CC BY
46
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ФИНАНСИРОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН
И.Э. ФАЙЗУЛЛИН, кандидат экономических наук, доцент
И.Ф. ГАРЕЕВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель Казанский государственный архитектурно-строительный университет
В настоящее время жилищное строительство выдвигается как основа социально-экономического благополучия региона. Основным источником финансирования рассматриваются бюджетные средства. Однако ограниченность последних и неплатежеспособность населения предопределяют низкую динамику жилищного строительства. Применение в строительстве механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости позволит аккумулировать значительные средства. Стратегию управления фондами необходимо переориентировать на рыночную доступность для населения.
Ключевые слова: жилье, финансирование, инвестиции, фонды, недвижимость, строительство.
Развитие жилищного строительства при оценке социально-экономического положения экономики региона рассматривается как один главных инструментов активизации хозяйственных процессов. В настоящее время в условиях снижения инвестиционного интереса к большинству отраслей народного хозяйства жилищное строительство выдвигается как центр роста промышленного производства и основа социального благополучия населения. При этом в качестве источника финансирования строительства жилья рассматриваются преимущественно бюджетные средства. Одной из главных форм использования последних предлагают софинанси-рование инвестиционно-строительных проектов. В целом предлагаемые органами государственной власти административные и экономические меры по содействию жилищному строительству направ-
лены на увеличение объемов государственного заказа по строительству социального жилья в рамках государственных жилищных программ.
В связи с тотальным сокращением государственного жилищного строительства с начала 1990-х гг. главным источников финансирования для застройщиков стали средства населения. По оценкам экспертов, в целом по России доля средств будущих покупателей, так называемых «дольщиков» , достигает 80 % от потребностей девелоперов. В Республике Татарстан, по нашим оценкам, эта доля меньше и составляет 50—60 %, что объясняется высокими объемами строительства социального жилья в рамках государственных жилищных программ.
Общеизвестно, что емкость платежеспособного спроса на жилье в Российской Федерации крайне низкая. В республике благодаря эффективной жилищной политике обеспечивается высокая доступность приобретения жилья. Однако в полной мере это справедливо только для участников жилищных программ. Более того, масштабы реализации последних не позволяют улучшать жилищные условия большей части населения, так как рассчитаны на отдельные категории граждан. К тому же для приобретения жилья требуется период временного нахождения в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. В итоге для большей части населения, официально не нуждающихся, но и не обладающих возможностями за свой счет или с привлечением кредитных средств, приобрести жилье
крайне затруднительно. Следовательно, динамика жилищного строительства ограничена главным образом платежеспособностью потребителей.
Параллельно этому на рынке жилья присутствует явление, прямо противоположное сложившейся ситуации — приобретение жилья стало инвестиционным инструментом. Основные инвесторы — физические лица с высокими доходами. В частности, в период 2005—2007 гг., когда ежегодные темпы роста стоимости жилья составляли 50—100 %, доля инвестиционных квартир, по разным оценкам, составляла 20—30 %. С 2008 г. же наблюдается резкое сокращение инвестиционного спроса на первичном рынке жилья. Главный фактор дохода — ежегодный рост стоимости — отсутствует, что не позволяет генерировать двузначные параметры доходности, по крайне мере двукратно превышающие уровень инфляции.
Отметим, что в период 2002—2003 гг., с момента развития финансово-кредитных механизмов, застройщики получили доступ к ресурсам институциональных инвесторов, а сами инвесторы — к дешевым источникам фондирования. Однако инвестирование осуществлялось преимущественно в коммерческую недвижимость.
В настоящее время около половины опрошенного населения рассматривают инвестиции в недвижимость как наиболее надежные. При этом активным участником процесса инвестирования в недвижимость является крайне малая часть населения.
Таким образом, одним из незадействованных источников финансирования являются средства населения.
В настоящее время привлекательность инвестиций в жилищное строительство обеспечивается лишь благодаря «входу» в проект на более ранних этапах (с априори более низкой стоимостью), а также при покупке крупного «пакета», сопровождаемого существенным дисконтом.
Вложение в объекты на ранних стадиях строительства для розничных покупателей в настоящее время является крайне рискованным. Отсутствие ипотечного кредитования на первичном рынке и психологические аспекты инвестирования в «котлован» искоренили достаточный для завершения строительства объем инвестиций. Следовательно, наиболее актуально сейчас стоит вопрос о привлечении крупного инвестора.
С нашей точки зрения, использование инструментов финансового рынка позволяет успешно решить эти проблемы. В частности, трансформация
розничного инвестора в институционального решается путем использования механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). При этом сохраняется источник финансирования — средства населения. Применение при строительстве схемы ЗПИФН позволяет аккумулировать значительные средства, уйти от таких проблем розничного инвестора, как низкая емкость и высокие затраты на привлечение (а в условиях кризиса здесь и низкая эффективность подобных мер).
При организации ЗПИФН решается проблема высокого порога вхождения, что обеспечивает заметно большую ликвидность. Дело в том, что для инвестора самым распространенным способом вложения в недвижимость является прямое приобретение единого объекта недвижимости. В итоге, желание вложиться в недвижимость для розничного инвестора оборачивается необходимостью наличия, например, для г. Казани — 1,3 млн руб. (минимальная стоимость однокомнатной квартиры старой постройки). Наличие свободных сумм в подобном объеме характерно лишь для малой части населения.
В случае привлечения средств населения на стадии строительства застройщики обязаны действовать в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных объектов недвижимости...». В соответствии с ним привлечение средств возможно только после оформления прав на земельный участок, публикации проектной декларации и получения разрешения на строительство. Следовательно, застройщик должен обладать достаточным объемом собственных средств на приобретение прав на земельный участок и на создание проект-но-сметной документации. В случае применения в инвестиционно-строительной деятельности архитектуры ЗПИФН позволяет избежать ряда существующих организационно-правовых ограничений и, главное, осуществить реализацию проекта1.
В соответствии с требованиями состав и структура ЗПИФН могут включать недвижимое имущество, имущественные права на недвижимое имущество, в том числе права аренды недвижимого имущества (земельные участки), а также имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества и проектно-сметная документация.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости объединяет средства инвесторов для вложения в объекты жилой и коммерческой не-
движимости. Фонд может быть ориентирован для инвесторов, заинтересованных в диверсификации своих финансовых активов.
Управляющая компания осуществляет контроль за операционными, рыночными и юридическими рисками инвестирования. Непрофильные вопросы делегируются партнерам, выбираемым среди наиболее надежных профессиональных операторов рынка. Каждый проект проходит юридическую, экономическую и техническую экспертизу.
В целях региональной диверсификации фонд может инвестировать в различные регионы Российской Федерации.
Снижение риска и защита прав инвесторов при инвестициях через ЗПИФН обеспечена организационной структурой, а также контролем со стороны государства. Функции управления, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми друг от друга структурами — управляющей компанией и специализированным депозитарием.
Пай является ценной бумагой и к нему применимы стандартные финансовые операции, т. е. могут свободно обращаться как на организованном, так и на внебиржевом рынке.
Инвестиционная стратегия ЗПИФН основана на том, чтобы использовать преимущества растущего рынка жилой недвижимости и максимально диверсифицировать риски вложений средств при неблагоприятно складывающейся конъюнктуре рынка.
Диверсификация и доходность в девелоперских ЗПИФН достигается благодаря существенным рыночным дисконтам, предоставляемым застройщиком фонду как оптовому инвестору, за счет повышения цены квадратного метра по мере увеличения строительной готовности объекта недвижимости. Доходность пайщикам также обеспечивается за счет использования стратегии совладельца, в результате чего фонд участвует в прибыли застройщика.
В настоящее время ЗПИФН находятся на стыке интересов девелоперов и инвесторов.
Застройщики нуждаются в «длинных» и «дешевых» средствах не только от всегда ограниченного количества дольщиков, но и от индивидуальных и институциональных инвесторов. Доступ к банковскому кредиту застройщик может получить только на более поздних стадиях строительства, когда есть предмет залога. ЗПИФН вправе инвестировать в проект и на более ранней стадии.
В настоящее время инициатива создания ЗПИФН исходит как от девелоперов, так и управляющих компаний. Вместе с тем к настоящему
моменту о деятельности ЗПИФН на рынке недвижимости индивидуальному инвестору практически ничего неизвестно. И дело тут в недоверии к финансовым институтам, в том, что большинство ЗПИФН созданы «под заказ» 2. Другими словами, ориентированы на заранее определенный круг инвесторов.
В настоящее время в Республике Татарстан действуют три региональные управляющие компании, под управлением которых находятся фонды недвижимости. Наиболее крупной региональной управляющей компанией является «Ак Барс Капитал», созданная Ак Барс Банком в 1997 г. Под ее управлением находятся 13 паевых фондов, из них 5 — фонды недвижимости3.
В 2006 г. на финансовом рынке Республики Татарстан появилась вторая управляющая компания — «Успешная управляющая компания». Ею сформированы три паевых фонда недвижимости, два рентных и один земельный.
С 2007 г. крупный участник рынка недвижимости республики — Единая арендная система — зарегистрировала собственную управляющую компанию — «АС Менеджмент». К настоящему времени ею сформированы два фонда недвижимости — рентный и земельный4.
Характерная особенность данных фондов недвижимости — все они «проекты одного клиента». В связи с этим для эффективного аккумулирования средств на финансирование жилищного строительства, стратегию управления паевыми фондами недвижимости необходимо переориентировать на рыночную доступность для населения.
Преимущества инвестирования в девелоперские ЗПИФН предусматривают расширение перечня возможных направлений для вложения средств, а доходность сопоставима с прямыми инвестициями в объекты недвижимости. При этом минимальная стоимость пая значительно меньше суммы, необходимой при приобретении единого объекта недвижимости.
Таким образом, в настоящее время схема финансирования строительства через ЗПИФН является реальной альтернативой прямому долевому участию и банковскому кредитованию. Для застройщиков использование механизмов ЗПИФН позволяет привлечь дополнительное финансирование на завершение строительства.
Осуществляя инвестиции в недвижимость через ЗПИФН, инвестор освобождается от необходимости выбора, приобретения, оформления и продажи объектов недвижимости. Профессиональ-
ное управление активами избавляет инвестора от необходимости самостоятельно проводить анализ инвестиционных девелоперских проектов, что минимизирует риски, связанные с работой на рынке недвижимости. Кроме этого, риски снижаются за счет вложения средств фонда в разные строительные объекты, что ведет к диверсификации даже небольших сумм инвестиций.
Доходность паевого фонда при благоприятном развитии событий может многократно превысить ставку по банковским депозитам.
Главным аргументом в пользу коллективных инвестиций в недвижимость через ЗПИФН обычно выступает возможность заработать на рынке недвижимости, не располагая суммой, достаточной для прямых инвестиций.
Не менее важным плюсом для ЗПИФН является возможность заработать на рынке недвижимости, не прибегая к самостоятельному выбору и приобретению объектов и оформлению сделок — достаточно лишь оформить покупку долей фонда, а профессионалы уже сами будут заниматься составлением диверсифицированного портфеля из лучших объектов недвижимости и выполнением всех связанных с этим формальностей.
Особый налоговый режим ЗПИФН повышает эффективность использования средств, требующихся для реализации проекта. В частности, паевый фонд, не являясь юридическим лицом, не обременен налогами на прибыль, на имущество и на добавленную стоимость.
Налоговые обязательства по уплате налога на прибыль в периоды формирования и деятельности фонда ни у пайщиков, ни у управляющей компании не возникают. И только в момент реализации или при ином выбытии, в том числе погашении инвестиционных паев, возникает налоговая база по уплате налога на прибыль или налога на доходы физических лиц. Благодаря этому реализуется эффект отложенного налогообложения — средства, полученные от операционной деятельности, капитализируются и реинвестируются для дальнейшего увеличения дохода бизнеса. В период формирования фонда операции по внесению имущества в фонд носят инвестиционный характер и не являются реализацией, поэтому они не облагаются налогом на добавленную стоимость.
При прямых инвестициях в недвижимость количество и сумма налогов будет существенно больше и начисляется после каждой операции. Законная экономия средств на налогах позволяет, например, искусственно не завышать стоимости
строительства жилых многоквартирных домов.
Как было отмечено ранее, на финансовом рынке Российской Федерации сформировалась особая модель фондов недвижимости, рассчитанных на одного клиента или группу инвесторов. Инвестиционная стратегия подобных фондов предусматривает финансирование строительства объектов крупных девелоперов и передачу собственником коммерческой и жилой недвижимости в ЗПИФН в целях налоговой оптимизации и более эффективного администрирования. Подобные фонды конструируются в соответствии с требованиями конкретного инвестора. «Якорный» инвестор получает возможность согласовывать все решения о приобретении и продаже недвижимости в состав имущества «фонда под заказ». В данных случаях наиболее эффективным решением является реализация проекта через передачу денежных средств и недвижимости в собственную управляющую компанию.
В западных странах фонды недвижимости рассчитаны, прежде всего, на розничных инвесторов. Таким образом, фондов в классическом понимании этого слова, использующих коллективный капитал для формирования диверсифицированного портфеля недвижимости, на российском рынке практически не существует. Более того, прецеденты создания фондов недвижимости для розничных инвесторов практически всегда предусматривают наличие крупного инвестора, готового выкупить весь невыкупленный объем паев.
Основных причин сложившейся ситуации несколько. Фонды преимущественно диверсифицируют свои вложения, что требует наличия крупного капитала. В связи с тем, что население
0 фондах недвижимости практически ничего не знает, возможности коллективного инвестирования на рынке недвижимости в настоящее время отсутствуют. Таким образом, из-за риска недофинансирования управляющая компания, как правило, формирование ЗПИФН начинает только тогда, когда достигнуты договоренности с инвесторами и определены проекты, в которые будут вложены аккумулированные средства. Паевый фонд для розничных инвесторов потенциально более рискован в связи с тем, что значительное количество пайщиков фонда может негативно сказаться на его управляемости.
У большей части существующих фондов недвижимости входной порог составляет более
1 млн руб. Однако, учитывая серьезный интерес девелоперов к новым источникам финансирова-
ния и высокую потребность населения в надежных инвестиционных продуктах, можно утверждать, что выход фондов недвижимости на розничный рынок неизбежен, и для привлечения средств «физиков» управляющие компании будут снижать цену «входного билета» в свои фонды.
Между тем инвестирование в фонды недвижимости предусматривает долгосрочный характер вложений, что противоречит короткому инвестиционному горизонту частных инвесторов. В связи с этим управляющие компании разрабатывают схемы, обеспечивающие вторичный рынок обращения паев.
Возможность масштабного привлечения средств розничных инвесторов существует только у управляющих компаний с известным брендом. В сложившихся же условиях, с нашей точки зрения, необходимо участие государства в формировании фондов недвижимости, что позволит преодолеть барьер недоверия к новым финансовым институтам.
Большая часть управляющих компаний в России учреждена финансовыми группами. Это позволило разработать и реализовать принципиально новую схему работы с девелоперами и инвесторами фондов. В частности, застройщикам предлагается финансовое участие в проекте, при этом декларируется достаточное невмешательство в управление проектом. Благодаря региональной экспансии управляющих инвесторы имеют возможность диверсифицировать свои вложения не только по категориям недвижимости, но и по «географии». Вместе с тем во взаимоотношениях с девелоперами управляющие компании предусматривают для себя возможность «выхода» из проекта по согласованной схеме.
Инвестиции в фонды недвижимости предполагают получение дохода в виде прироста вложенного капитала. Между тем одним из способов привлечения средств розничных инвесторов управляющие компании рассматривают возможность возврата вложенных средств в виде готовых объектов недвижимости, что требует изменения некоторых законодательных норм. Другими словами, необходимо разрешить возвращать средства, вложенные в фонд, не только денежными средствами, но и самой недвижимостью, например квартирами. Функционирующий по такой схеме фонд служил бы альтернативным способом улучшения жилищ-
ных условий. В частности, приобретение жилья с использованием ЗПИФН позволит заметно снизить ее стоимость.
Заметной активизации деятельности фондов недвижимости на рынке жилья может посодействовать «приход» пенсионных средств. Для пенсионных фондов вложения в ЗПИФН являются более надежными и предсказуемыми.
Таким образом, использование фондов недвижимости представляет собой качественную альтернативу таким традиционным источникам финансирования строительства, как долевое финансирование и банковское кредитование. В связи с чем увеличивается число инвестиционно-строительных проектов, реализация которых планируется через закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости.
Льготный режим функционирования, а в частности экономический эффект от отложенного налогообложения по налогу на доходы по инвестиционным паям, является одним из ключевых факторов, позволяющих фондам недвижимости демонстрировать высокие показатели доходности и надежности.
Используя конструкцию паевого фонда в организации строительства и управлении недвижимостью, инвесторы могут получать доходы как собственники доходной недвижимости или застройщики, реализующие инвестиционно-строительные проекты.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. В России растет интерес к закрытым ПИФам недвижимости // Консалтинговая компания IMAC. URL: http://www. new. imac. ru/press-center/articles/detail. php?ID=2621 (дата обращения: 28.04.2009).
2. Фонды под заказ. Профиль фонда // Урал-сиб. Фонды недвижимости. URL: http://zpif. uralsib.ru/custom/profile.wbp (дата обращения: 28.04.2009) .
3. Закрыты фонды // Управляющая компания «Ак Барс Капитал». URL: http://www. akbars-capital. ru/pif/zpif/ (дата обращения: 28.04.2009).
4. ПИФы // Управляющая компания «АС Менеджмент». URL: http://www.as-management. ru/pifs/ (дата обращения: 28.04.2009).
