CC BY
101
Использование схем девелопмента как способ снижения издержек в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан The use of development schemes as a way to reduce costs in the investment and construction sector of the Republic of Tatarstan
Сайфуллина Фарида Маратовна кандидат экономических наук, ассистент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Казанский государственный архитектурно-строительный университет
E-mail: [email protected]
Аннотация
В статье рассмотрены основные понятия процесса девелопмента, его виды, стадии развития, а также основные аспекты девелоперского анализа и последующее влияние проектов на городскую среду. Для развития инновационных процессов в инвестиционно-строительном комплексе в качестве управленческой инновации предложено развивать различные схемы девелопмента. Это позволит повысить эффективность процесса внедрения инноваций за счет совершенствования процессов управления строительством.
Abstract
In the article the basic concepts of the development process, its types, stages of development, as well as basic aspects of real estate development and subsequent analysis of the impact of the projects on the urban environment. For the development of innovative processes in the investment and the construction industry as a managerial innovation proposed to develop various development schemes. This will improve the efficiency of the process of innovation by improving the processes of construction management.
Ключевые слова: инвестиционно-строительный комплекс, схемы
девелопмента, инновационное развитие.
Keywords: investment-building complex scheme development, innovation
development.
С развитием рыночных отношений и ужесточением конкуренции инновационная активность в сфере строительства, в развитии регионального инвестиционно-строительного комплекса в целом и входящих в его состав организаций приобретает важнейшее значение [7, 10]. Для стимулирования
инновационной активности в инвестиционно-строительном комплексе необходимо разрабатывать программы государственной поддержки инновационной деятельности на основе изучения и рационального заимствования зарубежного опыта и анализа
конъюнктуры [1, 4]. Инвестиционно-строительный комплекс Республики Татарстан имеет достаточное инфраструктурное обеспечение для осуществления инновационной деятельности [3]. Повышение эффективности деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса обусловлено внедрением управленческих инноваций [2, 6]. Одним из современных направлений
инновационного развития экономики и управления предприятиями инвестиционностроительной сферы является использование различных схем девелопмента [8, 9]. Термин "девелопмент" появился в Российской Федерации сравнительно недавно, но уже активно используется практически во всех сферах науки и творчества. Фактически девелопмент означает развитие.
Вариабельность значений и смысловых оттенков термина "девелопмент" позволяет использовать его практически в любой сфере науки, придавая ему определенные, присущие только данной сфере знаний, оттенки значений. В контексте строительства девелопмент означает "качественное преобразование недвижимого имущества, обеспечивающее возрастание ее стоимости", либо "это особая реакция рынка недвижимого имущества на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества".
Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимой собственности на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок жилья будет приспосабливаться к новой социально экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимого имущества.
Как качественное преобразование недвижимого имущества девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимого имущества связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне, но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.
В современных условиях, отличающихся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимого имущества является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимого имущества, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимости — с другой.
Рассмотрим схемы строительства жилья, которые могут быть применены в качестве управленческих инноваций. На рис. 1 представлена схема осуществления строительства хозяйственным способом. Хозяйственный способ строительства — форма организации строительных работ, при которой работы выполняются собственными силами заказчика или застройщика, без привлечения сторонних подрядных организаций. Строительство хозяйственным способом является самым дешевым вариантом достижения инвестиционных целей в области недвижимости. Строительство хозяйственным способом предполагает, что Инвестор сам выступает и в роли Заказчика, и в роли финансового оператора и управляющего проектом. При этом он, безусловно, имеет право заключать договора мелкого субподряда (строительные бригады) на выполнение проектных или специальных работ и предоставления непрофильных услуг, необходимых для реализации проекта, но все риски и основную нагрузку по организации и обеспечению проекта несет сам.
Стоит заметить, что при использовании хозяйственного способа строительства в организации, как правило, на время строительства создается небольшое строительное подразделение, под руководством отдела капитального строительства, если таковой есть, которое и выполняет конкретные виды строительных работ. Для строительства хозяйственным способом организация создает собственную производственную базу, приобретает или берет в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечивает стройку строительными материалами, конструкциями и деталями, проектно-сметной документацией, рабочими и инженерно-техническими кадрами.
Рис. 1 Схема организации девелопмента хозяйственным способом Вследствие того, что при применении хозяйственного способа всех подрядчиков и поставщиков ищет заказчик, то цены на ресурсы получаются не самые выгодные. Заказчик не так хорошо знает рынок как профессиональный девелопер. Поэтому, эта схема может быть рекомендована для мелких застройщиков, осуществляющих строительство единичных объектов [5] .
В случае увеличения числа объектов жилищного строительства, в связи с ростом затрат становится более выгодным воспользоваться услугами фи-девелопера. Схема строительства жилья представлена на рис. 2. Данная схема рекомендуется для предприятий средних размеров.
Фи-девелопмент, или девелопмент, стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение». В этой модели девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре. Фи -девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с инвестором. При реализации этой модели инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации.
Рис. 2 Схема организации девелопмента с привлечением Фи-девелопера
Возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на Фи-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения. Фи-девелопер хорошо ориентируется на рынке, что позволит снизить стоимость работ и материалов [5].
Для строительства крупных объектов может быть рекомендована схема с привлечением подрядчика, управляющий инжинирингом, поставками, строительством (рис. 3). Предмет договора — проектирование, оборудование, строительство и передача заказчику полностью готового объекта «под ключ». Подрядчик, управляющий инжинирингом, поставками, строительством является генеральным подрядчиком, то есть договоры с субподрядчиками заключает от своего имени.
Подрядчик, управляющий инжинирингом, поставками, строительством- это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и
до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств). Контракт по управлению инжинирингом, поставками, строительством предусматривает и общую стоимость проекта с учетом вознаграждения подрядчика и фиксированный срок сдачи объекта в эксплуатацию, достижение основных технических параметров объекта. Способ управления инжинирингом, поставками, строительством позволяет управлять именно проектом, а не конкретными работами. Специфические работы выполняют профессионалы. Задача управления инжинирингом, поставками, строительством — оценивать потребные свойства (возможности, профессионализм, ресурсы и прочее) выбираемых подрядчиков, поставщиков, распределять правильно между ними работы и зоны ответственности. Далее — координировать их действия, решать спорные вопросы, планировать общую схему проекта, менять планы в случае критических изменений с минимальными последствиями и далее со всеми остановками [5]. Подрядчик, управляющий инжинирингом, поставками, строительством берет на себя все риски по проекту, что очень актуально при строительстве крупных и сложных объектов.
Рис. 3 Схема организации девелопмента с привлечением управляющего
инжинирингом, поставками
В случае малоэтажного строительства актуально, чтобы девелопер осуществлял не только застройку, но и эксплуатацию жилья. Данным условиям отвечает схема привлечения концессионного девелопера (рис. 4). В основе концессионного
девелопмента лежит типовой концессионный договор, перенесенный на любого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает ее терять, или это невозможно в принципе. Концессионный девелопмент происходит от договоров с государством, но сегодня вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелоперских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему объекта недвижимости. По договору концессионного девелопмента одна сторона (Девелопер-Концессионер) обязуется за свой счет создать и/или реконструировать недвижимое имущество, право собственности, на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (Концеденту), осуществлять деятельность по эксплуатации объекта концессионного девелопмента. А концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом недвижимости для осуществления данной деятельности на срок, установленный этим соглашением.
Рис. 4 Схема организации девелопмента с привлечением концессионного
девелопера
Существует несколько схем концессионного девелопмента, наиболее принятые из которых BOT (Build — Operate — Transfer), то есть «строй — эксплуатируй — передай» и BTO (Build — Transfer — Operate), то есть «строй — передай — эксплуатируй» и аналогичные им. В соответствии со схемами ВОТ и ВТО Девелопер
строит, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует объект недвижимости в целях возвращения инвестиций и получения прибыли в течение установленного договором срока [5].
В таблице 1 представлено сравнение стоимости строительства типового жилого дома при применении разных схем возведения объектов.
Таблица 1
Сравнение договорных цен при различных схемах девелопмента*___________
Схемы девелопмента Хозяйственный способ Привлечение фи-девелопера Привлечение подрядчика, управляющего инжинирингом, поставками Привлечение концессионного девелопера
Величина прямых затрат в % от сметной стоимости строительства 82% 82-20=62% (снижение прямых затрат происходит за счет снижения трансакционных издержек при привлечении девелопера) 82-20=62% (снижение прямых затрат происходит за счет снижения трансакционных издержек при привлечении девелопера) 82-20=62% (снижение прямых затрат происходит за счет снижения трансакционных издержек при привлечении девелопера)
Величина накладных расходов в % от сметной стоимости строительства 12% 12% 12% 12%
Величина плановых накоплений в % от сметной стоимости строительства Не учитывается, т.к. объект строится для собственного производства 6% 6% 6%
Величина вознаграждения девелопера в % от сметной стоимости строительства - 6% 20% 17%
ИТОГО: 94% 86% 100% 97%
*Источник: Расчеты автора на 2013 г.
Таким образом, наши расчеты показали, что применительно к конкретному объекту жилой недвижимости наиболее выгодной схемой строительства представляется схема с привлечением фи-девелопера. Наиболее затратной является схема с привлечением подрядчика, управляющего инжинирингом, поставками, строительством, но при применении этой схемы заказчик не несет рисков.
Для развития инновационных процессов в инвестиционно-строительном комплексе мы предлагаем в качестве управленческих инноваций применять
рассмотренные выше схемы девелопмента. Это позволит повысить эффективность процесса внедрения инноваций за счет совершенствования процессов управления.
Список литературы
1. Гареев И.Ф. О необходимости разработки концепции обеспечения жильем молодых семей в Республике Татарстан // Российское предпринимательство, 2010, -№12, вып. 1. - С. 166-170.
2. Добросердова Е.А. Инновационная деятельность хозяйствующих субъектов как приоритетное направление в условиях ресурсных ограничений: постановка вопроса // Известия КГАСУ, 2011, №1. - С. 182-187.
3. Загидуллина Г.М., Клещева О.А., Развитие инновационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса // Известия КГАСУ, 2011, №2. -С.271-277.
4. Клещева О.А. Государственное регулирование инновационного развития инвестиционно-строительного комплекса // Экономическое возрождение России, 2012, № 2 - С. 107-112.
5. Малахов В.И. Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов // Интернет-проект «Корпоративный менеджмент», URL: http://www.cfin.ru/investor/contract models.shtml.
6. Миронова М.Д. Анализ, сущность и принципы управления рисками как методологическая основа инновационного развития системы управления предприятием жилищно-коммунальной сферы // Известия КГАСУ, 2011, №2. -С.290-294.
7. Низамова А.Ш. Оценка конкурентоспособности инновационной строительной продукции (на примере Республики Татарстан) Региональная экономика и управление: электронный научный журнал, 2009, №3 (19). С. 9-15. URL: http://region.mcnip.m/modules.php?name=News&file=article&sid=177
8. Сиразетдинов Р.М. Девелопмент как инновационное направление
инвестиционно-строительной деятельности // Российское
предпринимательство, 2011, -№8. - Вып. 2 (190). -С.80-84.
9. Сиразетдинов Р.М., Мавлютова А.Р. Экодевелопмент как главный инструмент устойчивого развития инновационной экономики // Известия КГАСУ, 2013, №1. - С.249-253.
10.Файзуллина Л.И., Ажимов Т.З. Перспективы внедрения инноваций в строительном кластере // Управление экономическими системами: электронный научный журнал, 2011, № 36 (12). URL: http://www.uecs.ru/uecs-36-122011/item/908-2011-12-24-08-29-11.
References
1. Gareev I.F. The need to develop the concept of providing housing for young families in the Republic of Tatarstan // Russian Entrepreneurship, 2010, - № 12, no. 1. - P.166-170.
2. Dobroserdova E.A. Innovative activities of economic entities as a priority in terms of resource constraints : the question // News KGASU, 2011, № 1. - P.182-187.
3. Zagidullina G.M., Kleshcheva O.A. Development of innovation infrastructure investment and construction of the complex // News KGASU, 2011, № 2. - P.271 -277.
4. Kleshcheva O.A. State regulation of investment and innovative development of the building complex // The economic revival of Russia, 2012, № 2 - P.107-112.
5. Vladimir Malakhov The contractual model in investment and construction projects //
Internet project "Corporate management», URL:
http ://www.cfin.ru/ investor/contract_models. shtml.
6. Mironova M.D. The analysis of the essence and principles of risk management as a methodological basis for the development of innovative enterprise management system of housing and communal services // News KGASU, 2011, № 2. - P.290 -294.
7. Nizamova A.S. Assessment of competitiveness of innovative construction products
(Republic of Tatarstan) // Regional Economics and Management: electronic scientific journal, 2009, № 3 (19). P. 9-15. URL:
http://region.mcnip.ru/modules.php?name=News&file=article&sid=177
8. Sirazetdinov R.M. Development as an innovative area of investment and construction activity / / Russian Entrepreneurship, 2011, - № 8. - Issue. 2 (190). - P.80-84.
9. Sirazetdinov R.M., Mavlyutova A.R. Eco-development as the main instrument for the sustainable development of innovative economy // News KGASU, 2013, № 1. - P.249-253.
10. Faizullina L.I., Agimov T.Z. The prospects for innovation in the construction cluster // Management of economic systems: electronic scientific journal, 2011, № 36 (12). URL: http://www.uecs.ru/uecs-36-122011/item/908-2011-12-24-08-29-11.
