Использование матрицы Бостонской консалтинговой группы в процессе оценки недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МАТРИЦЫ БОСТОНСКОЙ КОНСАЛТИНГОВОЙ ГРУППЫ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Юлия Юрьевна Соловьева

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления и предпринимательства, тел. (383)361-01-24, e-mail: solovieva77@rambler.ru

В статье рассмотрены методические рекомендации по применению одного из методов стратегического анализа и прогноза для оценки рыночного потенциала различных видов недвижимости.

Ключевые слова: маркетинг, недвижимость, стратегический прогноз, виды недвижимости, матрица БКГ, сегмент рынка.

USE THE MATRIX THE BOSTON CONSULTING GROUP IN THE PROCESS OF EVALUATING REAL ESTATE

Yuliya Ju. Solovyeva

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., candidate of economic sciences, Associate Professor of Management and en-trepreneurship, tel. (383)361-01-24, e-mail: solovieva77@rambler.ru

In the article the methodical recommendations for the use of one of the strategic analysis and forecasting methods to assess the market potential of different types of real estate.

Key words: marketing, real estate, strategic Outlook, the types of real estate, growth-share matrix, segment of the market.

Ситуация, сложившаяся в России и мире за последний год, оказала негативное влияние на все сферы и отрасли отечественной экономики. В связи с этим остро встаёт вопрос о необходимости разработки новых методов оценки уровня конкурентоспособности, как отдельных организаций, так и отраслей в целом. Именно поэтому актуальным становится применение методов стратегического анализа и прогноза, используемых для определения привлекательности того или иного рыночного сегмента.

Наиболее распространенным методом портфельного стратегического анализа и прогноза является матрица Бостонской консалтинговой группы (БКГ), которая направлена на анализ темпов роста и доли рынка.

Матрица БКГ представляет собой двумерную таблицу, по осям которой откладывается относительная доля рынка и темпы роста рынка того или иного товара (услуг). Квадранты матрицы образуются пересечением пограничных значений обоих факторов. Попадание бизнес-единиц - в тот или иной квадрант означает применимость к ним типовых стратегических рекомендаций. В матрице БКГ есть четыре квадранта, имеющих следующие названия: «звезды», «дойные коровы», «собаки» и «трудные дети». Адаптируя определение портфельно-

го анализа к сфере недвижимости, следует указать направление его использования. В данном случае предприятием, хозяйственное состояние которого необходимо определить, может выступать рынок недвижимости в целом, как совокупность всех рынков недвижимости в регионе (рынок жилой недвижимости, рынок промышленной недвижимости, рынок офисных помещений и т.д.), либо отдельный рынок недвижимости, имеющий узкую направленность на определенный вид недвижимого имущества. Во втором случае единицей анализа будут выступать отдельно взятые объекты недвижимого имущества (жилые дома, офисные помещения, земельные участки и т.д.). Таким образом, путем использования рассматриваемого метода стратегического планирования, реализуется возможность создания комплексной картины рынка недвижимости, идеального для местности, в которой проводится исследование. А именно - выявляются те виды недвижимости (а возможно и целые рынки недвижимости), которые представляют собой балласт для развития рынка недвижимого имущества для региона, и, наоборот, - виды или рынки недвижимости, являющиеся основой роста и активного развития рынка.

В качестве примера, рассмотрим рынок недвижимости города Новосибирска с использованием матрицы БКГ.

Распределение сегментов рынка недвижимости по квадрантам матрицы приведено на рис. 1. Цифрами на нем обозначены: 1 - рынок земельных участков; 2 - рынок жилой недвижимости; 3 - рынок нежилой недвижимости: 3.1 - рынок офисной недвижимости; 3.2 - рынок торговой недвижимости; 3.3 - рынок гостиничной недвижимости; 3.4 - рынок складской недвижимости.

Темп роста рынка

Относительная доля рынка

Рис. 1. Матрица БКГ для рынка недвижимости г. Новосибирска

Как показали результаты проведенного анализа, к категории «Трудные дети» в чистом виде не относится ни один из рассматриваемых сегментов рынка недвижимости, тем не менее, частично в данную область матрицы попадает категория - рынок земельных участков г. Новосибирска. Это обусловлено тем, что на данном рыночном сегменте происходят изменения, связанные с оптимизацией законодательства и прекращением действия социальных программ, проводимых на муниципальном и областном уровне. Всё это приводит к нестабильности спроса и предложения, а также частым колебаниям стоимостного фактора. Тем не менее, рынок земельных участков требует постоянного наблюдения, поскольку у него имеются возможности перейти в разряд «собак», или же вырваться в «звезды».

К категории «звезды» относятся объекты жилой недвижимости г. Новосибирска. Данный рыночный сегмент обладает большой долей рынка и одновременно демонстрирует высокие темпы роста. Следует отметить, что наибольшим спросом пользуется рыночный сегмент недорогой жилой недвижимости (квартиры-студии, однокомнатные квартиры в спальных районах). Стабильно растущий спрос на жилую недвижимость обусловлен постоянным притоком трудовых ресурсов из районов области и других регионов, а также ростом миграционных потоков и студентов. Также жилая недвижимость приносит очень большой доход компаниям-застройщикам, однако, чистый денежный поток не слишком высок, поскольку требует существенных инвестиций для обеспечения высокого темпа роста.

Квадрант «звезды» рынок жилой недвижимости разделяет с рынком торговой недвижимости, показатели которого ниже конкурента, однако, это не мешает ему считаться одним из самых развитых и привлекательных сегментов рынка недвижимости г. Новосибирска. Продолжается увеличиваться количество новых, качественных торговых площадей и по мере развития рынка и роста конкуренции, торговым центрам, открытым 5-7 лет назад становится всё сложнее удерживать свои позиции. Ряд торговых операторов предпочитают открывать свои магазины в более современных объектах, выходящих на рынок. В результате доля вакантных помещений в новых качественных торговых центрах на превышает 5 %, тогда как в среднем по рынку она находится в диапазоне 7-9 %. Тем не менее, данная бизнес-единица постепенно сдвигается к квадранту «дойные коровы» так как темпы её роста замедляются несмотря на по-прежнему большую ёмкость рынка. Так, в 2011 году Новосибирск находился на третьем месте в России (после Москвы и Санкт-Петербурга), тогда было введено 95 тыс. кв.м торговых площадей (ОЬЛ), а в 2012 году было открыто лишь 20 тыс. кв.м торговых площадей. По итогам 2013 и 2014 годов этот показатель находился на уровне 44 и 38 тыс. кв.м площадей (ОЬЛ).

Офисная недвижимость относится к рыночному сегменту «дойная корова», так как обладает достаточно большой долей рыночной долей, однако темп роста объемов продаж находится на среднем уровне. Товары, относящиеся к категории «дойные коровы», привлекательны тем, что обеспечивают хороший и стабильный денежный доход и при этом не требуют весомых инвестиций.

Бизнес-единицы этой группы необходимо беречь и максимально контролировать. Так, показатель обеспеченности г. Новосибирска качественной офисной недвижимостью составляет 867 кв.м на 1 000 жителей, что является одним из наиболее высоких показателей среди других крупных городов России. Общее предложение качественных офисных площадей Новосибирска составляет порядка 1 300 тыс. кв.м GLA. Новосибирск также относится к городам с наиболее высокой долей бизнес-центров класса А (наряду с Самарой и Екатеринбургом). Наибольшая доля предложения на рынке приходится на Центральный округ города.

Представителями матричной области «собаки» являются такие рыночные сегменты недвижимости, как гостиничная и складская недвижимость. Оба вида бизнес-единиц оказались в данном квадранте матрицы ввиду относительно низких темпов роста объемов продаж и небольшой доли рынка в целом. Складская и гостиничная недвижимость обладают невысоким уровнем рентабельности. В настоящее время в Новосибирске в сфере гостиничной недвижимости рынок представлен объектами, построенными в советское время и реконструированными в 2000-х годах. Сегмент складской недвижимости характеризуется дефицитом объектов класса А, а среди строящихся в последнее время преобладают build-to-suit (под конкретного заказчика). Из введенных в последнее время складских комплексов отмечается только ввод объектов в Коченёвском и Новосибирском районах области на территории Промыш-ленно-логистического парка. Данные объекты также возведены под конкретных заказчиков - Магнит, Деловые линии, DelTrans. Тем не менее, стоит заметить, что при должном внимании к данному сегменту рынка недвижимости у него есть все шансы переместить в другой квадрант матрицы БКГ за счет улучшения параметров вводимых объектов. Кроме того, в последнее время декларируется возведение крупного складского комплекса в Искитимском направлении и продолжение развития промышленно-логистического парка в Ко-ченёвском направлении.

Таким образом, применяя метод портфельного анализа для целей оценки недвижимости, можно выстроить целостную картину положения того или иного вида недвижимого имущества на рынке, а значит, вполне реально получить обоснованный прогноз развития данной сферы, основанный на выводах, сгенерированных путем изучения полученных данных.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Соловьева Ю. Ю., Китаева С. В. Использование методов портфельного анализа для оценки недвижимости // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Между-нар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГТА, 2014. Т. 1. - С. 192-199.

2. Соловьева Ю. Ю., Соловьева О. Ю. Правовые коллизии градостроительного новаторства // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГТА, 2014. Т. 1. - С. 114-120.

3. Маркеев А. И. О правах на объекты интеллектуальной собственности, подлежащих охране и защите в России // Вестник СГГА. - 2006. - Вып. 11. - С. 228-232.

4. Павленко В. А., Юхименко Ю. М. Риск в оценке переходного состояния геопространства / В.А. Павленко, // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГТА, 2012. Т. 2. -С.143-149.

5. Крутеева О. В., Никулич М. О. Экономические аспекты перспективного использования земельных ресурсов как фактор инновационного развития // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 1. - С. 219-221.

© Ю. Ю. Соловьева, 2015