new instrument, which formalizes uncertainty factors, providing correct and economically justified calculation of economic efficiency of construction projects. Practical application of presented in the article cartographic material will allow to solve specific tasks of construction project management, as well as it will be interesting to the specialists in the field of investment and construction activities.

Keywords: administrative district of Moscow, housing construction, uncertainty, market of new buildings.

Оценка экономической целесообразности инвестиций в объект жилищного строительства в условиях неопределенности представляет собой слабоструктурированную задачу. Она включает в себя неизвестные или неизмеримые параметры, т. е. количественно неоцениваемые величины. В частности, исследование ставки дисконтирования, цены на квадратный метр жилья, структуры спроса в зависимости от комнатности и типа домостроения сопряжено с большими трудностями, что связано с отсутствием практических методик, а постановка задачи предполагает принятие решений в условиях неполной информации [2; 4].

В силу отсутствия широкого круга работ по проблеме учета факторов неопределенности в жилищном строительстве, на наш взгляд, целесообразно провести анализ тенденций развития рынка жилья Москвы за последние 13 лет (с 2000 по 2013 г.). В соответствии с этим проведем оценку уровня неопределенности при реализации объектов жилья на территории московских административных округов.

На основании проведенного исследования мы представляем качественно новый инструмент для оценки рискованности строительства - карту округов Москвы по степени их неопределенности. Карта составлена по информации, предоставленной аналитическими центрами компаний Blackwood, «Пересвет-Инвест», «РБК-недвижимость», «ИНКОМ-Недвижимость, а также по данным Мосгорстата и Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Исходя из рейтинга округов Москвы по обеспеченности населения жильем, подготовленного Центром экономических исследований «РИА-Аналитика», были получены данные о плотности застройки, темпах роста площади жилых строений и др. В расчет были также включены потенциальные объемы жилищного строительства по округам Москвы, исходя из предельной плотности застройки в 15 тыс. м2/га.

Для составления карты автор на основе большого фактического и аналитического материала рассмотрел ежемесячную динамику продаж квартир по округам Москвы, цены за квадратный метр в районах города, средневзвешенную цену и совокупный объем предложения на рынке новостроек. Данное направление дополняется также исследованием индекса ценового ожидания (темп изменения цен на жилье), индекса доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье) и среднего уровня цен на жилье.

Сравнительный анализ округов Москвы для построения карты степеней их неопределенности при строительстве жилищных объектов проводился по десяти критериальным показателям, представленным в таблице.

Сводные показатели развития рынка новостроек Москвы по округам

Округ kl - общая площадь жилых строений на одного жителя, м2 на человека ki -изменение общей площади жилых домов за период с 2000 по 2010 г., % кз - число жилых строений на 1 км2 Ä4 - ДОЛЯ округа в продаже квартир, % ks - темп роста стоимости 1 м2 жилья с 2007 по 2012 г. k6 - объем предложения квартир, % k7 - индекс ценового ожидания, % в месяц k8 - индекс доходности жилья, % годовых k9 - средний уровень цен на жилье округа, долл. за м2 kw - потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 15 тыс. м2/га, тыс. м2 Рейтинговая оценка

ЦАО 23,39 12,38 69,9 11,2 2,5 17,8 1,1 9,4 7 511 3 001,8 0,562528967

ЮЗАО 22,29 29,01 39,4 12,5 1,2 9,5 0,8 11,8 5 962 41 048,7 0,562772803

ЗелАО 20,4 12,68 24,4 2,7 1,4 4,1 0,9 11,4 4 173 7 043,6 0,604661475

ЗАО 20,32 29,01 38,6 10,8 1,1 20,1 0,8 7,4 5 696 48 828,8 0,608769255

САО 20,22 22,51 41,3 10,3 1,7 10,5 0,3 2,9 5 066 15 240,7 0,697758209

СЗАО 18,66 22,84 36,2 8,1 1,6 9 1,4 7,3 5 252 23 140,0 0,592243966

ВАО 17,43 13,36 36,1 12,2 1,2 11,5 1,3 7 4 755 27 967,5 0,574170915

СВАО 17,38 12,64 36,5 10,4 1,3 9,8 0,5 8,5 4 822 21 042,7 0,602251057

ЮВАО 16,75 19,18 30,5 12 1,8 5,2 1,2 9,1 4 457 24 789,8 0,482419833

ЮАО 15,98 8,51 24,9 12,4 2,1 11,3 1,3 7,1 4 641 40 676,8 0,386429324

Тип экстремума функ- min min min max min min max max max max min

ции

Условный эталонный 15,98 8,51 24,4 12,5 2,5 4,1 1,4 11,8 7 511 48 828,8 0,386429324

вариант

Вес показателя 0,13 0,08 0,11 0,09 0,16 0,05 0,06 0,12 0,1 0,1 -

На основании проведенного расчетно-аналитического исследования в итоговую сравнительную оценку были включены десять округов Москвы. Сформировав таблицу значений показателей по десяти индикаторам развития рынка жилья, проранжируем округа в зависимости от сочетания наилучших значений всех критериев. Концептуально эталонный округ, обладающий наименьшей степенью неопределенности при инвестировании в жилье, должен отвечать следующей системе параметров:

ЭтАО =

К ! min

K min

K 3 min

K 4 max

K 5 max

к 6 min

к7 max

к max

K 9 max

Вместе с тем различные критерии оценки степени неопределенности округов указывают на разные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов. По индексу ценового ожидания наиболее перспективно строить в СЗАО, по индексу доходности жилья экономически целесообразно инвестировать в жилье ЮЗАО и т. д. Следовательно, каждый округ оптимален только по одному показателю оценки (кроме ЗелАО), что создает значительную неопределенность при обосновании наиболее экономически целесообразного варианта капитальных затрат. Для решения указанной проблемы мы использовали методику агрегированной многокритериальной оценки территориального уровня неопределенности. При анализе было выяснено, что среди имеющихся методов многокритериальной оптимизации (использование эталонных точек, комплексного критерия Гермейера, справедливого компромисса, построение допустимого и Парето-оптимального множеств решений и др.) наиболее эффективно с точки зрения контекста решаемой проблемы использовать метод идеальной точки. Суть установления наилучшего решения сводится к поиску альтернативы х е Х, наиболее близкой к идеальной точке: d(x0, х ) = min d(x0, x -).

В зависимости от рассчитанной рейтинговой оценки мы различаем четыре степени неопределенности: низкую [0,38-0,5), среднюю [0,50,58), значительную [0,58-0,61) и высокую [0,61-0,7]. Проведенный ана-

лиз показал, что наилучшие результаты по всем сравниваемым параметрам у ЮАО - ему соответствует наименьшая степень неопределенности при реализации строительных проектов (о = 0,386). Наибольшая степень неопределенности характеризует САО, поскольку среднее квадратическое отклонение от условного эталонного варианта у него наибольшее среди всех сравниваемых округов и составляет 0,698. Высоким этот показатель также оказался в окраинных северных и северозападных районах. Впервые формализованные показатели неопределенности жилищного строительства в различных московских округах изображены на рисунке.

Карта округов Москвы по степени их неопределённости

Рис. Карта округов Москвы по степени их неопределенности (в прямоугольниках указаны поправочные коэффициенты)

Карта округов Москвы по степени их неопределенности представляет собой непосредственный практический интерес, поскольку интегрирует в себе все наиболее важные индикаторы рынка новостроек, их тенденции и зависимости, а также отражает территориальную дифференциацию неопределенности. Кроме того, вычисленные поправочные коэффициенты актуальны при расчетах ставки дисконтирования кумулятивным методом. По существу, представленный в ста-

тье картографический материал является уникальным в своем роде инструментом отображения территориальной рискованности жилищного строительства.

Список литературы

1. Кайтялиди О. Н. Строительный бизнес в России: характерные черты, закономерности и маркетинговые особенности // Проблемы современной экономики. - 2010. - № 2. - С. 203-206.

2. Кузьмин Е. А. Неопределенность в экономике: понятия и положения // Вопросы управления. - 2012. - № 2 (2). - С. 80-92.

3. Стадникова Т. А. Регрессионный анализ показателей развития первичного рынка жилья Москвы // Экономика и современный менеджмент: теория и практика : сборник статей по материалам XXXII Международной научно-практической конференции (г. Новосибирск, 4 декабря 2013 г.). - Новосибирск, 2013.

4. Стадникова Т. А. Теоретико-экономическая сущность категории неопределенность в строительной отрасли / / Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. - 2014. - № 2. - С. 330336.

References

1. Kaytyalidi O. N. Stroitelnyy biznes v Rossii: kharakternye cherty, zakonomernosti i marketingovye osobennosti [Building Business in Russia: Characteristics, Patterns and Marketing Features], Problemy sovremennoy ekonomiki [Problems of the Modern Economy], 2010, No. 2, pp. 203-206. (In Russ.).

2. Kuzmin E. A. Neopredelennost v ekonomike: ponyatiya i polozheniya [Uncertainty in the Economy: Concepts and Positions], Voprosy upravleniya [Management Issues], 2012, No. 2 (2), pp. 80-92. (In Russ.).

3. Stadnikova T. A. Regressionnyy analiz pokazateley razvitiya pervichnogo rynka zhilya Moskvy [Regression Analysis of the Indicators of Primary Housing Market in Moscow], Ekonomika i sovremennyy menedzhment: teoriya i praktika, sbornik statey po materialam XXXII Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferencii (g. Novosibirsk, 4 dekabrya 2013 g.) [XXXII International Scientific and Practical Conference «Economy and Modern Management Theory and Practice», Novosibirsk, 4 December 2013], Novosibirsk, 2013. (In Russ.).

4. Stadnikova T. A. Teoretiko-ekonomicheskaya sushchnost kategorii neopredelennost v stroitelnoy otrasli [Theoretical and Economic Essence of Category of Uncertainty in Construction Industry], Gumanitarnye, socialno-ekonomicheskie i obshchestvennye nauki [Humanities, Social-Economic and Social Sciences], 2014, No. 2, pp. 330-336. (In Russ.).

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.