CC BY
16<Тешетневс^ие чтения. 2016
УДК 519.866
ИССЛЕДОВАНИЕ МЕТОДА ПАРНЫХ ОЦЕНОК ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Ю. А. Алексеева1, А. А. Ширяева1, И. А. Панфилов2*, О. И. Карелин3
1Сибирский федеральный университет Российская Федерация, 660074, г. Красноярск, ул. Киренского, 26а 2Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31 3Красноярский государственный аграрный университет Российская Федерация, 660049, г. Красноярск, просп. Мира, 90 E-mail: crook_80@mail.ru
Предлагается оригинальный метод оценки стоимости объектов в условиях нехватки информации. Также представлены различные методы расчета коэффициента корректировки и оценка их эффективности. Данный метод оценки применим для оценки объектов произвольной природы: недвижимости, результатов интеллектуальной деятельности и даже объектов космической инфраструктуры.
Ключевые слова: анализ данных, моделирование экономических процессов, оценка недвижимости, коэффициент корректировки.
REASERCH OF THE PAIRED ASSESSMENTS IN REAL ESTATE APPRAISAL
Y. A. Alekseeva1, A. A. Shiryaeva1, I. A. Panfilov2*, O. I. Karelin3
1Siberian Federal University 26a, Kirenskogo Str., Krasnoyarsk, 660074, Russian Federation 2Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation 3Krasnoyarsk State Agrarian University 90, Mira Av., Krasnoyarsk, 660049, Russian Federation E-mail: crook_80@mail.ru
The authors propose an original method for assessing the value of the objects under the conditions of information lack. This method can be used to assess the arbitrary nature of objects: real estate, intellectual property, and even objects of space infrastructure.
Key words: data analysis, modeling of economic processes, real estate appraisal.
В Российской Федерации оценочная деятельность осуществляется уже много лет. За это время было сформировано немало методов расчета для различного рода имущества: автомобилей, квартир, земельных участков, оборудования и многого другого.
В оценочной деятельности необходима формализованная и обоснованная методика оценки в активных видах оценки, на основе которых принимаются важные решения. Будь то оценка ущерба, нанесенного транспортному средству во время аварии, или же оценка бизнеса - требуется грамотно провести оценку.
Особую роль оценочная деятельность играет на рынке недвижимости. В городе Красноярске нередко оценка недвижимости осуществляется сравнительным подходом [1]. Однако не всегда получается найти аналогичные объекты, необходимые для применения сравнительного метода, в одном районе. Поэтому производится поиск и сравнение подобных объектов с применением корректировки на местоположение.
Фактор «местоположение» является одним из основополагающих ценообразующих факторов при оценке недвижимости. Для определения различий по
данному фактору между объектами из разных районов рассчитывается коэффициент коррекции. Данный метод заключается в следующем: пусть мы имеем объект, подлежащий оценке, для которого не найден аналог в интересующем нас районе города, но имеется аналог в другом районе. Тогда сравниваются похожие объекты в двух районах города: в районе, где находится объект оценки, и в районе, где был найден его аналог. При этом надо рассчитать коэффициент корректировки. Коэффициент показывает, как соотносятся цены аналогичных объектов для двух выбранных районов.
Как и любая экономическая деятельность, оценочная деятельность имеет правовую основу. В Российской Федерации оценочная деятельность регулируется Федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем описано понятие оценочной деятельности, условия ее осуществления, регулирование оценочной деятельности и многое другое. Но следует обратить особое внимание на статью 12, которая гласит: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, ука-
Математические методы моделирования, управления и анализа данных.
занная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное» [2].
Из этого следует, что надо ссылаться на печатные источники, так как электронный ресурс не всегда проверяется на достоверность и может быть извлечен из сети Интернет в любой момент.
В первую очередь, для выполнения поставленной нами задачи, необходимо создать базу данных. На ее основе будут подбираться аналогичные объекты. Собранная база включает в себя около 1500 записей из разных районов города Красноярска. Материал был взят из журнала «Недвижимость Красноярья» [3].
Ранее была разработана информационная система, которая позволяет находить в собранной базе объектов недвижимости аналоги объекта оценки. Поиск ведется среди объектов созданной ранее базы данных по сопоставимым признакам: различия по площади не более 10-15 %, материал стен, признак «один и тот же этаж» или «является отдельным строением» и пр. Если аналог объекта оценки находится в том же районе, то он используется для вычисления стоимости объекта. Если же аналог для объекта оценки удается найти только в другом районе, то рассчитывается коэффициент корректировки по местоположению.
Коэффициент рассчитывается следующим способом: из базы данных отбираются несколько объектов (не менее трех) из района объекта оценки и несколько аналогичных из района, где был найден аналог объекта оценки. После сравнения нескольких отношений цен двух аналогичных объектов берется их среднее, что и является коэффициентом корректировки на местоположение.
Нахождение среднего осуществлялось с помощью простого среднего арифметического и простого среднего геометрического. Сравним данные методы на конкретном примере. Рассмотрим соотношение цен за квадратный метр Свердловского и Центрального районов. Для расчета потребовалось не менее трех пар аналогичных объектов. Для наглядности используем три пары. По формуле простого среднего арифметического был рассчитан коэффициент корректировки на местоположение, равный 0,88. При стоимости аналога 34 500,00 стоимость искомого объекта будет равна 0,88 • 34 500,00 = 30 360,00 руб.
Теперь рассмотрим геометрический метод расчета коэффициента корректировки на местоположение. Применяя формулу для вычисления средней геометрической величины, коэффициент становится равным 0,87 при округлении до сотых. Стоимость аналога оставим 34 500,00, тогда стоимость объекта оценки становится равной 0,87 • 34 500,00 = 30 015,00 рублей.
Для расчета были использованы следующие формулы для простой средней арифметической величины и простой средней геометрической соответственно:
En
n
X = • х2 ,.,Xn.
Чтобы определить, какой метод дает более адекватную оценку коэффициента корректировки, была рассчитана погрешность методов для известных объектов. Для этого был использован метод «скользящего экзамена». Сначала были найдены полные аналоги (в количестве пяти пар объектов) в двух районах: Свердловском и Центральном. Затем поочередно из выборки выбрасывалась одна из пар, для оставшейся части выборки соответствующим методом производился расчет коэффициента. «Выброшенное» значение сравнивается с рассчитаным, после чего объект возвращается в исходную выборку. Расчет и сравнение проводились для каждой пары аналогов. Суммарная ошибка делится на количество проведенных экспериментов и показывает качество метода. Для средней арифметической величины ошибка составила 5,2 %, а для средней геометрической - 4,8 %. Следовательно, расчет, произведенный с помощью средней геометрической величины, будет более точным.
Итак, был рассмотрен метод, который позволяет рассчитать стоимость объекта в условиях нехватки сведений об аналогах в одном районе города. Данный метод способствует удобному и качественному решению проблемы поиска рыночной стоимости с учетом корректировки среди подобных объектов. В дальнейшем будет проведена апробация данного метода и на других объектах оценки.
Библиографические ссылки
1. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Таганрог : ТРТУ, 2004. 107 с.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 (ред. от 13.07.2015) [Электронный ресурс]. URL: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586.html (дата обращения: 01.04.2016).
3. Недвижимость Красноярья : еженедельник. 2015. Вып. 14. С. 107.
References
1. Grinenko S. V. Economika nedvigimosti [Real estate economics]. Taganrog : TRTU, 2004. 107 p.
2. On appraisal activity in the Rrussian Federation : Federal Law 135-FZ, dated 29 Aug. 1998. Available at: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_195 86.html (accessed: 10.09.2016).
3. Property of krasnoyarie. 2015. Vol. 14. P. 107.
© Алексеева Ю. А., Ширяева А. А., Панфилов И. А., Карелин О. И., 2016
