CC BY
76УДК 347.13
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ВЕРОЯТНОСТНО-СТАТИСТИЧЕСКИХ МЕТОДОВ ПРИ ОЦЕНКЕ СТЕПЕНИ ДОСТОВЕРНОСТИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ Вартанян Кристина Ашотовна, студент (e-mail: vartanuancrisashot@yandex.ru) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail:Abakumov.RG@bstu.ru) Научный руководитель:Авилова Ирина Павловна, кэ.н., профессор (e-mail:infobelinvest2015@mail.ru) Белгородский государственный технологический университет
им. В. Г. Шухова
Статья посвящена актуальной проблеме выработки научно обоснованных подходов и количественных критериев оценки степени достоверности результатов оценки рыночной стоимости недвижимости с применением вероятностно-статистических методов. Рассматривается проблематика вероятностного отношения к результатам оценки недвижимости и необходимость определения степени достоверности стоимости недвижимости. Определена необходимость законодательного закрепления интервала достоверности стоимости.
Ключевые слова: вероятность, достоверность, точность, оценка, стоимость, методы, проблемы.
Введение. Современная оценочная деятельность в России осуществляется на принципах достоверности, однозначности. В этих условиях все большее внимание уделяется объективизации и обеспечению высокой степени достоверности результатов оценки рыночной стоимости недвижимости. Одной из главных проблем, возникающих в настоящее время перед оценщиками, является обеспечение достоверности результатов оценки. Известно, что оценка имеет вероятностный характер.
Само определение рыночной стоимости содержит отсылку на наибольшую вероятность, то есть гипотезу, предположение, догадку оценщика о стоимости недвижимости. Вероятное значение стоимости объекта недвижимости может быть положено в основу отчета оценщика или вероятная стоимость имеет ограниченное применение и в отчете требуется указать данную вероятность, то есть ее достоверность?
Методика исследований. Категорию достоверности стоимости принято считать парной категории наиболее вероятной стоимости, при этом вероятность как характеристика обоснованности знания стоимости объекта недвижимости может иметь различные степени и возрастать по мере приближения к достоверной стоимости. Оценщику необходимо определить грань между вероятностью и достоверностью, никакой отдельно взятый
подход, метод оценки, информация отраженная в отчете не может служить основанием для достоверного вывода о стоимости, он лишь подтверждает обосновываемый тезис о вероятности стоимости недвижимости.
В отчете оценщика необходимо выделить два компонента стоимости: достоверная стоимость и вероятная стоимость. При этом достоверная стоимость - это стоимость, установленная при изучении совпадений и различий в методах оценки, а вероятная стоимость - это та стоимость, которая выполняет роль связующего звена между методами оценки и заданием на оценку.
Оценщику целесообразно создать градацию вероятных выводов о стоимости по степени их приближения к достоверной стоимости и степени точности.Точность определения стоимости недвижимости - характеристика стоимости, отражающая степень близости результата оценки к истинному значению стоимости с позиции метрологического подхода.
Однако научно обоснованного математического инструментария такой градации, строго взаимоувязанной с оценочной технологией, до сегодняшнего дня не разработано. С осторожностью необходимо относится к перенесению базовых понятий из метрического подхода на область оценочных процедур. Применение понятий «погрешность стоимости» или «погрешность метода или подхода» возможно только для характеристики меры точности рыночной стоимости недвижимости.
Учитывая важность теоретических предпосылок для понимания современной системы оценки степени достоверности и точности результатов оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, кратко изложим положения оценки: оценка стоимости недвижимости представляет собой расчеты в условиях неопределенности; теория вероятностей обеспечивает единственную логическую основу для таких расчетов; по результатам оценки необходимо рассматривать все подходы и методы в рамках данных подходов; оценщику необходимо принимать во внимание вероятность результатов оценки в зависимости от каждого подхода и метода; вероятности должны основываться на данных, знаниях и опыте оценщика; все сборники справочных данных оценки и консалтинга являются несовершенными и неполными, поэтому разные оценщики могут присваивать разные вероятности одним и тем же результатам, имея для этого легитимные источники информации.
В стандарте МОБ «Неопределенность оценки» отмечается ряд существенных факторов, влияющих на степень доверия к результатам оценки, в связи, с чем разрешается использовать в отчете верхние и нижние пороговые значения вероятной рыночной стоимости. Возникает вопрос: в каких пределах могут находиться указанные пороговые значения, если критерии оценки точности полученных результатов отсутствуют?
Несмотря на то, что в случае признания отчета недостоверным законодательство многих стран предусматривает строгие административные наказания, до настоящего времени официальная формулировка этого показа-
теля отсутствует. Не ясно, является ли показатель достоверности бинарным или же он характеризует степень доверия рядом значений в диапазоне от 0 до 1. В этом случае возникает проблема определения точности оценки, для расчета которой нужно иметь либо норматив, либо действительное значение стоимости недвижимости, чтобы сравнить его с полученным результатом. Таким критерием в оценочной деятельности сейчас пытаются представить результат экспертизы отчета. Но если по итогам повторной оценки, выполненной более квалифицированным оценщиком, будет получен другой результат, все равно возникает вопрос о возможной величине допустимого отклонения.
Проблема оценки степени достоверности выводов оценщика о стоимости объекта недвижимости и критерия возможного расхождения стоимости носит системный характер и позволяет один из результатов оценки признать недостоверным с плачевными правовыми последствиями, что сильно снижает уровень доверия к оценочной деятельности. Оценщикам необходима единая информационная база заказов оценки и их результатов, что позволит исключить возможность оценки одного и того же объекта и установить допустимую общепризнанную точностью в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135). Предложения о внесении изменений в ФЗ № 135 звучат уже давно и отмечается необходимость введения в практику интервальной оценки.
Большинство оценщиков хотели бы перевести понятие «точность оценки» в практическую плоскость и узаконить отклонения результатов оценки.
Таблица 1 - Стандарты единообразия оценки 1ААО
№ п/п Объекты оценки Коэффициент дисперсии, %
1 Дома на одну семью, эксплуатируемые несколько лет 15
2 Дома на одну семью, недавно построенные в достаточно однородных территориальных зонах 10
3 Доходнаянедвижимость 20
4 Доходная недвижимость в крупных городских районах 15
5 Неосвоенные земельные участки и другие виды недвижимости 20
6 Специализированные объекты Должны отражать специфику объекта, состояние рынка и наличие достоверных рыночных данных
Однако в многочисленных статьях, посвященных вопросу точности и достоверности оценки, обсуждаются в основном общие методические рекомендации по признанию отчета достоверным или недостоверным. Американские специалисты по массовой оценке в своих стандартах 1ААО (см.
табл.) установили критерии единообразия оценки, которые вполне могут применяться и у нас при оценке объектов недвижимости.
Приведенные в таблице предельные значения коэффициентов дисперсии можно применять и для единичной оценки. В отличие от массовой оценки при экспертизе отчета сравнивают всего два результата оценки, поэтому достаточно легко рассчитать критерии точности полученных значений. Для этого используют коэффициенты дисперсии, вариации и осцилляции.
Коэффициент дисперсииКД в стандарте 1ААО - это мера единообразия и рассчитывается как частное от деления среднего абсолютного отклонения (САО) на медиану (МЕД) или другой показатель среднего:
САО
КД = — * 100%;
м МЕД
- МЕД| САО = — 1
п
Исходя из представленных формул и практики расчетов по оценке недвижимости можно утверждать, что среднее квадратичное отклонение больше среднего абсолютного отклонения примерно на 1,2.
Нормативный коэффициент вариации используемый оценщиками для характеристики точности полученных результатов, тоже представляет собой величину большую чем КД. Таким образом:
5 = Л * САО « 1,2 САО
=^СО=1,2КД=1,2 10%=12,0%
МЕД МЕД ' ^
В оценочной деятельности коэффициент вариации возможно использовать не только для сравнения оценки единиц совокупности, но и для характеристики однородности совокупности, в случае если коэффициент вариации не превышает 33%, т. е. коэффициент дисперсии не должен превышать 26%, то совокупность однородна:
КДтах = СУ / 1,25 = 33 % / 1,2 = 27,5 %.
Коэффициент осцилляции УЯ отражает относительную колеблемость крайних значений признака вокруг средней. Его определяют по формуле:
Vmax — Vmin ^ =-
V0
Исходя из расчетов, при сравнении двух результатов оценки коэффициент осцилляции прямо пропорционален коэффициенту вариации и дисперсии:
УЯ = 2,0 ■ СОБ;
УЯ = 1,6 ■ СУ.
Поскольку предельно допустимые значения коэффициентов дисперсии при оценке недвижимости, согласно данным табл. 1, должны находиться в пределах 10...20 %, коэффициент осцилляции должен лежать в пределах 20...40 %, а коэффициент вариации — в пределах 12,0.33 %. При отклонении результата оценки эксперта от проверяемого отчета в пределах указанных значений можно считать, что стоимость определена с достаточной
точностью. Значения предложенных нормативов коэффициента дисперсии можно проверить на практике.
Положения Налогового кодекса о допустимости снижения цены сделки по отношению к рыночной стоимости на 20% также является признанием факта, что оценка содержит некоторую неопределенность как и оценочная стоимость.
Результаты и их обсуждение. В настоящее время продолжается активное изучение вопросов использования байесовских методов, в том числе применения концепции правдоподобия, для интерпретации и оценки степени достоверности результатов оценки рыночной стоимости жилой недвижимости.
В отечественном законодательстве, в теории и практике оценки недвижимости четкая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость это наиболее вероятная стоимость, остается открытым вопрос на сколько данная стоимость вероятна или предполагаема.
Выводы. Таким образом, в статье предпринимается попытка перевести стандартные меры вариативности результатов оценки на язык инструментов теории нечетких множеств, который более понятен с точки зрения практических оценочных задач и в меньшей степени полагается на частотную интерпретацию вариативности оценок.
Основной идеей является отказ от использования в отчетах об оценке недвижимости точной стоимости, а применение интервала стоимости с учетом неопределенности оценки, то есть степени доверия к полученному результату посредством оценочных суждений ассоциируемых интервалов неопределенности.
Список литературы
1. Авилова И.П., Жариков И.С., Шарапова А.В., Желевский А.В. Комплексная модель технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № S. С. 174-178.
2. . http://www.nkso.ru - Национальная коллегия специалистов-оценщиков.
3. Avilova I., Naumov A., Krutilova M. Methodology of cost-effective eco-directed structural design // International Multidisciplinary Scientific GeoConference Surveying Geology and Mining Ecology Management, SGEM 17, Ecology, Economics, Education and Legislation. 2017. С. S69-S76.
4. Буравлева А.Ф., Абакумов Р.Г., Наумов А.Е. Правовая фабула судебной строительно-технической экспертизы (СТЭ) // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № S (31). С. 16-21.
5. Наумов А.Е., Буравлева А.Ф., Абакумов Р.Г. Правовые аспекты методического регулирования производства судебной строительно-технической экспертизы (ССТЭ)// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № S (31). С. 114-119.
6. Лукашевич Д.С., Наумов А.Е. Логистические решения экономического обоснования выбора кровельного покрытия для жилого дома// Институты и механизмы инновационного развития: мировой опыт и российская практика. Сборник научных статей 7-й Международной научно-практической конференции. В 3-х томах. 2017. С. 243-248.
7. Наумов А.Е., Щенятская М.А., Шарапова А.В. Рациональное целеполагание в планировании градостроительной политики на основе метода анализа иерархий // Недвижимость: экономика, управление. 2017. № 2. С. 47-50.
8. Наумов А.Е., Щенятская М.А. Практические аспекты использования метода анализа иерархий для политикритериального сравнительного анализа портфельных альтернатив// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 1. С. 223-227.
9. Абакумов Р.Г., Наумов А.Е., Истомина Е.А. Анализ организации и рынка парко-вочного пространства города Белгорода // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 11. С. 266-276.
10. Абакумов Р.Г., Наумов А.Е., Ходыкина И.В. Демпинг цен в тендерах на строительные подряды // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 12. С. 233-238.
11. Абакумов Р.Г., Наумов А.Е., Зобова А.Г. Преимущества, инструменты и эффективность внедрения технологий информационного моделирования в строительстве // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 5. С. 171-181.
12. Пересыпкина Е.А., Щенятская М.А. Эффективное управление структурой плана денежных потоков инвестиционно-строительного проекта // Международная научно-техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. 2016. С. 5191-5194.
13. Сергеева О.А., Ходыкина И.В., Щенятская М.А. Методологические аспекты оценки инвестиционного климата// Международная научно-техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. 2016. С. 5314-5318.
14. Наумов А.Е., Щенятская М.А., Товстий В.П. Качественные показатели объекта недвижимости как фактор экономической оптимизации организационно-технологических решений инвестиционно-строительного проекта // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 5. С. 202-206.
15. Соколова Н.Ю., Щенятская М.А. Инвестиционная привлекательность недвижимости как фактор активизации инвестиционной деятельности// Международная научно-техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. 2015. С. 4076-4080.
16. Щенятская М.А., Наумов А.Е. Совершенствование методологии сравнительной оценки эффективности альтернативных инвестиционных проектов в жилищном строительстве // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 6. С. 264-268.
17. Рагимов Ф.И., Рыкова М.А., Товстий В.П. Методика построения профиля индивидуальных рисков инвестиционно-строительного проекта // Недвижимость: экономика, управление. 2014. № 3-4. С. 25-29.
18. Рыкова М.А. Эндогенный подход к квалиметрии рисков инвестиций в недвижимость // Вестник Белгородского университета потребительской кооперации. 2009. № 1 (29). С. 335-338.
19. Рыкова М.А. К вопросу об оптимизации денежных потоков инвестиционных проектов в недвижимость // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2009. № 2 (29). С. 382-384.
Vartanyan Kristina Ashotovna, student
Abakumov, Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor Avilova Irina Pavlovna,Cand. Econ. Sciences, Professor
(e-mail:infobelinvest2015@mail.ru)
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia USING THE PROBABILITY-STATISTICAL METHODS IN THE EVALUATION OF THE DEGREE OF THE RELIABILITY OF THE RESULTS OF THE EVALUATION OF THE MARKET VALUE OF REAL ESTATE
Abstract. The article is devoted to the actual problem of developing scientifically based approaches and quantitative criteria for assessing the degree of reliability of the results of real estate market valuation using probabilistic-statistical methods. The problems ofprobabilistic attitude to the results of real estate valuation and the need to determine the degree of reliability of real estate values are considered. The necessity of legislative fixing of the interval of cost reliability has been determined.
Key words: probability, reliability, accuracy, estimation, cost, methods, problems.
УДК 336.02
ПОЛИТИКА РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ Глушенкова Татьяна Анатольевна, магистрант (e-mail: glushenkovata@std.mininuniver.ru) Дондукова Елена Гннадьевна, магистрант
(e-mail: dondukovaeg@std.mininuniver.ru) Яшкова Елена Вячеславовна, к.п.н., доцент Нижегородский государственный педагогический университет им. К.Минина, г.Нижний Новгород, Россия (e-mail: Elenay2@yandex.ru) Синева Надежда Леонидовна, к.п.н., доцент (e-mail: sineva-nl@rambler.ru) Колесова Ольга Вадимовна, студент (e-mail: kolecova.olga2017@yandex.ru) Нижегородский государственный педагогический университет им. К.Минина, г.Нижний Новгород, Россия
В данной статье рассмотрена определяющая роль финансовой политики, как составной части реализующейся экономической политики и финансовой системы страны в целом. Определено, что финансовая политика является комплексом налоговых, бюджетных, денежных институтов и инструментов финансовой власти государства. Выявлена основная стратегическая цель финансовой политики по организации условий для повышения качества жизни населения страны. Рассмотрены направления финансовой политики России. Определены основные проблемы реализации финансовой политики. Предложены пути урегулирования финансовой ситуации в стране.
Ключевые слова: финансовая политика, макроэкономика, финансовая система, преобразования.
